Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015

Transcriptie

1 Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden 2015 Ontwikkelingen Inhoud Belangrijkste bevindingen en conclusies 1. Voorraad 2. Aanbod 3. Leegstand 4. Opname 5. Plancapaciteit 6. Behoefte Hoe heeft de kantorenmarkt in de Drechtsteden zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? Deze vraag staat centraal in deze tweede Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden. De eerste meting is van In deze factsheet presenteert het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) de ontwikkelingen in de voorraad, het aanbod, de leegstand en de opname van kantoorruimte sinds de eerste meting. Ook geven we inzicht in de huidige plancapaciteit en hoe deze zich verhoudt tot de nieuwbouwbehoefte aan kantoren. Dit product van het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) is tot stand gekomen in samenwerking met Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD), Ooms Makelaars en Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting. Ten behoeve van het actualiseren van de kantorenstrategie Drechtsteden heeft het OCD in 2012 de eerste meting van de Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden uitgevoerd. Voor eventuele aanpassingen van de eerder vastgestelde kantorenstrategie is opnieuw inzicht nodig in de kantorenmarkt en vooral wat de ontwikkelingen zijn sinds de eerste meting in Ons streven is om voor de kantorenmonitor gebruik te maken van een breed gedragen, ook bij marktpartijen, set definities. Bij de eerste meting is voor de voorraad en de leegstand voor het eerst gebruik gemaakt van gegevens van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) en heeft er afstemming plaatsgevonden met twee grote regionale bedrijfsmakelaars. Ook voor deze tweede monitor is overlegd met dezelfde makelaars. Dit heeft geresulteerd in enkele wijzigingen in de afbakening van kantoorruimte. Voor een zuivere vergelijking zijn de wijzigingen met terugwerkende kracht ook voor 2012 doorgevoerd. Hierdoor wijken de cijfers voor 2012 enigszins af van de eerder verschenen monitor. Voor een volledig overzicht van de definities en de bronnen zie kader Definities en bronnen aan het einde van de hoofdtekst. In deze factsheet presenteert het OCD de huidige stand van zaken op de kantorenmarkt in de Drechtsteden per en de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de periode

2 Landelijke trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben geleid tot een afname van de kantoorbehoefte en gemiddeld minder vierkante meters kantoorruimte per individuele onderneming. Met als gevolg steeds meer aanbod en leegstand en een lager opnameniveau. De vraag naar kleinere kantoorruimten stijgt door de toename van het aantal zelfstandige ondernemers. Er is sprake van een sterke groei van het aanbod voor kleine kantoorgebruikers, onder andere door het geschikt maken van grotere kantoorpanden die worden opgedeeld in kleinere units en vervolgens als bedrijfsverzamelgebouw in de markt worden gezet. Door de steeds grotere vraag naar kleinere kantoren waarbij een groter kantoor wordt achtergelaten neemt de effectieve opname verder af. Bedrijven vragen steeds meer een flexibele houding van hun werknemers. Met de opkomst en invoering van de flexwerkplek is de kantoorbehoefte per individuele werknemer afgenomen. De huidige vraag naar kantoorruimte betreft vooral het vervangen van oude locaties voor kwalitatief betere huisvesting waarbij het vooral gaat om duurzaamheid, een gezonde werkomgeving, maatschappelijk verantwoord ondernemen en een betere prijs/kwaliteitverhouding. Gevolg is een toename van de tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten en verouderde panden. Bron: Sprekende Cijfers (Dynamis, 2015) Belangrijkste bevindingen Voorraad De kantorenvoorraad in de Drechtsteden heeft begin 2015 een omvang van m 2 (inclusief kleine kantoren); sinds begin 2012 is de voorraad met m 2 gegroeid. Belangrijkste oorzaak voor de toename van de voorraad is de toevoeging van nieuwe objecten (o.a. Leerwerkpromenade, Kilkade, Romboutslaan in Dordrecht, Druivengaarde in Hendrik-Ido-Ambacht, Rosmolenweg in Papendrecht en Christaan Huijgenstraat in Zwijndrecht). 1 De kantorenvoorraad in de Drechtsteden is in dezelfde periode het meest gegroeid op, een groei van m 2 ; in is de voorraad met m 2 uitgebreid; in de in de Dordtse Binnenstad en het stationsgebied van Zwijndrecht en de snelweglocatie Amstelwijck is de voorraad niet of nauwelijks gegroeid. De kantorenvoorraad veroudert. Bijna driekwart van de voorraad is ouder dan 15 jaar. In 2012 was nog twee derde ouder dan 15 jaar. Het aandeel jonge voorraad neemt af. Aanbod Begin 2015 wordt in de Drechtsteden zo n m 2 aan kantoorruimte door marktpartijen aangeboden, m 2 meer dan begin 2012; de helft hiervan is kantoorruimte in de in Dordrecht en Zwijndrecht. Het aanbod is vooral toegenomen door het vertrek van een aantal grootgebruikers (Kamer van Koophandel, Belastingdienst, arrondissementsrechtbank/ministerie van justitie, Provincie Zuid-Holland). Het aanbod is vooral gegroeid in de in Dordrecht en Zwijndrecht ( m 2 ) en op ( m 2 ); in is het aanbod met bijna m 2 toegenomen; alleen op snelweglocatie Amstelwijck is het aanbod afgenomen ( m 2 ). Verhoudingsgewijs is er veel aanbod aan kantoorruimte in de categorie vanaf m 2 tot en met m 2. 1 Naast toevoeging van nieuwe objecten neemt de voorraad ook toe door uitbreiding van bestaande objecten, of door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een kantoorruimte. 2

3 Leegstand In de Drechtsteden is de leegstand van kantoorruimte in de afgelopen drie jaar duidelijk toegenomen, van m 2 in 2012 naar m 2 in Nu staat bijna 21% van de voorraad leeg, in 2012 was dat nog 18%. Door het vertrek van een aantal grote organisaties (zie hierboven bij aanbod) zijn veel kantoren leeg komen te staan in de centrumlocatie in Dordrecht. In Zwijndrecht is de toename van de leegstand in de centrumlocatie beperkt gebleven. Het leegstandspercentage voor Dordrecht is fors gegroeid, van 17% in 2012 naar 25% in 2015; het leegstandspercentage van Zwijndrecht is nog wel steeds het hoogst (29%). In Papendrecht (niet door minder vierkante meters leegstand, maar door forse uitbreiding voorraad op het terrein van Bos & Kalis aan de Rosmolenweg) en vooral Sliedrecht (door het weer in gebruik nemen van groot kantoor aan de Baanhoekweg) nam de leegstand van kantoorruimte af. De langdurige leegstand is toegenomen, nu staat m 2 al langer dan vijf jaar leeg (in m 2 ). Opname Inclusief kleine kantoren is er in de afgelopen vijf jaar ( ) in de Drechtsteden in totaal m 2 aan kantoorruimte opgenomen, gemiddeld m 2 per jaar. In de periode lag de totale opname iets hoger ( m 2 ). De gemiddelde transactiegrootte neemt in de Drechtsteden af. Dit sluit niet aan bij de grote gebouwen die momenteel worden aangeboden. De meeste kantoorruimte wordt opgenomen op ( m 2 in de afgelopen vijf jaar, waarvan de helft in Sliedrecht) en in de ( m 2 ). Het laatste vooral in Dordrecht. Plancapaciteit versus behoefte In de afgelopen jaren is de plancapaciteit van de Drechtsteden fors afgenomen. Begin 2015 is de plancapaciteit m 2, nog iets boven de geraamde nieuwbouwbehoefte aan kantoren tot 2030 (tussen de en m 2 ). 2 De discrepantie tussen de plancapaciteit en de toekomstige behoefte is daarmee in kwantitatieve zin een stuk kleiner geworden. Conclusies In de afgelopen drie jaar is de situatie op de kantorenmarkt in de Drechtsteden verder verslechterd. Het aanbod en de leegstand is fors toegenomen en de opname vertoont nog geen duidelijk herstel. Met de toename van het aanbod en de daarbij achterblijvende opname is de kantorenmarkt in de Drechtsteden nog ruimer geworden. Landelijk gezien is er ook nog steeds sprake van een ruime markt, maar hierin lijkt door toename van de opname sprake te zijn van een lichte verbetering. De leegstand van kantoren in de Drechtsteden is een structureel probleem. Ruim de helft van de leegstaande kantoorruimte staat al langer dan drie jaar leeg, 31% staat al langer dan vijf jaar leeg. Veel van deze kantoren zijn sterk verouderd waardoor deze niet meer voldoen aan de huidige vraag waarbij flexibiliteit, duurzaamheid en bereikbaarheid steeds belangrijker worden. De transacties die plaatsvinden betreffen vooral partijen binnen de gemeente/regio waardoor de effectieve opname beperkt blijft. De verwachting is dan ook dat met deze vraag naar kantoren de leegstandsproblematiek van kantoren in de Drechtsteden de komende jaren niet zal doen veranderen. De langdurige kantorenleegstand in de Drechtsteden kan alleen worden ingeperkt door het onttrekken van kantoren uit de voorraad die niet meer aansluiten bij de huidige vraag. Dit kan òf door herbestemming òf door sloop/nieuwbouw. Het uit de markt halen 2 Gebaseerd op een raming van de Provincie Zuid-Holland voor de regio Zuid-Holland-Zuid. 3

4 van kansloze kantoren zorgt ervoor dat de kansen voor andere kantoren die minder kansloos zijn worden vergroot. De plancapaciteit van kantoren in de Drechtsteden is de afgelopen jaren fors teruggebracht, maar is nog steeds ruim voldoende om aan de toekomstige nieuwbouwbehoefte tegemoet te komen. Figuur 1 Kengetallen kantorenmarkt Drechtsteden 2012 en 2015 (x m 2 ) Waltmann & Co Bedrijfshuisvesting en Ooms Makelaars (partner in Dynamis) hebben 4 vestigingen in de Drechtsteden en zijn beide actief in alle gebieden van de vastgoedmarkt. Vanuit hun vestiging in Dordrecht zijn beide organisaties onder andere actief op het gebied van aanhuur en verhuur, aankoop en verkoop van kantoren, winkels, bedrijfsruimten en exploitatie gebonden vastgoed. Ze zijn specialist in de regio en signaleren trends en bewegingen in de markt. voorraad aanbod leegstand opname plancapaciteit 150,5 112,6 156,4 127,8 102,4 118,6 113,4 203,0 753,1 729, Toelichting: voorraad, aanbod en leegstand per en ; opname is de totale opname over de periode 2007 t/m 2011 en 2010 t/m 2014; plancapaciteit tot 2030 Bron: GBD, PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars werkzaam in de Drechtsteden (bewerking OCD) 4

5 1 Voorraad In Nederland is er nog geen officiële statistiek beschikbaar die de voorraad kantoorruimte op uniforme wijze en volledig registreert. Verschillende marktpartijen publiceren wel voorraadcijfers, maar hierin zien we vaak grote onderlinge verschillen. Deze verschillen komen met name door de verschillende definities die zij hanteren. Juist voor een kleine kantoorregio als de Drechtsteden is het hebben van een totaalbeeld van de kantorenvoorraad, inclusief de kleine kantoren, van groot belang. Om de voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden volledig en nauwkeurig in kaart te brengen, maakt het OCD voor deze monitor gebruik van gegevens van Gemeentebelastingen Drechtsteden (GBD). Hoe we dit hebben gedaan ziet u in onderstaand kader. Volgens de administratie van GBD heeft de Drechtsteden een totale voorraad van m 2 aan kantoorruimte (peildatum 1 januari 2015). In totaal tellen we in de Drechtsteden bijna kantoren. Ten opzichte van andere regio s in de provincie Zuid-Holland is de Drechtsteden daarmee een kleine kantorenregio. Ten opzichte van begin 2012 is de voorraad met m 2 toegenomen. De groei komt door toevoeging van nieuwe objecten aan de voorraad (o.a. Leerwerkpromenade, Kilkade en Romboutslaan in Dordrecht, Druivengaarde in Hendrik-Ido- Ambacht, Rosmolenweg in Papendrecht en Christaan Huijgenstraat in Zwijndrecht), door uitbreiding van bestaande objecten, of door wijzigingen in de oppervlaktegegevens van bestaande objecten waardoor objecten al dan niet voldoen aan de criteria van een kantoorruimte. Gemeentelijke belastingbestanden als bron voor voorraad en leegstand kantoren Om hun taak uit te kunnen voeren beschikt Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) over een registratie met alle niet-woningen in de Drechtsteden. Hierin zijn vierkante meters van objecten als kantoren, bedrijven en winkels opgenomen. Om de voorraad kantoorruimte te bepalen zijn uit deze registratie alle objecten geselecteerd waarvan minimaal 70% van de oppervlakte een kantoorfunctie heeft. Ook kleine kantoorruimtes zijn in de voorraad meegenomen. Vervolgens zijn objecten toegevoegd die nu in hun huidige gebruik niet aan die 70% kantoorfunctie voldoen, maar volgens regionale marktpartijen wel als kantoorruimte zullen worden aangeboden als deze ooit beschikbaar komen omdat ze nu ook gebruikt worden voor kantoorbanen zoals bijvoorbeeld het politiebureau aan de Overkampweg in Dordrecht. Praktijkruimten zijn ook in de voorraad kantoorruimte meegenomen. GBD registreert ook wanneer een object niet in gebruik is, en dus leeg staat, en per wanneer het leeg staat. Het op deze wijze verkregen bestand met alle kantoorruimten is door het OCD bewerkt: kantoortypologieën, grootteklassen en leeftijdsklassen, en duur leegstand zijn toegevoegd. Wijzigingen in de afbakening van kantoorruimte zijn ook voor het bestand van 2012 doorgevoerd. Hierdoor wijken de cijfers enigszins af van de eerder verschenen monitor in Hoe deze voorraad van m 2 aan kantoorruimte is verdeeld over de zes Drechtsteden gemeenten en hoe deze zich heeft ontwikkeld, laat figuur 2 zien. Hieruit blijkt dat meer dan de helft van de voorraad zich in Dordrecht bevindt, m 2. Van de kleinere gemeenten heeft Zwijndrecht de grootste voorraad kantoorruimte ( m 2 ). Alblasserdam ( m 2 ) en Hendrik-Ido-Ambacht ( m 2 ) hebben de kleinste voorraad. In Dordrecht, Papendrecht en Sliedrecht is de voorraad gegroeid, in de andere gemeenten is de voorraad in omvang niet of nauwelijks veranderd. In totaal nam de voorraad in de Drechtsteden in de afgelopen drie jaar met m 2 toe. In tabel 1 van de bijlage staat een volledig overzicht van de vierkante meters kantoorruimte verdeeld over de zes gemeenten in 2012 en

6 Figuur 2 Ontwikkeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) Alblasserdam 35,5 Dordrecht 400,3 Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht 83,8 37, Sliedrecht 85,8 Zwijndrecht 109,9 Drechtsteden 753, Kantoortypologie De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in verschillende typen op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. In deze monitor sluiten we aan bij de typologieën die eerder zijn onderscheiden bij de aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland 3. Van de zeven verschillende kantoortypologieën die daarbij zijn onderscheiden (zie kader Kantoortypologieën aan het einde van de hoofdtekst) hebben we in de Drechtsteden de volgende vier kantoortypologieën: (Binnenstad van Dordrecht en gebied rond het station in Zwijndrecht); (komt veelvuldig in alle zes gemeenten voor); (alle Drechtsteden gemeenten); snelweglocaties (één locatie, Businesspark Amstelwijck in Dordrecht). 4 Deze vier verschillende kantoortypologieën in de Drechtsteden zijn in figuur 3 in kaart gebracht. 3 Stec Groep B.V. (2010), Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland 4 Stationspark Sliedrecht ligt weliswaar aan een snelweg, maar heeft geen bovenwijkse voorzieningen (zoals kinderopvang, hotel, retail) en heeft geen directe aansluiting met de snelweg. 6

7 Figuur 3 Kantoortypologieën in de Drechtsteden Figuur 4 laat zien hoe de voorraad zich voor de vier verschillende locatietypen binnen de Drechtsteden heeft ontwikkeld. De voorraad is vooral gegroeid op ( m 2 ) en in de ( m 2 ). In de in Dordrecht en Zwijndrecht en op de snelweglocatie Amstelwijck is de voorraad in omvang niet veel veranderd. Figuur 4 Ontwikkeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) 240,4 210,2 snelweglocaties 17,6 284, Drechtsteden 753, Grootte De gemiddelde grootte per kantoor in de Drechtsteden bedraagt bijna 600 m 2. Figuur 5 laat zien hoe de totale voorraad aan kantoorruimte in de Drechtsteden is verdeeld naar grootteklasse. Hiervoor zijn kantoorruimten die deel uitmaken van één groot pand bij elkaar opgeteld. 5 In de Drechtsteden tellen we in totaal kantoren. Ruim 60% van de kantorenvoorraad (in oppervlakte) in de Drechtsteden bevindt zich in kantoren vanaf m 2 (verdeeld over 166 kantoren). Ruim een kwart zit in de middencategorie van 250 tot 5 De registratie is opgebouwd naar gebruiker. Dit heeft tot gevolg dat elke gebruiker van een kantoorruimte die deel uitmaakt van een groot kantoor afzonderlijk in de registratie van GBD is opgenomen. Voor het bepalen van de kantorenvoorraad naar grootte zijn de oppervlaktes, daar waar sprake is van meerdere objecten op hetzelfde adres en met hetzelfde bouwjaar, van de afzonderlijke objecten bij elkaar opgeteld. Objecten met verschillende adressen in één en hetzelfde pand zijn nog niet uit de registratie van GBD af te leiden. 7

8 1.000 m 2 (verdeeld over 433 kantoren). De voorraad aan kantoorruimte tot objecten van 250 m 2 heeft een aandeel van 11%. Hierin zitten veel hele kleine kantoorruimten. In totaal gaat het hier om 687 objecten. Zie tabel 2 in de bijlage voor meer gegevens over de voorraad naar grootte. Figuur 5 Verdeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden naar grootte per % < 100 m2 van 100 tot 250 m2 van 250 tot 500 m2 van 500 tot m2 van tot m2 vanaf m2 42% 13% 15% 19% Leeftijd Omdat er weinig nieuwe kantoorruimte aan de voorraad is toegevoegd veroudert de kantorenvoorraad. Begin dit jaar is bijna driekwart van de kantorenvoorraad in de Drechtsteden ouder dan 15 jaar (zie figuur 6), in 2012 lag dit aandeel op 68%. Figuur 6 Verdeling voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden naar leeftijd per < 5 jaar 5% 9% tussen 5 en 10 jaar 13% tussen 10 en 15 jaar ouder dan 15 jaar 73% 2 Aanbod Hoeveel kantoorruimte wordt op de vrije markt door bedrijfsmakelaars aangeboden? In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. In de afgelopen drie jaar is het aanbod aan kantoorruimte ( m 2 ) toegenomen. In 2012 bedroeg het aanbod m 2, nu is dat m 2. Vooral in Dordrecht ( m 2 ) en Zwijndrecht ( m 2 ) is het aanbod gegroeid (zie figuur 7). Het aanbod is vooral toegenomen door het vertrek van een aantal grootgebruikers (Kamer van Koophandel, Belastingdienst, arrondissementsrechtbank/ministerie van justitie, Provincie Zuid-Holland). Ook de krimp bij veel zorgaanbieders (als gevolg van de bezuinigingen die met de transformatie van AWBZ naar WMO gepaard gaan) zorgt ervoor dat ze minder kantoorruimte nodig hebben. Ten opzichte van de totale voorraad hebben Dordrecht en Zwijndrecht veel kantoorruimte in aanbod. In Alblasserdam en Papendrecht is het aanbod gedaald. De gemiddelde grootte van een aangeboden object is niet veel veranderd. Deze ligt nog steeds iets boven de 600 m 2. 8

9 Figuur 7 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) Alblasserdam 6,5 Dordrecht 89,7 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht 5,7 2, Sliedrecht 13,8 Zwijndrecht 31,9 Drechtsteden 150, Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Kantoortypologie Met uitzondering van de snelweglocaties is het aanbod op alle kantoorlocaties tussen 2012 en 2015 toegenomen, het meest in de ( m 2 ) en op de ( m 2 ). In de is het aanbod met bijna m 2 gegroeid (zie figuur 8). Figuur 8 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in de Drechtsteden, (x m 2 ) 75,0 19,8 snelweglocaties 2,8 52, Drechtsteden 150, Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Grootte Figuur 9 laat zien hoe het aanbod van kantoorruimte in de Drechtsteden is verdeeld over de objecten naar grootteklasse. Ruim 40% van de totaal aangeboden vierkante meters aan kantoorruimte betreft grote objecten vanaf m 2. Aanbod van deze omvang bevindt zich alleen in Dordrecht en Zwijndrecht. Juist in deze categorie is het aanbod het meest toegenomen. 9

10 Figuur 9 Verdeling aanbod kantoorruimte in de Drechtsteden naar grootteklasse per < 100 m2 8% van 100 tot 250 m2 van 250 tot 500 m2 van 500 tot m2 van tot m2 vanaf m2 41% 12% 17% 20% Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) 3 Leegstand De toename van het aanbod aan kantoorruimte gaat gepaard met meer leegstand (zie figuur 10), met andere woorden in deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Van de totale voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden staat begin 2015 zo n m 2 leeg, m 2 meer dan in Door het vertrek van de eerder genoemde grote organisaties (Kamer van Koophandel, Belastingdienst, arrondissementsrechtbank/ministerie van justitie, Provincie Zuid-Holland) is vooral in Dordrecht de leegstand van kantoren fors toegenomen ( m 2 ), in Zwijndrecht is de groei van de leegstand beperkt gebleven ( m 2 ). Door het weer in gebruik nemen van een groot kantoor aan de Baanhoekweg is de leegstand in Sliedrecht flink afgenomen. Figuur 10 Ontwikkeling leegstand kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 (x m 2 ) Alblasserdam 6,2 Dordrecht 101,7 Hendrik-Ido-Ambacht 7,0 Papendrecht Sliedrecht 4,4 6, Zwijndrecht 30,8 Drechtsteden 156, Leegstandspercentages Een interessanter gegeven is de leegstand afgezet tegen de voorraad (zie figuur 11). Momenteel staat in de Drechtsteden 20,8% van de kantorenvoorraad leeg, in 2012 was dit nog 17,5%. Met uitzondering van Papendrecht en Sliedrecht is in alle gemeenten de leegstand (afgezet tegen de voorraad) toegenomen. Dordrecht en Zwijndrecht liggen ruim boven het regionaal gemiddelde, Alblasserdam en Hendrik-Ido-Ambacht liggen net onder het regionaal gemiddelde. Papendrecht en Sliedrecht hebben te maken met relatief weinig leegstand. Ten opzichte van de voorraad heeft Zwijndrecht nog steeds de hoogste leegstand, maar is door Dordrecht flink ingelopen. 10

11 Figuur 11 Ontwikkeling leegstandspercentages kantoorruimte in de Drechtsteden, 2012 en 2015 Alblasserdam 17,4% Dordrecht 25,4% Hendrik-Ido-Ambacht 18,5% Papendrecht Sliedrecht 5,2% 7,4% Zwijndrecht 28,6% Drechtsteden 20,8% 0% 10% 20% 30% Kantoortypologie Kijken we naar de vier verschillende kantoortypologieën hier in de Drechtsteden, dan zien we dat de leegstand in vierkante meters, maar ook afgezet tegen de voorraad vooral in de is toegenomen (zie figuren 12 en 13). Als gevolg van de sterk toegenomen leegstand in de centrumlocatie in Dordrecht staat nu ruim een derde van de voorraad in de leeg. Veel van deze voorraad is sterk verouderd en sluit niet meer aan op de huidige vraag. Ook in is de leegstand toegenomen. Op en de snelweglocatie Amstelwijck is de leegstand van kantoren afgenomen. Figuur 12 Ontwikkeling leegstand kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie, 2012 en 2015 (x m 2 ) 90,4 29,3 snelweglocaties 1,6 35, Drechtsteden 156,

12 Figuur 13 Ontwikkeling leegstandspercentages kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie, 2012 en ,6% 13,9% 12,3% snelweglocaties 9,2% Drechtsteden 20,8% 0% 10% 20% 30% 40% Leegstandsduur Bijna een vijfde van de leegstaande kantoren in de Drechtsteden staat korter dan een jaar leeg (zie figuur 14). De helft staat al langer dan drie jaar leeg, 29% zelfs langer dan vijf jaar. Langdurige leegstand, ook vaak aangeduid als structurele leegstand, van kantoren is een indicatie voor incourante voorraad. Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer als kantoor bruikbaar. Veel van deze kantoren worden dan uiteindelijk niet meer in het aanbod meegenomen. Ook in de Drechtsteden is zo hier en daar sprake van zulke verborgen leegstand. Vooral kleine leegstaande kantoren worden niet altijd door marktpartijen aangeboden. Het overgrote deel van de langdurige leegstand betreft kantoren ouder dan 15 jaar. Langdurige, of structurele leegstand van kantoorruimte zien we in de hele Drechtsteden. De meeste vierkante meters bevinden zich in Dordrecht en Zwijndrecht (zie tabel 7 bijlage). Figuur 14 Verdeling leegstand kantoorruimte in de Drechtsteden naar duur per < 1 jaar van 1 tot 2 jaar 29% 18% van 2 tot 3 jaar van 3 tot 5 jaar 18% van 5 tot 10 jaar langer dan 10 jaar 21% 14% Voorbeelden transformatie van kantoorruimte in de Drechtsteden Stationsweg 4 in Dordrecht (3.800 m 2 ) wordt in 2015 getransformeerd naar appartementen. De Overtoom in Papendrecht (in totaal m 2 ) wordt momenteel getransformeerd naar appartementen. IJsselmeer 30 in Zwijndrecht (1.800 m 2 ) krijgt in 2015 een winkelfunctie. 12

13 4 Opname In de afgelopen vijf jaar ( ) is er in de Drechtsteden in totaal zo n m 2 aan kantoorruimte opgenomen, gemiddeld m 2 per jaar. Dit is inclusief kleine kantoorruimten van minder dan 250 m 2. In 2010 en vooral 2012 zijn de meeste vierkante meters opgenomen, het minst in In het laatste jaar zien we een duidelijke stijging. Het aantal transacties schommelt rond de 40 à 50 transacties per jaar. De gemiddelde transactiegrootte in deze regio bedraagt zo n 450 m 2. Daarmee is de gemiddelde transactiegrootte gedaald. In de vijf jaar voorafgaand aan de vorige peildatum ( ) bedroeg de gemiddelde omvang nog bijna 500 m 2. Een belangrijke indicator voor het functioneren van een kantorenmarkt is de verhouding tussen vraag (opname) en aanbod. De opname in 2014 afgezet tegen het aanbod begin 2015 resulteert in een kantorenmarktratio van 11%. In 2012 bedroeg deze 16%. Dit betekent dat de kantorenmarkt in de Drechtsteden nog ruimer is geworden dan dat die in 2012 al was. Figuur 15 Ontwikkeling opname kantoorruimte in de Drechtsteden (x m 2 ) 30 25,9 29, ,3 16,4 20, , gem Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Figuur 16 geeft de opgenomen vierkante meters kantoorruimte in de zes gemeenten (zie ook tabel 8 bijlage) afgezet tegen die van de vorige periode ( ). Opvallend is de opname in Sliedrecht, zowel in omvang als ontwikkeling. In Dordrecht is de opname duidelijk afgenomen. Figuur 16 Ontwikkeling opname kantoorruimte in de Drechtsteden (x m 2 ) Alblasserdam 4,2 Dordrecht 54,9 Hendrik-Ido- Ambacht Papendrecht Sliedrecht 5,3 3,1 25, Zwijndrecht 9,2 Drechtsteden 102, Bron: PropertyNL (bewerking OCD) 13

14 In de Drechtsteden wordt de meeste kantoorruimte opgenomen op, op ruime afstand gevolgd door de. In de vorige periode ( ) lag de opname van kantoorruimte op beide kantoorlocaties dichter bij elkaar. Figuur 17 Verdeling opname kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie % snelweglocaties 46% 7% 37% Bron: PropertyNL (bewerking OCD) 5 Plancapaciteit In de afgelopen jaren is de totale plancapaciteit van kantoorruimte in de Drechtsteden fors teruggebracht. Begin 2013 bedroeg de plancapaciteit nog m 2. 6 Inmiddels bestaat de huidige planvoorraad uitsluitend uit harde plannen, met andere woorden zijn in het bestemmingsplan vastgesteld. Momenteel bedraagt deze voor de komende twee decennia m 2, waarvan het merendeel in Dordrecht en 17% in Zwijndrecht. Alblasserdam heeft geen planvoorraad aan kantoren (zie figuur 18). Wat daar aan kantoorruimte gaat komen, is dan in combinatie met bedrijfsruimte. Figuur 18 Verdeling plancapaciteit kantoorruimte in de Drechtsteden % Alblasserdam Dordrecht Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht 15% 5% 6% 57% Bron: Drechtsteden gemeenten (bewerking OCD) Bijna de helft van de huidige plancapaciteit betreft kantoorruimte op snelweglocatie Amstelwijck en ruim een kwart op (Park Langesteijn en Ambachtsezoom in Hendrik-Ido-Ambacht, Slobbengors in Papendrecht en Stationspark 2 in Sliedrecht). De overige kwart staat gepland in de centrumlocatie in Zwijndrecht (Stationsomgeving Comfortis/Stadstuinen en Regis/ABB en de Westelijke Parallelweg) en in in Dordrecht (Stadswerven en Leerpark). Een volledig overzicht van de plancapaciteit in de Drechtsteden staat in tabel 10 in de bijlage. 6 Kantorenstrategie Drechtsteden 2013 (mei 2013). 14

15 Figuur 19 Verdeling plancapaciteit kantoorruimte in de Drechtsteden naar kantoortypologie snelweglocaties 47% 17% 26% Bron: Drechtsteden gemeenten (bewerking OCD) 6 Behoefte Hoe verhoudt de huidige plancapaciteit van kantoren zich tot de toekomstige vraag naar kantoorruimte in de Drechtsteden? In haar Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) 7 gaat de Provincie Zuid-Holland uit van een raming van de nieuwbouwvraag tot 2030 van m 2 voor de regio Zuid-Holland-Zuid. Deze raming is gebaseerd op twee vraagramingen die de provincie eerder heeft laten uitvoeren (Stec en EIB). Het aandeel van de Drechtsteden in de kantorenmarkt van de regio Zuid-Holland-Zuid schatten we op zo n 70 tot 80 procent. Op deze wijze komen we op een raming van een nieuwbouwbehoefte voor de Drechtsteden tot 2030 van tot m 2, iets lager dan de huidige plancapaciteit. De kwantitatieve discrepantie tussen plancapaciteit en toekomstige behoefte aan nieuwbouw op de kantorenmarkt is dus sterk teruggebracht. Daarmee is nog niet gezegd dat vraag en aanbod op de regionale kantorenmarkt ook in kwalitatieve zin goed op elkaar aansluiten. 7 De Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) is op 9 juli 2014 door de provincie vastgesteld en op 1 augustus 2014 formeel in werking getreden. Dit nieuw ruimtelijk kader dient als basis voor de beoordeling van bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer de werklocaties, detailhandel en ook kantoren. 15

16 Definities en bronnen Kantoorruimte: Object of deel van een object (voor minimaal 70%) dat blijkens zijn constructie en inrichting is bestemd voor doeleinden van administratie. Toegevoegd worden die objecten die nu voor minder dan 70% uit kantoorruimte bestaan, maar in hun geheel als kantoorruimte kunnen worden aangeboden én praktijkruimten. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte volgens de administratie van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsmatige wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande kantoorruimten en bestemmingswijzigingen van kantoorruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Bron: Gemeentebelastingen Drechtsteden Aanbod: Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten kantoorruimte. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of aanbouw zijn. Bron: PropertyNL, iwoz, websites bedrijfsmakelaars werkzaam in de regio Leegstand: In het algemeen het niet-verhuurd en/of in gebruik (genomen) zijn van (een gedeelte van) een kantoorobject. In deze ruimten vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats. Bron: Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden Opname: Een transactie waarbij kantoorruimte op de vrije markt wordt verhuurd of verkocht; dit is de markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Bron: PropertyNL Planvoorraad: Ontwikkelcapaciteit van kantoorruimte komende 10 à 15 jaar. Bron: Drechtsteden gemeenten 16

17 Kantoortypologieën Grootstedelijke toplocaties: Een verstedelijkt gebied van enige omvang met een grote aantrekkingskracht op Nederlandse en buitenlandse bedrijven en investeerders. De aantrekkingskracht heeft betrekking op het hele leefmilieu en is een combinatie tussen internationaal georiënteerd bedrijfsleven, een topklasse woonmilieu en topvoorzieningen. Binnenstedelijke : Vaak gelegen in het centrum van steden, denk aan singel- en grachtenmilieus en gebieden langs de kantoorboulevards in het centrum van steden. Op dit type locaties worden kantoorvilla s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Heel vaak gaat het ook om centrummilieus rond het hoofdstation van een stad. Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Dit geldt met name voor non-profit organisaties. Randstedelijke OV-knooppuntlocaties: Kantoorlocaties op en rondom knooppunten van belangrijke OV-infrastructuur. Het gaat hier om locaties rondom intercitystations of locaties waar meerdere ov-vervoerslijnen samen komen. Regionale OV-knooppuntlocaties: Kantoorlocaties die verschillen van Randstedelijke OV-knooppunten doordat deze gelegen zijn rondom kleinschaliger OV-knooppunten en stations. OV-bereikbaarheid is regionaal van aard, waardoor deze locaties met name interessant zijn voor regionaal verzorgende kantoorgebruikers. Qua omvang en uitstraling zijn deze locaties minder grootschalig dan Randstedelijke OV-knooppunten. Snelweglocaties: Kantorenlocaties aan of nabij een op- en afrit van een snelweg. Dit type locaties is over het algemeen sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om de uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoge uitstraling van het kantoorpand. Door het ontbreken van een goede ontsluiting via het OV is de belangstelling bij overheidsinstellingen en non-profitorganisaties voor dit type kantorenlocatie beperkt. Kantoorvestiging op : Kantoorruimten op. De ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Kantoorvestigingen op ondervinden hierdoor op dit moment sterke concurrentie van andere, kwalitatief betere locaties. Kantoorvestiging in : Omvat een brede groep van kantoorgebruikers en locaties. Het gaat overwegend om kleinschalige kantoren in buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of kantoorverzamelgebouwen. Bron: Stec Groep drs. A.L.C. Leijs maart 2015 Postbus AP Dordrecht (078) ocd@drechtsteden.nl 17

18 Bijlagen Voorraad, aanbod, leegstand, opname en plancapaciteit kantoren Voorraad Tabel 1a Voorraad kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per (in m 2 ) ,1% ,1% ,5% snelweglocaties ,3% totaal m 2 aantal objecten Tabel 1b Voorraad kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per (in m 2 ) ,9% ,9% ,8% snelweglocaties ,3% totaal m 2 aantal objecten Tabel 2a Voorraad kantoorruimte naar grootte 8 in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,5% 100 m 2 tot 250 m ,1% 250 m 2 tot 500 m ,1% 500 m 2 tot m ,8% m 2 tot m ,7% vanaf m ,7% totaal m 2 aantal kantoren De registratie is opgebouwd naar gebruiker. Dit heeft tot gevolg dat elke gebruiker van een kantoorruimte die deel uitmaakt van een groot kantoor afzonderlijk in de registratie van GBD is opgenomen. Voor het bepalen van de kantorenvoorraad naar grootte zijn de oppervlaktes, daar waar sprake is van meerdere objecten op hetzelfde adres en met hetzelfde bouwjaar, van de afzonderlijke objecten bij elkaar opgeteld. Objecten met verschillende adressen in één en hetzelfde pand zijn nog niet uit de registratie van GBD af te leiden.

19 Tabel 2b Voorraad kantoorruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,4% 100 m 2 tot 250 m ,7% 250 m 2 tot 500 m ,0% 500 m 2 tot m ,0% m 2 tot m ,8% vanaf m ,0% totaal m 2 aantal kantoren Tabel 3a Voorraad kantoorruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 5 jaar ,3% tussen 5 en 10 jaar ,8% tussen 10 en 15 jaar ,7% ouder dan 15 jaar ,5% totaal m Toelichting: totaal m 2 is inclusief objecten met bouwjaar onbekend Tabel 3b Voorraad kantoorruimte naar leeftijd in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 5 jaar ,7% tussen 5 en 10 jaar ,8% tussen 10 en 15 jaar ,2% ouder dan 15 jaar ,6% totaal m Toelichting: totaal m 2 is inclusief objecten met bouwjaar onbekend Aanbod Tabel 4a Aanbod kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per (in m 2 ) ,8% ,9% ,2% snelweglocaties ,2% totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD)

20 Tabel 4b Aanbod kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per (in m 2 ) ,8% ,2% ,1% snelweglocaties ,9% totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Tabel 5a Aanbod kantoorruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,5% 100 m 2 tot 250 m ,1% 250 m 2 tot 500 m ,0% 500 m 2 tot m ,9% m 2 tot m ,1% vanaf m ,4% totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD) Tabel 5b Aanbod kantoorruimte naar grootte in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 100 m ,0% 100 m 2 tot 250 m ,4% 250 m 2 tot 500 m ,6% 500 m 2 tot m ,2% m 2 tot m ,5% vanaf m ,3% totaal aantal objecten Bron: PropertyNL, iwoz, bedrijfsmakelaars die in de Drechtsteden werkzaam zijn (bewerking OCD)

21 Leegstand Tabel 6a Leegstand kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per (in m 2 en als % van de voorraad) ,2% ,8% ,7% snelweglocaties ,2% totaal % voorraad ,0% ,0% ,7% ,3% ,7% ,0% ,5% Tabel 6b Leegstand kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden per (in m 2 en als % van de voorraad) ,6% ,9% ,3% snelweglocaties ,2% totaal % voorraad ,4% ,4% ,5% ,2% ,4% ,6% ,8% Tabel 7a Leegstand kantoorruimte naar duur in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 1 jaar ,4% 1 tot 2 jaar ,3% 2 tot 3 jaar ,0% 3 tot 5 jaar ,1% 5 tot 10 jaar ,0% langer dan 10 jaar ,2% totaal Tabel 7b Leegstand kantoorruimte naar duur in de Drechtsteden per (in m 2 ) < 1 jaar ,8% 1 tot 2 jaar ,5% 2 tot 3 jaar ,4% 3 tot 5 jaar ,4% 5 tot 10 jaar ,8% langer dan 10 jaar ,9% totaal

22 Opname Tabel 8a Opname kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden in (in m 2 ) ,9% ,4% ,0% snelweglocaties ,6% totaal Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Tabel 8b Opname kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden in (in m 2 ) ,9% ,2% ,2% snelweglocaties ,7% totaal Bron: PropertyNL (bewerking OCD) Plancapaciteit Tabel 9 Plancapaciteit kantoorruimte naar typologie in de Drechtsteden (peildatum begin 2015 (in m 2 )) ,8% ,5% ,0% snelweglocaties ,7% totaal Bron: Drechtsteden gemeenten (bewerking OCD) Tabel 10 Plancapaciteit in de Drechtsteden (peildatum begin 2015 (in m 2 )) gemeente locatie hard/ zacht totale plancapaciteit na 2025 Dordrecht Amstelwijck H Dordrecht Stadswerven H Dordrecht Leerpark H HI Ambacht Park Langesteijn H HI Ambacht Ambachtsezoom H Papendrecht Slobbengors H Sliedrecht Stationspark II H Zwijndrecht Stationsomgeving H Comfortis/Stadstuinen Zwijndrecht Stationsomgeving Regis/ABB H Zwijndrecht Westelijke Parallelweg H totaal Bron: Drechtsteden gemeenten 9 Op delen van het gebied rust een gemengde bestemming (flexibiliteitswens), waaronder veel functies kunnen vallen waaronder kantoren tot een maximum van m 2. Hoewel het juridisch-planologisch is toegestaan, is de kans klein dat in dit gebied een dergelijk kantorenvolume wordt ontwikkeld. 22