regionaal kantorenprogramma

Transcriptie

1 regionaal kantorenprogramma Focus op kwaliteit en duurzaamheid 2012 bouwen aan samenhang

2 Inhoudsopgave Managementsamenvatting 5 Hoofdstuk 1 Regionale ruimtelijk-economische afspraken 7 Hoofdstuk 2 Visie op kantorenmarkt Een historisch perspectief Dé kantorenmarkt bestaat niet De ontwikkeling van de vraag De leegstand 18 Hoofdstuk 3 De regionale Rotterdamse markt De Rotterdamse regio in vogelvlucht Over aanbod en leegstand Aanpak van de leegstand Vernieuwing van de kantorenvoorraad De voorraad aan nieuwbouwplannen 31 Hoofdstuk 4 Knooppuntenstrategie 33 Hoofdstuk 5 Regionale afstemming en besluitvorming Regionale locatieplanning Programmering programmatische toepassing van de SER-ladder (ladder van duurzame verstedelijking) Besluitvorming en spelregels 41 Bijlagen Artikel 7: Kantoren, uit de verordening Ruimte 44 Knooppuntenkaart 48 Overzicht locaties foto s 51 2

3 managementsamenvatting Met 4,5 miljoen vierkante meter kantoren is regio Rotterdam de derde kantorenregio van Nederland. Hiervan staat verreweg het grootste deel (3,5 miljoen vierkante meter) in de gemeente Rotterdam (76%). Capelle aan den IJssel kent ook een forse kantorenvoorraad van bijna een half miljoen vierkante meter. Regionale afstemming is nood zakelijk. In dit aaneengesloten verstedelijkt gebied komen gemeentegrenzen niet overeen met marktgebieden. Daarom werken de gemeenten in de stadsregio Rotterdam samen via een regionale kantorenstrategie. Hiermee willen ze de volgende doelen bereiken: Een scherper zicht op de regionale Rotterdamse kantorenmarkt; Een afstemmingskader voor gemeenschappelijke ontwikkeling van markt en lokale overheden, van kantoren en bereikbaarheid op de juiste locaties; Een gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en besluitvormingstraject; Een regionale visie voor afstemming met Provincie Zuid-Holland, in nauwe samenwerking met stadsgewest Haaglanden. Focus op kwaliteit van de bestaande voorraad; dat wordt de insteek van de stadsregio Rotterdam. Tot voor kort ging alle aandacht naar de nieuwbouwplannen. De laatste tijd krijgt het wegwerken van de leegstand veel aandacht. De gemeente Rotterdam kijkt al een paar jaar naar de gehele stedelijke vastgoedvoorraad. Deze meer integrale invalshoek wordt in het komende jaar ook in andere regiogemeenten ingezet. Het is een verschuiving van ontwikkelingsdenken (nieuwbouw en korte termijn) naar redeneren vanuit een beleggersoptiek (bestaande voorraad en lange termijn exploitatie). Ook in de stadsregio Rotterdam is er door een te hoge bouwproductie een overaanbod ontstaan. Van de kantorenvoorraad stond op 1 januari ,2% leeg (ruim 6% boven de wenselijke 5% frictieleegstand). Het antwoord van de stadsregio Rotterdam is een reductie/fasering, maar geen bouwstop van nieuwbouwplannen, een stimulering van transformatie van kantoorpanden, maar altijd als onderdeel van een gebiedsvisie en een initiatiefrol voor de markt. Het afgelopen jaar is in de stadsregio Rotterdam het proces van aanpassing en transformatie van kantoren op gang gekomen. Marktpartijen (eigenaren/beleggers/ ontwikkelaars) nemen het initiatief en de overheid faciliteert waar nodig en mogelijk. De marktwerking is volop bezig, kantoorpanden worden afgewaardeerd en op centrumlocaties komt de transformatie goed op gang. De Rotterdamse leegstands- 4 regionaal kantorenprogramma 5

4 Hoofdstuk 1 regionale ruimtelijk-economische afspraken aanpak gaat uit van samenwerking met de marktpartijen en niet van beboeten. De gemeente concentreert zich op een pro-actieve inzet op die onderdelen waar ze zelf aan zet is (flexibiliteit bestemmingen, procedures, toetsing Bouwbesluit). De leegstand zal desondanks nog zeker een aantal jaren op hoog niveau blijven. Uit het planaanbod van 2012 blijkt dat gemeenten (en de marktpartijen) in de stadsregio Rotterdam hun plannen en hun planning verder aangepast hebben aan de gewijzigde kantorenmarkt. Er is nog een relatief groot aantal kantoren in aanbouw (Het bouwplan De Rotterdam is verantwoordelijk voor 40% van dit volume). Daarna is de reductie in de twee tijdsblokken tot 2020 zichtbaar; gemiddeld m 2 nieuwbouwproductie per jaar. In de Rotterdamse regio blijven de Regionale Knooppunten dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking. Het zijn juist die plekken waar samenballing plaatsvindt van voorzieningen, werkgelegenheid en wonen. Die diversiteit en menging draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat, ook voor kantoren. De kantorenstrategie is dus een onderdeel van een bredere knooppuntenstrategie. Het betekent kiezen voor kantoorlocaties waarbij beter gebruik gemaakt wordt van bestaande infrastructuur en openbaar vervoer. Het mes snijdt dan aan twee kanten: geen nieuwe infrastructuur nodig en een betere exploitatie van het openbaar vervoer. In de Knooppuntenstrategie is de kantorenprogrammering een belangrijk middel voor vergroting van de plaatswaarde (het aantal reizigers dat op de knoop moet zijn, als werker, als bewoner of anderszins). Vandaar het beleidsuitgangspunt dat het gewenst is dat 80% van de kantoren op deze Knooppunten landt. In het huidige planaanbod wordt deze doelstelling grotendeels gehaald. Met dit Regionaal Kantorenprogramma zijn de doelstellingen van de SER-ladder toegepast. Het planaanbod op de groslijst van kantoren heeft deze afweging dan ook doorlopen. De stadsregio ziet geen meerwaarde in toetsing op individueel projectniveau, wel op programmaniveau. Met dit programma wordt recht gedaan aan de primaire ontwikkelingsrol die bij marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de overprogrammering gereduceerd, wordt gestuurd op een beter evenwicht tussen ruimtevraag en aanbod en blijft er, zij het na onderlinge afstemming, ruimte voor maatwerk. De stadsregio Rotterdam heeft regionale planning als één van haar hoofdtaken. Dat is ook logisch in een zwaar verstedelijkt aaneengesloten gebied, waarbij gemeentegrenzen niet overeenkomen met marktgebieden. Terwijl het zwaartepunt van het beleid blijft liggen bij de gemeenten, is een regionale planning en afstemming de noodzakelijke aanvulling om antwoorden te geven op vragen van marktpartijen. De stadsregio Rotterdam kent een Regionaal Strategische Agenda (RSA), met als centrale opgave de verbreding en versterking van de economische structuur. Economische perspectieven verbeteren als de afstemming met en kruisbestuiving tussen de buurregio s Haaglanden en Drechtsteden succesvol werkt. Het functioneren als een samenwerkend regionaal gebied levert meerwaarde op in internationaal perspectief; voor internationale ondernemingen en organisaties kan een compleet vestigingsklimaat geboden worden. Alleen stedelijke regio s van voldoende omvang zijn in staat dit vestigingsmilieu te bieden voor bedrijven en kenniswerkers. De Metropoolregio Rotterdam-Den Haag heeft in potentie dit concurrerende internationale vestigingsklimaat. Een aantal steden met elkaar aanvullende economische kwaliteiten, verbonden met een steeds beter functionerend infrastructureel netwerk dat benut wordt door de 2,2 miljoen inwoners van de Metropoolregio. Op onderdelen functioneert de Metropoolregio al als ruimtelijke schaaleenheid, voor een aantal andere onderdelen niet of nog niet. De Haagse en Rotterdamse kantorenmarkt vormen niet één geheel, maar zijn juist herkenbare en onderscheidende markten. Vandaar dat de stadsregio Rotterdam en het stadsgewest Haaglanden wel een aantal gedeelde uitgangspunten hanteren, maar maatwerk leveren met een kantorenstrategie per regio. De onderlinge afstemming zal naar verwachting de komende jaren toenemen. Het is bepalend of de marktpartijen het gebied als een markteenheid gaan beschouwen om te beslissen of een samenvoegen van beide kantorenprogramma s zinvol is. Dit is een proces van groei met onmiskenbaar een richting van groeiende vervlechting. Vanuit de volgende centrale uitgangspunten zijn de Haagse en Rotterdamse kantorenprogramma s opgesteld: de kantorenvoorraad in de Metropoolregio is qua omvang ruim voldoende voor de kantorenvraag, maar zal kwalitatief op peil moeten blijven om de internationale concurrentie aan te kunnen; 6 regionaal kantorenprogramma 7

5 meer inzicht in de bestaande voorraad is gewenst, zowel kwantitatief als kwalitatief; vernieuwing van de voorraad door renovaties en nieuwbouw blijven noodzakelijk voor een meer duurzame kantorenvoorraad; de huidige mismatch tussen vraag en aanbod, met de oplopende leegstand als resultaat, is in de eerste plaats een probleem dat door marktwerking opgelost zal worden; de regio s hebben de taak de afstemming tussen de kantoorgemeenten te organiseren en de procesregie te voeren op de totstandkoming van transformatieprofielen van een aantal grote kantoorlocaties; de regio s zorgen voor een zorgvuldig proces van planreductie, rekening houdend met bestaande verplichtingen en gedane investeringen; een gefaseerde afwaardering door de eigenaren naar werkelijke marktwaarden is de noodzakelijke voorwaarde voor succesvolle transformaties; Leegstand terugdringen is een middel, geen doel op zich. Voldoende aantrekkelijke, duurzame kantoren op Knooppuntlocaties in de Metropoolregio is de centrale doelstelling, het terugdringen van de leegstand draagt daaraan bij. Kantorenstrategie Haaglanden De kantorensector heeft een groot economisch belang voor Haaglanden. Met een volume van circa m² vormt Haaglanden de tweede kantorenregio van Nederland, na de Amsterdamse regio. De kantoren bieden plaats aan bijna 37% van de werkgelegenheid in Haaglanden, oftewel banen. Hoewel de gemeenten in Haaglanden zich hebben gehouden aan het afsprakenkader van de bijgestelde kantorenstrategie uit 2007, nam het aanbod in Haaglanden sterk toe tot 1,1 miljoen m 2 vvo per 1 januari Een extra druk wordt veroorzaakt door de inzet van de Rijksoverheid om een deel van haar kantoorpanden af te stoten in de komende periode. Haaglanden kiest voor een strategie van beheerste toevoeging van nieuwbouw in combinatie met sloop en/of transformatie. Door een positief beleid te voeren op een zeer beperkt aantal locaties, de zware OVknopen die ook goed per auto bereikbaar zijn, met gerichte investeringen op voorzieningen, detailhandel, kwaliteit openbare ruimte, ketenmobiliteit. Daarnaast blijft er ruimte voor enkele interessante clusters voor specifieke gebruikers, zoals R&D (waaronder Technopolis/TIC Delft), EPO, Eurojust, Strafhof, Europol en diverse grote multinationals. De inzet daarbij vraagt steeds om maatwerk. De provincie Zuid-Holland onderkent de regionale verschillen en nodigt de regio s uit met een kwantitatieve en kwalitatieve afstemming tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt te komen. De aanpak per regio is ontwikkeld door de samenwerkende gemeenten. De provinciale Structuurvisie stuurt op een kaderstellend volumebeleid. Deze taak krijgen de provincies ook van het Rijk. Het Rijk ziet voor zichzelf geen rol weggelegd in een nationale aanpak. Ook het onlangs afgesloten landelijk convenant tussen overheidslagen (Rijk, IPO en VNG) en brancheorganisaties uit de (kantoren)markt legt de aanpak op regionaal en lokaal niveau. Er is veel bestuurlijke aandacht voor het verschijnsel van structurele leegstand van kantoren. Niet verwonderlijk, want door de veelheid aan Te Huur -borden is het verschijnsel ook daadwerkelijk dagelijks in beeld. Het afgelopen jaar is het besef in de stadsregio Rotterdam verder gegroeid dat voor de kantorenmarkt het proces van aanpassing en transformatie al op gang komt. De marktpartijen (eigenaren/beleggers/ontwikkelaars) nemen het initiatief en de overheid facilliteert waar mogelijk. Die bijdrage bestaat er ook uit haar eigen taak, een goede planologische aanpak en snelle vergunningstrajecten, goed uit te voeren. Vorig jaar zijn in het eerste Regionale Kantorenprogramma afstemmingsafspraken vastgelegd. In de RSA staat het Knooppuntbeleid geformuleerd. De kantorenstrategie is daar een onderdeel van. Op een beperkt aantal vastgelegde Regionale Knooppunten moet 80% van de regionale kantoorbehoefte vervuld worden. De knooppunten kennen een multimodale bereikbaarheid, waardoor ze bij uitstek geschikt zijn voor intensieve ruimtegebruikers als kantoren. Locatiebeleid is ook een drager van een verantwoorde exploitatie van het openbaar vervoer. Duurzame kantoren op Knooppuntlocaties; dat is de centrale opgave van de regionale kantorenstrategie. Het voorliggende programma wil opnieuw de volgende doelen bereiken: Het biedt inzicht in de regionale Rotterdamse kantorenmarkt; Het is het kader voor gemeenschappelijke ontwikkeling van markt en lokale overheden, van kantoren en bereikbaarheid op de juiste locaties; Het legt een gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en het traject van besluitvorming vast; Een gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en besluitvormingstraject; 8 regionaal kantorenprogramma 9

6 Hoofdstuk 2 visie op kantorenmarkt Het programma wordt jaarlijks geactualiseerd en gevoed met nieuwe inzichten en ervaringen. In oktober 2011 is het eerste Regionale Kantorenprogramma vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de stadsregio en aangeboden aan de Provincie Zuid-Holland. Een jaar verder levert een schat aan inzicht en ervaring op. In een zeer dynamische markt (veel transacties, oplopende leegstand, veel transformatie(plannen), gedwongen verkoop van beleggingsportefeuilles met kantoren) zal ook na 2012 nog niet duidelijk zijn wanneer en hoe een nieuw evenwicht bereikt wordt. Regionale evaluatie en monitoring van de marktontwikkeling blijft noodzakelijk. In 2011 en de eerste helft 2012 zijn er weer veel analyses over de kantorenmarkt verschenen. Het Rijk heeft geprobeerd met haar opdrachten aan het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een bepaalde mate van vergelijkbaarheid van regionale cijfers te introduceren. Tegelijkertijd produceren de grote makelaarskantoren, de branche organisaties en de banken eigen analyses met ieder een aantal afwijkende parameters. Voor wie wil vasthouden aan een standaard is dit een verwarrende situatie. Echter, nu duidelijk is geworden dat er grote regionale verschillen zijn in de kantorenmarkt, is het niet zo heel belangrijk dat heel Nederland een zelfde methodiek hanteert. Bovendien moeten alle cijfers in een turbulente markt met de nodige scepsis beoordeeld worden. Het analyseren is geen doel op zich, maar biedt handvatten voor uit te voeren acties. Om gericht te kunnen handelen zijn de richting en het doorgronden van de ontwikkeling belangrijker dan een exacte meting van het aantal m 2. Deze nota levert geen nieuwe analyse maar formuleert een rode draad uit een aantal voor de Rotterdamse markt relevante onderzoeken. De twee belangrijkste zijn: Kantorenmarkt Zuid-Holland, verkenning van vraag en aanbod, juni 2012 (EIB in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu); Navigator Werklocaties Rotterdam, april 2012, gemeente Rotterdam. 2.1 Een historisch perspectief De onevenwichtigheid op de kantorenmarkt is geen recent verschijnsel en niet exclusief voor de huidige economische crisis. Ook in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw was er sprake van forse leegstand van kantoren. De marktvraag trok tussen 1995 en 2000 zeer fors aan, waardoor de leegstand rap verdween. In 2000 was zelfs sprake van krapte. Bedrijven waren toen tevergeefs op zoek naar geschikte kantoorruimte. Het aanbod lag onder het niveau van de frictieleegstand van 5%. De frictieleegstand is de leestand die nodig is voor een soepel proces van vraag en aanbod. Eind jaren negentig maakten ontwikkelaars op grote schaal kantoorplannen op voorraad, dus zonder een bekende eerste huurder. Dat was mogelijk omdat vastgoed in die jaren een belangrijk beleggingsobject was. De royale leenfaciliteiten van de banksector voor deze bouwplannen wakkerde de productie van kantoren fors aan. Deze nieuwe kantoren komen vanaf 2000 op de markt. De hapering van de economie in 2002/2003 laat vervolgens de leegstand spectaculair oplopen om eigenlijk niet meer te verdwijnen tot de 10 regionaal kantorenprogramma 11

7 dag van vandaag. Het economisch herstel vanaf 2005 zorgt voor goed verhuurde nieuwbouw maar tegelijkertijd blijft het aanbod en leegstand op een hoog niveau. In de bestaande voorraad ontstaan forse verhuurbaarheidsproblemen. Door de economische crisis vanaf 2009 is dit effect alleen maar verder versterkt. In onderstaande figuur is deze ontwikkeling geïllustreerd voor de Rotterdamse regio. Figuur 1 Leegstand regio Rotterdam 2.2 Dé kantorenmarkt bestaat niet De kantorenmarkt is een heterogene markt. Niet alleen zijn er grote regionale verschillen, maar ook binnen de stadsregio zijn verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden. Het EIB hanteert drie locatietypen: centraal stedelijk; formele kantoorgebieden; overige locaties met kantoren. Voor Zuid-Holland hoort 30% tot centraal stedelijk gebied, 50% staat op formele kantoorgebieden en 20% van de kantoren staat verspreid in woongebieden, het havengebied of op gemengde bedrijfsterreinen. Het EIB hanteert ook drie kwaliteitstypen, gerelateerd aan de huurprijs (als indicatie van de kwaliteit). Elk jaar schuift zo n 3% van de voorraad door technische en economische veroudering naar een lagere kwaliteitsklasse. En zo verdwijnt ook ieder jaar een deel van de laagste kwaliteit uit de verhuurbare voorraad. Dit zijn de incourant geworden kantoren. De eigenaar heeft de keuze uit leegstand, sloop of transformatie. In onderstaande figuur is deze segmentering gevisualiseerd Figuur 2 Segmenten in beeld Vraag Nieuwbouw Centraal A Formeel A Overig A Transformatie Economische veroudering Nieuwbouw Centraal B Formeel B Overig B Transformatie Economische veroudering Centraal C Formeel C Overig C Transformatie Incourant Bron: Bak, EIB Centraal Formeel Overig Bron: EIB 12 regionaal kantorenprogramma 13

8 Wat levert deze segmentering aan inzichten op? Er is een aanmerkelijk verschil tussen de locaties in herbestemmingspotentie. In centraalstedelijk gebied is die potentie veel groter dan in de formele, meer monofunctionele kantoorgebieden. Bovendien blijken de locaties ook sterke gebruikersvoorkeuren te kennen. In Rotterdam verhuist bijvoorbeeld 84% van de vertrekkers van een formele kantoor locatie Figuur 3 Sectoren naar locatietype regio Rotterdam 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% naar een soortgelijk gebied elders en slechts 4% naar een centraalstedelijke locatie. Kantoorlocaties zijn dus niet identiek en uitwisselbaar. Een puur kwantitatieve benadering schiet dus per definitie tekort. Een indruk naar huidig gebruik van de bestaande voorraad levert onderstaand overzicht op. In het Regionale Kantorenprogramma 2011 van de stadsregio Rotterdam is een segmentering gepresenteerd op basis van een onderzoek van STEC uit 2010 voor de Grootstedelijke toplocatie Centraalstedelijk EIB Binnenstedelijke centrumlocaties Centraalstedelijk EIB Randstedelijke OV Knooppuntlocaties Formeel EIB Regionale OV Knooppuntlocaties Formeel EIB Snelweglocaties Formeel EIB Bedrijventerreinen Deels Formeel, deels Overig EIB Woongebieden Overig EIB provincie Zuid Holland. Deze is goed te combineren met de indeling van EIB. Samengevat in trefwoorden en voorbeelden: Verstedelijkt gebied, grote aantrekkingskracht door hele leefmilieu, mix van internationaal georiënteerd bedrijfsleven, hoog woonmilieu en voorzieningen Voorbeeld: Rotterdam Central District Centrum van steden, singelmilieu of kantoorboulevard, beperkt parkeren, belangrijke rol OV (met name voor non-profit organisaties) Voorbeeld: Blaak Rondom knooppunten van OV infrastructuur (meerdere OV-modaliteiten, intercitystations) Voorbeeld: Rotterdam Alexander Knooppunten van OV-infrastructuur van kleinere schaal, OV-bereikbaarheid is vooral regionaal van aard, aantrekkelijk voor regionaal georiënteerde non-profit en middelgrote zakelijke dienstverlening Voorbeeld: Zuidplein Nabij op- en afrit snelweg, zichtlocaties, uitstekende autobereikbaarheid Voorbeeld: Rivium Goede auto- en matig tot slechte OV-bereikbaarheid, regionale zakelijke dienstverlening in veelal kleinschalige kantoorruimte, lage prijs en parkeren is doorslaggevend Voorbeeld: havengebied Vaak met bus en tram bereikbaar, kleinschalig, vaak lokaal georiënteerd, voor starters is functionaliteit doorslaggevend Voorbeeld:Kralingen 10% 0% Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig B Overig C Formeel A Formeel B Formeel C Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit Bron: Bak, EIB 14 regionaal kantorenprogramma 15

9 2.3 De ontwikkeling van de vraag De vraag naar kantoorruimte is tussen 1990 en 2010 in Zuid-Holland spectaculair gegroeid. In Rotterdam is het ruimtegebruik toegenomen van 3,8 naar 4,5 miljoen vierkante meter. Het EIB hanteert een heldere formule om de vraag te berekenen (zie schema): Het aantal kantoorbanen stijgt nog steeds. In de Rotterdamse regio groeit het aandeel van 22% in 2010 naar 25% in Ook in omvang ziet het EIB nog een absolute groei, Het EIB heeft ook berekend wat het aantal m 2 per kantoorbaan is en of dit in de tijd is afgenomen. Dit is een veronderstelling die vaak gekoppeld wordt aan het begrip Het Nieuwe Werken. Onderstaande grafiek laat het verrassende resultaat zien dat het ruimtegebruik per kantoorwerknemer tussen 2000 en 2010 niet is afgenomen maar toegenomen. Ook de trend laat volgens EIB nog geen daling zien, maar eerder een stabilisatie. Als één van de verklaringen wijst het EIB op een zekere prijselasticiteit, waardoor bij goedkopere m 2 kantoorruimte extra vraag ontstaat. Figuur 5 Ruimtegebruik per werknemer NL Figuur 4 Schema opbouw ruimtevraagraming 25,0 24,5 24,0 Kantoorbanen 23,5 23,0 Werkgelegenheid Beroepsbevolking 22,5 22,0 21,5 21,0 Kantoorbanen Bevolking X m 2 per = kantoorbaan Vraag 20,5 20, Handel en Industrie Banken en Verzekeraars Totaal Zakelijke en ICT dienstverlening Overheid en nonprofit Bron: Bak, Lisa, EIB Basis: een jaarlijkse steekproef van de werkgelegenheid en het ruimtegebruik in de helft van de Bron: CPB, EIB totale kantorenvoorraad ( ). 16 regionaal kantorenprogramma 17

10 Een recente bijdrage van het Centraal Planbureau onderzoekt de gevoeligheid van de kantoorbehoefte op twee aspecten: een dalende werkgelegenheid in de periode tot 2040 een daling va het kantoorgebruik per werknemer De effecten zijn groot als deze trends bewaarheid worden. Het CPB concludeert ook dat de mate waarin deze trends realiteit worden nog onzeker is en dat andere factoren (zoals prijselasticiteit) de effecten (deels) weer kunnen compenseren. De Rijksoverheid heeft haar huisvestingsnorm uit 2009 (31 m 2 /werknemer) verlaagd voor 2020 naar 23 m 2 /werknemer. Dit is ook het cijfer dat EIB hanteert. 2.4 De Leegstand Om de leegstand in de kantorenmarkt te kunnen beoordelen is inzicht in de bestaande voorraad, de ontwikkeling van de vervangings- en uitbreidingsvraag en de eigendomssituatie van belang. Mogen we erop vertrouwen dat marktwerking gewoon haar werk doet en zorgt voor forse onttrekkingen en afwaarderingen van bestaande kantoren? De ervaringen in 2011 en 2012 hebben weer veel nieuw inzicht opgeleverd. Voor 90% zijn de kantoren in handen van beleggers, groot en klein. De leegstand is bovendien niet automatisch van toepassing op het hele pand. In de meeste gevallen is leegstand onderbezetting binnen een kantoorgebouw; deels verhuurd, de rest leeg. Iedere belegger staat nu voor de afweging wanneer een afwaardering van het vastgoed geaccepteerd wordt en in de balans verschijnt. Dat er verlies genomen moet worden is bij iedere eigenaar (net als bij iedere huizenbezitter) inmiddels bekend. Het is voor de kantoren- en financiële markt zeker niet slecht dat de afwaardering geleidelijk verloopt. Bijvoorbeeld de gedwongen verkopen van een deel van de Duitse beleggersportefeuille kunnen leiden tot kettingreacties in de rest van de kantorenmarkt. Nu al kopen andere investeerders deze kantoren op en brengen ze voor de helft van de huurprijs op de markt. De klant als huurder vaart er wel bij. De voorzichtige conclusie is dat de marktwerking volop bezig is, dat afwaardering en op sommige (centraalstedelijke) locaties de transformatie op gang komt en dat de leegstand nog zeker een behoorlijk aantal jaren op hoog niveau zal blijven. Moet de overheid dan ingrijpen om dit proces te versnellen? In de Rotterdamse regio is daar weinig animo voor. Gemeenten nemen de afgelopen jaren hun verlies op hun grondexploitaties. Dat de marktpartijen het zelfde moeten doen (ontwikkelaars, banken en kantooreigenaren) is een vanzelfsprekendheid, hoe vervelend en problematisch het in individuele gevallen ook kan zijn. Er bestaat binnen de stadsregio Rotterdam geen animo om de afwaardering/transformatie te verzachten met een maatschappelijke financiële bijdrage in de vorm van een regionaal sloopfonds, zoals voorgesteld in het onlangs gesloten landelijk convenant. Leegstaande kantoren zijn nog niet direct een maatschappelijk probleem. In een aantal formele kantoorgebieden kan de leegstand de komende jaren nog toenemen tot een niveau dat een kettingreactie van vertrek oproept bij de nog zittende huurders. In dergelijke gevallen, die nog niet voorkomen in de regio, kan het een maatschappelijk probleem worden dat om een actieve overheidsbemoeienis vraagt. Maar dan opnieuw op het terrein dat tot het primaire takenpakket van de overheid behoort en niet in het financieel bijdragen aan de verliezen van eigenaren van kantoorpanden. Het is natuurlijk beter deze situatie te voorkomen door tijdig met de stakeholders in zo n gebied een aanpak te definiëren, iedere partij vanuit haar eigen rol en belang. De regionale visie op de kantorenmarkt gaat ook uit van een meer kwalitatieve dan kwantitatieve benadering. Een leegstand van 20% in een formele kantorenlocatie betekent dat er nog steeds voor 80% zittende huurders zijn. Een aanpak gericht op het vasthouden van de zittende huurders lijkt een stuk effectiever dan een eenzijdige focus op de leegstaande panden. Focus op kwaliteit van de bestaande voorraad; dat is de insteek van de stadsregio Rotterdam. 18 regionaal kantorenprogramma 19

11 Hoofdstuk 3 de regionale rotterdamse markt Het stedelijk gebied van de stadsregio Rotterdam is een aaneengesloten geheel van meerdere gemeenten. De grenzen van de gemeenten in de Rotterdamse regio zijn moeilijk zichtbaar in de praktijk en te weinig onderscheidend voor marktpartijen. Vandaar dat regiogemeenten graag gebruik maken van de kracht van het merk Rotterdam. De huidige kantoorgebruikers van Rivium zijn warme pleitbezorgers voor het gebruik van de merknaam Rotterdam. Zo profileert bijvoorbeeld Rivium Bussinespark zich sinds kort als van Rotterdam Area. De gemeenten in de stadsregio Rotterdam werken vanuit dit besef samen met een regionale kantorenstrategie. 3.1 De Rotterdamse regio in vogelvlucht Met 4,5 miljoen vierkante meter kantoren is regio Rotterdam de derde kantorenregio van Nederland. Hiervan staat verreweg het grootste deel (3,5 miljoen vierkante meter) in de gemeente Rotterdam (76%). Capelle aan den IJssel kent ook een forse kantorenvoorraad van bijna een half mil- Figuur 6 Voorraad regio Rotterdam Centraal Formeel Overig Bron: Bak Rotterdam Capelle a/d IJssel Dordrecht Schiedam Gorinchem 20 regionaal kantorenprogramma 21

12 joen vierkante meter. Schiedam is qua omvang de derde kantorengemeente, de overige gemeenten hebben een voorraad onder de m 2. Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel zijn de vier gemeenten in de stadsregio met één of meerdere regionale knooppunten binnen hun grenzen. De bestaande voorraad kantoren faciliteert een arbeidsmarkt waarin het aandeel kantoorwerkgelegenheid nog steeds stijgende is. De voorraad veroudert, vernieuwt, een beperkt deel staat leeg en door nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied groeit de voorraad nog in beperkte mate. De aandacht in het publieke debat spitst zich toe op de leegstand en de nieuwbouw, terwijl een focus op de kwaliteit van de bestaande voorraad meer op zijn plaats is. De focus verschuift langzaam van ontwikkelaar-denken (nieuwbouw en korte termijn) naar beleggersdenken (bestaande voorraad en lange termijn exploitatie). 3.2 Over aanbod en leegstand In tabel 1 staat de omvang, het aanbod en de leegstand in de Rotterdamse regio samengevat. Kleine kantoren (kleiner dan 500 m² vvo) blijven in alle berekeningen buiten beschouwing. Tabel 1Voorraad aanbod en leegstand in de regio (kantoren vanaf 500 m² vvo) Voorraad Aanbod Leegstand Leegstand percentage Aanbod Leegstand Leegstand percentage Rotterdam ,1% ,1% Capelle a/d IJssel ,8% ,0% Schiedam ,5% ,7% Vlaardingen ,0% ,5% Barendrecht ,3% ,3% Ridderkerk ,4% ,3% Spijkenisse ,8% ,4% Totaal ,4% ,2% Bronnen: BBAG, Fundainbusiness.nl., propertynl.com, Kantoren in cijfers 2010 (R.L. Bak); bewerking COS Het aanbod in alle acht gemeenten bedraagt per 1 januari 2012 zo n m² vvo, waarvan m² vvo in Rotterdam. Dit aanbod is vergeleken met het vorig jaar fors gestegen (+34%). Van de kantorenvoorraad stond op 1 januari ,2% leeg (ruim 6% boven de wenselijke 5% frictieleegstand). In Rotterdam, Schiedam en Capelle nam de leegstand toe, in Vlaardingen en Ridderkerk (beiden met een relatief kleine kantorenvoorraad) is de leegstand behoorlijk afgenomen. Met driekwart van de regionale kantorenmarkt binnen haar gemeentegrenzen is de gemeente Rotterdam veruit de belangrijkste kantorengemeente binnen de regio. De kengegevens voor de diverse kantoorgebieden staan in onderstaande tabel. Tabel 2 Voorraad, aanbod en leegstand in Rotterdam (kantoren vanaf 500 m² vvo) Voorraad Aanbod Leegstand Leegstands percentage Aanbod Leegstand Leegstands percentage Central District ,0% ,6% Kantoorboulevards ,2% ,7% Overig centrum ,9% ,9% Havengebied ,8% ,5% Brainpark I,II,III en Victoriapark ,3% ,8% Alexanderknoop ,3% ,6% Overig Rotterdam Oost Rotterdam Noord-West ,7% ,9% ,3% ,4% Kop van Zuid ,2% ,2% Overig Rotterdam Zuid ,4% ,9% Totaal Rotterdam ,1% ,1% Bron: BAG, fundainbusiness.nl, propertynl.com; bewerking COS 22 regionaal kantorenprogramma 23

13 De leegstand op de kantorenlocatie Brainpark/Victoriapark is gedaald tot 23,8%, maar is nog steeds relatief hoog. Ook in Central District (21,6%) en op de kantoorboulevards (18,7%) is relatief veel leegstand. De Kop van Zuid kent weinig leegstand (3,2%). Op de kantoorboulevards, in de rest van het centrum en bij de Alexanderknoop is de leegstand toegenomen. In de rest van de stad (buiten de havengebieden) is de leegstand afgenomen. Bijna een derde van de Rotterdamse kantorenvoorraad is gebouwd voor 1971, 45% dateert van na De leegstand is relatief het grootst in kantoren gebouwd tussen 1961 en In kantoren uit de jaren 60 bedraagt de leegstand bijna 20%. De leegstandscijfers geproduceerd door overheden en diverse marktpartijen kunnen fors verschillen. Vrijwel altijd is dit te herleiden tot andere definities wat leegstand is. In de Rotterdamse regio worden tijdelijk verhuurde panden, zoals het Schieblock, niet tot leegstand gerekend. Figuur 7 Leegstandspercentages in Rotterdam naar bouwperiode (kantoren vanaf 500 m² vvo) Niet alleen worden panden opnieuw verhuurd als kantoor, er is ook sprake transformatie: verouderde kantoren worden omgezet in scholen, medische voorzieningen of woningen. Voor 2011 zijn voor het eerst gedetailleerde gegevens van de omvang van deze transformatie bekend. Zo n m 2 kantoor werd voor een andere functie in gebruik genomen en daarmee onttrokken aan de kantoorvoorraad. Het jaargemiddelde van sloop en transformatie schat het EIB op zo n m 2 per jaar. De gemeente Rotterdam monitort in het rapport Navigator al enige jaren de bestaande voorraad van kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Het beschikbare aanbod wordt afgezet tegen frictieleegstand (voor kantoren 5%) en beoordeeld ten opzichte van de gemiddelde opname. Op deze manier wordt het overaanbod berekend. De verhouding aanbod/opname geeft een scherpere indicatie dan alleen een aanbodpercentage ten opzichte van de voorraad. Bij een hogere opname door de markt past ook een hoger aanbod. In onderstaande tabel zien we het huidige overaanbod < Totaal Tabel 3 Overaanbod per werklocatie en per deelgebied op 1 juli 2012 in m² bvo Kantoorruimte Voorraad Aanbod Opname A/O frictie overaanbod Stedelijk Knooppunt , Woongebied , Havengebied , Kantoorgebied , Bedrijventerrein , Winkelgebied , Overig , Rotterdam Totaal % van de voorraad % ,6% ,4% 6, ,9% ,6% Bron: ds+v/i&d, fundainbusiness.nl, propertynl.com; bewerking COS Bron: BAG, fundainbusiness.nl, propertynl.com; bewerking COS 24 regionaal kantorenprogramma 25

14 In de tabel hieronder is een prognose opgenomen van het overaanbod in Dit neemt licht af. Tabel 4 Prognose overaanbod in 2017 per werklocatie en per deelgebied in m² bvo Kantoorruimte overaanbod nieuwbouw capaciteit verwachte opname overaanbod in 2017 Stedelijk Knooppunt Woongebied Havengebied Kantoorgebied Bedrijventerrein Winkelgebied Overig Rotterdam Totaal ,6% In deze Navigator heeft Rotterdam voor het eerst haar gegevens gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit levert een veel specifieker beeld op in welke gebieden vraag en aanbod ,8% ,0% ,3% stevig in onbalans zijn. Voor het Regionaal Kantorenprogramma 2013 zullen ook de overige gemeenten gestimuleerd en geassisteerd worden om over te gaan naar deze Basisregistratie. Figuur 8 Kwaliteit overaanbod Rotterdam Kwadrant 1: Ouder pand op goede locatie Kwadrant 4: Ouder pand op zwakke kantorenlocatie Locatiekwaliteit + Het overaanbod verschilt in kwaliteit van locatie en gebouw. Kwadrant 2: Courant of nieuw pand op goede locatie Pandkwaliteit - Pandkwaliteit + Locatiekwaliteit aanpak van de leegstand In 2011 is de gemeente Rotterdam gestart met haar leegstandsaanpak. De Rotterdamse aanpak laat zich karakteriseren door pragmatisme, samenwerking en nuchterheid. Na een jaar zijn de eerste ervaringen en resultaten geëvalueerd. Samengevat: 25 marktpartijen committeren zich als trekkers; In totaal zitten 36 kantoorpanden in het transformatie-traject, in totaal Kwadrant 3: Up-to-date pand op zwakke kantorenlocatie m 2 ; Er wordt een scala aan herbestemmingen onderzocht: hotels (6), wonen/ studentenhuisvesting (11), onderwijs (4), winkels (4), tijdelijke bestemming (2); In 2011 is totaal m 2 daadwerkelijk getransformeerd naar een nietkantoor gebruik. De leegstandsaanpak gaat uit van samenwerking en niet van beboeten. De gemeente concentreert zich op een pro- 26 regionaal kantorenprogramma 27

15 actieve inzet op die onderdelen waar ze zelf aan zet is (flexibiliteit bestemmingen, procedures, toetsing Bouwbesluit). Ze laat de trekkersrol bewust aan de marktpartijen. Een leerzame ervaring was dat het zelf benoemen van pilots minder effectief is dan het volgen en aanhaken bij marktinitiatieven. Een andere ervaring is dat een verlaagde boekwaarde van het leegstaande kantoor voorafgaat aan een serieus transformatietraject. Is de eigenaar daar nog niet aan toe, dan is wachten de meest effectieve processtap. De door het landelijk convenant Leegstand gesuggereerde mogelijkheid van een regionaal sloopfonds zal waarschijnlijk als netto effect hebben dat eigenaren de beslissing tot afwaarderen nog even uitstellen. Dat is een onbedoeld en contraproductief effect. Een jaar leegstandsaanpak in Rotterdam bevestigt het beeld dat voor de centraalstedelijke gebieden de transformatie op gang komt en parallel aan het proces van afwaardering nieuwe kansen voor de markt biedt. Voor de formele gebieden buiten het centrum zijn de transformatieopties veel beperkter. Het is daarbij van belang dat transformatie van panden wordt bezien vanuit een brede en gedragen gebiedsvisie. Lukrake transformatie van panden kan averechts werken voor de toekomstige verhuurbaarheid van de overige kantoorpanden in dat gebied. Zo kan bijvoorbeeld een transformatie naar studentenhuisvesting op zichzelf kansrijk zijn, maar vanuit het bredere perspectief onwenselijk. De eigenaren van kantoorpanden in Rivium zijn samen met de gemeente Capelle aan den IJssel ook gestart met een leegstandsaanpak. Bovenstaande lessen werden ook hier ter harte genomen. Rivium kent als voordeel dat de eigenaren een bestaande organisatievorm kennen, het bestaande Parkmanagement. Via deze weg is ook snel een besluit genomen om een budget voor de korte termijn aanpak te creëren. In de tweede helft van 2012 worden de eerste acties concreet. Er zal vooral aan het voorzieningenniveau van Rivium (een formele mono-functionele kantoorlocatie) gewerkt worden. Op een voorraad van m 2 wordt per 1 januari m 2 aangeboden en staat zo n 19,5 % daadwerkelijk leeg. 3.4 vernieuwing van de kantorenvoorraad In het eerste Regionale Kantoorprogramma heeft de stadsregio duidelijk stelling genomen tegen de gedachte dat een bouwstop voor nieuwbouw een zinvol middel is om de balans op de kantorenmarkt te herstellen. De bouwstopgedachte verliest gelukkig snel terrein. Een kantorenomvang van 4,6 miljoen m² kent haar natuurlijke veroudering (technisch en economisch) en een vervangingsvraag vanuit de gebruikers. Er is een onmiskenbare vraag naar kantoren op basis van nieuwe kantoorconcepten (Het Nieuwe Werken) en ontworpen volgens duurzaaamheidsprincipes op specifieke locaties (met name stationsgebieden). Dit is de noodzakelijke en natuurlijke vernieuwing van de voorraad. Een bouwstop blokkeert deze verduurzaming van de voorraad. De kantorenmarkt is inmiddels een volledige vragersmarkt geworden, waar de klant koning is en hoge eisen stelt. Kantoren als beleggingsobject bouwen zonder zekere huurder is niet meer aan de orde. Er wordt alleen nog gebouwd voor een specifieke klant. Belangrijk is wel te bepalen wat een verantwoorde toevoeging/vernieuwing van de kantorenvoorraad is. De kantorenmarkt is gebaat bij regievoering op regionaal niveau om overaanbod en toename van de leegstand te voorkomen. Het is niet zinvol dat drie soortgelijke gebiedsontwikkelingen in hetzelfde vraagsegment proberen te vissen terwijl de totale vraag naar kantoren slechts groot genoeg is om één gebiedsontwikkeling gevuld te krijgen. De behoefte aan nieuwbouw kan bepaald worden door de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag op te tellen en daarvan het bestaande aanbod (minus frictieleegstand en minus incourant aanbod) af te trekken. De uitbreidingsvraag is gebaseerd op groei/krimp van bedrijven, vestiging in/ 28 regionaal kantorenprogramma 29

16 vertrek uit de regio en oprichting/opheffing van nieuwe bedrijven. Hierbij worden de landelijk gangbare economische scenario s gebruikt (Centraal Planbureau, bedrijfsloactiemonitor, 2005). Voor de steden Rotterdam en Den Haag wordt een hoger groeiscenario gehanteerd dan de rest van de provincie. De vervangingsvraag ontstaat door letterlijke veroudering of door normatieve slijtage; het pand voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen van de gebruiker van nu. Het EIB heeft voor de Rotterdamse regio de onderstaande ruimtebehoefte berekend De ruimtevraag neemt tot 2020 nog toe, stabiliseert daarna en leidt in 2040 tot een lichte krimp. De invloed van de factor ruimtegebruik per werknemer is wel groot; daalt dit gemiddelde van 23 m 2 vvo/pp naar 22 m 2 dan is de ruimtevraag naar kantoren ruim m 2 lager. Nieuwbouw kan betekenen dat er in de bestaande voorraad leegstand ontstaat. Het marktmechanisme zal bepalen of deze leegstand tot de incourante voorraad gaat behoren (geen vraag meer vanuit de laagste prijsklasse). In dat geval zal de eigenaar tot het besluit tot sloop of transformatie komen. Het is een overheidsrol om de planologische ruimte voor nieuwbouw van kantoren te bepalen. Het is de markt die bepaalt wanneer die planologische ruimte benut wordt. In het Regionaal Kantorenprogramma 2011 heeft de stadsregio Rotterdam aangegeven de gemiddelde jaarlijkse bouwomvang te verlagen van naar m² bvo (bruto vloeroppervlakte) Figuur 9 Nieuwbouw regio Rotterdam Centraal Formeel Overig per jaar. Het gaat hierbij om jaargemiddelden, de werkelijke bouwomvang zal natuurlijk fluctueren. In de volgende paragraaf is te lezen dat de stadsregio dit bouwvolume door de verminderde vraag niet meer haalt. Het bouwvolume ligt eerder rond de m 2. Bij een gemiddeld transformatie volume van m 2 per jaar, zal de voorraad in de regio m 2 per jaar toenemen. Om het overaanbod te reduceren, zal de transformatie op een hoger niveau moeten liggen. De belangrijkste voorwaarde hiervoor is het afboeken van de vastgoedwaarde door de eigenaren. Dit is echter een proces van jaren. 3.5 de voorraad aan nieuwbouwplannen Jaarlijks stelt de stadsregio een inventarisatie van het planaanbod samen. Deze groslijst van alle regionale kantoorbouwplannen is een momentopname. In de dynamiek van gebiedsontwikkeling zijn mutaties aan de orde van de dag en Tabel 5 Raming Ruimtevraag regio Rotterdam Kantoorbanen Totale werkgelegenheid Aandeel kantoorbanen (%) Ruimtegebruik per werknemer (vierkante meter vvo) Ruimtevraag (mln vierkante meter vvo) ,1 3, ,1 3, ,0 4, ,0 4, ,0 4,5 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB 1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na Bron: Bak, EIB regionaal kantorenprogramma 31

17 Hoofdstuk 4 de knooppuntenstrategie kunnen de gegevens snel wijzigen. De groslijst heeft alleen tot doel alle bekende plannen overzichtelijk te presenteren, met een inschatting van het tijdstip van realisatie. De inventarisatie heeft de status van een tijdgebonden werkdocument. Regionale programmering blijft voor de stadsregio sturing op hoofdlijnen. De afstemming en sturing vindt plaats aan de hand van bovengenoemde realisatievolumes. De planontwikkeling, planologische voorbereiding en besluitvorming over de projecten gebeurt lokaal en niet op regionaal niveau. Doordat deze inventarisaties van planaanbod jaarlijks worden gemaakt, zijn vergelijkingen met voorgaande jaren mogelijk. In volume loopt het planaanbod (in aanbouw, harde en zachte plannen tot en met 2020) de afgelopen jaren in de stadsregio drastisch terug. De startsituatie 2010 kende nog een programmering die meer aanbodgericht dan vraaggericht was. Tabel 6 Planaanbod in de regio Rotterdam Jaar Planaanbod tot/met 2020 De vergelijking in absolute m 2 behoeft een correctie omdat het planaanbod onverminderd totenmet 2020 wordt bekeken. Ieder jaar wordt een deel van het planaanbod immers ook daadwerkelijk gebouwd. Vandaar dat het gemiddelde per jaar gerekend is, waardoor een reëler beeld ontstaat. Het eerste jaar kon nog vrij eenvoudig een forse reductie plaatsvinden door veelal plannen zonder veel voorinvesteringen of verplichtingen te schrappen. Dit jaar betekent planreductie in de meeste gevallen verlies nemen door de ontwikkelaar en/of gemeente (als grondeigenaar). Een aantal plannen is nu in tijd nog verder gefaseerd. Voor een aantal wenselijke locaties (bijvoorbeeld Rotterdam Central District) is dit ook de juiste manier. De ambitie blijft gelijk maar zal over een (veel) langere periode gerealiseerd worden. Deze benadering draagt ook bij aan de kwalitatieve uitstraling en uiteindelijke duurzaamheid van de locatie. Reductie absoluut Gemiddeld per jaar Reductie in % in m (10 jaar) (9 jaar) - 37% (8 jaar) - 18% Samenhang aanbrengen tussen mobiliteitsbeleid en ruimtelijk-economisch beleid; dat is de Knooppuntenstrategie. Beide beleidsvelden beïnvloeden elkaar. Ruimtelijkeconomische ontwikkeling creëert een mobiliteitsbehoefte, maar omgekeerd stimuleert de goede bereikbaarheid van bepaalde locaties hun economische ontwikkeling. Ondanks de vanzelfsprekende samenhang zijn integraal afgewogen beleidskeuzes tussen deze beleidsvelden geen automatismen. In de Rotterdamse regio zijn de Regionale Knooppunten dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking. Het zijn juist die plekken waar samenballing plaatsvindt van voorzieningen, werkgelegenheid en wonen. Die diversiteit en menging draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat, niet alleen voor kantoren. De kantorenstrategie is dus een onderdeel van een bredere knooppuntenstrategie. Doordat beleggers zelf meer interesse krijgen in de Knooppuntlocaties, blijft een verdere concentratie van OV-kwaliteit en diversiteit in functies op deze plekken naast een wenselijke ook een haalbare strategie. Overigens met de belangrijke kanttekening dat de markt van kantoren zich maar beperkt laat sturen door de overheid. De stadsregio heeft de laatste jaren actief geïnvesteerd in een knooppuntstrategie met als doel de beperkte investeringen te concentreren op een aantal wenselijke locaties. De recente krapte in investeringsmiddelen voor infrastructuur en openbaar vervoerexploitatie maakt de keuze voor het ontwikkelen van kantoorlocaties waarbij beter gebruik gemaakt wordt van bestaande infrastructuur en openbaar vervoer nog zinvoller. Het mes snijdt immers aan twee kanten: minder extra infrastructuur nodig en een betere exploitatie van het openbaar vervoer. Wat is een Knooppunt? De stadsregio hanteert bij haar strategie de volgende definities: Knooppunten zijn locaties die een goed bereikbaarheidsprofiel kennen per auto, met verschillende vormen van openbaar vervoer en per fiets. Knooppunten kennen een gemengd programma of te ontwikkelen programma dat een grote vervoersvraag heeft. De omvang van de vervoersen functiewaarde en het schaalniveau van deze waarden bepaalt of een knooppunt een (boven) regionaal knooppunt is. Knooppuntontwikkeling is het in onderlinge samenhang ontwikkelen cq verbeteren van het bereikbaarheidsprofiel, de overstap- en stallingsmogelijkheden, de langzaam verkeersroutes en het palet van functies 32 regionaal kantorenprogramma 33

18 In beide definities staat het woord kantoren niet genoemd. Er is wel sprake van een programma met een grote vervoersvraag. Kantoren zijn bij uitstek een functie die relatief veel mensen samenbundelt op een bepaalde locatie. Arbeidsintensief en compacte ruimtebehoefte: dat genereert dus een grote vervoersvraag. Juist die bundeling van bestemmingen roept forse reizigersstromen op en schept condities voor een goede openbaar vervoerexploitatie. Ook voor de gebiedsontwikkeling zelf staan de kantoren nog steeds aan de (financiële) basis waarop de ontwikkeling van de grond tot stand komt. Vandaar dat er een nauwe verwevenheid bestaat tussen knooppuntenbeleid en de kantorenprogrammering. Knooppuntenstrategie: een keuze voor kiezen Niet iedere OV-halte is een knooppunt. Een knooppunt zoals de stadsregio het definieert kent een verknoping van een groot aantal vervoersmodaliteiten en daardoor veel overstapmogelijkheden. Van trein naar metro of tram maar ook van auto naar trein. Speciale aandacht bij knooppunten verdient de fiets en de fietsroutes. De stadsregio is een grote investeerder in de knooppunten. In alle knooppunten is fors bijgedragen aan het vergroten van de netwerkwaarde (de verknoping van de vervoersmodaliteiten). In de Knooppuntenstrategie is de kantorenprogrammering een belangrijk middel voor vergroting van de plaatswaarde (het aantal reizigers dat op de knoop moet zijn, als werker, als bewoner of anderszins). Vandaar het beleidsuitgangspunt dat het gewenst is dat 80% van de kantoren op deze Knooppunten landt. Een goede overstapmachine (netwerkwaarde) en veel werk- en woonplekken op de knoop (vervoerswaarde) zijn echter niet voldoende. De belevingswaarde als derde waarde wint snel aan belang. Huurders van- en investeerders in kantoren krijgen in toenemende mate oog voor de omgeving van het kantoor. Stedelijkheid en levendigheid worden belangrijke ingrediënten voor een locatiekeuze. Dat betekent dat menging van functies op knooppunten aan belang wint en centrumstedelijke milieus het steeds beter doen bij locatiekeuzes. De stadsregio heeft in samenspraak met de gemeenten een tiental knooppunten geselecteerd. De Knooppunten zijn zeker niet gelijk. Sommige hebben zich al bewezen als belangrijke focuspunten van stedelijkheid, anderen moeten nog (grotendeels) ontwikkeld worden. In het komende jaar zal de stadsregio samen met de gemeenten verder invulling geven aan de weging van de knooppunten op vervoer-, plaats- en belevingswaarden. Belangrijke input zal hierbij komen uit de eerder genoemde Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Deze stelt gemeenten immers in staat om gebieden binnen het stedelijk netwerk te onderscheiden en te waarderen vanuit het feitelijk gebruik. Zo kunnen ontwikkelingen en trends gesignaleerd worden, kunnen deze vertaald worden naar andere gebieden met een zelfde duiding en kan er geacteerd worden vanuit een strategische voorraadontwikkelingen. Dat acteren kan bestaan uit gerichte ingrepen maar ook uit het bijeenroepen van de vastgoed- en/of beleggingspartijen dan wel eindgebruikers in een bepaald gebied. Deze kwaliteitsslag wordt ook nagestreefd voor de kantoorlocaties buiten de knooppuntlocaties. Onderstaande vijf knooppunten (Rotterdam Centrum is in twee specifieke gebieden uitgesplitst) hebben de hoogste prioriteit. Knooppunt Kantoormilieu Modaliteiten Ontwikkelstrategie Rotterdam Central District Rotterdam Centrum: - Coolsingel/Blaak Rotterdam Centrum: - Kop van Zuid/ Wilhelminapier Rotterdam Alexander Schiedam Schieveste Grootstedelijke toplocatie Binnenstedelijke centrumlocatie Binnenstedelijke centrumlocatie Randstedelijke OV Knooppuntlocatie Randstedelijke OV Knooppuntlocatie HSL/Trein, metro, tram, bus, auto Trein, metro, tram, bus, auto Metro, tram, bus, auto Trein, metro, bus, auto Trein, metro, tram, bus, auto Internationale markt, uitbreiding en opwaardering bestaande knooppunt Nationale markt, verdere verdichting rond OV in hoogstedelijk milieu Nationale markt, verdere verdichting in hoogstedelijk milieu (voorzieningen) Nationaal/regionale markt, goede mix van functies, autobereikbaarheid beperkt grotere ontwikkeling Nationaal/regionale markt, netwerkwaarde erg hoog, stevige positionering nodig om waarde te benutten 34 regionaal kantorenprogramma 35