VOORAANKONDIGING HH Industrieel Vastgoed Hengelo

Transcriptie

1 VOORAANKONDIGING HH Industrieel Vastgoed Hengelo

2

3

4 HH INDUSTRIEEL VASTGOED HENGELO HH Industrieel Vastgoed Hengelo is het eerste vastgoedbeleggingsfonds van Huub en Heurman. Het fonds investeert in een viertal geclusterde hoogwaardig gebouwde multifunctionele bedrijfspanden in Hengelo (Overijssel). HH Industrieel Vastgoed Hengelo is een vastgoedbeleggingsfonds gestructureerd in de vorm van een Fonds voor Gemene Rekening. Bij participatie kunt u als belegger een geprognosticeerd rendement (IRR) van 7,12% op uw investering verwachten. Het fonds heeft een middellange looptijd. Dat betekent dat tussen 5 en 7 jaar na aanvang van het fonds een exit gepland staat. Participaties in HH Industrieel Vastgoed zijn beleggingen uit de categorie eigen vermogensproduct. U bent als participant in dit fonds eigenaar van de gebouwen gezamenlijk met de andere participanten. HH Industrieel Vastgoed Hengelo is een Fonds voor Gemene Rekening met 55 gelijke participaties van ,- per stuk. Het fonds heeft een minimale deelname van ,- en is hierdoor vrijgesteld van vergunning- en prospectusplicht. Participanten beleggen dus buiten het toezicht van de AFM. Wel wordt voor het fonds een uitgebreid Investment Memorandum opgesteld waarin alle relevante informatie met betrekking tot het fonds en de participaties terug te lezen is. 3

5

6 HUUB EN HEURMAN Huub en Heurman is een nieuwe initiatiefnemer en beheerder van vastgoedbeleggingsfondsen. De partners Huub Feijen en Pim Heurman zijn tevens partner in Haerzathe Investments, sinds 2004 een bekende naam in de wereld van vastgoedbeleggingsfondsen. Beiden zijn door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) getoetst op betrouwbaarheid en deskundigheid. Bij Huub en Heurman proberen we eenvoudig verantwoord vastgoedbeleggingen te realiseren. Nuchter, reëel en vrij van opportunisme. De basis is altijd de stenen en het vigerende huurcontract. Deze twee hebben een risicoprofiel dat als uitgangspunt dient voor de opbouw van het uiteindelijke beleggingsproduct. Elke vastgoedbelegging of -ontwikkeling is te ontleden in voor iedereen gemakkelijk te beoordelen bouwstenen. Wanneer je weet hoe deze onderdelen samenwerken en op elkaar reageren kun je het risicoprofiel van de vastgoedbelegging beïnvloeden met de gemaakte keuzes in de opbouw van de belegging. Die modelmatige analyse is ons vertrekpunt. Daar geloven we in en daar ligt onze kracht. Het directe rendement op de inleg volgt dan uit de keuzes die gemaakt worden. Waarbij wij altijd als uitgangspunt hebben om terugbetaling van de inleg bij exit zo reëel mogelijk te maken. 5

7 HET RENDEMENT (IRR 7,12%) Het fonds levert een geprognosticeerd rendement (IRR van 7,12%). Dit rendement is gebaseerd op de directe kasstromen die het gevolg zijn van de gekozen uitgangspunten in de (financiële) opzet van het fonds. Hieronder lichten we deze beknopt toe. De totale investering in het vastgoed, de zonnepanelen en eenmalige bijkomende kosten bedraagt circa ,-. Naast de totale investering zal er een liquiditeitsreserve worden gevormd van ,-. Hierdoor komt het totaal te financieren bedrag op ,-. De investering Het fonds investeert in vier hoogwaardige bedrijfspanden te Hengelo (Overijssel). Alle vier de bedrijfspanden zijn verhuurd aan Enerpac. Enerpac is marktleider in hydraulische systemen en biedt oplossingen voor precisie plaatsing en transport van zware objecten. Enerpac is een dochter van Actuant Corporation (ATU) dat genoteerd is aan de beurs van New York (NYSE). Alle vier de panden zijn gebouwd voor de eerste en huidige huurder. Na de meest recente uitbreiding van kantoorruimtes in 2017 zijn de huurcontracten verlengd tot april De jaarlijkse huurstroom is circa ,-. Drie van de vier panden zijn in het bezit van een energielabel A en één pand heeft een energielabel B. Onlangs heeft de huidig eigenaar een SDE subsidie ontvangen voor de plaatsing en exploitatie van zonnepanelen. Met deze subsidie wordt 10 jaar lang jaarlijks ,- aan extra opbrengsten gegarandeerd. De realisatie van de zonnepanelen is opgenomen in de investeringsopzet van het fonds. De vermogensstructuur Het totaal te financieren bedrag van ,- wordt deels gefinancierd door het uitgeven van 55 gelijke participaties van ,-. Hiermee komt het totale eigen vermogen bij aanvang van het fonds op ,- (52,4%). Het restant wordt geleend bij bancaire financiers (47,6%) en kan opgedeeld worden in een hypothecair deel voor de panden en een bancair deel voor de investering in de zonnepanelen. Het totaal hypothecair te financieren bedrag is ,- (42,9% van de totale fondsomvang) en zal worden gefinancierd door de Volksbank Gronau. Op jaarbasis wordt 5% van de hypotheek afgelost en er wordt gerekend met een 5 jaars tarief van 3,1%. Het bancaire deel van de totale vreemd vermogen financiering bedraagt ,-. Voor deze financiering geldt dat er wordt gerekend met een aflossing van 7,2% op jaarbasis en een rentetarief van 3%. 6

8 Het direct rendement Het direct uitkeerbaar rendement volgt uit de financieringsstructuur en de exploitatieopzet van het fonds. In de exploitatieopzet gaan we uit van een jaarlijkse huurindexatie van 1%. Na aftrek van de exploitatie-, fonds- en financieringslasten resteert circa 64,6% van de huurinkomsten aan resultaat. Hiervan wordt ongeveer de helft aangewend voor aflossing van bancaire schulden en inkoop van participaties indien gewenst. Het restant is beschikbaar voor uitkeringen aan de beleggers. Dat is 7% tot 7,5% over het door de beleggers ingebrachte vermogen. 7

9 DE BELEGGINGSHORIZON (MIDDELLANG) Het fonds gaat uit van een middellange beleggingshorizon. Dat wil zeggen een periode tussen de 5 en 7 jaar. De huurcontracten lopen tot april 2024 met een opzegtermijn van 2 jaar. In het geval de huidige huurder het huurcontract niet zou willen verlengen, heeft het fonds een periode van 2 jaar om een nieuwe huurder of huurders te vinden. Alle vier de panden zijn tevens geschikt om separaat te verhuren. Ten opzichte van de panden in de directe omgeving is de kwaliteit van de panden hoog te noemen. Hierdoor is de gecontracteerde huursom ook hoger dan de markthuur van de panden in de directe omgeving. Met betrekking tot de exit strategie van het fonds zijn we uitgegaan van de situatie dat het fonds, bij eventueel leegkomen van de panden, zou moeten verhuren tegen de lagere markthuur van de in de omgeving gesitueerde panden. Wanneer de panden en de inkomsten vanuit de zonnepanelen bij de exit op basis van deze lagere markthuur gewaardeerd zouden worden tegen het huidige aankooprendement dan moeten de beleggers hun ingebrachte vermogen terug ontvangen. Op basis van dit idee is de aflossing op de hypothecaire financiering op 5% vastgesteld. We gaan in onze exit berekeningen uit van een verkoopprijs van het vastgoed die lager ligt dan de huidige aankoopsom plus investering in de zonnepanelen. 7

10 HET FONDS De juridische structuur De participaties in het fonds kwalificeren we als eigen vermogensproduct. U bent als participant in dit fonds gezamenlijk eigenaar van de gebouwen. Het fonds is een besloten fonds voor gemene rekening voor de vennootschapsbelasting. Het fonds is fiscaal transparant, in die zin dat het niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Hierdoor vindt heffing plaats bij de achterliggende participant en niet bij het fonds zelf. Het fonds is een vermogen dat juridisch toebehoort aan Stichting HH Industrieel Vastgoed Hengelo. De bewaarfunctie wordt uitgevoerd door een externe, gespecialiseerde en Wtt-vergunninghoudende partij. Het bestuur van de stichting wordt derhalve gevormd door TCS Governance B.V. Het fonds wordt beheerd door Huub en Heurman B.V. waarbij de administratieve taken zijn uitbesteed aan TCS Fund Services B.V. Ieder der deelnemers in het fonds is economisch gerechtigd jegens de stichting tot een breukdeel van de waarde van het vermogen, overeenkomstig het door hem of haar gehouden aantal participaties. Het fonds voor gemene rekening is opgezet door middel van overeenkomsten van eigen aard. HH Industrieel Vastgoed Hengelo wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, echter na vervreemding van het (laatste) object wordt het fonds beëindigd. 9

11

12 De participaties Het eigen vermogen zal worden gevormd door de inbreng van 55 gelijke participaties van ,-. Elke gekochte participatie geeft recht op 1,82% eigendom. Er zijn halfjaarlijkse rendement uitkeringen gepland. De volgende kasstromen zijn te verwachten: Storting ,00 Rendement ,00 6,00% ,00 3,50% ,00 3,50% ,00 3,50% ,00 3,50% ,00 3,63% ,00 3,63% ,00 3,75% ,00 3,75% Overwinst ,00 0,00% Retour inleg ,00 100% In het basisscenario, waarbij er geen indirect rendement wordt behaald doordat de verkoopprijs van het vastgoed zo hoog is dat het exact de inleg van de beleggers terug wordt ontvangen, wordt een IRR verwacht van 7,12 % bij een looptijd van 5 jaar. Emissie Emissie van de participaties staat gepland eind Q Iedere participant investeert in eenheden van Bijzonder te melden is dat er geen emissiekosten door Huub en Heurman in rekening worden gebracht. Wanneer er bij exit een rendement (IRR) wordt behaald van meer dan de geprognosticeerde 7,12% ontvangt Huub en Heurman B.V. een winstfee van 20% van deze overwinst. 11

13 INTERESSE Neem contact op met Huub Feijen of Pim Heurman om uw interesse in een participatie kenbaar te maken of eventueel wederzijds vrijblijvend een participatie te reserveren. Na inschrijving ontvangt u bevestiging van uw interesse en/of reservering en ontvangt u z.s.m. het Investment Memorandum. Hierin zult u alle relevante informatie vinden over de participaties HH Industrieel Vastgoed Hengelo die van belang is voor een investeringsbeslissing. HUUB FEIJEN huub@huubenheurman.nl PIM HEURMAN pim@huubenheurman.nl

14 DE BELANGRIJKSTE KENMERKEN 1. Participaties met verwachte IRR van 7,12% per jaar. 2. Een gemiddeld verwacht cashrendement van 7% tot 7,5% op basis van exploitatie. 3. Beleggingshorizon van 5 tot 7 jaar. 4. Directe investering in hoogwaardige bedrijfsruimte. 5. Deelnemen is mogelijk in participaties van ,-. 6. Geen emissiekosten. Overige belangrijke informatie Investeren of beleggen in vastgoed (gerelateerde vermogensproducten) kent algemene (conjuncturele) en specifieke risico s. Het primaire risico schuilt in veranderende economische omstandigheden in onder andere de Deze vooraankondiging geeft een beknopte omschrijving van de propositie. Er kunnen zich wijzigingen voordoen. Bij eventuele verschillen is het Investment Memorandum bindend. De waarde van uw belegging kan fluctueren. Rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Betrokken partijen Initiatiefnemer en Beheerder Huub en Heurman B.V. Flavus LJ Nijmegen economische bedrijvigheid, de rente en de inflatie, die van invloed zijn op de waardeontwikkeling van onroerend goed. Voorts zijn er fonds specifieke risico s die het gevolg zijn van onder andere de structuur van het fonds en de overige Pim Heurman pim@huubenheurman.nl uitgangspunten van het fonds. Om een onroerend goed belegging te beoordelen is het noodzakelijk dat de belegger zich bewust is van deze risico s. Huub Feijen huub@huubenheurman.nl Voor particuliere Nederlandse ingezetenen wordt de participatie HH Industrieel Vastgoed Hengelo fiscaal belast volgens de in BOX III (inkomsten uit sparen en beleggen) geldende tarieven. De fiscale behandeling van uw belegging hangt af van uw individuele omstandigheden en kan in de toekomst aan wijzigingen onderhevig zijn. 13

15

16