V SEPTEMBER 2003 U I T G I F T E V A N P A R T I C I P A T I E S I E D E R G R O O T

Transcriptie

1 P R O S P E C T U S ZIB Eemhof CV S E P T E M B E R U I T G I F T E V A N P A R T I C I P A T I E S I E D E R G R O O T C

2 Kernpunten ZIB Eemhof CV 9,125% geprognosticeerd vast rendement op jaarbasis, vóór belasting* Aangekocht wordt de activa (onroerende zaken, infrastructuur, grond en inventaris) van Center Parcs De Eemhof, gelegen in Flevoland nabij Zeewolde Exploitatie van Center Parcs De Eemhof blijft bij Center Parcs Europe Langlopende huurovereenkomst (vijftien jaar en tien optiejaren) De huur wordt door DN1 Holding BV -de houdstermaatschappij van Center Parcs Europe- gegarandeerd. De aandelen in DN1 Holding BV worden voor 50% gehouden door de Europees marktleider Pierre et Vacances SA De huurgarantie van DN1 Holding BV wordt door Pierre et Vacances SA overgenomen indien zij (in)direct 90% of meer van de aandelen in DN1 Holding BV heeft verkregen Huurprijs is geïndexeerd tegen een vast tarief van 2,9% Besloten fonds met een beleggingshorizon van vijftien jaar waarbij de participanten -vanaf 1 januari jaarlijkse exitmogelijkheden hebben Halfjaarlijkse uitkeringen aan de participanten per 1 januari en per 1 juli Plaatsing van participaties ieder groot K (exclusief 3% emissiekosten) waarbij de minimale deelname vijf participaties bedraagt * De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. ZIB Eemhof CV 01

3 Inhoudsopgave Kernpunten Inhoudsopgave Betrokken partijen Samenvatting Initiatiefnemer Structuur Beleggen in (recreatief) vastgoed Center Parcs en Pierre et Vacances Center Parcs De Eemhof De activa van Center Parcs De Eemhof Huuraspecten Investeringsbegroting Rendement Garanties Exit en inkoop van participaties Financiering Fiscale aspecten Juridische aspecten Beherend Vennoot Beheerder Bewaarder Risico s Verhandelbaarheid participaties Kosten Verslaglegging Overige gegevens Onderzoeksrapport Deelname Bijlagen I II III IV V VI VII VIII Vermogensstructuur Geprognosticeerde cijfers Overeenkomst van commanditaire vennootschap (ontwerp) Statuten Stichting ZIB Eemhof Statuten ZIB Eemhof Beheer BV Statuten Zeeland Investments Beheer BV Overeenkomst terzake van de administratie, het beheer, de bewaring en het management van ZIB Eemhof CV en haar activa (ontwerp) Inschrijvingsformulier 02

4 Betrokken partijen INITIATIEFNEMER EN BEHEERDER Zeeland Investments Beheer BV Dam 6, 4331 GJ Middelburg Tel Fax BEHEREND VENNOOT ZIB Eemhof Beheer BV Dam 6, 4331 GJ Middelburg ACCOUNTANTS BDO Accountants Groen van Prinstererlaan 114, 1181 TW Amstelveen Maatschap WEA Zeeland Molenwater 97, 4331 SG Middelburg FISCAAL ADVISEURS BDO Belastingadviseurs Groen van Prinstererlaan 114, 1181 TW Amstelveen Maatschap WEA Zeeland Molenwater 97, 4331 SG Middelburg NOTARIS Van Agt & Dussel Notarissen NV K.P. van der Mandelelaan 120, 3062 MB Rotterdam JURIDISCH ADVISEURS Van Agt & Dussel Notarissen NV K.P. van der Mandelelaan 120, 3062 MB Rotterdam Boekel De Nerée Strawinskylaan 3037, 1077 ZX Amsterdam (met betrekking tot huuraspecten en due diligence) BEWAARDER Stichting ZIB Eemhof Locatellikade 1, 1076 AZ Amsterdam STRUCTURERING De Heij Investments BV 3e Stationsstraat 330, 2718 AK Zoetermeer FINANCIER EN BANKIER Rabobank Nederland Croeselaan 18, 3521 CB Utrecht CLIËNTENREMISIER Proventus BV Dam 6, 4331 GJ Middelburg 03

5 Samenvatting ZIB EEMHOF Na de succesvolle plaatsing van CV Zeeland Kustgoed, ZIB Renesse CV, ZIB Ouddorp CV, ZIB Weert CV en ZIB Weert II CV heeft Zeeland Investments Beheer BV, een 100% deelneming van Roompot Recreatie Beheer BV, het initiatief genomen tot het oprichten van ZIB Eemhof CV (verder ook te noemen het Fonds ). Nederlandse beleggers wordt hiermede een aantrekkelijke beleggingsmogelijkheid in recreatief vastgoed aangeboden waarbij een geprognosticeerd vast rendement van 9,125% op jaarbasis (vóór belasting en enkelvoudig) wordt uitgekeerd. Het Fonds zal via ZIB Eemhof Beheer BV de activa van Center Parcs De Eemhof (verder ook te noemen: Center Parcs De Eemhof ) verwerven. De totale investering, inclusief bijkomende kosten en werkkapitaal, bedraagt e (exclusief omzetbelasting). Het voor het Fonds benodigde eigen vermogen van e zal worden verstrekt door de commanditaire vennoten. Iedere vennoot participeert in eenheden van e (exclusief 3% emissiekosten), met een minimum deelname van vijf participaties. Rabobank Nederland heeft zich, voor de plaatsing van participaties door haar deelneming Schretlen & Co, garant gesteld. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur van Center Parcs De Eemhof. Voorzover de vrije cashflow het toelaat, zal het Fonds halfjaarlijks (per 1 januari en per 1 juli) het geprognosticeerde vaste rendement van 9,125% (enkelvoudig en op jaarbasis) aan de participanten uitkeren. De eerste halfjaarlijkse uitkering zal per 1 juli 2004 plaatsvinden. Bij de opzet van het Fonds is de grootst mogelijke zorgvuldigheid betracht. Desondanks wordt potentiële deelnemers geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen (financiële en fiscale) adviseurs te raadplegen. Middelburg, 21 augustus 2003 Zeeland Investments Beheer BV Vanaf 1 januari 2005 zal het Fonds jaarlijks 680 participaties tegen de nominale waarde van e inkopen. Participanten kunnen zich vanaf 2004 ieder jaar vóór 1 november bij het Fonds aanmelden om voor deze inkoopmogelijkheid in aanmerking te komen. Bij te veel c.q. te weinig aanmeldingen zal door notariële loting worden bepaald welke participaties voor deze inkoop in aanmerking komen. ZIB Eemhof CV is een beleggingsinstrument dat voldoet aan de eisen die de Wet toezicht beleggingsinstellingen stelt en heeft in dit kader een tijdelijke vergunning van de Autoriteit Financiële Markten verkregen. De stortingsdatum op de participaties is gepland op 24 oktober 2003 waarna op 31 oktober 2003 (verwachting) het Fonds tot stand komt. Het Fonds zal voor onbepaalde tijd worden aangegaan. De Initiatiefnemer houdt -gerekend vanaf 1 januari rekening met een beleggingshorizon van vijftien jaar. 04

6 Initiatiefnemer Initiatiefnemer van ZIB Eemhof CV is Zeeland Investments Beheer BV, een 100% deelneming van Roompot Recreatie Beheer BV, gevestigd te Kamperland. Roompot Recreatie Beheer BV werkt al meer dan 35 jaar met veel succes en is marktleider in de Zeeuwse recreatie. Het bedrijf heeft vestigingen in het zuiden en het westen van Nederland. Roompot Recreatie Beheer BV beheert en exploiteert twaalf bungalow-/vakantieparken, drie appartementsgebouwen, vijf grote campings, twee jachthavens en de daarbij behorende voorzieningen als winkels en horeca-instellingen. Tevens ontwikkelt zij projecten op het gebied van de bouw van vakantiewoningen ten behoeve van de verkoop of de verhuur. 05 Door een management buy-out in 2003 wordt momenteel 65% van de aandelen in Roompot Recreatie Beheer BV gehouden door NeSBIC Buy Out Fund BV, een onderdeel van Fortis Bank NV. NeSBIC Buy Out Fund BV is een onafhankelijk private equity fonds uitsluitend gericht op grotere ondernemingen in de Benelux in alle marktsegmenten. Via Zeeland Investments Beheer BV heeft Roompot Recreatie Beheer BV in 1999 het initiatief genomen tot het oprichten van CV Zeeland Kustgoed. Deze commanditaire vennootschap heeft 52 villa s in de vakantieparken Buitenhof Domburg en Noordzee Résidence De Banjaard aangekocht. De totale investering bedroeg circa e 10,9 miljoen, waarvan circa e 3,2 miljoen eigen vermogen. Daarna zijn ZIB Renesse CV (2001) en ZIB Ouddorp CV (2002) opgericht. ZIB Renesse CV heeft 70 vrijstaande bungalows op bungalowpark Klein Poelland, nabij Renesse, aangekocht. De totale investering bedroeg circa e 9,7 miljoen en het eigen vermogen circa e 3,3 miljoen. ZIB Ouddorp CV heeft 80 appartementen en 14 geschakelde bungalows op bungalowpark Port Zélande (SeaSpirit from Center Parcs), nabij Ouddorp, aangekocht met een totale investering van circa e 7 miljoen. Het eigen vermogen bedroeg circa e 2,3 miljoen. In 2002 is zowel ZIB Weert CV als ZIB Weert II CV opgericht. Deze commanditaire vennootschappen hebben via ZIB Weert Beheer BV resp. ZIB Weert Beheer II BV in totaal 498 woningen op bungalowpark Weerterbergen verkregen. Het gezamenlijk eigen vermogen bedroeg ruim e 16 miljoen bij een totale investering van meer dan e 48 miljoen. Het interessante van deze laatste twee beleggingsfondsen is de langlopende geïndexeerde huurovereenkomst in combinatie met de (tussentijdse) exitmogelijkheid door inkoop van participaties.

7 Structuur ZIB EEMHOF CV De participanten vormen samen met ZIB Eemhof Beheer BV (verder ook te noemen de Beherend Vennoot ) een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen van haar vermogen in Center Parcs De Eemhof. De activa (ondermeer vastgoed, infrastructuur, grond en inventaris) worden nader in dit prospectus beschreven. door de Bewaarder worden bewaard. Daarnaast zal er als extra zekerheid -in verband met het aanhouden van het juridisch eigendom van Center Parcs De Eemhof door de Beherend Vennoot- een tweede (zekerheids)- hypotheek van e ten behoeve van de Bewaarder worden gevestigd. Bij een eventuele verkrijging van het (juridisch) eigendom van de onroerende zaken is de Bewaarder overdrachtsbelasting verschuldigd. Het Fonds, statutair te vestigen te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de Beherend Vennoot, komt naar Nederlands recht tot stand en de Overeenkomst van commanditaire vennootschap zal worden verleden voor Van Agt & Dussel Notarissen NV te Rotterdam (de ontwerptekst is opgenomen als Bijlage III). Het Fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Initiatiefnemer verwacht echter een beleggingshorizon van vijftien jaar. STICHTING ZIB EEMHOF Naast het Fonds wordt Stichting ZIB Eemhof (verder ook te noemen de Bewaarder ) opgericht. Deze stichting zal als bewaarder, in de zin van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, van de activa van het Fonds optreden. De activa zullen voor rekening en risico van het Fonds ZIB EEMHOF BEHEER BV ZIB Eemhof Beheer BV zal als beherend vennoot van het Fonds optreden. De Beherend Vennoot is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg. De heer H.J. van Koeveringe en mevrouw Y.J. Abdoun voeren zowel de directie over Zeeland Investments Beheer BV als over ZIB Eemhof Beheer BV. ZEELAND INVESTMENTS BEHEER BV Als beheerder in de zin van de Wet toezicht beleggingsinstellingen zal Zeeland Investments Beheer BV (verder ook te noemen de Beheerder ) optreden. De Beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer De statuten van de Beheerder zijn als Bijlage VI in dit prospectus opgenomen. RECREATIE- CENTRUM DE EEMHOF BV* 100% ZIB EEMHOF BEHEER BV COMMANDITAIRE VENNOTEN BEHEER ZEELAND INVESTMENTS BEHEER BV CENTER PARCS DE EEMHOF** BEWARING STICHTING ZIB EEMHOF ZIB EEMHOF CV * De aandelen in Recreatiecentrum De Eemhof BV worden door Zeeland Investments Beheer BV (31,4%), Proventus (31,4%), Labrujère BV (8,6%), Hank Recreatie BV (14,3%) en Vredesbouw BV (14,3%) gehouden. Rabobank Nederland heeft een koopoptie op 17,5% van de aandelen in Recreatiecentrum De Eemhof BV. Na de verwerving van de aandelen in Recreatiecentrum De Eemhof BV zullen de activa van deze vennootschap in ZIB Eemhof Beheer BV worden ingebracht. ** De huurovereenkomst wordt gesloten tussen ZIB Eemhof CV (vertegenwoordigd door ZIB Eemhof Beheer BV) en Center Parcs Netherlands NV. 06

8 Beleggen in (recreatief) vastgoed Vastgoed wordt gezien als een belangrijk onderdeel van een beleggingsportefeuille. De waarde van vastgoed in een beleggingsportefeuille is evident. Een redelijk rendement voor de lange termijn met een aanvaardbaar risico, lage correlatie ten opzichte van alternatieve beleggingsmogelijkheden en een bescherming tegen inflatie zijn grote voordelen. Doordat degelijk gebouwde en op goede locaties gelegen objecten zeer lang hun gebruikswaarde kunnen behouden, kan een vastgoedbelegging een goede bescherming bieden tegen inflatie en andere economische risico s. Het risico van vastgoedbeleggingen ligt in het algemeen tussen dat van obligaties en aandelen. Voor beleggingen in Nederlands vastgoed geldt verder als aantrekkelijk punt dat het valutarisico nihil is. Bovendien is Nederland een klein en relatief dichtbevolkt land waar grond schaars is. Men verwacht dat de komende decennia de bevolking zal groeien. Derhalve zal die schaarste alleen maar toenemen. Dit maakt kwalitatief hoogwaardige en op goede locaties gelegen (tweede) woningen tot een aantrekkelijk deelsegment van de Nederlandse vastgoedmarkt. Bovendien laten de marktontwikkelingen ten aanzien van de verhuur van vakantiewoningen zich gunstig aanzien. Er is een duidelijke verschuiving van de vakantiebestemmingen waar te nemen. In verband met de internationale en economische situatie is vliegen minder aantrekkelijk geworden en gaat men dichter bij huis op vakantie. Bij het definiëren van het beleggingsbeleid hanteert het Fonds conservatieve uitgangspunten en wordt er, in verband met continuïteit en risicobeheersing, gestreefd naar kwaliteit en professionaliteit. Voor de verwerving van Center Parcs De Eemhof zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. goede locatie in de nabijheid van het Eemmeer en de Randstad 2. bungalowpark gelegen op in totaal circa 65 hectare eigen grond 3. langlopende huurovereenkomst (vijftien jaar en tien optiejaren) 4. kwalitatief goede huurder 5. zekerheid door een bankgarantie gelijk aan zes maanden huur 6. goede staat van onderhoud van het vastgoed en het park 7. goed trackrecord en grote naamsbekendheid van het bungalowpark en de exploitant Center Parcs 8. goede bereikbaarheid 9. alternatieve aanwending van Center Parcs De Eemhof 07

9 Center Parcs en Pierre et Vacances Al meer dan dertig jaar is Center Parcs in Nederland marktleider op het gebied van korte vakanties in ruim opgezette parken in de natuur. Wat in 1968 is begonnen met dertig bungalows, is inmiddels uitgegroeid tot een internationaal concern met negentien topparken, waarvan er acht zijn gelegen in Nederland, twee in België, twee in Frankrijk, drie in Duitsland en vier in Groot-Brittannië. Center Parcs biedt een uniek concept in de recreatiesector met faciliteiten van het allerhoogste niveau. De vijftien parken van Center Parcs Europe op het vasteland van Europa worden jaarlijks bezocht door circa 3,2 miljoen gasten, terwijl de vier Engelse parken jaarlijks zo n 1,2 miljoen gasten mogen verwelkomen. Center Parcs Europe heeft onlangs de vijf beste Gran Dorado parken geselecteerd en in haar Europese portfolio ondergebracht. Alle parken vallen sinds januari 2003 onder de Center Parcs Masterbrand. De vijftien parken zijn in continentaal Europa in drie subbrands ingedeeld: - Center Parcs Original, de oorspronkelijke tien parken van Center Parcs in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk. - Freelife from Center Parcs, de drie voormalige parken van Gran Dorado in Limburg, de Duitse Eifel en het Sauerland. - SeaSpirit from Center Parcs, de twee voormalige parken van Gran Dorado in Nederland aan de kust. Met de invoering van de nieuwe merkenstrategie gaat een fors investeringsprogramma gepaard. Het omvat o.a. vernieuwing van de cottages op diverse parken en nieuwe horeca- en ontspanningsfaciliteiten. De directie van Center Parcs verwacht dat de nieuwe ontwikkelingen blijven zorgen voor de hoge bezettingsgraad van circa 90% op alle parken in binnen- en buitenland. PIERRE ET VACANCES De groep Pierre et Vacances, Europees marktleider op het gebied van de verhuur en de verkoop van vakantiebungalows en 50% aandeelhouder in Center Parcs, werd in 1967 opgericht en exploiteert momenteel op verschillende plaatsen in Europa en de Franse Antillen circa bedden. Meer dan gasten (45% Frans en 55% overig Europees) bezoeken jaarlijks de parken van Pierre et Vacances, Maeva, Center Parcs en MGM. De parken van de laatste drie merken zijn recentelijk door Pierre et Vacances overgenomen. Pierre et Vacances heeft medewerkers in dienst en heeft -over de laatste drie jaar- een gemiddelde groei van het exploitatieresultaat van 51% gerealiseerd. De overige 50% van de aandelen in Center Parcs is in handen van MidOcean Partners. 08

10 Center Parcs De Eemhof Center Parcs De Eemhof is in 1980 geopend en beschikt onder meer over 650 cottages, 50 hotelkamers en centrumvoorzieningen (18.000m 2 ) op circa 65 hectare eigen grond. Het aantal gasten per jaar bedraagt circa met een totaal van circa 1,1 miljoen overnachtingen. Center Parcs De Eemhof ligt in Flevoland, in de nabijheid van Zeewolde. Het park, dat in 2000 landelijk in het nieuws was vanwege een grote brand die een deel van de faciliteiten in de as legde, is op 29 maart 2002 heropend. De centrumvoorzieningen zijn geheel vernieuwd, volgens een voor Europa revolutionair concept. Tropische en mediterrane sferen zijn tot in detail doorgevoerd met behulp van authentieke materialen. Veel ambachtslieden uit alle delen van de wereld zoals Portugese tegelzetters, Italiaanse dakdekkers en Balinese beeldhouwers hebben meegewerkt aan dit unieke concept. Center Parcs De Eemhof onderscheidt zich van andere parken in Nederland en daarbuiten door het oog voor detail en de perfectie waarmee het concept is doorgevoerd. De Market Square, een plein in origineel mediterrane stijl met terrasjes, eetgelegenheden en winkeltjes vormt het hart van alle parkfaciliteiten. Het in tropische sferen uitgevoerde overdekte zwemparadijs Aqua Mundo is hiernaast gelegen. Het beschikt over een enorm golfslagbad en een Flow Rider : een permanente grote golf waarop gesurft kan worden. De Action Factory, geheel in Cubaanse stijl uitgevoerd is eveneens een belangrijk onderdeel van de centrumvoorzieningen. Hier zijn allerlei faciliteiten ondergebracht, van klimwand en bioscoop tot en met een negenholes pitch & put golfbaan. Het Grand Restaurant ligt eveneens centraal en is een full-service culinair restaurant met een uitgebreide kaart. De entourage, de faciliteiten, de attracties en de accommodaties van Center Parcs De Eemhof vormen samen een vrijetijdspark dat uniek is in Europa. Center Parcs heeft aan de hand van enquêtes, tevredenheidsonderzoeken en marktresearch een park ontworpen dat door zijn diversiteit en uitstraling beantwoordt aan de wensen van een zeer brede en gevarieerde doelgroep. 09

11 De activa van Center Parcs De Eemhof De activa van Center Parcs De Eemhof bestaan onder meer uit de onroerende zaken, de grond, de inventaris en de infrastructuur van het park gelegen aan de Slingerweg 1 te Zeewolde. Het park bestaat uit 650 cottages, een hotel (50 kamers) en centrumvoorzieningen. De totale grondoppervlakte bedraagt circa 65 hectare eigen grond. De vloeroppervlakte van de cottages beslaat circa m 2, van het centrale gebouw circa m 2 en van de overige gebouwen circa 4.800m 2. De volgende aantallen en typen cottages zullen worden aangekocht: 60 STANDARD PLUS (67M 2, 4 PERSONEN) 27 STANDARD PLUS (103M 2, 8 PERSONEN) De inrichting van deze cottages is standaard en is eenvoudig maar compleet. De cottages beschikken over een volledig ingerichte keuken, een kleurentelevisie met filmkanaal en een privé-terras of balkon met tuinmeubilair. 285 COMFORT (73M 2, 6 PERSONEN) Deze Cottages hebben als extra opgemaakte bedden bij aankomst, een eigentijds interieur, breedbeeldtelevisie met filmkanaal en een kluisje. 10 DE LUXE (73M 2, 4 PERSONEN) 56 DE LUXE (75M 2, 5 PERSONEN) 25 DE LUXE (73M 2, 6 PERSONEN) 13 DE LUXE (103M 2, 8 PERSONEN) Naast de extra s van de Comfort Cottage heeft deze cottage een laminaatvloer, een afwasmachine en haardroger en ontvangt de huurder een handdoekenpakket per persoon. Speciaal voor de kleintjes zijn er Standard en De Luxe Kindercottages met kinderslaapkamer, speelgoed en handige extra s als een wipstoeltje en een flessenwarmer. 49 STYLE (75M 2, 5 PERSONEN) Deze cottages zijn ontworpen door Jan des Bouvrie. De inrichting is heel stijlvol. Zo zijn deze cottages onder meer uitgevoerd met een massief eiken vloer. HOTELACCOMMODATIE 50 DE LUXE (32M 2, 2 PERSONEN) In een appartementencomplex van twee verdiepingen liggen deze 50 hotelkamers. Deze slaap/zitkamers zijn geschikt voor 2 personen en voorzien van een badkamer met bad en toilet. Bovendien is de kamer uitgerust met een kitchenette met eetbar en magnetron. CENTRUMVOORZIENINGEN Tot de centrumvoorzieningen behoren onder meer Aqua Mundo, Conferentiecentrum, Market Square met meerdere bars, restaurants en een supermarkt, receptiegebouwen, de klimtoren, het pannenkoekenhuis, de steigers, de tennisbanen, het sportcentrum en de negenholes golfbaan. Voor een uitgebreide beschrijving van de centrumvoorzieningen verwijzen wij naar het taxatierapport van DTZ Zadelhoff, dat ter inzage ligt bij de Initiatiefnemer. 40 VIP (73M 2, 2 PERSONEN) 85 VIP (75M 2, 4 PERSONEN) De huurder van deze cottages kan gebruik maken van Vipservices, zoals broodjesservice en gratis dagelijkse bezorging van een krant. De woning beschikt over alle extra s van bovengenoemde woningen en een privésauna, een Turks stoombad of een extra douchecabine en een mini Hifi-installatie. 10

12 Huuraspecten De Beherend Vennoot zal na de overname van Center Parcs De Eemhof, een huurovereenkomst met Center Parcs Netherlands NV aangaan. De huurovereenkomst zal ingaan op de dag dat Center Parcs De Eemhof wordt aangekocht voor de duur van vijftien jaar met tien optiejaren. De huurder dient uiterlijk 31 december 2013 aan het Fonds kenbaar te maken of hij gebruik maakt van de optie tot verlenging. De aanvangshuur bedraagt op jaarbasis e en wordt jaarlijks aangepast (voor het eerst één jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst) op basis van een vaste indexatie van 2,9%. De huur is in halfjaarlijkse termijnen vooraf verschuldigd. Tot meerdere zekerheid van de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst zal de huurder een bankgarantie overleggen van een bedrag gelijk aan zes maanden huur. Alle afspraken zijn vastgelegd in een onderhandse huurovereenkomst waarin onder meer is opgenomen dat alle onderhoudskosten, vervangingen, belastingen aangaande het vastgoed, exploitatiekosten, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van de huurder komen. Voor risico van het Fonds blijven calamiteiten die niet verzekerbaar zijn. Indien de onderhoudskosten voor de huurder minder bedragen dan 4% van de jaarlijkse (netto-)opbrengst uit hoofde van de verhuur van de bungalows, is de huurder verplicht het verschil tussen genoemde 4% en de daadwerkelijk gemaakte onderhoudskosten te reserveren. Hetgeen eerder eventueel meer is besteed, kan in mindering worden gebracht op deze reserve. De reserve kan in volgende jaren voor extra onderhoudswerkzaamheden worden aangewend. De volledige concepthuurovereenkomst ligt bij de Beherend Vennoot ter inzage. Investeringsbegroting 11 Bij de bepaling van de hoogte van het investeringsbedrag zijn als belangrijkste uitgangspunten gehanteerd: de (bijkomende) kosten en reserveringen zijn voldoende gebudgetteerd alle bedragen zijn exclusief BTW de door verkoper verstrekte informatie is volledig en juist er is geen sprake van achterstallig onderhoud er zijn geen verborgen gebreken De totale investering van ZIB Eemhof CV is in het overzicht hiernaast weergegeven. Iedere participant in ZIB Eemhof CV neemt deel in eenheden van e (exclusief 3% emissiekosten), de minimale deelname bedraagt vijf participaties. Er worden participaties uitgegeven. INVESTERINGSBEGROTING (AFGEROND OP DUIZENDTALLEN) PROJECTKOSTEN Center Parcs De Eemhof e BIJKOMENDE KOSTEN Plaatsings- en garantiekosten e Structureringskosten Taxatiekosten en afsluitprovisie Marketingkosten Notaris- en adviseurskosten Werkkapitaal/onvoorzien Totaal te financieren e Hypothecaire financiering Achtergestelde lening Recreatiecentrum De Eemhof BV Eigen Vermogen e

13 Rendement Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur van Center Parcs De Eemhof. In het kader van de sale-and-lease-back transactie heeft de Initiatiefnemer gekozen voor het aanbieden van een geprognosticeerd vast rendement van 9,125% (op jaarbasis, enkelvoudig en vóór belasting) over de nominale waarde van de uitstaande participaties. De consequentie van het vaste rendement is dat het verkoopresultaat op Center Parcs De Eemhof voor rekening en risico komt van de Beherend Vennoot. Het Fonds zal volgens de prognose (Bijlage II) een positief (exploitatie)resultaat behalen. Dit resultaat wordt aangewend voor de halfjaarlijkse uitkeringen (per 1 januari en per 1 juli) aan de commanditaire vennoten, voor de jaarlijkse inkoop van participaties en de aflossing van de hypothecaire lening. De uitkering per 1 juli 2004 betreft de periode vanaf de totstandkoming van het Fonds tot en met 30 juni Voor de prognose van de (vrije) cashflow zijn als belangrijkste uitgangspunten gehanteerd: een kapitaalinbreng door de commanditaire vennoten van e calculatie op basis van vijftien jaar bij de prognose is als aanvangsdatum 1 januari 2004 aangehouden jaarlijkse inkoop van 680 participaties tegen de nominale waarde (vanaf 1 januari 2005) een rekenrente voor de hypothecaire lening van 5,4% een rekenrente over de banktegoeden van 2,5% de vennootschapsbelasting is berekend op basis van door Center Parcs opgegeven afschrijvingen op de activa. Deze afschrijvingsbedragen kunnen afwijken. over de achtergestelde lening is geen rente verschuldigd de huur wordt op tijd en geheel voldaan een vaste geïndexeerde huurstijging van 2,9% geen rekening is gehouden met (tussentijdse) verkoop van activa Voor de overige gehanteerde uitgangspunten en uitgebreidere financiële informatie wordt naar de Bijlagen I en II verwezen. Voor de goede orde zij opgemerkt dat de waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. 12

14 Garanties Met betrekking tot het Fonds zijn de navolgende zaken gegarandeerd: CONCERNGARANTIES DN1 Holding BV, de houdstermaatschappij van Center Parcs Europe, garandeert alle verplichtingen die voortvloeien uit de verwerving van Center Parcs De Eemhof en uit de huurovereenkomst tussen Center Parcs Netherlands NV en het Fonds. Indien Pierre et Vacances SA (in)direct 90% of meer van de aandelen in DN1 Holding BV verwerft, zal zij alle verplichtingen van Center Parcs Netherlands NV garanderen en zal zij de garanties verstrekt door DN1 Holding BV overnemen. De verwachting is gerechtvaardigd dat dit voor 31 december 2003 het geval zal zijn. HUURGARANTIE Center Parcs Netherlands NV huurt Center Parcs De Eemhof waarbij alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) voor rekening en risico van Center Parcs Netherlands NV komen. Hierdoor loopt het Fonds, zolang de huurovereenkomst loopt, geen bezettingsgraad-, onderhouds- en exploitatierisico. De verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst worden door DN1 Holding BV gegarandeerd. Indien Pierre et Vacances SA (in)direct 90% of meer van de aandelen in DN1 Holding BV verwerft, zal zij alle verplichtingen van Center Parcs Netherlands NV garanderen en zal zij de garanties verstrekt door DN1 Holding BV overnemen. EXPLOITATIE In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging van inventaris, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Center Parcs Netherlands NV komen. Voor risico van het Fonds blijven calamiteiten die niet verzekerbaar zijn. KOOPRECHT Pierre et Vacances SA of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het (koop)recht om vijftien jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst óf Center Parcs De Eemhof aan te kopen voor een prijs van e óf de aandelen in Recreatiecentrum De Eemhof BV tegen de intrinsieke waarde van deze aandelen, waarbij Center Parcs De Eemhof wordt gewaardeerd op e en waarbij rekening wordt gehouden met een belastinglatentie ten grootte van 20,5% van het verschil tussen de overeengekomen commerciële waarde en de boekwaarde. Bij uitoefening van het eerdergenoemde kooprecht kan het Fonds de resterende participaties inkopen. De participanten ontvangen op de dag van inkoop de nominale waarde van de participaties te vermeerderen met 9,125% (op jaarbasis) tot de datum van de inkoop van de participaties. Uiterlijk vijf jaar voor uitoefening van dit kooprecht dient Pierre et Vacances SA aan de Beherend Vennoot schriftelijk kenbaar te maken of zij gebruik maakt van dit kooprecht. Alle kosten en belastingen, betrekking hebbende op de verwerving, komen voor rekening van de koper. VOORTZETTING HUUROVEREENKOMST Roompot Recreatie Beheer BV heeft het eerste recht om, indien Center Parcs Netherlands NV, DN1 Holding BV en Pierre et Vacances SA niet aan hun verplichtingen voldoen, een nieuwe huurovereenkomst met het Fonds aan te gaan onder dezelfde voorwaarden en condities als de huurovereenkomst tussen het Fonds en Center Parcs Netherlands NV. 13 De afspraken met betrekking tot de Huurgarantie en de Exploitatie zijn in de huurovereenkomst gedetailleerd uitgewerkt. Deze huurovereenkomst ligt in concept ter inzage bij de Beherend Vennoot.

15 Exit en inkoop van participaties Initiatiefnemer is bij de bepaling van de beleggingshorizon van het Fonds er van uitgegaan dat alle participaties door het Fonds worden ingekocht. Zoals eerder aan de orde is gekomen, heeft de Initiatiefnemer gekozen voor het aanbieden van een geprognosticeerd vast rendement van 9,125% (jaarlijks, enkelvoudig en vóór belasting) aan de participanten. Hierbij worden de (verkoop)resultaten van de vastgoedportefeuille toegerekend aan de Beherend Vennoot. De Beherend Vennoot kan, voorzover de huurder tien jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst geen gebruik maakt van haar kooprecht, conform de Overeenkomst van commanditaire vennootschap, (delen van) Center Parcs De Eemhof verkopen. De opbrengsten hiervan zullen voornamelijk voor de aflossing van de hypothecaire financiering worden gebruikt. Daarnaast zal het Fonds vanaf 1 januari 2005, uit de vrije cashflow, jaarlijks participaties inkopen tegen de nominale waarde van e Vanaf 1 januari 2005 worden er jaarlijks 680 participaties ingekocht. Het ligt daarbij in de bedoeling dat participanten zich jaarlijks vóór 1 november kunnen aanmelden om voor inkoop van participaties in aanmerking te komen. Bij te veel c.q. te weinig aanmeldingen zal door notariële loting worden bepaald welke participaties zullen worden ingekocht. Voor de te volgen procedure wordt verwezen naar de Overeenkomst van commanditaire vennootschap (Bijlage III). 14

16 Financiering ZIB Eemhof CV zal in aanvang een totaalbedrag van circa e hebben geïnvesteerd. Dit bedrag bestaat uit de verwervingsprijs van e verhoogd met bijkomende kosten. De totale investering zal voor e hypothecair worden gefinancierd door Rabobank Nederland, door een renteloze achtergestelde lening* groot e verstrekt door Recreatiecentrum De Eemhof BV en door het eigen vermogen groot e verstrekt door de commanditaire vennoten. Bij de te verstrekken (hypothecaire) financiering zijn onder meer de volgende zaken van belang**: TAXATIEWAARDEN TEN BEHOEVE VAN FINANCIERING*** e (vrijwillige verkoopwaarde/ beleggingswaarde) LENINGEN e (hypothecair) waarvan e in rekening-courant GELDVERSTREKKER Rabobank Nederland GELDNEMER ZIB Eemhof Beheer BV ten deze handelend als Beherend Vennoot van ZIB Eemhof CV RENTEPERCENTAGE 100 basispunten boven funding van de geldverstrekker RENTEVAST PERIODE tot uiterlijk vijftien jaar na opname lening RENTEBETALING per halfjaar achteraf AFLOSSING conform Bijlage II van dit prospectus LOOPTIJD tot en met 31 december 2008, doch maximaal vijftien jaar na opname lening AFSLUITPROVISIE e ZEKERHEDEN (BELANGRIJKSTE) eerste hypothecaire inschrijving, verpanding rechten/ vorderingen c.q. assurantiepenningen uit verzekeringspolissen, verpanding inventaris, verpanding rechten huurovereenkomst c.q. huurpenningen, verpanding rechten uit de bankgarantie, verpanding van eventuele garanties van DN1 Holding BV en Pierre & Vacances SA, achterstelling vorderingen participanten en achterstelling vorderingen van Recreatiecentrum De Eemhof BV 15 * Recreatiecentrum De Eemhof BV, houdstermaatschappij van de Beherend Vennoot, zal een renteloze achtergestelde lening verstrekken van e die voortvloeit uit de belastinglatentie op de activa van Recreatiecentrum De Eemhof BV. Deze lening is aflosbaar nadat alle participaties door het Fonds zijn ingekocht. ** Het financieringsvoorstel ligt ter inzage bij de Beherend Vennoot. *** Het taxatierapport van Bouwfonds property finance ligt ter inzage bij de Beherend Vennoot.

17 Fiscale aspecten ALGEMEEN Deze fiscale paragraaf is opgesteld door BDO Belastingadviseurs en geldt voor inwoners van Nederland en voor degenen die -op grond van de wettelijke fictie in de fiscale wetgeving- geacht worden in Nederland te wonen en is gebaseerd op de stand van de fiscale wetgeving en de jurisprudentie per 1 juli Veranderingen in inzichten van de fiscus of in wettelijke regelingen komen voor rekening en risico van de participanten. Na de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 krijgen de fiscale aspecten van een beleggingsproduct minder aandacht. Dit neemt echter niet weg dat de fiscale kwalificatie van de beleggingsresultaten uit het Fonds van direct belang is voor het uiteindelijk te realiseren rendement. Onderstaand volgt dan ook een korte uiteenzetting van de fiscale aspecten van deelname aan het Fonds. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de participanten in Nederland woonachtige natuurlijke personen zijn, die het aandeel in het Fonds tot hun fiscale inkomen uit sparen en beleggen in Box 3 kunnen rekenen. De vermogensrendementsheffing betekent dat de participanten in de inkomstenbelasting worden betrokken voor een forfaitair rendement van 4% over de waarde in het economisch verkeer van de participatie. Het hanteren van een forfaitair rendement heeft tot gevolg dat er niet geheven wordt over de reële opbrengsten, ook als die hoger of lager zijn dan de genoemde 4%. Over het forfaitaire rendement van 4% is 30% inkomstenbelasting verschuldigd. Per saldo wordt over de gemiddelde waarde van de participatie -eventueel na aftrek van de daarop betrekking hebbende schulden- 1,2% inkomstenbelasting geheven. Daar staat tegenover dat er geen ruimte meer is voor een aftrek van kosten, zoals bijvoorbeeld financieringsrente. De Belastingdienst heeft op 20 juni 2003 schriftelijk bevestigd dat de forfaitaire rendementsheffing (box 3) van toepassing is voor de particuliere participanten in het Fonds. Als waarde van de participatie in het Fonds wordt in beginsel het bedrag van de inleg als uitgangspunt genomen minus het deel dat is terugbetaald aan de participanten krachtens inkoop. Deze informatie is echter van algemene aard en geïnteresseerden die willen participeren in ZIB Eemhof CV wordt geadviseerd overleg te plegen met een fiscaal adviseur over de effecten van deelname aan de commanditaire vennootschap op hun persoonlijke positie. INKOMSTENBELASTINGASPECTEN ZIB Eemhof CV wordt als een besloten commanditaire vennootschap aangemerkt. Dit is d.d. 20 juni 2003 door de Belastingdienst schriftelijk bevestigd. Een besloten commanditaire vennootschap wordt in fiscale zin als transparant aangemerkt. Dit betekent dat het Fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Het aandeel in het Fonds wordt daarentegen fiscaal direct toegerekend aan de participanten. Het gevolg van de fiscale transparantie van het Fonds is dat iedere participant vermogensrendementsheffing verschuldigd is over de gemiddelde waarde in het economische verkeer van de participatie op 1 januari en 31 december van enig jaar. VENNOOTSCHAPSBELASTING Een besloten commanditaire vennootschap, zoals het Fonds, is niet onderworpen aan vennootschapsbelasting. Indien een aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon participeert in het Fonds, wordt het totale beleggingsresultaat van de participant aan de heffing van de vennootschapsbelasting onderworpen. OMZET- EN OVERDRACHTSBELASTING Over de inleg van de participanten, alsmede over de inkoop van de participaties en over de vervreemding van de participaties is geen overdrachtsbelasting dan wel omzetbelasting verschuldigd. Op 27 juni 2003 is door de Belastingdienst schriftelijk bevestigd dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. 16

18 Fiscale aspecten (vervolg) Het Fonds zal, als verhuurder van onroerende zaken, als ondernemer worden aangemerkt in de zin van de Wet op de omzetbelasting Verhuur van onroerende zaken is normaliter vrijgesteld van BTW. Bij huur kan echter (onder voorwaarden) geopteerd worden voor BTW-belaste huur. Met Center Parcs Netherlands NV wordt geopteerd voor BTW-belaste huur, zodat alle voorbelasting in aftrek kan worden gebracht. Het Fonds zal aan de huurder BTW in rekening brengen. KAPITAALSBELASTING Door het besloten karakter van ZIB Eemhof CV is over het bijeengebrachte eigen vermogen geen kapitaalsbelasting verschuldigd. SUCCESSIE- EN SCHENKINGSRECHT In geval van overlijden van een participant (natuurlijk persoon) of van schenking door een participant (natuurlijk persoon) van zijn participatie(s), wordt de participatie in de heffing van het Nederlands successie- of schenkingsrecht betrokken tegen de waarde in het economische verkeer. De hierboven beschreven fiscale gevolgen beogen slechts een algemeen kader te schetsen. Individuele situaties dienen door de participanten met de eigen fiscale adviseur of met BDO Belastingadviseurs te worden afgestemd. Juridische aspecten Er bestaan diverse structuren die het beleggen in vastgoed voor de particuliere belegger aantrekkelijk maken. Eén daarvan is de commanditaire vennootschap. Een commanditaire vennootschap is een samenwerkingsverband tussen één of meer commanditaire vennoten en tenminste één beherend vennoot, bijvoorbeeld met als doel het gezamenlijk beleggen in bijvoorbeeld een vastgoedportefeuille. De onderlinge afspraken tussen de participanten worden vastgelegd in een overeenkomst van commanditaire vennootschap. 17 De besloten commanditaire vennootschap wordt aangegaan bij authentieke of onderhandse akte. Statutair wordt vastgelegd voor welke besluiten de beherend vennoot vooraf toestemming nodig heeft van de vergadering van vennoten. Toetreding van nieuwe vennoten of overdracht van participaties kan uitsluitend plaatsvinden met toestemming van alle vennoten. Na totstandkoming van het Fonds zullen geen nieuwe participaties worden uitgegeven. Plaatsing van nieuw uit te geven participaties is slechts mogelijk zolang het Fonds onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten. Bij tussentijds overlijden van een participant kunnen de erfgenamen de participatie in het Fonds voortzetten. Een commanditaire vennoot mag geen beheerhandelingen verrichten, op straffe van hoofdelijke aansprakelijkheid. Een commanditaire vennoot deelt in de resultaten maar is voor de verliezen slechts aansprakelijk tot het bedrag van het door deze vennoot ingebrachte commanditaire kapitaal. ZIB Eemhof CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, echter na inkoop van de laatste participatie wordt het Fonds beëindigd. Iedere participant neemt deel in eenheden van e (exclusief 3% emissiekosten), met een minimum deelname van vijf participaties. Een participatie is de eenheid waarin de mate van gerechtigdheid van iedere vennoot in het vermogen

19 van en het stemrecht in het Fonds wordt uitgedrukt. De commanditaire vennoten zijn over hun uitstaande kapitaaldeelname gerechtigd tot een geprognosticeerd vast rendement van 9,125% (op jaarbasis, enkelvoudig en vóór belasting). De Beherend Vennoot is gerechtigd tot de resultaten en de (stille) reserves van het Fonds. Het vermogen van het Fonds wordt in hoofdzaak gevormd door de waarde van Center Parcs De Eemhof. Opgemerkt dient te worden dat het risico bestaat dat door gewijzigde inzichten, jurisprudentie of wetgeving de positie van de commanditaire vennoten kan wijzigen. Dit zou mogelijk juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de participanten ten gevolge kunnen hebben. De Beherend Vennoot laat zich bij de uitvoering van haar taken bijstaan door de Beheerder, onder meer ten aanzien van beleidsbeslissingen, het beheer van Center Parcs De Eemhof, de administratie van het Fonds en het informeren van de beleggers. Beherend Vennoot Als beherend vennoot zal ZIB Eemhof Beheer BV optreden. De jaarrekeningen van de Beherend Vennoot zullen worden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Middelburg. De statuten van de Beherend Vennoot zijn opgenomen in Bijlage V. De taken van de Beherend Vennoot en van de Beheerder zijn nader omschreven in de Overeenkomst terzake van de administratie, het beheer, de bewaring en het management van ZIB Eemhof CV en haar activa (Bijlage VII) en bestaan onder meer uit: - het voorbereiden van het beleid met betrekking tot het Fonds - het uitvoeren van besluiten die door de vergadering van vennoten zijn goedgekeurd Deze taken van de Beherend Vennoot zijn middels de Overeenkomst terzake van de administratie, het beheer, de bewaring en het management van ZIB Eemhof CV en haar activa aan Zeeland Investments Beheer BV overgedragen. Zowel de Beherend Vennoot als de Beheerder mogen onder hun respectievelijke verantwoordelijkheid taken door derden laten uitvoeren. - het in het belang van de participanten voeren van het dagelijks beheer over het Fonds - het verstrekken van periodieke rapportage aan de vennoten - het voeren van de boekhouding en administratie van het Fonds, de Bewaarder en de Beherend Vennoot - het opstellen van de begroting en de liquiditeitsprognose van het Fonds 18

20 Beheerder Als beheerder van het Fonds, in de zin van de Wet toezicht beleggingsinstellingen, zal Zeeland Investments Beheer BV optreden. De directie van deze vennootschap bestaat uit de heer H.J. van Koeveringe en mevrouw Y.J. Abdoun. De heer Van Koeveringe is sinds 1976 directeur van Roompot Recreatie Beheer BV en mevrouw Abdoun is sinds 1979 werkzaam bij Roompot Recreatie Beheer BV. Toezicht op het directiebeleid van Roompot Recreatie Beheer BV wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen van Roompot Holding BV, waarin de heren prof. drs. F.A. Maljers, drs. J.H.L. Pit en prof. dr. F.M. Go zitting hebben. Naast zijn commissariaten is de heer Maljers actief geweest als voorzitter van de Raad van Bestuur van Unilever NV. De heer Pit is algemeen directeur van NeSBIC Buy Out Fund BV en de heer Go is bijzonder hoogleraar Toerisme Management van de faculteit Bedrijfskunde aan de Erasmusuniversiteit te Rotterdam. De Beheerder voert thans het beheer over zes beleggingsinstellingen te weten: CV Zeeland Kustgoed, Eerste Winkel- en Woningmaatschap, ZIB Renesse CV, ZIB Ouddorp CV, ZIB Weert CV en ZIB Weert II CV. Zoals blijkt uit een accountantsverklaring van Maatschap Westelijke Accountantskantoren te Oostburg bedraagt het eigen vermogen van de Beheerder per 4 juli 2003 meer dan e ,10. Dit betreft het aansprakelijk vermogen voor de beheeractiviteiten van Zeeland Investments Beheer BV. De aandelen in Roompot Recreatie Beheer BV worden indirect voor 65% gehouden door NeSBIC Buy Out Fund BV en het restant door de directie, management en één commissaris van Roompot Holding BV. De Beheerder zal zorgdragen voor een zorgvuldig (dagelijks) beheer en een commercieel verantwoorde exploitatie van ZIB Eemhof CV. Daarnaast zal de Beheerder de contacten met participanten onderhouden, zorgdragen voor een juiste en tijdige informatievoorziening, verantwoording afleggen aan de Bewaarder en aan het Fonds, een door de accountant te controleren jaarrekening opstellen en de jaarlijkse vergadering van vennoten bijeenroepen. De taken van de Beheerder en de Beherend Vennoot zijn al eerder aan de orde gekomen en zijn nader omschreven in de Overeenkomst terzake van de administratie, het beheer, de bewaring en het management van ZIB Eemhof CV en haar activa. 19

21 Bewaarder Stichting ZIB Eemhof zal alleen optreden als bewaarder van het Fonds. De Bewaarder wordt vertegenwoordigd door haar bestuur dat bestaat uit mevrouw mr M.C. van der Sluijs- Plantz, mevrouw mr Th.F.C. Wijnen en mevrouw mr C. Andriesse voor wie de dagelijkse werkzaamheden bestaan uit het voeren van beheer over vennootschappen en het uitoefenen van de bewaarfunctie over beleggingsinstellingen. De bestuursleden zijn werkzaam bij TMF Groep, een internationaal opererende onafhankelijke financiële dienstengroep, welke een breed dienstenpakket aanbiedt aan (inter)nationale bedrijven, institutionele beleggers en vermogende particulieren. De Bewaarder, statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende ten kantore van TMF Nederland BV, is op 24 juni 2003 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar en de jaarrekeningen zullen ook door de accountant van het Fonds worden gecontroleerd. De jaarrekeningen opgesteld door de Beheerder zullen, na vaststelling door het bestuur van de Bewaarder, voor de participanten bij de Beheerder ter inzage liggen. Alle verplichtingen die voor de Bewaarder voortvloeien uit het Fonds alsmede alle gemaakte en te maken kosten komen voor rekening en risico van het Fonds. Dit is in overeenstemming met hetgeen is bepaald in de Overeenkomst terzake van de administratie, het beheer, de bewaring en het management van ZIB Eemhof CV en haar activa (Bijlage VII). De volledige (ontwerp)tekst van de statuten van de Bewaarder is opgenomen in Bijlage IV. 20

22 Risico s In het algemeen kan gesteld worden dat aan het beleggen in vastgoed risico s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico s, ten behoeve van (potentiële) beleggers, te beperken. De belangrijkste risico s worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit voordoet, dan zou dit van invloed kunnen zijn op de waarde van de belegging en/of op de geprognosticeerde cashflow. HUURRISICO Het huurrisico is onder meer het risico dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt waardoor de huurrelatie tussen verhuurder en huurder wordt verbroken en er (tijdelijk) geen nieuwe huurder gevonden kan worden, dan wel dat de huurder bereid is tegen een lagere prijs te gaan huren en dit door verhuurder wordt geaccepteerd. DEBITEURENRISICO Dit betreft het risico dat de huurder niet aan zijn betalingsverplichting(en) jegens de verhuurder kan voldoen waardoor de huurovereenkomst wordt ontbonden. Voor inschatting van onder meer dit risico kunnen (potentiële) beleggers het meest recente jaarverslag van Pierre et Vacances SA, via inzien. (REST)WAARDERISICO Het (rest)waarderisico is het risico dat de waarde van Center Parcs De Eemhof bij vervreemding lager ligt dan de verwervingprijs van Center Parcs De Eemhof. RENTERISICO De rente van de hypothecaire lening wordt voor een periode van vijftien jaar gefixeerd. Vanaf 1 januari 2019 loopt het Fonds een renterisico doordat alsdan mogelijk (gedeeltelijk) geherfinancierd dient te worden tegen een hoger rentepercentage. Daarnaast bestaat het risico dat vervroegde aflossingen, welke afwijken van de te verstrekken financiering, kunnen leiden tot het verschuldigd zijn van boeterente en loopt het Fonds een renterisico in het geval dat de exploitatie achterblijft ten opzichte van de prognose. 21 ONDERHOUDS- EN VERVANGINGSRISICO Bij Center Parcs De Eemhof is de staat van onderhoud van groot belang. Gegeven het feit dat de centrumvoorzieningen in 2002 zijn opgeleverd en de onderhouds- en vervangingskosten voor rekening en risico van de huurder zijn, is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dit risico beperkt. Voor rekening en risico van het Fonds blijven calamiteiten die niet verzekerbaar zijn. EXPLOITATIERISICO In de prognose is uitgegaan van inkomsten met als basis het uitdienen van de huurovereenkomst. Daarin is geregeld dat de huur zal stijgen met een vaste jaarlijkse indexatie van 2,9%. Voor de kosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan, overeenkomstig een geschat inflatiecijfer (2,75%) voor de komende jaren. Hoewel de inschattingen zo realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er afwijkingen in de cashflow tijdens de looptijd van het Fonds optreden. BELEGGEN MET GELEEND GELD Het Fonds belegt voor circa 72% met geleend geld. Ten opzichte van beleggingsinstellingen die niet met geleend geld beleggen wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen hogere rendementen behalen, maar ook een groter verlies lijden op hun inleg. AANSPRAKELIJKHEID De Beherend Vennoot is aansprakelijk voor alle handelingen die namens het Fonds worden verricht. De commanditaire vennoten zijn aansprakelijk voor maximaal het bedrag van ieders deelname in het commanditair kapitaal, tenzij een vennoot daden van beheer verricht of werkzaam is in de zaken van het Fonds. MILIEURISICO De wetgeving omtrent bodemverontreiniging is de laatste decennia aan verandering onderhevig geweest. Op basis van de huidige wetgeving garandeert verkoper dat de bodem voor het beoogde gebruik en bestemming geschikt is.

23 OVERDRACHTSRISICO De commanditaire vennoten treden ten tijde van de levering van Center Parcs De Eemhof gezamenlijk tot het Fonds toe. Zolang Center Parcs De Eemhof niet is overgedragen, lopen de toekomstige participanten geen risico. UITTREDINGSRISICO Om fiscale redenen is -behoudens de al aan de orde gekomen inkoopregeling- tussentijdse uittreding in principe niet mogelijk. Dit betekent dat de deelname van de beleggers in beginsel voor onbepaalde tijd vastligt. Na inkoop van de laatste participatie zal het Fonds worden opgeheven. INFORMATIERISICO Dit betreft het risico dat de door de Initiatiefnemer en verkoper verstrekte informatie niet juist en/of onvolledig is. Initiatiefnemer heeft, onder meer door het laten uitvoeren van een zogenaamde due diligence, de nodige zorg betracht bij het verstrekken en het onderzoeken van deze informatie. JURIDISCH RISICO Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in dit prospectus, is een groot aantal partijen betrokken. Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen. WETGEVINGSRISICO Een onzekere factor bij het beleggen in vastgoed is de politiek. Wijziging van bepalingen ten aanzien van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden en fiscaliteit hebben in het verleden de nodige gevolgen gehad. Hoewel er momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, is het niet uit te sluiten dat de wetgeving (inclusief jurisprudentie) de komende jaren gewijzigd zal worden. Dit zou mogelijk juridische, fiscale en/of financiële consequenties voor de participanten tot gevolg kunnen hebben. NEDERLANDSE ECONOMIE Op dit moment verslechtert in het algemeen het economisch klimaat in Nederland. De belangstelling voor vastgoed vertoont nog steeds een stijgende trend. Het is echter mogelijk dat, ten gevolge van gewijzigde economische vooruitzichten, een conjunctuurdaling en/of een overaanbod aan gelijksoortig vastgoed, de (huur)prijzen zullen dalen. Dit risico is beperkt door de langlopende huurovereenkomst (totaal vijftien jaar met tien optiejaren) en de goede locatie. 22