Financieel verslag ZIB Eemhof II CV. Middelburg

Transcriptie

1 Financieel verslag 2010 ZIB Eemhof II CV Middelburg

2 Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen 3 Algemene opmerkingen 4 Jaarrekening 1. Balans per 31 december Winst- en verliesrekening Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 9 4. Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening 14 Overige gegevens Accountantsverklaring 16 Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille 18

3 pagina 3 Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Eemhof II CV De participanten vormen samen met ZIB Eemhof Beheer II BV (de "Beherend Vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen van vermogen, ten einde de vennoten in de opbrengst te doen delen, door dit vermogen te investeren in het upgraden van alle cottages, de centrumvoorzieningen en de infrastructuur van het nabij Zeewolde gelegen vakantiepark Center Parcs De Eemhof. ZIB Eemhof II CV (het Fonds), statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de Beherend Vennoot, is in 2010 naar Nederlands recht tot stand gekomen. ZIB Eemhof II CV is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er wordt echter uitgegaan van een beleggingshorizon tot 31 december TMF Bewaar BV TMF Bewaar BV (de "Bewaarder") is op 23 november 2005 opgericht. De Bewaarder is ingeschreven onder nummer bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam en zal als bewaarder van het Fonds optreden. ZIB Eemhof Beheer II BV ZIB Eemhof Beheer II BV treedt op als beherend vennoot. De Beherend Vennoot is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer Zeeland Investments Beheer BV is bestuurder van de beherend vennoot. Zeeland Investments Beheer BV Als beheerder van het Fonds treedt Zeeland Investments Beheer BV (de "Beheerder") op. De Beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer

4 pagina 4 Algemene opmerkingen De cottages, centrumvoorzieningen en infrastructuur, waarin door ZIB Eemhof II CV (het Fonds) geïnvesteerd wordt, maken deel uit van ZIB Eemhof CV, vertegenwoordigd door haar Beherend Vennoot ZIB Eemhof Beheer BV. Huurovereenkomsten ZIB Eemhof Beheer BV is op 1 november 2003 een huurovereenkomst aangegegaan met Center Parcs Netherlands NV, onder garantie van Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA. Indertijd is de huurovereenkomst aangegaan voor een periode van vijftien jaar met tien optiejaren. Voor de uitbreidingsinvestering die in 2010 en 2011 wordt gerealiseerd, is een allonge op de huurovereenkomst overeengekomen. Hierin is o.a. de huurtermijn verlengd tot en met oktober Alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) komen voor rekening en risico van Center Parcs Netherlands NV. Zolang de huurovereenkomst loopt, komen het leegstands-, onderhouds- en exploitatierisico voor rekening en risico van de huurder. Tot meerdere zekerheid van nakoming van de betalingsverplichting conform de huurovereenkomst, heeft de huurder een bankgarantie overlegd van een bedrag gelijk aan zes maanden huur. Voor het deel van de investeringen die door het Fonds worden gedaan is er tussen ZIB Eemhof Beheer BV, in haar hoedanigheid van beherend vennoot van ZIB Eemhof CV, en het Fonds een separate onderhandse huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst gaat uiterlijk in op 1 juni 2011 en is aangegaan voor een periode van twaalf jaar en vijf maanden. De huur is in halfjaarlijkse termijnen, bij vooruitbetaling, te voldoen. Concerngaranties Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA garanderen alle verplichtingen die voortvloeien uit de investeringen in Center Parcs De Eemhof en uit de (allonge op de) reeds lopende huurovereenkomst tussen Center Parcs Netherlands NV en ZIB Eemhof CV. Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Center Parcs Netherlands NV komen. De verplichtingen van Center Parcs Netherlands NV worden door Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA gegarandeerd. Voor risico van de verhuurder blijven calamiteiten die niet marktconform verzekerbaar zijn. Bovenstaande afspraken zijn in de huurovereenkomst uitgewerkt. Kooprecht Pierre et Vacances SA of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het (koop)recht om op 31 oktober 2023 óf Center Parcs De Eemhof aan te kopen voor een prijs van óf de aandelen van Vakantiepark Vastgoed VI BV (v/h Recreatiecentrum De Eemhof BV) tegen de intrinsieke waarde van deze aandelen, waarbij Center Parcs De Eemhof wordt gewaardeerd op en waarbij rekening wordt gehouden met een belastinglatentie ter grootte van 20,5% van het verschil tussen de overeengekomen commerciële waarde en de boekwaarde. Bij uitoefening van het eerdergenoemde kooprecht kan het Fonds de resterende participaties inkopen. De participanten ontvangen op de dag van inkoop de nominale waarde van de participaties te vermeerderen met 9,125% (op jaarbasis) tot de datum van inkoop van de participaties. Uiterlijk vijf jaar voor uitoefening van dit kooprecht dient Pierre et Vacances SA aan de Beherend Vennoot schriftelijk kenbaar te maken of zij gebruik maakt van dit kooprecht. Alle kosten en belastingen, betrekking hebbende op de verwerking, komen voor rekening van de koper.

5 JAARREKENING

6 pagina 6 1. Balans per 31 december 2010 (Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Geactiveerde advies-/ structureringskosten Vlottende activa Vorderingen Omzetbelasting Rekening-courant Bewaarder Rekening-courant ZIB Eemhof CV Overige vorderingen en overlopende activa

7 pagina 7 Balans per 31 december 2010 Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal Overige reserves Kortlopende schulden Overige kortlopende schulden en overlopende passiva

8 pagina 8 2. Winst- en verliesrekening 3 mei 2010 t/m 31 december 2010 Inkomsten Bedrijfslasten Netto rentelasten 367 Beheervergoeding Bestandvergoeding CV-kosten Afschrijving Resultaat

9 pagina 9 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen Algemeen Het Fonds is opgericht per 3 mei 2010 met als doel: - het beleggen van haar vermogen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's daarvan worden gespreid, door dit vermogen te investeren in het upgraden van zevenhonderd een (701) bestaande cottages, centrumvoorzieningen en infrastructuur van het vakantiepark Center Parcs De Eemhof (hierna te noemen: het "Project"), dit ondermeer ter ondersteuning van het nieuwe label van Center Parcs: "Nature deserves a break"; - het, in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoeld project; - het, in verband met het vorenstaande, aangaan van geldleningen (al dan niet in rekening-courant), het bezwaren met hypotheek van vorenbedoeld Project, dan wel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypotecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld Project, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het eerste boekjaar loopt van 3 mei 2010 tot en met 31 december Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld Immateriële vaste activa De geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven in een periode van 13 jaar en 4 maanden, tot de datum koopoptie Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling Resultaat Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen netto-omzet en alle hiermee verbonden, aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen. De winsten zijn verantwoord in het jaar waarin de goederen en diensten zijn geleverd c.q. verricht. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn Vennootschapsbelasting ZIB Eemhof II CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.

10 pagina Toelichting op de balans 4.1 Materiële vaste activa Geactiveerde Totaal advies-/ structurerings kosten 1 januari 2010 Aanschafwaarde 0 0 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Mutaties 2010 Investeringen Afschrijvingen Desinvesteringen december 2010 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen De geactiveerde advies- en structureringskosten worden afgeschreven in een periode van 13 jaar en 4 maanden, tot de datum uitoefening koopoptie (31 oktober 2023). Het eerste boekjaar wordt er afgeschreven voor een half jaar. Pierre et Vacances SA of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het (koop)recht om op 31 oktober 2023 óf Center Parcs De Eemhof aan te kopen voor een prijs van óf de aandelen van Vakantiepark Vastgoed VI BV (v/h Recreatiecentrum De Eemhof BV) tegen de intrinsieke waarde van deze aandelen.

11 pagina Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa 2010 Vooruitbetaalde beheervergoeding Vooruitbetaalde bewaarkosten Overige kosten Eigen vermogen Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn participaties ad 2.500, totaal , aangekocht. Na uitgifte zijn er in het verslagjaar geen participaties meer verhandeld. Gedurende het verslagjaar zijn nog geen participaties ingekocht. Het gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar De verdeling van het eigen vermogen, zie 4.3.2, is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn tot de jaarlijkse winst blijkende uit de door de vergadering van vennoten vastgestelde jaarrekening gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem vanaf de datum van toetreding gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag gelijk aan negen, éénhonderd vijfentwintig/éénduizendste procent (9,125%) over het nominale bedrag van zijn participaties (enkelvoudig en vóór belasting) op jaarbasis; b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; Indien de winst in enig jaar uitkering van de in lid 2 sub a bedoelde bedragen niet of niet volledig toelaat, wordt het tekort in de volgende jaren aan de commanditaire vennoten uitgekeerd ten laste van de aan de beherend vennoot uit te keren winst.

12 pagina Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort Overige reserves Totaal kapitaal Beherend Participanten vennoot 1 januari Mutaties 2010 Inbreng participanten x /12/2010: Reservering uitkering 24/06/2010 t/m 31/12/2010 (uitkering 01/01/2011) Resultaat boekjaar december Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt te specificeren: 2010 Accountantskosten Overige kosten

13 pagina Niet uit de balans blijkende verplichtingen De totale projectkosten voor de upgrade van Center Parcs De Eemhof bedragen zal worden toegevoegd aan de vaste activa van ZIB Eemhof CV. Hiervan is in 2010 reeds geïnvesteerd van de totale projectkosten wordt opgenomen in ZIB Eemhof II CV. Ter realisatie van de investering zal in ZIB Eemhof CV gedurende het jaar 2011 in totaal aan financiering worden opgenomen bij Rabobank Nederland. Opname geschiedt in termijnen. ZIB Eemhof II CV is als partij opgenomen in deze geldlening. Tot meerdere zekerheid van al hetgeen de bank van de kredietnemers uit hoofde van de geldlening of uit welken hoofde dan ook te vorderen heeft of zal hebben, zijn de navolgende zekerheden van toepassing: Zekerheden Rabobank: - Hypotheek ad eerste in rang en hypotheek ad tweede in rang op de registergoederen die onderdeel uitmaken van het Bungalowpark; - Pandrecht eerste in rang op huidige en toekomstige inventaris en overige roerende zaken die onderdeel uitmaken van het Bungalowpark; - Pandrecht eerste in rang van verzekeringspenningen; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de huurovereenkomst tussen ZIB Eemhof Beheer BV en Center Parcs Netherlands NV en de huurovereenkomst tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de garantie van Pierre et Vacances SA en de bankgarantie in het kader van de huurovereenkomst; - Achterstelling van de lening groot verstrekt door Vakantiepark Vastgoed VI BV, via ZIB Eemhof Beheer BV, aan ZIB Eemhof CV; - Achterstelling vorderingen participanten ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de rekening-courant verhouding tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV.

14 pagina Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten 2010 Interest Gedurende de periode waarin de investering in Center Parcs De Eemhof wordt gerealiseerd, wordt nog geen huur ontvangen. De gepresenteerde inkomsten betreffen een rentevergoeding van 9,5% over de aan ZIB Eemhof CV betaalde eerste termijn van de investering. 5.2 Bedrijfslasten 2010 Netto rentelasten Rentekosten CV-kosten Bewaarkosten Contributies/heffingen/kantoorkosten Accountants-/administratiekosten Overige algemene kosten

15 OVERIGE GEGEVENS

16

17

18 pagina 18 Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille Center Parcs De Eemhof Center Parcs De Eemhof is aan de Slingerweg 1 te Zeewolde. Het park beschikt over 701 cottages en centrumvoorzieningen. Deze cottages zijn op dit moment onderverdeeld in drie typen, namelijk de Economy-, de Deluxe en de VIP-cottage. 60 Economy cottages geschikt voor 4 personen (67m²) * 285 Economy cottages geschikt voor 6 personen (73m²) De inrichting van deze cottages is standaard, maar compleet. Ze beschikken over een volledig ingerichte keuken, breedbeeldtelevisie, open haard en privéterras met tuinmeubilair. Dit type cottage wordt vaak gehuurd door prijsbewuste gasten die over het algemeen genomen niet willen betalen voor luxe. 50 Deluxe hotelkamers (appartementen) geschikt voor 2 personen (32m²) 11 Deluxe cottages geschikt voor 4 personen (73m²) 105 Deluxe cottages geschikt voor 5 personen (75m²) 25 Deluxe cottages geschikt voor 6 personen (73m²) 40 Deluxe cottages geschikt voor 8 personen (103m²) * Naast de elementen van de Economy cottages hebben deze cottages een mini Hifi set met CD, een vaatwasser en tweede televisie voor de cottages vanaf 4 personen. De kritische gasten huren meestal een Deluxe cottage. Zij zijn bereid meer te betalen voor luxe. 40 VIP cottages geschikt voor 2 personen (73m²) 85 VIP cottages geschikt voor 4 personen (75m²) De VIP cottage heeft extra's als een privé sauna, flatscreentelevisie en een Home cinema set met DVD. Naast de luxe inrichting van de cottage is er ook de VIP service zoals de broodjesservice en de dagelijkse bezorging van een krant. De gasten die dit type cottage boeken, stellen luxe zeer op prijs en zijn bereid daarvoor te betalen. Hun focus ligt op rust, wellness en service. * Deze types hebben vier jaar geleden een upgradeprogramma doorlopen, waarvan 27 stuks van de 8-persoons Deluxe cottage. Investeringsvoorstel De bestaande cottages krijgen een upgrade en de bestaande mix van typen cottages wordt geoptimaliseerd. De centrumvoorzieningen zullen worden verbeterd en voorzien van innovaties. Upgrading cottages Het upgradeprogramma is in zijn algemeenheid toepasbaar op alle cottagetypes. Zowel de binnenals de buitenkant van de cottages zullen worden geschilderd. De huidige vloeren worden vervangen en de badkamers en toiletten krijgen een upgrade. In grote lijnen zal zowel het vaste als het losse meubilair worden vervangen. Tevens wordt de magnetron vervangen door een combi-oven en wordt in alle cottages de keuken voorzien van een vaatwasser. Daarnaast worden de buitenterrassen voorzien van nieuw en comfortabel tuinmeubilair.