Verkoop/verhuur van groenstroken en aanpak illegaal grondgebruik

Transcriptie

1 Collegevoorstel Inleiding Elk jaar worden de grondprijzen in de gemeente Heusden vastgesteld in de nota grondprijzen. De verhuurprijzen voor groenstroken zijn daarin niet meegenomen en bovendien wordt er één tarief gehanteerd bij de verkoop van groenstroken. Daarnaast is er geen vastgesteld beleid over illegaal grondgebruik. Dit voorstel gaat in op al deze zaken. Feitelijke informatie In november 2010 heeft de raad de kadernota grondbeleid vastgesteld. Definitie groenstrook Volgens de kadernota zijn groenstroken: percelen grond die deel uitmaken van de openbare ruimte, niet zijnde landbouwgrond, en die zijn beplant en worden onderhouden door de gemeente. Voorwaarden verkoop In de kadernota is een aantal voorwaarden geformuleerd onder welke omstandigheden de gemeente over gaat tot verkoop van een groenstrook. Allereerst kan tot verkoop van groenstroken worden overgegaan als ze niet van vitaal belang zijn voor het gemeentelijk groenbeleid en dus niet behoren tot de gemeentelijke groenstructuur. Daarnaast gaat de gemeente uitsluitend op initiatief van inwoners over tot verkoop van groenstroken. Wanneer een groenstrook beschouwd kan worden als een zelfstandige bouwkavel en voor verkoop in aanmerking komt, wordt deze verkocht volgens de procedure voor de verkoop van bouwkavels. Als een bouwkavel alleen gerealiseerd kan worden door gebruik te maken van een deel van een aangrenzend perceel, dan wordt hiervoor een afzonderlijk raadsbesluit gevraagd. Verkoopprijs Door aankoop van een groenstrook worden de bouwmogelijkheden van het hele perceel vergroot. Het maximale bebouwingspercentage heeft immers betrekking op het totale oppervlak van het nieuw ontstane perceel dat in zijn geheel als bouwkavel mag worden gezien. Bij de verkoop van groenstroken wordt daarom een marktconforme benadering aangehouden en wordt de verkoopprijs voor bouwkavels gehanteerd. Verhuur groenstroken In de kadernota grondbeleid is bepaald dat in de toekomst niet meer tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan maar uitsluitend tot verkoop, behoudens in die situaties waarbij er een maatschappelijke rechtvaardiging voor verhuur bestaat. Nadere regels omtrent verkoop Daarnaast bepaalt de kadernota grondbeleid dat u een uitvoeringsregeling maakt waarin nadere regels worden gesteld waaraan een verkoop van een groenstrook moet voldoen. Deze uitvoeringsregeling is in februari 2011 vastgesteld en hierin zijn bovengenoemde uitgangspunten uitgewerkt. Er zijn redenen om deze uitgangspunten op een aantal plaatsen te wijzigen. De voorgestelde wijzigingen worden hieronder besproken. Afweging Prijsdifferentiatie bij verkoop van groenstroken In de kadernota wordt gesteld dat de bouwmogelijkheden van het gehele perceel worden vergroot als een groenstrook wordt aangekocht. Dat is direct het geval wanneer er op het perceel vergunningvrij gebouwd kan worden. Als dat niet mogelijk is, kan er in sommige gevallen indirect op het perceel gebouwd worden via 1

2 een vergunning of via een ontheffing op het bestemmingsplan. Per geval zal moeten worden bekeken of er directe of indirecte bouwmogelijkheden zijn op het perceel. Op basis van deze indeling (direct of indirect) kan een prijsdifferentiatie gemaakt worden. De burger ervaart het als onrechtvaardig wanneer dezelfde prijs betaald moet worden voor een stuk groen wat geen bebouwingsmogelijkheden heeft. Voor percelen met directe bouwmogelijkheden kan de prijs voor bouwkavels gerekend worden. Voor percelen met indirecte bouwmogelijkheden kan een lagere prijs worden gerekend. Het voorstel is om voor dergelijke percelen 60,00 per vierkante meter te rekenen. Indien later - via een vergunning of een ontheffing - alsnog bouwmogelijkheden ontstaan, kan de koper via het opnemen van een meerwaardeclausule in de verkoopovereenkomst worden verplicht het verschil te betalen aan de gemeente. Daarbij wordt uitgegaan van de prijs voor bouwkavels in het jaar van aankoop van de groenstrook. Hierdoor ontvangt de gemeente alsnog de verkoopprijs voor bouwkavels en wordt de koper van een goedkopere groenstrook niet bevoordeeld ten opzichte van de kopers van groenstroken met directe bouwmogelijkheden. Het voorstel is daarbij om de meerwaardeclausule niet langer dan vijftien jaar te laten doorwerken. Nadelen hiervan zijn dat er continue controle vanuit de gemeente dient te zijn op de vergunning- en ontheffingverlening of er geen meerwaardeclausule afgerekend moet worden. Daarnaast kan in de toekomst de regelgeving over vergunningvrij bouwen verruimd worden, waardoor percelen die nu geen directe bouwmogelijkheden hebben, deze alsnog krijgen. Bovenstaand systeem sluit aan bij hetgeen is opgenomen in de kadernota grondbeleid over het hanteren van marktconforme prijzen. De wijzigingen zijn verwerkt in bijgevoegde uitvoeringsregeling. Huurprijzen groenstroken In de kadernota grondbeleid is bepaald dat in de toekomst niet meer tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan maar uitsluitend tot verkoop, behoudens in die situaties waarbij er een maatschappelijke rechtvaardiging voor verhuur bestaat. Echter, er zijn nog huurovereenkomsten vanuit het verleden waar een relatief lage huurprijs in rekening wordt gebracht. Daarbij is sprake van een starttarief van 27,63 en vervolgens een huurprijs per m2 van 0,23. Op basis van taxatie is een marktconforme huur vastgesteld op 3,00 per m² per jaar. Tot een oppervlakte van circa 10 m² is de huurprijs van 3,00 per m² gunstiger voor de huurder dan het hanteren van een starttarief en vervolgens een prijs per m². Bij een oppervlakte van 20 m² is er sprake van een verdubbeling van de huurprijs (van circa 32,00 naar 60,00 per jaar). Voor bestaande huurovereenkomsten wordt voorgesteld om de huurprijs stapsgewijs te verhogen naar 3,00 per m². Voorgesteld wordt om dit (net als bij paardenweien) met 50% per jaar te doen. Dit om te voorkomen dat huurders ineens met een hoge prijsstijging worden geconfronteerd. Het vaststellen van de grondprijzen in de gemeente is een bevoegdheid van de raad. In de Nota grondprijzen 2014 moet de raad dan ook worden voorgesteld om de verhuurprijzen conform bovengenoemde verhoging vast te stellen. In de nu geldende huurovereenkomsten staat standaard dat er geen opstallen gebouwd mogen worden op het gehuurde. Dat moet gehandhaafd worden. Als er namelijk wel bouwwerken opgericht worden op gehuurde grond dan wordt de gemeente door natrekking automatisch eigenaar van deze gebouwen, met alle verantwoordelijkheden en risico s die deze eigendom met zich mee brengt. Ook de korte opzegtermijn van de overeenkomst moet gehandhaafd worden. Hierdoor kan de gemeente steeds op korte termijn beschikken over de verhuurde grond. illegaal grondgebruik Regelmatig wordt er ontdekt dat een burger een stuk gemeentegrond in gebruik heeft genomen zonder dat daarvoor een huur- of koopovereenkomst is gesloten. Om dit gebruik te legaliseren kan op basis van het 2

3 huidige beleid de grond doorgaans alleen te koop worden aangeboden tegen de prijs voor bouwkavels. Dit schrikt mensen af om mee te werken aan legalisering van het gebruik. Daarom is het voorstel om - naast verkoop - ook de mogelijkheid te bieden om de grond te huren tegen de dan geldende huurprijs. Aangezien er een (vanaf 2014 marktconforme) huurprijs betaald moet worden voor de grond, zijn kopers van de grond niet per definitie slechter af. Huurders hebben namelijk niet de mogelijkheid de gehuurde grond te bebouwen. Dit is verwerkt in bijgevoegde uitvoeringsregeling. Verhuur van groenstroken aan bedrijven Op 23 april 2013 heeft u ingestemd met de wijziging van de regeling over verhuur van groenstroken aan bedrijven (voorstel zaaknummer ). Deze wijziging komt er kort gezegd op neer dat wanneer bedrijven problemen hebben met het parkeren op eigen terrein, zij onder voorwaarden grond kunnen huren om dat parkeerprobleem op te lossen. Dit is ook verwerkt in bijgevoegde uitvoeringsregeling. Over de huurprijs wordt u voorgesteld om een tarief te hanteren van 4,5% van de grondprijs die geldt op het betreffende bedrijventerrein. De huur kan jaarlijks bij de begroting worden bijgesteld. Als er geen grondprijs is vastgesteld voor het bedrijventerrein dan wordt de gemiddelde prijs van grond op bedrijventerreinen gehanteerd. Inzet van middelen Op dit moment worden circa 90 groenstroken aan particulieren verhuurd ter grootte van circa één hectare. De jaarlijkse huuropbrengst bedraagt circa 5.000,00. Met een huurverhoging naar 3,00 per vierkante meter neemt de huuropbrengst uiteindelijk toe tot een bedrag van circa ,00. Omdat sprake is van een gefaseerde verhoging wordt de volledige huuropbrengst bereikt in Dit betekent een jaarlijkse stijging van de huuropbrengst met circa 3.000,00. Met deze meeropbrengst wordt invulling gegeven aan de bezuinigingstaakstelling op diverse kleine posten uit de voorjaarsnota Risico De kans bestaat dat een aantal huurders van groenstroken de overeenkomst zal opzeggen omdat zij de nieuwe huurprijs te hoog vinden. Procedure De vastgestelde uitvoeringsregeling zal, met het oog op de inwerkingtreding, op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt worden op de gemeentelijke informatiepagina in de Scherper. De uitvoeringsregeling zal te raadplegen zijn op Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3

4 BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 24 september 2013 besloten: - in te stemmen met de voorgestelde aanpassingen en de bijgevoegde uitvoeringsregeling vast te stellen; - de raad in het voorstel tot vaststelling van de nota grondprijzen 2014 voor te stellen de verhuurprijs voor groenstroken aan particulieren vast te stellen op 3,00 per m² en de verhuurprijs van groenstroken voor al bestaande overeenkomsten te verhogen met 50% per jaar totdat er sprake is van een verhuurprijs van 3,00 per m²; - de verhuurprijs voor groenstroken aan bedrijven vast te stellen op 4,5% van de grondprijs die geldt op het betreffende bedrijventerrein. Als er geen grondprijs is vastgesteld voor het bedrijventerrein, dan wordt de gemiddelde prijs van grond voor bedrijventerreinen gehanteerd; - de raadsleden te informeren met bijgevoegde memo en de daarin aangegeven bijlagen (dit voorstel en de uitvoeringsregeling). namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4

5 Uitvoeringsregeling verkoop en verhuur van groenstroken Definitie Onder groenstroken wordt verstaan: percelen grond, deel uitmakend van de openbare ruimte(niet zijnde landbouwgrond), beplant en onderhouden door de gemeente. A. Voorwaarden verkoop van groenstroken aan particulieren Er wordt overgegaan tot verkoop van een groenstrook onder de voorwaarden dat: 1. de aanvraag tot aankoop schriftelijk gedaan wordt, voorzien van een duidelijke situatietekening; 2. het perceel in de toekomst niet nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke plannen in welke vorm dan ook; 3. het perceel niet nodig is voor het onderhoud van wegen, gebouwen en groenstructuren; 4. het perceel geen onderdeel uitmaakt van een door de gemeenteraad in het Groenstructuurplan benoemde groenstructuur; 5. de verkoop van het perceel niet zorgt voor een onnatuurlijke verspringing van de perceelsgrenzen of zorgt voor verbrokkeling van het overige groen in de buurt; 6. er door verkoop geen verkeershinder ontstaat; 7. de aanvrager op het moment van overdracht eigenaar is van en woonachtig is op een aangrenzend perceel; 8. de aanvrager de enige is waarvan het eigendom grenst aan het aangevraagde perceel of in het geval van meerdere aangrenzende eigenaren, aanvrager de enige geïnteresseerde is in het aangevraagde perceel; 9. er geen kabels en leidingen in het perceel liggen. Uitzonderingen 1. Indien een groenstrook volgens voornoemde voorwaarden voor verkoop in aanmerking komt maar tevens beschouwd kan worden als een zelfstandige bouwkavel, wordt deze verkocht volgens de procedure voor de verkoop van bouwkavels; 2. Als een zelfstandige bouwkavel alleen gerealiseerd kan worden door gebruik te maken van een deel van een aangrenzend perceel waarvan de aanvrager reeds eigenaar is, dan wordt hiervoor een afzonderlijk raadsbesluit gevraagd. Bij de vaststelling van de verkoopprijs voor groenstroken aan particulieren worden twee tarieven gehanteerd: 1. Voor percelen met directe bouwmogelijkheden wordt de prijs voor bouwkavels van particuliere woningen gerekend. De verkoopprijs voor bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd. 2. Voor percelen met indirecte bouwmogelijkheden wordt 60,00 per vierkante meter gerekend. Er wordt in de verkoopovereenkomst van percelen met indirecte bouwmogelijkheden een meerwaardeclausule opgenomen waarin de koper wordt verplicht het verschil te betalen aan de gemeente indien er alsnog bouwmogelijkheden komen op het perceel. Bij de meerwaardeclausule wordt uitgegaan van de prijs voor bouwkavels in het jaar van aankoop van de groenstrook. De meerwaardeclausule werkt niet langer dan 15 jaar door. * *

6 B. Voorwaarden verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven Er wordt overgegaan tot verkoop van een groenstrook aan een nutsbedrijf onder de voorwaarden dat: 1. de aanvraag tot aankoop schriftelijk gedaan wordt, voorzien van een duidelijke situatietekening; 2. het perceel in de toekomst niet nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke plannen in welke vorm dan ook; 3. het perceel wordt aangewend voor nutsvoorzieningen; 4. het perceel niet nodig is voor het onderhoud van wegen, gebouwen en groenstructuren; 5. Het perceel kleiner dan 25 vierkante meter is; 6. het perceel geen onderdeel uitmaakt van een door de gemeenteraad in het Groenstructuurplan benoemde groenstructuur; 7. er door verkoop geen verkeershinder ontstaat; 8. er geen kabels en leidingen in het perceel liggen van andere nutsbedrijven dan de aanvrager. Als verkoopprijs voor de verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven wordt de gemiddelde verkoopprijs voor bouwkavels voor bedrijven gehanteerd. De verkoopprijs voor deze bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd. C. Voorwaarden verkoop van groenstroken aan bedrijven Er wordt overgegaan tot verkoop van een groenstrook aan een bedrijf (anders dan nutsbedrijven) onder de voorwaarden dat: 1. de aanvraag tot aankoop schriftelijk gedaan wordt, voorzien van een duidelijke situatietekening; 2. het perceel in de toekomst niet nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke plannen in welke vorm dan ook; 3. het perceel niet nodig is voor het onderhoud van wegen, gebouwen en groenstructuren; 4. het perceel geen onderdeel uitmaakt van een door de gemeenteraad in het Groenstructuurplan benoemde groenstructuur; 5. de verkoop van het perceel niet zorgt voor een onnatuurlijke verspringing van de perceelsgrenzen of zorgt voor verbrokkeling van het overige groen in de buurt; 6. er door verkoop geen verkeershinder ontstaat; 7. de aanvrager eigenaar is van een aangrenzend perceel; 8. de aanvrager de enige is waarvan het eigendom grenst aan het aangevraagde perceel of in het geval van meerdere aangrenzende eigenaren, aanvrager de enige geïnteresseerde is in het aangevraagde perceel; 9. er geen kabels en leidingen in het perceel liggen; Bij de bepaling van de prijs per vierkante meter voor de verkoop van groenstroken aan bedrijven wordt de verkoopprijs voor bouwkavels op bedrijventerreinen gehanteerd. De verkoopprijs voor deze bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd. Indien er geen standaardprijs geldt voor het betreffende gebied, dan zal er een taxatie uitgevoerd worden om tot een verkoopprijs te komen. De taxatiekosten komen voor rekening van de aanvrager. D. Verhuur van groenstroken aan particulieren In de kadernota grondbeleid is bepaald dat er enkel tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan als daarvoor een maatschappelijke rechtvaardiging bestaat.

7 In de volgende situaties kan er sprake zijn van een maatschappelijke rechtvaardiging waardoor kan worden besloten tot verhuur van een groenstrook: 1. de groenstrook werd in het verleden gehuurd door de aangrenzende eigenaar of bewoner en de rechtsopvolger hiervan wenst deze huurovereenkomst voort te zetten; 2. er is op basis van de voorwaarden tot verkoop van groenstroken geen mogelijkheid dat de in het verleden verhuurde groenstrook alsnog verkocht wordt; 3. er is sprake van een geval van illegaal grondgebruik; 4. er bestaat naar het oordeel van het college een andere maatschappelijke rechtvaardiging om tot verhuur van een groenstrook over te gaan. Bij de vast te stellen begroting wordt jaarlijks een overzicht met tarieven gevoegd voor verhuur van groenstroken aan particulieren. E. Verhuur van groenstroken aan bedrijven In de kadernota grondbeleid is bepaald dat er enkel tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan als daarvoor een maatschappelijke rechtvaardiging bestaat. Onder de volgende voorwaarden kan besloten worden tot verhuur van een groenstrook aan een bedrijf en is er sprake van maatschappelijke rechtvaardiging: 1. de groenstrook werd in het verleden gehuurd door de aangrenzende eigenaar en de rechtsopvolger hiervan wenst deze huurovereenkomst voort te zetten; 2. er is op basis van de voorwaarden tot verkoop van groenstroken aan bedrijven geen mogelijkheid dat de in het verleden verhuurde groenstrook alsnog verkocht wordt; 3. het is voor het bedrijf niet mogelijk om het parkeerprobleem op eigen terrein op te lossen en uitbreiding van het eigen terrein is niet mogelijk; 4. indien sprake is van een geval onder 3 wordt de verhuurde groenstrook op kosten van de huurder ingericht als parkeerplaats. Indien de huurovereenkomst wordt beëindigd dan zijn de kosten voor verwijdering van de parkeerplaats eveneens voor rekening van de huurder. 5. er bestaat naar het oordeel van het college een andere maatschappelijke rechtvaardiging om tot verhuur van een groenstrook aan een bedrijf over te gaan. Bij de vast te stellen begroting wordt jaarlijks een overzicht met tarieven gevoegd voor verhuur van groenstroken aan bedrijven. F. Afwijkingsbevoegdheid Deze beleidsuitgangspunten laten onverlet de inherente afwijkingsbevoegdheid, op basis van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in dat een bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregels handelt, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Voor de vraag in wat voor soort situaties afgeweken kan worden van vastgesteld beleid, moet volgens vaste jurisprudentie worden gedacht aan omstandigheden, die niet voorzienbaar waren en waarvan de gevolgen redelijkerwijze niet voor rekening van belanghebbenden komen. Heusden, 24 september 2013