Financiële continuïteit

Transcriptie

1 11 Financiële continuïteit Financiële strategie / nieuwe Woningwet Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstelling onder meer door middel van ratio s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), voldoende aflossingscapaciteit uit de operationele kasstromen (DSCR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (Loan-to-Value) en voldoende weerstandsvermogen. Tegelijkertijd zorgt de implementatie van de nieuwe Woningwet (Staedion heeft gekozen voor een administratieve scheiding DAEB / niet-daeb) en de invulling van de volkshuisvestelijke opgave in Den Haag en de regio voor interessante uitdagingen. In relatie tot de meerjarenraming en het concept scheidingsplan is intern de afspraak gemaakt enerzijds te voldoen aan het gestelde beoordelingskader van de Aw en anderzijds zoveel als mogelijk invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave. Het concept scheidingsplan en de meerjarenraming zijn ook volledig met elkaar geïntegreerd.

2 financiële ratio s (ultimo 2016 & norm) norm Eigen vermogen 27% Solvabiliteitsratio Balans Vreemd vermogen 72% Loan-to-Value > 20% < 75% Kasstromen 1,68 Interest Coverage Ratio 1,19 Debt Service Coverage Ratio > 1,40 > 1,00 Onderpand 37% Dekkingsratio < 50% De Loan to Value is o.b.v. bedrijfswaarde (De ratio s zijn gebaseerd en berekend op basis van de WSW rekenmethodiek) financieel (ultimo 2016) Huuropbrengsten (2015: 232,0 mln) 235,2 mln Leningenportefeuille (2015: 1.606,5 mln) 1.603,3 mln Vastgoed in exploitatie (2015: 3.199,7 mln) 3.319,3 mln % huurderving (2015: 2,9%) 2,2% Afgelost in 2016, per saldo (2015: 84,4 mln) 3,2 mln Waardestijging vastgoed in exploitatie (2015: 4,5%) 3,0% Operationele activiteiten (kasstroom) (2015: 61,6 mln) 46,2 mln Gem. rentepercentage (2015: 3,99%) 3,82% Waardeverandering vastgoed in exploitatie (2015: 136,1 mln) 96,8 mln Eigen vermogen (2015: 1.674,7 mln) 1.801,9 mln Bedrijfswaarde (2015: 2.319,2 mln) 2.165,4 mln

3 Een samenvatting van de kengetallen zoals opgenomen in het nieuwe (vanaf 1 januari 2017) Aw beoordelings kader wordt hieronder gegeven: Aspect van financiële continuïteit, levensvatbaarheid en financierbaarheid Kengetal Basis Corporatie genereert op korte en lange ICR termijn voldoende operationele kasstromen om renteverplichtingen te voldoen, uitgaande van continuïteit in de exploitatie Kasstroomprognose over eerstkomende tien jaar Het aandeel eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen van de corporatie is voldoende (het deel van het eigen vermogen DAEB waar een beklemming op rust blijft in deze buiten beschouwing) Corporatie genereert op lange termijn voldoende operationele kasstromen ten opzichte van de schuldpositie, uitgaande van continuïteit in de exploitatie Corporatie genereert op korte termijn voldoende operationele kasstromen om rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen, uitgaande van discontinuïteit in de exploitatie Solvabiliteit Loan-to-Value op basis van bedrijfswaarde DSCR Balansprognose over eerstkomende vijf jaar op basis van marktwaarde in verhuurde staat waarbij eigen vermogen DAEB wordt onderscheiden naar een beklemd en een onbeklemd deel Schuld- en bedrijfswaardeprognose over de eerstkomende vijf jaar Kasstroomprognose over eerstkomende tien jaar De verhouding tussen de schuldpositie en Dekkingsratio de onderpandwaarde van het bezit (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) is voldoende (laatste uitvalsbasis bij een slechte financiële positie) Balansprognose over eerstkomende vijf jaar op basis van marktwaarde in verhuurde staat Meerjarenraming In november 2016 heeft de Raad van Commissarissen de meerjarenraming goedgekeurd. Het invulling geven aan de volkshuisvestelijke opgave heeft een intensivering van het investeringsprogramma tot gevolg. Dit kan niet geheel uit de operationele activiteiten worden gefinancierd. Hierdoor ontstaan er de komende jaren negatieve saldo kasstromen. Als gevolg hiervan zal de leningenportefeuille tot en met 2019 licht toenemen. Kasstromen meerjarenraming x 1.000) Operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten Saldo Kasstromen

4 De financiële ratio s zullen zich op basis van de meerjarenraming als volgt ontwikkelen: Financiële ratio s Financieel kader o.b.v. normen Aw/WSW DAEB-tak ICR > 1,4% 1,66 1,79 1,96 1,99 2,01 DSCR > 1,0% 1,14 1,18 1,21 1,24 1,25 Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde > 20,0% 47,70% 48,50% 49,50% 51,00% 52,80% beklemd) Solvabiliteit (zonder beklemming) n.v.t. 51,60% 52,50% 53,60% 55,00% 56,70% Loan-to-Value (o.b.v. bedrijfswaarde) < 75,0% 73,20% 74,40% 73,80% 71,60% 68,90% Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 46,53% 46,18% 45,84% 44,70% 42,98% niet-daeb-tak ICR > 1,8% 2,70 2,85 3,15 3,36 3,47 DSCR > 1,0%* 1,26 0,79 0,79 0,88 0,91 Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) > 40% en < 60%** 43,70% 48,90% 53,60% 56,70% 59,90% Loan-to-Value (o.b.v. bedrijfswaarde) < 75% 54,50% 51,30% 46,40% 42,40% 33,00% Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70% 49,97% 45,97% 40,96% 37,00% 33,31% Totaal ICR > 1,4% 1,82 1,96 2,13 2,17 2,19 DSCR > 1,0% 1,16 1,08 1,10 1,16 1,18 Solvabiliteit (incl. beklemming > 20,0% 46,90% 47,70% 48,80% 50,20% 52,00% DAEB-tak) Solvabiliteit (zonder beklemming) n.v.t. 50,70% 51,80% 52,80% 54,20% 55,90% Loan-to-Value (o.b.v. bedrijfswaarde) < 75,0% 68,80% 69,20% 67,70% 65,30% 60,20% Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70% 46,98% 46,15% 45,03% 43,43% 41,40% *) dit is een signaleringsnorm (geen harde eis) **) o.b.v. maximum solvabiliteit niet-daeb alleen op moment van scheiding Zoals eerder aangegeven zijn de meerjarenraming en het concept scheidingsplan integraal met elkaar verweven en maken beide onderdeel van elkaar uit. In de meerjarenraming zijn het concept scheidingsplan, ondernemingsplan en portefeuillestrategie financieel doorgerekend. Aangezien Staedion kiest voor een administratieve scheiding en daarmee de juridische structuur van de organisatie intact houdt, is het een vereiste dat zowel de DAEB-tak als de niet-daeb-tak zelfstandig levensvatbaar zijn. Uit de doorrekeningen ten grondslag aan deze meerjarenraming blijkt dat beide takken levensvatbaar zijn. Hiermee kunnen wij onze volkshuisvestelijke doelstellingen verwezenlijken.

5 11.2. Oordeel toezichthouders Oordeelsbrief Autoriteit woningcorporaties Met ingang van 2016 ontvangen corporaties één integrale oordeelsbrief. De Aw publiceert per corporatie de oordeelsbrief op hun website. Op grond van integrale beoordeling 2016 ziet de Aw geen aanleiding om interventies op te leggen. Reglement financieel beleid & beheer In december 2016 is het reglement financieel beleid en beheer van Staedion door de Aw goedgekeurd. Het reglement is vanaf 1 januari 2017 van kracht en zal o.a. de beleidsregels derivaten en beleidsregels verantwoord beleggen vervangen. Kredietwaardigheidsoordeel WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 22 december 2016 verklaard dat, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid door middel van het afgeven van een borgbaarheidsverklaring. Het WSW heeft eveneens het borgingsvolume voor 2016, 2017 en 2018 vastgesteld. Het borgingsvolume geeft het maximaal volume aan geborgde leningen aan per ultimo periode. Het WSW geeft aan dat Staedion een gezonde financiële positie heeft en de financiële ratio s voldoen aan alle WSW normen Financiële instrumenten en risicobeheersing Staedion heeft een Treasury Jaarplan en een Treasury Statuut. Daarnaast wordt minimaal vier keer per jaar een Treasury Commissie gehouden. Marktrisico Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag ( 59,25 miljoen). Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gelimiteerd. Kredietrisico Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Staedion past spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico. Daarnaast is Staedion voor de beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico s kunnen op voorhand worden opgevangen door een rekeningcourant faciliteit van 35 miljoen bij de ING Bank. Daarnaast is het liquiditeitsrisico op swaps volledig gemitigeerd. De negatieve marktwaarde van de swaps per eind 2016 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau ( 59,25 miljoen). Eind 2016 is deze collateral volledig volgestort. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Ook hier is Staedion voor de beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

6 Renterisico Als beheersmaatregel heeft Staedion in het Treasury Statuut opgenomen dat het renterisico per kalenderjaar maximaal 15% van de totale leningenportefeuille mag bedragen. Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het spreiden van de aflossings momenten in de leningenportefeuille. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (van totaal 410 miljoen) heeft Staedion in het verleden renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. In 2016 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten, wel is er een derivaat van 10 miljoen afgelopen. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. De bestaande renteswaps hebben geen breakclauses. Overzicht lopende renteswaps ultimo 2016: Tegenpartij Hoofdsom (in x miljoen) Einddatum Rente betalen Rente ontvangen Marktwaarde (in x miljoen) ABN-AMRO 140,0-61,8 1 25, ,159 3M Euribor -17,8 2 30, ,613 3M Euribor -21,9 3 20, ,833 3M Euribor -1,6 4 20, ,228 3M Euribor -2,6 5 20, ,253 3M Euribor -2,6 6 20, ,832 3M Euribor -9,0 7 5, ,778 3M Euribor -6,3 BNG 200,0-81,6 8 20, ,289 3M Euribor -8,8 9 20, ,287 3M Euribor -6, , ,854 3M Euribor -9, , ,532 3M Euribor -4, , ,855 3M Euribor -38, , ,870 3M Euribor -0, , ,160 3M Euribor -2, , ,042 3M Euribor -1, , ,119 3M Euribor -3, , ,737 3M Euribor -1, , ,769 3M Euribor -3,5 ING 70,0-13, , ,099 3M Euribor -1, , ,119 3M Euribor -3, , ,743 3M Euribor -7, , ,548 3M Euribor -0,4 Totaal 410,0-156,4 Hedgestrategie De hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Treasury Statuut. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van een individuele hedge-relatie. Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom,

7 rentevervaltermijn en looptijd). Uitgangspunt is altijd om de modaliteit zoveel mogelijk te bewaken, en indien nodig aan te passen. Eind 2016 is er sprake van een effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toepassen. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. BZK Beleidsregels derivaten De huidige beleidsregels met betrekking tot derivaten zien toe op de volgende zaken: De toegestane typen derivaten; De vereiste rating van de tegenpartij; Geen toezicht belemmerende clausules in de documentatie; Een liquiditeitsbuffer; De corporatie moet worden geclassificeerd als niet-professionele belegger. Voor nieuwe derivaten zijn enkel caps en payerswaps toegestaan die geen langere looptijden hebben dan het lopende kalenderjaar en de direct daaropvolgende negen kalenderjaren. Daarnaast kunnen enkel derivaten worden afgesloten als er al een lening is aangetrokken. Banken dienen de corporaties als nietprofessionele belegger te beschouwen en nieuwe derivaten mogen alleen onder de modelovereenkomst van het Ministerie van Financiën worden aangetrokken. Corporaties dienen verplicht van de modelovereenkomst gebruik te maken bij het afsluiten van nieuwe derivaten. In 2016 zijn er geen nieuwe derivaten afgesloten. Rapportages WSW en Aw Staedion heeft elk kwartaal gerapporteerd aan het WSW over de derivatenportefeuille. In artikel 3 van de beleidsregel derivaten wordt vermeld dat de Aw jaarlijks de opzet van de interne organisatie rond financiële derivaten in het kader van haar financiële toezicht beoordeelt. Op basis van deze analyse heeft Staedion op advies van de Autoriteit woningcorporaties de beleidsregels derivaten integraal opgenomen in het Treasury Statuut. Het Treasury Statuut voldoet hiermee aan de richtlijnen zoals voorgeschreven door Aw en de beleidsregels derivaten. Toezicht belemmerende bepalingen Eén van de onderdelen van de beleidsregels derivaten is dat er geen toezicht belemmerende bepalingen in derivaten (ISDA) contracten of raamovereenkomsten mogen staan. Per ultimo 2016 heeft Staedion dan ook geen toezicht belemmerende bepalingen. Interne beheersing De interne beheersing inzake derivaten wordt onder meer vorm gegeven door scheiding tussen front- en backoffice van de Treasury functie. De processen en transacties maken als controleobjecten deel uit van de P&C cyclus. Leningovereenkomsten en overeenkomsten voortvloeiende uit derivatentransacties worden op basis van een onderbouwd advies goedgekeurd door de bestuurders. Daarnaast beoordeelt de externe onafhankelijke accountant onze interne beheersing voor zover relevant voor de controlewerkzaamheden van de jaarrekening met nadrukkelijke aandacht voor de Treasury activiteiten. Dit is mede onderdeel van de totale beoordeling van de interne beheersing van Staedion en de controle van de jaarstukken.

8 Beleidsregels verantwoord beleggen Sinds 2015 zijn de huidige beleidsregels voor beleggen van kracht. De beleidsregels zien toe op de volgende zaken: Het financiële beleid en beheer van een toegelaten instelling moet dienstbaar zijn aan het realiseren van de gewenste volkshuisvestelijke doelstellingen, en dient daartoe op transparante wijze gericht te zijn op financiële continuïteit; Het aantrekken of afstoten van beleggingen dient uitsluitend te zijn gericht op het beperken van risico s van het financiële beleid en beheer op de financiële continuïteit; Toegelaten instellingen beleggen risicomijdend en hanteren geen rentevisie; Toegelaten instellingen beleggen uitsluitend hun niet voor lopende betalingen benodigde middelen. Staedion is voor het uitoefenen van de kerntaken structureel afhankelijk van langjarige kapitaalmarktleningen. In beginsel geldt dat te veel of te lang lenen tot onnodige extra rentelasten leidt. Een belangrijk streven van het Treasurybeleid is voorkomen en terugdringen van overliquiditeit. Uitgangspunt is dat structurele overliquiditeit aangewend moet worden voor interne financiering (bijvoorbeeld aflossing of afkoop van bestaande leningen, financiering van investeringen). Als Staedion toch overliquiditeit heeft, worden deze middelen risicomijdend uitgezet, waarbij volledig geconformeerd wordt aan de Beleidsregels verantwoord beleggen, die in de uitgangspunten van het Treasury Statuut zijn uitgewerkt. Beleggingen worden alleen in de vorm van de eigen rekening courant, spaarrekeningen, (termijn)deposito s, call- en kasgelden toegestaan. Gedurende 2016 heeft Staedion, naast de gebruikelijke eigen rekening courant voor operationele activiteiten, alleen gebruik gemaakt van spaarrekeningen om de tijdelijke overliquiditeit weg te zetten. Dit zijn dagelijks op ieder moment opneembare bedragen (in euro s), bij financiële instellingen die vallen onder de werking van de Wet Toezicht Kredietwezen en die een internationale creditrating hebben die voldoet aan de eisen gesteld in de Beleidsregels verantwoord beleggen Beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat Vanaf 2016 is het voor alle corporaties verplicht om bezit op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Dit zal, in combinatie met de steeds verder aantrekkende vastgoedmarkt, zorgen voor aanzienlijke vermogensstijgingen binnen de corporatiesector als geheel. Aangezien de vermogensstijging geen kasstroom is, en de realisatie van de vermogensstijging door bijvoorbeeld de verkoop van woningen door beleid niet realiseerbaar is, is deze stijging in werkelijkheid beperkt. Staedion waardeert reeds een aantal jaren op marktwaarde in verhuurde staat, en biedt een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit vergeleken met de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Uitgangspunt door het opnemen van een beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de bedrijfswaarde is het verschaffen van inzicht in de verdiencapaciteit van Staedion. Hierdoor kunnen eventueel ontstane zorgen over de continuïteit van de volkshuisvestelijke bijdrage van Staedion bij onze belanghouders weggenomen worden, alsmede onrealistische verwachtingen over de financiële ruimte bij Staedion om nieuwe investeringen te doen.

9 Aan de beleidsmatige beschouwing kan kwantitatief de volgende invulling worden gegeven over onderstaande vermogensspecificatie. De vermogensspecificatie kan vervolgens worden uitgesplitst naar een deel vreemd vermogen (voornamelijk leningenportefeuille), eigen vermogen (vermogenspresentatie) en het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde van de vastgoedportefeuille: Vermogensspecificatie Staedion (Ultimo 2016) leegwaarde 4,085 miljard marktwaarde in verhuurde staat Contractuele bestemming 3,319 miljard Vermogensbestemming marktwaarde t.b.v. volkshuisvestelijke bestemming Volkshuisvestelijke bestemming 2,844 miljard vermogenspresentatie ongerealiseerde eigen vermogen bedrijfswaarde Bedrijfsmatige bestemming 2,165 miljard gerealiseerde eigen vermogen historische kostprijs financiele ratio s < WSW-norm vreemd vermogen Investerings capaciteit Noodzakelijke vermogensbuffer 2,109 miljard 2,086 miljard 1,723 miljard Vermogensbestemming leningenportefeuille 1,563 miljard Vreemd vermogen De bovengenoemde kwantitatieve beleidsmatige beschouwing kan voor Staedion worden vertaald naar een kwalitatieve beschouwing met de volgende aandachtspunten:

10 1) Het onderscheid tussen het gerealiseerde en ongerealiseerde deel van het eigen vermogen: Het gerealiseerde deel van het eigen vermogen betreft het verschil tussen het vreemd vermogen ( 1,7 miljard) en de historische kostprijs van de vastgoedportefeuille ( 2,1 miljard). Het verschil is grotendeels de noodzakelijke vermogensbuffer van Staedion. Het ongerealiseerde deel van het eigen vermogen betreft het verschil tussen de historische kostprijs ( 2,1 miljard) en de marktwaarde in verhuurde staat ( 3,3 miljard) van de portefeuille. De marktwaarde van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslagen. Het realiseren van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Staedion. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het Bestuur van Staedion heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de historische kostprijs van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit, en bedraagt circa 1,2 miljard. Dit impliceert dat circa 70% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. 2) De verwachte impact van de volkshuisvestelijke bedrijfsdoelstelling op de toekomstige vermogensontwikkeling: Eind 2016 heeft onderzoeksbureau Explica in opdracht van Staedion, Haag Wonen, Vestia en gemeente Den Haag een onderzoek uitgevoerd naar de verwachte sociale doelgroep tot Onderdeel van dit onderzoek was het formuleren van een bandbreedte van de totale omvang van de doelgroep aan de hand van drie economische scenario s. De uitkomsten van dit onderzoek paste bij de door de Gemeente Den Haag, Provincie Zuid-Holland en CPB uitgevoerde verkenningen naar de ontwikkeling van de doelgroep in Haaglanden: de doelgroep stijgt. Parallel aan het onderzoek van Explica is voor de kortere termijn, tot en met 2019 met de gemeente opnieuw gekeken naar de kernvoorraad die Staedion zou moeten hebben. De conclusie hiervan was dat de kernvoorraad moet worden vergroot met een paar honderd woningen. Dit ook vanwege de verwachte groei van de doelgroep die afhankelijk is van de sociale huursector in Den Haag. In het licht van deze onderzoeken en afspraken voldoet de omvang van onze voorraad bij de doelgroep. Binnen de voorraad is het natuurlijk ook mogelijk dat het prijsniveau scheef is verdeeld naar inkomensgroep. Uit de cijfers blijkt dat de mediane wachtduur van onze doelgroep redelijk evenwichtig is verdeeld. Dit is ook mede het gevolg van de herijking van ons streefhuurbeleid, waarin we de streefhuren beter hebben afgestemd met de prestatieafspraken en wetgeving. Komend jaar staat de herijking van de wensportefeuille op het programma waarin we onze portefeuille nogmaals goed tegen het licht houden, ook in relatie met de doelgroepontwikkeling. Dit zal samen met het ontwikkelen van het meerjarenhuurbeleid, waarin prijs en kwaliteit beter op elkaar gaan aansluiten, zorgen voor een efficiënter en effectiever gebruik van onze middelen. Voor het middensegment huur (prijsniveau boven de liberalisatiegrens tot ongeveer 900 euro) komt uit het WoON 2015 naar voren dat daar een aanbodtekort is. Onze beperkte voorraad in dit segment verwachten wij dan ook te kunnen blijven exploiteren. De volkshuisvestelijke en bedrijfsmatige bestemming zorgen grotendeels voor het verschil in marktwaarde en bedrijfswaarde. De marktwaarde is, evenals de bedrijfswaarde, een optelsom van netto contant gemaakte (in euro s van nu uitgedrukte), toekomstige kasstromen. Waar de bedrijfswaarde is opgebouwd

11 uit beleidsconforme kasstromen is de marktwaarde opgebouwd uit marktconforme kasstromen. Voor Staedion is dit een wezenlijk verschil, aangezien ons beleid, zoals hiervoor benoemd, niet marktconform is. De exploitatiekasstromen bij Staedion wijken, met een nadrukkelijke bedoeling, af van de exploitatiekastromen waar een commerciële partij bij hetzelfde vastgoed vanuit zou gaan. Een verschillenanalyse tussen marktwaarde en bedrijfswaarde laat het volgende zien: Vergelijking marktwaarde 2016 versus bedrijfswaarde Staedion (bedragen x euro) Marktwaarde in verhuurde staat Volkshuisvestelijke bestemming: Beschikbaarheid Marktwaarde op basis van doorexploiteren i.p.v woningverkoop bij mutatie Betaalbaarheid Markthuren vervangen door eigen streefhuren Totaal Marktwaarde t.b.v. volkshuisvestelijke bestemming Bedrijfsmatige bestemming: Parameters Kwaliteit Service Desinvesteringen Overstappen naar 5% vaste discontovoet en hanteren inflatiecijfers uit bedrijfswaarde Onderhoud + levensduur + restwaarde (afstappen van exit-yield methode) overnemen uit bedrijfswaarde Loslaten beheernorm marktwaarde; beheer- en overige exploitatielasten overnemen uit bedrijfswaarde Effect van inrekenen beleidsvoornemens verkoop en sloop (met elkaar gesaldeerd) Bedrijfswaarde ) De oordeelsvorming over de levensvatbaarheid en de financierbaarheid van Staedion: De impact en effecten van mutaties in onder andere het investeringsprogramma, economische parameters, rentestanden en operationeel resultaat worden middels simulatiesoftware door Staedion gemonitord. Veranderingen in de financiële ratio s kunnen hierdoor goed worden bijgehouden. Met het WSW en Aw wordt regelmatig (regulier) contact gehouden over ontwikkelingen die binnen Staedion spelen. Het voldoen aan de risicobeoordeling van het WSW en continuïteitsbeoordeling door de Aw is voor Staedion een belangrijk speerpunt. Zoals in hoofdstuk 10 is omschreven hecht Staedion veel belang aan het managen van risico s. De noodzakelijk vermogensbuffer is bepaald door de minimale bedrijfswaarde te berekenen waarbij aan de financiële ratio s van de toezichthouder(s) wordt voldaan. Het verschil tussen deze bedrijfswaarde en de huidige bedrijfswaarde is de investeringscapaciteit die Stadion naar de toekomst heeft op basis van huidige veronderstelingen en verwachtingen.

12 4) De relatie tussen het vermogen van Staedion en de door de minister gepubliceerde indicatieve bestedingsruimte: In juni 2016 heeft de minister de indicatieve bestedingsruimte per corporatie gepubliceerd. Hieruit bleek dat er, ondanks de verhuurdersheffing, genoeg investeringsruimte is bij de corporaties. Voor de totale gemeente Den Haag geldt dat er voor de komende vijf jaar 500 miljoen euro extra investeringsruimte is. Het gaat dan om geld wat extra geleend kan worden door corporaties. Staedion heeft hier een fors aandeel in. Omdat het gaat om een mogelijkheid om extra geld te lenen, is het niet de bedoeling dit maximaal te doen of de ruimte de komende 5 jaar geheel op te maken. Staedion wil ook na deze 5 jaar nog ruimte hebben om opgaven die dan aan de orde zijn op te kunnen pakken. Gedurende 2016 is het bij het opstellen van de meerjarenraming , dpi 2016 en het concept scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB dan ook goed gekeken naar het intensiveren van verbeteringen- en nieuwbouwprogramma, in combinatie met gezonde financiële ratio s (zowel voor de DAEB-tak als de niet-daebtak) en groei van de leningenportefeuille. Daarnaast zijn er harde prestatieafspraken met de gemeente Den Haag gemaakt over de toename van de woningvoorraad middels transformatie en (sloop) nieuwbouw. De meerjaren raming geeft dan ook invulling aan de speerpunten van Staedion: betaalbare huren, kwalitatief goede woningen, voldoende betaalbare huurwoningen en investeringen in duurzaamheid. Op basis van een portefeuille prestatie model, dat complexen scoort op bijdrage aan de strategische, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Staedion, is de prestatie van het woningbezit beoordeeld. De meerjarenraming is op basis hiervan aangevuld. In samenspraak met de directie Woonservice is er prioritering aangebracht in de woningverbeteringen. Daarnaast zijn er nieuwbouwprojecten en projecten ten behoeve van huisvesting statushouders ingerekend. De meerjarenraming is besproken met de Huurdersvereniging Staedion en RvC. Zij hebben een positieve zienswijze hierop afgegeven. De in de meerjarenraming opgenomen verkopen zijn zeer beperkt. Naast de voorgenomen verkoop van grondposities in niet-kerngebieden en solitair bedrijfsonroerendgoed, wordt rekening gehouden met de verkoop van circa 10 niet-daeb woningen in niet-kerngebieden per jaar. De realisatie van de huidige herwaarderingsreserve zal daarom op basis van het huidige beleid (zeer) beperkt zijn Jaarresultaat Kasstroom operationele activiteiten De kasstroom uit operationele activiteiten over 2016 bedraagt 46,2 miljoen. Dit resultaat is nagenoeg in zijn geheel ingezet om renovaties en nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is er gedurende 2016 per saldo 3,2 miljoen afgelost. Hiermee heeft Staedion bereikt dat er verder invulling wordt gegeven aan het intensiveren van het investeringsprogramma, alsmede de realisatie van doelstellingen betreffende betaalbaarheid, kwaliteit voor onze doelgroep en verduurzaming van de vastgoedportefeuille. Conform onze doelstelling is er in 2016 een stijging van de onderhoudslasten gerealiseerd. Dit komt natuurlijk ten goede aan de kwaliteit van ons bezit. De historisch lage rentetarieven hebben ook voor ons een positief effect. Staedion heeft in ,0 miljoen aan (WSW)- leningen geherfinancierd tegen een lager tarief dan waartegen deze in het verleden zijn afgesloten. Dit heeft een gunstig effect op het gemiddelde rentepercentage, welke met 17 basispunten is gedaald ten opzichte van 2015 (van 3,99% in 2015 naar 3,82% in 2016). De doelstelling om onze woningen betaalbaar te houden voor onze primaire doelgroep heeft in 2015 geresulteerd in een beperkte huurverhoging van 0,6% voor de inkomensgrens tot , waar wettelijk gezien 2,1% was toegestaan. De totale stijging van de huuropbrengst ten overstaande van 2015 bedraagt 3,2 miljoen.

13 DAEB & niet-daeb vastgoed in exploitatie Het jaar 2016 kenmerkte zich door het sterk aantrekken van de vastgoedmarkt. De toename van woningverkopen zorgt in combinatie met de afname van het koopaanbod en de relatief lage nieuwbouwvolumes voor een steeds minder ruime markt. Dit leidt -samen met de stijgende inkomens en de historisch lage rentetot stijgende vastgoedprijzen. Met name in studentensteden in de randstad is dit zichtbaar. Deze ontwikkeling heeft natuurlijk ook haar weerspiegeling op de leegwaarde van ons vastgoed in exploitatie. Naast de leegwaarde is ook de huur een belangrijke parameter voor de marktwaarde in verhuurde staat van ons bezit. De huur en de markthuur laten een positieve ontwikkeling zien. Het DAEB en niet-daeb vastgoed in exploitatie is in 2016 met 119,6 miljoen (3,7%) toegenomen tot 3.319,3 miljoen (2015: 3.199,7 miljoen). Dit is voor het grootste deel te verklaren door een ongerealiseerde waardestijging met 3,0% van het vastgoed in exploitatie ( 96,8 miljoen), veroorzaakt door een algeheel herstel van de vastgoedmarkt. Voorts hebben investeringen en renovaties van het bestaand bezit een waarde vermeerderend effect van 36,1 miljoen. Waardeverminderende effecten hebben verschillende verkopen ( -11,2 miljoen) en het naar ontwikkeling brengen van diverse projecten ( -2,1 miljoen). Eigen Vermogen Het eigen vermogen is in 2016 met 127,2 miljoen gestegen, voornamelijk als gevolg van het resultaat boekjaar, tot 1.801,9 miljoen (2015: 1.674,7). Leningen De omvang van de leningenportefeuille (lang- & kortlopende rentedragende schulden) is in 2016 afgenomen met 3,2 miljoen tot 1.603,3 (2015: 1.606,5). In 2016 zijn er acht nieuwe door het WSW geborgde financieringen aangetrokken voor een totaalbedrag van 135,0 miljoen. In totaal is er voor 137,3 miljoen aan kort- & langlopende schulden afgelost. Grondposities In 2016 heeft Staedion haar grondposities verder afgebouwd. Er zijn twee grondposities verkocht en geleverd. Het betreffen de grondposities aan de Zaagmolenweg in de gemeente Alphen aan den Rijn en Kerkehout in de gemeente Wassenaar. Voorts is er ultimo 2016 overeenstemming over de verkoop van De Marathon in Den Haag. De levering heeft in januari 2017 plaatsgevonden.

14 11.6. Verbindingen SWY Projecten B.V. 100% Stichting Staedion 50% WOM Stationsbuurt/ 1% Oude Centrum Den Haag B.V. WOM Stationsbuurt/ Oude Centrum Den Haag C.V. 100% 50% 4% Westhaag beheer B.V. 50% 4% Atrium beheer B.V. Ontw. combinatie Westhaag C.V. Ontw. combinatie Atrium C.V. Commandiet 48% Commandiet 49,5% 0,2% Staedion Vastgoed Holding B.V. (SVH) Commandiet 48% 100% Winkelpanden C.V. (in liquidatie) 99,8% WOM Stationsbuurt/ Oude Centrum Den Haag C.V. Energiek 2 B.V 50% 42,13% N.V. Stedelijk Belang 50% 0,5% Winkelpanden B.V. (in liquidatie) WOM Stationsbuurt/ Oude Centrum Den Haag B.V.

15 Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2016 naast projectontwikkelings- ook beheeractiviteiten plaats. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion: Deelneming Statutaire zetel Projectlocatie Aandeel Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 100% Energiek 2 B.V. Den Haag DHZW 100% N.V. Stedelijk Belang Den Haag 100% SWY Projecten B.V. Den Haag Ypenburg 100% Westhaag beheer B.V. Den Haag Wateringen 50% OWC Westhaag C.V. Den Haag Wateringen 50% Atrium Beheer B.V. Son en Breugel Pijnacker 50% OWC Atrium C.V. Son en Breugel Pijnacker 50% WOM Stationsbuurt/Oude Centrum B.V. Den Haag Den Haag 50,5% WOM Stationsbuurt/Oude Centrum C.V. Den Haag Den Haag 92,13 % Winkelpanden Den Haag B.V. (in liquidatie) Den Haag Den Haag 50% Winkelpanden Den Haag C.V. (in liquidatie) Den Haag Den Haag 50% Doelstellingen deelnemingen Alle deelnemingen hebben de volgende doelstelling, tenzij anders aangegeven: het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V., dochtermaatschappijen van deze holding of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Staedion Vastgoed Holding B.V. Activiteiten en doelstelling De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uitsluitend uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Energiek 2 B.V. Activiteiten en doelstelling Energiek 2 B.V. is op 15 augustus 2013 opgericht en heeft tot doel het (doen) exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koude leveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte alsmede het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers.

16 N.V. Stedelijk Belang Activiteiten en doelstelling Het tot stand brengen, verkrijgen, vervreemden en exploiteren van onroerende goederen, waaronder begrepen het ontwerpen, ontwikkelen en/of uitvoeren van plannen op elk gebied van de bouwnijverheid, alsmede het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen, het stellen van zekerheid voor schulden van anderen, en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. SWY Projecten B.V. Activiteiten en doelstelling De activiteiten van SWY Projecten B.V. waren gericht op de ontwikkeling en realisatie van koopwoningen in de wijk Ypenburg in Den Haag. Doel was het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten. In SWY Projecten B.V. vinden thans geen ontwikkelingen plaats en zal naar alle waarschijnlijkheid in 2017 worden geliquideerd. Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Activiteiten Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Westhaag Beheer B.V. Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden voor derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Activiteiten Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en De Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Momenteel vinden hier geen activiteiten plaats, buiten het in bezit hebben van enkele grondposities.

17 Atrium Beheer B.V. Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum Den Haag B.V. Activiteiten en doelstellingen De vennootschap is opgericht ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum Den Haag C.V.; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelfontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen en al hetgeen daarmee houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt/Oude Centrum Den Haag C.V. Activiteiten en doelstellingen De vennootschap heeft ten doel de realisatie conform het Herstructureringsplan van de stedelijke herstructurering in het gebied Stationsbuurt/Oude Centrum te Den Haag; het tijdelijk exploiteren van de WOMpanden; het ter leen opnemen van gelden, en al hetgeen daarmede verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin, en voort het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.

18 Winkelpanden Den Haag B.V. (in liquidatie) Activiteiten en doelstellingen Winkelpanden Den Haag B.V. heeft ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Winkelpanden Den Haag C.V.; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf-ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Winkelpanden Den Haag C.V. (in liquidatie) Activiteiten en doelstellingen De exploitatie van de winkelpanden; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord; het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.