Financiële continuïteit

Transcriptie

1 7 64 Financiële continuïteit

2 financieel ultimo 2018 Huuropbrengsten 242,5 mln (2017: 237,7 mln) Eigen vermogen 2.872,5 mln (2017: 2.332,9 mln) % huurderving 1,8% (2017: 2,1%) Vastgoed in exploitatie 4.385,2 mln (2017: 3.878,3 mln) Kasstroom operationele activiteiten 56,5 mln (2017: 55,4 mln) Waardeverandering vastgoed in exploitatie 13,1% (2017: 16,8%) Leningenportefeuille 1.602,8 mln (2017: 1.601,7 mln) Waardeverandering vastgoed in exploitatie 470,6 mln (2017: 492,4 mln) Gemiddeld rentepercentage ,23% (2017: 3,62%) Beleidswaarde ,2 mln ( ,8 mln) financiële ratio s (ultimo 2018 & norm) norm Eigen vermogen Balans Vreemd vermogen DAEB: 43,2% N-DAEB: 59,7% Solvabiliteitsratio DAEB: 62,7% / N-DAEB: 38,1% Loan-to-Value DAEB: >20% N-DAEB: >40% DAEB: <75% N-DAEB: <75% Kasstromen DAEB: 1,85 / N-DAEB: 2,00 Interest Coverage Ratio DAEB: >1,40 N-DAEB: >1,80 Onderpand DAEB: 35,1% / N-DAEB: 38,5% Dekkingsratio DAEB: <70% N-DAEB: <70% dekkingsgraad o.b.v. marktwaarde solvabiliteit & loan-to-value o.b.v. beleidswaarde staedion bestuursverslag

3 7.1 Financiële strategie Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar financiële continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstelling. Onder meer door middel van ratio s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (Loan-to-Value) en voldoende weerstandsvermogen. De herziene Woningwet, waarbij Staedion heeft gekozen voor een administratieve scheiding van diensten van algemeen economisch belang DAEB / niet-daeb, en de invulling van de volkshuisvestelijke opgave in Den Haag en de regio zorgen voor interessante uitdagingen. In relatie tot de meerjarenraming en het definitieve scheidingsplan is intern de afspraak gemaakt enerzijds te voldoen aan het gestelde beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en anderzijds zoveel mogelijk invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave. Meerjarenraming In november 2018 heeft de Raad van Commissarissen de meerjarenraming vastgesteld. Het invulling geven aan de volkshuisvestelijke opgave heeft een verdere intensivering van het investeringsprogramma tot gevolg. Dit kan niet geheel uit de operationele activiteiten worden gefinancierd. Hierdoor ontstaan er de komende jaren negatieve saldo kasstromen. Op basis van de ingediende begrotingscijfers beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) jaarlijks hoeveel een corporatie geborgd kan lenen (borgingsplafond). Staedion heeft op dit moment geen reden om aan te nemen dat bovengenoemde (negatieve) saldo kasstromen niet kunnen worden bijgeleend / gefinancierd. Uitgangspunt is dat Staedion blijft voldoen aan de door het WSW gestelde normen met betrekking tot de financiële ratio s: Kasstromen meerjarenraming (bedragen in 1.000) Operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten Saldo Kasstromen Operationele activiteiten Bij de berekening van de huurinkomsten is voor de jaarlijkse huurverhoging in de DAEB-tak rekening gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. Voor harmonisaties (nieuwe huurders) wordt rekening gehouden met circa 0,5% huursomstijging per jaar. In de niet-daeb-tak zal de jaarlijkse huurverhoging de komende vijf jaar uitkomen rond de 3-4% en in ruimere mate de verwachte marktontwikkeling volgen. Het gemiddelde rentepercentage van de lopende leningenportefeuille van Staedion is in 2018 verder gedaald en bedraagt gemiddeld 3,23%. Door de huidige lage rentestanden op de internationale geld- en kapitaalmarkt levert herfinanciering van (middel) langetermijn leningen aanzienlijke rentevoordelen op. Het blijft voor Staedion een belangrijke uitdaging om scherp te letten op de bedrijfsuitgaven en gebruik te maken van mogelijkheden en kansen die zich voordoen om de organisatie efficiënter en effectiever in te richten. Ook verdere digitalisering speelt hierbij een belangrijke rol. De verhuurdersheffing en mogelijke fiscale heffingen zullen de komende jaren een steeds grotere impact hebben op het operationeel resultaat door stijgende grondslagpercentages en verwachte WOZ-waarde stijgingen van ons bezit. 66

4 (Des)investeringsactiviteiten De verkopen zijn zeer beperkt met het oog op het in stand houden van onze sociale woningvoorraad. De nieuwbouwopgave voor sociale verhuur in onze regio is onverminderd hoog. Ten opzichte van de afgelopen jaren zijn de mogelijkheden voor Staedion om aan deze opgave te werken sterk verbeterd. Zo is de financiële positie voldoende en zijn er binnenstedelijk enkele locaties waar nieuwbouw kan plaatsvinden. Het biedt kansen om de planvoorraad aan woningbouwlocaties aanzienlijk aan te vullen om de toekomstige bevolkingsgroei en het groeiende woningtekort op te vangen. Naast het toevoegen van betaalbare sociale huurwoningen voor de reguliere verhuur heeft ook de transformatie van onze verzorgingshuizen (scheiding wonen en zorg) bijzondere aandacht. Het nieuwbouwprogramma voorziet de komende vijf jaar in een toename van sociale huurwoningen binnen de vastgoedportefeuille. In lijn met de portefeuillestrategie streven we ernaar jaarlijks gemiddeld 250 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren. Ingrijpende verbeteringen aan onze complexen in combinatie met het verduurzamen en energetisch verbeteren van ons bezit zijn belangrijke speerpunten. Dit is terug te vinden in het omvangrijke verbeter- / renovatieprogramma van Staedion. Naast groot onderhoud op projectniveau zullen we inzetten op verduurzaming en verbetering van de Energie-Index. 7.2 Financiële ratio s In het gezamenlijke beoordelingskader beoordelen Aw en WSW corporaties jaarlijks op financiële continuïteit, het bedrijfsmodel en effectiviteit van governance & organisatie. Bij het beoordelen van de financiële positie en continuïteit van corporaties wordt gekeken of de corporatie met haar financiële positie in staat is om zowel de korte- als de lange termijn haar bezit in stand te houden en haar maatschappelijke opgave uit te voeren. De beoordeling hiervan vindt plaats op basis van vier financiële ratio s: Interest Coverage Ratio (ICR): meet hoe vaak de corporatie vanuit de operationele kasstroom, zoals huurinkomsten, de verschuldigde rente kan betalen. Loan to Value (LTV): maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van de woningen van de corporatie (op basis van de beleidswaarde). Solvabiliteitsratio: meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Ook dit wordt gedaan op basis van de beleidswaarde. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de leningen en de marktwaarde van de woningen die bij het WSW in onderpand zijn gegeven. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is met de komst van het gezamenlijke beoordelingskader vervallen. Bij andere ratio s is de wijze van berekening aangepast. Zo wordt de LTV en de solvabiliteit bepaald op basis van de beleidswaarde van de woningen en de dekkingsratio op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Vanuit de Woningwet is het een vereiste dat zowel de DAEB-tak als de niet-daeb-tak zelfstandig financieel gezond en levensvatbaar zijn. Uit de doorrekening die ten grondslag aan deze meerjarenraming ligt, blijkt dat dit het geval is. De Loan-to-Value in de DAEB-tak zal de eerstvolgende jaren dicht tegen de norm (< 75%) zitten door een aanzienlijk investeringsprogramma, zoals opgenomen in de meerjarenraming De ontwikkeling van de bovenstaande ratio s wordt continu gemonitord door de afdeling Treasury & Control en de afdeling Financiën & Verslaglegging. staedion bestuursverslag

5 De financiële ratio s zullen zich op basis van de meerjarenraming als volgt ontwikkelen: Financiële ratio s Financieel kader o.b.v. normen AW / WSW DAEB-tak ICR > 1,40 1,80 1,80 1,84 1,70 1,69 Loan-to-Value (o.b.v. beleidswaarde) < 75,0% * 72,80% 74,80% 73,80% 74,10% 73,80% Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) > 20,0% 38,30% 38,60% 38,60% 39,40% 40,80% Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) n.v.t. 60,30% 60,50% 60,80% 61,20% 62,00% Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 39,70% 40,50% 40,20% 40,40% 40,20% niet-daeb-tak ICR > 1,80 2,88 3,20 3,70 4,78 4,97 Loan-to-Value (o.b.v. beleidswaarde) < 75,0% * 41,50% 39,00% 35,10% 32,60% 29,40% Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) > 40,0% 52,20% 54,70% 57,80% 59,70% 62,30% Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) n.v.t. 57,20% 59,70% 62,80% 64,60% 67,10% Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 36,80% 34,40% 30,70% 28,30% 25,40% Totaal ICR > 1,40 1,98 2,02 2,12 2,12 2,10 Loan-to-Value (o.b.v. beleidswaarde) < 75,0% * 64,50% 65,30% 63,80% 63,30% 62,40% Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) > 20,0% 35,50% 35,60% 35,50% 36,20% 37,40% Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) n.v.t. 59,40% 59,60% 59,80% 60,10% 60,90% Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 39,20% 39,40% 38,50% 38,20% 37,60% *) Dit is een voorlopige norm. 7.3 Oordeel toezichthouders De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn twee belangrijke externe toezichthouders die vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel geven over de door Staedion geleverde prestaties. Autoriteit woningcorporaties (Aw) De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt op basis van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 jaarlijks integraal en individueel de woningcorporaties. De Aw beoordeelt of corporaties voldoen en naar verwachting in de toekomst blijven voldoen aan de vereisten op het gebied van good governance, integriteit, rechtmatigheid en financiële continuïteit. Indien van toepassing mag de Aw corporaties interventies opleggen. 31 mei 2018 heeft Staedion de integrale oordeelsbrief 2017/2018 ontvangen. De integrale beoordeling geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW heeft op 5 december 2018 verklaard dat, conform artikel 8 van het Reglement van Deelneming van het WSW, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid door middel van het afgeven van een borgbaarheidsverklaring. Het WSW stelt jaarlijks per corporatie een risicoscore vast aan de hand van door WSW vastgestelde normen. Deze risicoscore wordt bepaald op basis van een integrale beoordeling van 68

6 de financial- en business risks. Op basis van de recente actualisatie van de risicobeoordeling concludeert het WSW dat Staedion een beheersbaar risicoprofiel heeft. Hierdoor blijft het risicoprofiel van Staedion ongewijzigd. Staedion heeft op dit moment een gezonde financiële positie. 7.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing Staedion heeft een Treasury Jaarplan en een Treasury Statuut. Daarnaast wordt minimaal één keer per tertaal een Treasury Commissie gehouden. Renteswaps Staedion heeft haar renterisico s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft in totaal 18 payer renteswaps (plain vanilla). De resterende looptijd bedraagt <1 tot 42 jaar ( ). Ultimo 2018 heeft Staedion in totaal voor 350 miljoen aan renteswaps bij drie verschillende bancaire partijen met een totale marktwaarde van -122,4 miljoen. Alle derivaten betreffen plain vanilla renteswaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt van 3,86% tot 5,16% en een variabele rente, gebaseerd op Euribor, ontvangt. In 2018 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten / geherstructureerd. Wel zijn er drie derivaten voor een totaalbedrag van 50 miljoen vervallen. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. De bestaande renteswaps hebben geen breakclauses. Marktrisico Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag ( 59,25 miljoen). Staedion houdt dit bedrag te allen tijde in liquiditeiten aan, waardoor er geen markt- en/of liquiditeitsrisico is. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gemitigeerd. Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. We passen spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico. Daarnaast is Staedion voor de beschikbaarheid van financiering afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Renterisico Als beheersmaatregel heeft Staedion in het Treasury Statuut opgenomen dat het maximale renterisico per kalenderjaar maximaal 15% van de totale leningenportefeuille mag bedragen. Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico beheersen we door het spreiden van de aflossingsmomenten in de leningenportefeuille. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Hedgestrategie De hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Treasurystatuut. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van een individuele hedge-relatie. Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom, rentevervaltermijn en looptijd). Uitgangspunt is altijd om de modaliteit zoveel mogelijk te bewaken en indien nodig aan te passen. Eind 2018 is er sprake van een effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toepassen. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. In 2018 was er geen sprake van hedge-ineffectiviteit. staedion bestuursverslag

7 Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico s kunnen op voorhand worden opgevangen via een rekening-courant faciliteit van 25 miljoen bij de ING Bank. Daarnaast is het liquiditeitsrisico op swaps volledig gemitigeerd. De negatieve marktwaarde van de swaps per eind 2018 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau ( 59,25 miljoen). Eind 2018 is deze collateral voor 50,05 miljoen gestort. Staedion houdt liquiditeiten met betrekking tot het niet gestorte deel achter de hand, zodat bij een dalende rente op ieder moment aan de stortingsverplichting kan worden voldaan. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Ook hier zijn we voor de beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Reglement financieel beleid en beheer Staedion beschikt als toegelaten instelling over een door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement. Staedion zorgt ervoor dat het reglement actueel blijft. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft mede betrekking op verbonden ondernemingen zoals dochters (meerderheidsbelang) en samenwerkingsvennootschappen waarin de toegelaten instelling volledig aansprakelijk vennoot is. Staedion is voor het uitoefenen van de kerntaken structureel afhankelijk van langjarige kapitaalmarktleningen. In beginsel geldt dat te veel of te lang lenen tot onnodige extra rentelasten leidt. Een belangrijk streven van het Treasurybeleid is voorkomen en terugdringen van overliquiditeit. Uitgangspunt is dat structurele overliquiditeit aangewend moet worden voor interne financiering (bijvoorbeeld aflossing of afkoop van bestaande leningen, financiering van investeringen). Als Staedion toch overliquiditeit heeft, worden deze middelen risicomijdend uitgezet, waarbij volledig geconformeerd wordt aan het financieel reglement, zoals uitgewerkt in het Treasury Statuut. Beleggingen worden alleen in de vorm van de eigen rekening-courant, spaarrekeningen, (termijn)deposito s, call- en kasgelden toegestaan. Gedurende 2018 heeft Staedion, naast de gebruikelijke eigen rekening-courant voor operationele activiteiten, alleen gebruik gemaakt van spaarrekeningen om de tijdelijke overliquiditeit weg te zetten. Dit zijn dagelijks op ieder moment opneembare bedragen (in euro s) bij financiële instellingen die vallen onder de werking van de Wet Toezicht Kredietwezen. Deze instellingen hebben een internationale creditrating die voldoet aan de eisen gesteld in het financieel reglement. 7.5 Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat in 2018 De marktwaarde in verhuurde staat is ultimo 2018 voor het DAEB-vastgoed in exploitatie ( 3.629) miljoen) en niet-daeb-vastgoed in exploitatie ( 756 miljoen) gewaardeerd op een totaal van miljoen. Dit is een stijging van circa 13% ( 507 miljoen) ten opzichte van ultimo 2017 ( miljoen). Deze stijging kan als volgt worden gespecificeerd: 70

8 Verloopstaat marktwaarde Staedion (bedrag x 1.000) Totaal Marktwaarde Voorraadmutaties Methodische wijzigingen 116 Mutatie objectgegevens Mutatie waarderingparameters Marktwaarde ultimo De marktwaarde stijging is op te delen in diverse categorieën: voorraadmutaties; waarbij de verkoop van het complex Tuvista te Delft en de oplevering van de Tuinen van Morgenstond de meest impact hebben. De methodische wijzigingen zijn zeer beperkt. Onder de wijzigingen in de objectgegevens vallen onder andere stijging van de contracthuren en het meer inrekenen van achterstallig onderhoud. Maar de grootste impact hebben de wijzigingen in de parameters als gevolg van de marktontwikkelingen: stijgende markthuren, stijging van de leegwaarde en meer interesse in beleggen in woningen waardoor de rendementen (disconteringsvoet en exit yield) verder onder druk komen te staan en daarmee de marktwaarde in verhuurde staat doen stijgen. In de jaarrekening wordt verder ingegaan op de gehanteerde parameters en uitgangspunten. 7.6 Ontwikkeling beleidswaarde in 2018 Afgelopen jaar hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw waarde begrip geïntroduceerd: de beleidswaarde. Uitgangspunt bij het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat. Door op vier aspecten aanpassingen door te voeren, de zogenaamde afslagen op de marktwaarde, ontstaat een lagere waarde; de Beleidswaarde. Gedurende 2018 is veel aandacht besteed aan de beleidswaarde. Deze vervangt de bedrijfswaarde en speelt vanaf 2019 een belangrijke rol in het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW en de risicobeoordeling door het WSW. Zo wordt er voor de beoordeling van de financiële gezondheid ook op lange termijn mede gekeken naar de Loan to Value (verhouding tussen waarde vastgoedportefeuille (uitgedrukt in beleidswaarde) versus omvang leningportefeuille. In februari 2019 hebben WSW en Aw via een bestuurlijke brief aan woningcorporaties een update gestuurd over het verticaal toezicht. In deze brief geven zij aan dat het vaststellen van definitieve normen voor financiële ratio s op beleidswaarde wordt uitgesteld omdat de kwaliteit van de beleidswaarde nog onzeker is. De voorlopige normen blijven vooralsnog gehandhaafd. Indien een corporatie op basis van het definitieve normenkader niet meer voldoet aan de normen zal de corporatie bij het opstellen van de begroting 2020 middels beleidsaanpassingen worden geacht wel aan de normering te voldoen. In de jaarrekening is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde. staedion bestuursverslag

9 Verloopstaat beleidswaarde Staedion (bedrag x 1.000) Totaal Beleidswaarde Correctie wijziging uitgangspunten Beleidswaarde 2017 pro forma (gecorrigeerd) Voorraadmutaties Methodische wijzigingen Mutatie objectgegevens Wijzigingen waarderingsparameters marktwaarde Wijzigingen waarderingsparameters beleidswaarde Overige wijzigingen Beleidswaarde ultimo De mutatie in de beleidswaarde is op te delen in diverse categorieën: Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de verkoop van 65 woningen, sloop van 44 woningen en nieuwbouw van 170 woningen. Per saldo hebben deze mutaties een kleine impact gehad; Methodische wijzigingen: dit betreft o.a. dat in het handboek 2017 direct wordt afgetopt op een lagere beleidshuur. Bovendien betreft dit een structurele aftopping waardoor het effect van de reguliere huurverhoging boven inflatie wordt gedempt. Het loslaten van deze aftopping heeft een sterk positieve impact op de beleidswaarde; Mutatie objectgegevens: dit betreft o.a. de toename in de WOZ-waarde die via de verhuurdersheffing een negatief effect heeft gehad. Daarnaast heeft de correctie in de marktwaarde voor achterstallig onderhoud en erfpacht per saldo een negatief effect gehad op de beleidswaarde; Wijzigingen in waarderingsparameters marktwaarde: De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren voor de DAEB woningen is met -0,51 procentpunt (-8,2%) gewijzigd van 6,22% naar 5,71%. Voor de Niet-DAEB woningen gaat dit om een mutatie van -0,69 procentpunt (-10,9%). De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren Niet-DAEB is gewijzigd van 6,33% naar 5,64%. Dit heeft een positief impact gehad op de beleidswaarde; Wijzigingen in waarderingsparameters beleidswaarde: De gemiddelde beleidshuur voor de DAEB woningen is met 15 (2,7%) gewijzigd van circa 565,- naar circa 580. Voor de Niet-DAEB woningen gaat dit om een mutatie van 64 (7%). De gemiddelde beleidshuur is gewijzigd van circa 915,- naar circa 980,-. Staedion heeft bij het bepalen van de beleidswaarde de volgende uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: Uitgangspunt voor: 2018 Disconteringsvoet 5,7% Streefhuur per maand 612 per woning ( 578 per DAEB-woning) Lasten onderhoud per jaar per woning Lasten beheer per jaar per woning 72

10 In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde. Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op beleidswaarde Disconteringsvoet woningen 0,5% hoger 258 miljoen lager Streefhuur per maand 25 hoger 148 miljoen hoger Lasten onderhoud per jaar 100 hoger 43 miljoen lager Lasten beheer per jaar 100 hoger 116 miljoen lager Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten, kunnen ook impact hebben op de bepaling van de beheerskosten door de Aw in Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde 2018 van het vastgoed in exploitatie Het bestuur van Staedion heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen: Vergelijking marktwaarde 2018 versus beleidswaarde 2018 Staedion (bedragen x euro) Marktwaarde in verhuurde staat (ultimo 2018) Volkshuisvestelijke bestemming: Beschikbaarheid Betaalbaarheid In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welke deel van de marktwaarde wordt ingezet voor de beschikbaarheidsdoelstelling, dat is, het blijven verhuren van woningen. In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welk deel van de marktwaarde wordt ingezet voor de betaalbaarheidsdoelstelling Totaal /- Marktwaarde t.b.v. volkshuisvestelijke bestemming Bedrijfsmatige bestemming: Kwaliteit Beheer In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welke deel van de marktwaarde wordt ingezet doordat een andere dan de marktconforme onderhoudsnorm wordt gehanteerd. In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welke deel van de marktwaarde wordt ingezet doordat een andere dan de marktconforme beheersnorm wordt gehanteerd /- Beleidswaarde (ultimo 2018) staedion bestuursverslag

11 De beleidswaarde van het DAEB en niet-daeb vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december ,2 miljoen (2017: 2.476,8 miljoen). Ultimo 2017 is de beleidswaarde bepaald aan de hand van destijds bekende kaders en parameters. Gedurende 2018 heeft er een verfijning in definiëring plaatsgevonden. Op het onderdeel beschikbaarheid is sprake van een opslag i.p.v. een afslag. Normaliter is er ook sprake van een afslag. Gemiddeld genomen is de verhouding doorexploiteren/uitponden bij corporaties in het voordeel van het uitpondscenario en ontstaat als gevolg hiervan in de stap beschikbaarheid een negatief effect een afslag. Maar doordat het doorexploiteerscenario bij Staedion veel sterker is dan het uitpondscenario is het effect veel kleiner. Hierdoor ontstaat er een positief effect bij de stap beschikbaarheid. Naast het afgedwongen doorexploiteerscenario wordt in de stap Beschikbaarheid ook het gebruik van de Exit yield geëlimineerd en in plaats daarvan wordt gerekend met de eindwaardeberekening 1 ) volgens het waarderingshandboek. Wanneer de volgens het handboek berekende eindwaardes worden terugvertaald naar percentages, dan zijn deze percentages lager dan de door de taxateur ingeschatte Exit Yields. De externe taxateurs schatten het gemiddelde eindpotentieel van de complexen van Staedion lager in dan het handboek (op basis van de kasstromen uitrekent). Dit is niet specifiek voor Staedion, maar in combinatie met voorgaande alinea leidt dit natuurlijk wel tot het positieve effect. 7.7 Beleidsmatige beschouwing in 2018 Beleidsmatige beschouwing in 2018 Het is voor alle corporaties verplicht om bezit op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Dit heeft, in combinatie met de steeds verder aantrekkende vastgoedmarkt, gezorgd voor aanzienlijke vermogensstijgingen binnen de corporatiesector. Aangezien deze vermogensstijging geen kasstroom is, en de realisatie van de vermogensstijging door bijvoorbeeld de verkoop van woningen beperkt realiseerbaar is, is deze stijging in werkelijkheid ook beperkt. Staedion waardeert reeds een aantal jaren op marktwaarde in verhuurde staat, en dit biedt een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit vergeleken met de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Verderop in deze paragraaf nemen we een beleidsmatige beschouwing op over het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde. Dit doen we omdat we inzicht willen verschaffen in de verdiencapaciteit van Staedion. Hiermee maken we inzichtelijk wat de volkshuisvestelijke bijdrage is die Staedion levert. Tevens laten we zien wat de financiële ruimte is om nieuwe investeringen te doen. Aan de beleidsmatige beschouwing kan kwantitatief de volgende invulling worden gegeven op basis van onderstaande vermogensspecificatie. De vermogensspecificatie is vervolgens uit te splitsen in een deel vreemd vermogen (voornamelijk leningenportefeuille), eigen vermogen (voornamelijk vermogenspresentatie) en het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde van de vastgoedportefeuille. 1 Samengevat werkt de eindwaardeberekening als volgt: de kasstromen in jaar 15 worden eeuwigdurend doorgetrokken met een kapitalisatiefactor die wordt bepaald aan de hand van de groeivoet (lange termijn verwachting van de betreffende inflatiereeks) de mutatiegraad en de disconteringsvoet. Er zijn een aantal complexen waarbij de kapitalisatiefactor (en daarmee de eindwaarde) zeer hoog worden en leiden tot een lage exit yield. Bijvoorbeeld de complexen in stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg (Den Haag): 1) Hoge (markt)huurpotentie, 2) Lage mutatiegraad, 3) Lage disconteringsvoet. 74

12 Vermogensspecificatie Staedion (Ultimo 2018) leegwaarde miljoen marktwaarde in verhuurde staat Contractuele bestemming miljoen Vermogensbestemming marktwaarde t.b.v. volkshuisvestelijke bestemming Volkshuisvestelijke bestemming miljoen vermogenspresentatie ongerealiseerde eigen vermogen beleidswaarde Bedrijfsmatige bestemming miljoen gerealiseerde eigen vermogen historische kostprijs financiele ratio s < WSW-norm leningenportefeuille (WSW geborgd) Investeringscapaciteit Noodzakelijke vermogensbuffer miljoen miljoen miljoen Vermogensverwachting Vreemd vermogen 1. Onderscheid tussen het gerealiseerde en ongerealiseerde deel van het eigen vermogen Het gerealiseerde deel van het eigen vermogen betreft het verschil tussen het vreemd vermogen ( 1,6 miljard) en de historische kostprijs van de vastgoedportefeuille ( 2,2 miljard). Het verschil is grotendeels de noodzakelijke vermogensbuffer van Staedion. Het ongerealiseerde deel van het eigen vermogen betreft het verschil tussen de historische kostprijs ( 2,2 miljard) en de marktwaarde in verhuurde staat ( 4,4 miljard) van de portefeuille. De marktwaarde van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslagen. Het realiseren van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Staedion. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. staedion bestuursverslag

13 Het Bestuur van Staedion heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de historische kostprijs van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit, en bedraagt circa 2,2 miljard. Dit impliceert dat circa 76% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. 2. Verwachte impact van volkshuisvestelijke bedrijfsdoelstelling op toekomstige vermogensontwikkeling De marktwaarde van het vastgoed stijgt, maar dit vertaalt zich beperkt in een hogere beleidswaarde. Het overgrote deel van de woningen van Staedion behoort tot de sociale voorraad. Staedion kiest ervoor om voor deze woningen de subsidiabele maandhuur te maximeren op de liberalisatiegrens. Op deze manier behouden we deze woningen voor de doelgroep en kunnen onze bewoners, ook als hun inkomen verandert, in aanmerking komen voor huurtoeslag. De meest belangrijke ontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt is de toenemende vraag en daarmee gepaard de stijging van de prijzen. De marktwaarde stijgt hard maar de opgave is groot. Er is behoefte aan meer woningen in alle prijsklassen, ook sociale huur. In Den Haag is na de gemeenteraadsverkiezingen een nieuwe woonagenda gepresenteerd, met daarin volop aandacht voor nieuwbouw. Het nieuwe college voert de productie op, en houdt daarbij vast aan 30% sociaal bij nieuwbouw. Door de stijging van de bouwproductie stijgt ook het aantal sociale huurwoningen dat moet worden bijgebouwd. Staedion werkt samen met de gemeente en Heijmans aan een stedenbouwkundige visie voor Den Haag Zuidwest. Kern hiervan is de buurten Zichten, Dreven en De Gaarden te herstructureren en te vernieuwen. Partijen willen in deze buurten investeren door ze meer divers, klimaat- en toekomstbestendig te maken en beter te verbinden met de stad. Bij het vernieuwen van de buurten wordt ook in belangrijke mate aandacht besteed aan de sociale samenhang. De ambitie is om de komende 10 jaar het woningaanbod fors uit te breiden. Het huidig aantal van circa sociale huurwoningen zal minimaal gelijk blijven. Daarnaast worden minimaal koop- en vrije sector huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. Naast het verbeteren van de woningvoorraad is er in de plannen ook aandacht voor herinrichting van de openbare ruimte en uitbreiding van onderwijs- en andere maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen. Duurzaamheid blijft een belangrijk thema. In 2018 is gewerkt aan een landelijk klimaatakkoord. Corporaties worden genoemd als startmotor van de transitie. In Den Haag is in het nieuwe college een wethouder duurzaamheid aangetreden. De ambitie van de gemeente is groot. Ook bij Staedion gaan we de komende jaren aan de slag met de verduurzaming van ons woningbezit. Concreet betekent dit dat we onze woningen isoleren en de installaties moeten veranderen. De volkshuisvestelijke en bedrijfsmatige bestemming zorgen voor het verschil in marktwaarde en beleidswaarde. De exploitatiekasstromen bij Staedion wijken, met een nadrukkelijke bedoeling, af van de exploitatiekastromen waar een commerciële partij bij hetzelfde vastgoed van uit zou gaan. Dit verschil ontstaat enerzijds doordat corporaties te maken hebben met extra administratieve lasten als gevolg van de bijzondere eisen die aan corporaties worden gesteld op het terrein van verslaggeving en verantwoording. Anderzijds ziet Staedion het als haar maatschappelijke opgave om te investeren in veilige, schone en leefbare wijken. 3. Oordeelsvorming over levensvatbaarheid en financierbaarheid van Staedion Met behulp van simulatiesoftware monitoren we de impact en effecten van mutaties in onder meer het investeringsprogramma, economische parameters, rentestanden en operationeel resultaat. Hierdoor is het 76

14 mogelijk veranderingen in de financiële ratio s goed bij te houden. We hebben regelmatig contact met het WSW en de Aw over ontwikkelingen die binnen Staedion spelen. Dat we voldoen aan de risicobeoordeling van het WSW en de continuïteitsbeoordeling door de Aw is voor ons een belangrijk speerpunt. Zoals in hoofdstuk 6 omschreven hecht Staedion veel belang aan het managen van risico s. De noodzakelijke vermogensbuffer is bepaald door de minimale beleidswaarde te berekenen waarbij aan de financiële ratio s van de toezichthouder wordt voldaan. Het verschil tussen deze beleidswaarde en de huidige beleidswaarde is de investeringscapaciteit die Staedion naar de toekomst heeft op basis van huidige veronderstellingen en verwachtingen. 4. Relatie tussen het vermogen van Staedion en de indicatieve bestedingsruimte Zoals opgenomen in de herziene Woningwet zorgt het ministerie van BZK jaarlijks voor een indicatie met betrekking tot de beschikbare financiële middelen van woningcorporaties voor investeringen. Dit gebeurt met de publicatie van de Indicatie Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). De IBW geeft de ruimte weer die een corporatie nog over heeft aan nieuwbouw, verbeteringen of huurmatiging naast de reeds ingerekende meerjarenraming Met de IBW kunnen gemeenten en huurders beter onderbouwd in gesprek met corporaties over de lokale prestatieafspraken. Ten opzichte van 2017 stijgt de indicatieve bestedingsruimte van Staedion in 2018 ietwat. Landelijk is echter sprake van een daling. Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door een hogere programmering van investeringen in nieuwbouw en renovatie (inclusief duurzaamheid. Nieuw in 2018 is dat de indicatieve bestedingsruimte van de niet-daeb tak is toegevoegd. IBW DAEB Staedion Nieuwbouw huurwoningen (investeringsbedrag) 10,9 miljoen 6,7 miljoen Woningverbetering (investeringsbedrag) 9,7 miljoen 5,3 miljoen Huurmatiging (uitgave) 0,4 miljoen 0,3 miljoen 7.8 Jaarresultaat / financiële resultaten Resultaat Het geconsolideerde nettoresultaat komt uit op 539,6 miljoen positief (2017: 543,1 miljoen positief). De toename ten opzichte van 2017 komt met name door de ongerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille van 470,6 miljoen (2017: 492,4 miljoen). Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat deze waardestijging geen kasstroom is, en de realisatie hiervan nagenoeg onmogelijk is, zoals reeds toegelicht in de beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat. Eigen vermogen Het eigen vermogen is in 2018 als gevolg van het resultaat boekjaar met 539,6 gestegen tot 2.872,5 miljoen (2017: 2.332,9 miljoen). Operationeel resultaat Het resultaat voor belastingen exclusief waardeveranderingen bedraagt 54,0 miljoen (2017: 54,9 miljoen). De huuropbrengsten zijn in 2018 met 4,8 miljoen gestegen tot 242,5 miljoen. Dit komt met name door de jaarlijkse huurverhoging en mutaties. De onderhoudsuitgaven (planmatig- en mutatie onderhoud) zijn in 2018 uitgekomen op 65,4 miljoen (2017: 56,8 miljoen). De kosten ten aanzien van leefbaarheid komen in 2018 uit op 4,0 miljoen (2017: 3,7 miljoen). De lonen en salarissen zijn in 2018 met 1,3 miljoen gestegen tot 25,6 miljoen (2017: 24,6 miljoen). staedion bestuursverslag

15 De historisch lage rentetarieven hebben voor Staedion een positief effect. Er is in 2018 voor 120 miljoen aan leningen geborgd geherfinancierd tegen een lager tarief dan waartegen deze in het verleden zijn afgesloten. Dit heeft een gunstig effect op het gemiddelde rentepercentage, dat met 39 basispunten is gedaald ten opzichte van 2017 (van 3,62% in 2017 naar 3,23% in 2018). Dit heeft mede geresulteerd in een daling met 7,0 miljoen van de rentelasten tot 54,8 miljoen. De verhuurderheffing is in 2018 door tarifering en stijgende WOZ-waarden met 2,8 miljoen gestegen tot een bedrag van 22,1 miljoen ultimo Nieuwbouw Staedion heeft in 2018 voor 22,8 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw huurprojecten. In totaal zijn 170 zelfstandige woongelegenheden in exploitatie genomen: Nieuwbouwproject Aantal woningen Bedrag Boekhorststraat Den Haag 5 1,7 miljoen Coevorden / Haveltestraat Den Haag ,9 miljoen Lange Beestenmarkt Den Haag 20 4,5 miljoen Overige (subsidie statushouders locatie Koolwitje laan Den Haag) - -0,3 miljoen Totaal ,8 miljoen Van de in totaal 170 zelfstandige woongelegenheden die in exploitatie zijn genomen, hebben 145 betrekking op het project De Tuinen van Morgenstond. De Tuinen van Morgenstond ligt aan de Coevordenstraat en Haveltestraat in Den Haag en bestaat uit vijf appartementencomplexen waarvan de eerste drie blokken (145 woningen) in 2018 zijn opgeleverd. De overige blokken zijn begin 2019 opgeleverd. Dit project is tot stand gekomen middels een Design Build en Maintain (DBM) aanbesteding. Tevens zijn er twee kleinschalige projecten in het Oude Centrum / Stationsbuurt in exploitatie genomen (Boekhorststraat en Lange Beestenmarkt). Aankopen Staedion heeft in 2018 voor 0,5 miljoen geïnvesteerd in aankopen. Dit betreft de aankoop van een bedrijfsonroerendgoed (BOG) object op de locatie Wenckebach in het Haagse Laakkwartier. Met deze aankoop heeft Staedion het gehele object aan de Noordpolderkade in bezit. De locatie zal op termijn worden gesloopt om de realisatie van 136 seniorenwoningen mogelijk te maken. Aankopen Aantal Bedrag Wenckebach (BOG) - Den Haag 1 0,5 miljoen Totaal 1 0,5 miljoen Verbeteringen In 2018 is 28,9 miljoen geïnvesteerd in verbeteringen. Dit betreft onder meer een aantal grootschalige complexgewijze renovaties. Daarbij is tegelijkertijd het energielabel verbeterd en zijn algemene ruimten, portieken en buitenterreinen opgeknapt. Tevens hebben er niet complexgewijze energetische ingrepen plaatsgevonden. Bij deze werkzaamheden ging het onder meer om het aanbrengen van kozijnen met HR++glas, vervanging van CV-ketels, zonnepanelen, mechanische ventilatie, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en bouwkundige werkzaamheden aan de schil. 78

16 Verbeteringen Aantal Bedrag Complexgewijs Reitzstraat Den Haag 60 4,2 miljoen Guntersteinweg Den Haag 40 2,9 miljoen Maasstraat Den Haag 80 4,0 miljoen Johanninkwater Den Haag 36 2,0 miljoen Overige - 0,9 miljoen Subtotaal complexgewijs ,0 miljoen Energetische verbeteringen (niet complexgewijs) - 12,2 miljoen CV ketels vervangen - 1,3 miljoen Duurzaamheid (zonnepanelen) - 1,3 miljoen Overige - 0,1 miljoen Subtotaal niet complexgewijs - 14,9 miljoen Totaal - 28,9 miljoen Verkopen In 2018 is één DAEB en zijn 64 niet-daeb woningen verkocht. Van deze 64 niet-daeb woningen hebben 53 woningen betrekking op de complexgewijze verkoop aan de Van Embdenstraat in Delft. De verkopen zijn in lijn met het in 2015 ingezette beleid om de verkoop van sociale (DAEB) huurwoningen stop te zetten, met uitzondering van enkele solitaire woningen. Daarnaast zijn er acht parkeergelegenheden verkocht, en twee bedrijfsonroerendgoedobjecten in Den Haag. Dit is terug te vinden in de volgende tabel: Verkopen Aantal Bedrag DAEB woningen (Den Haag) 1 0,1 miljoen Niet-DAEB woningen (Den Haag / Delft) 64 12,4 miljoen Bedrijfsonroerendgoed (Den Haag) 2 0,9 miljoen Parkeergelegenheden (Den Haag) 8 0,1 miljoen Totaal 75 13,5 miljoen Verder heeft Staedion gedurende 2018 de grondpositie in De Lier (Westland) verkocht. Eind 2018 is gestart met de verkoop, door middel van een openbiedingsproces, van de grondpositie in het Beatrixkwartier in Den Haag. Sloop In 2018 zijn 44 woningen gesloopt. Op de gesloopte locaties zal in de nabije toekomst nieuwbouw plaatsvinden. Dit is terug te vinden in de volgende tabel: Sloop Aantal Bedrag Pretoriusstraat (Den Haag) 8 0,7 miljoen Haverkamp (Den Haag) 36 1,4 miljoen Totaal 44 2,1 miljoen staedion bestuursverslag

17 Leningen De omvang van de leningenportefeuille (lang- en kortlopende rentedragende schulden) is in 2018 toegenomen met 1,1 miljoen tot 1.602,8 miljoen (2017: 1.601,7 miljoen). Het totaal aan WSW geborgde leningen bedraagt 1.565,1 miljoen (2017: 1.563,0 miljoen). Het verschil betreft de marktwaarde correctie van de vastrentende leningen. Er zijn geen commerciële financieringen, de gehele leningenportefeuille is geborgd door het WSW. In 2018 zijn er acht nieuwe door het WSW geborgde financieringen aangetrokken voor een totaalbedrag van 120,0 miljoen. In totaal is er voor 117,9 miljoen aan kort- en langlopende schulden afgelost. 7.9 Verbindingen Op grond van artikel 36 lid 4 van de Woningwet moet een corporatie jaarlijks in het bestuursverslag een overzicht en uiteenzetting geven van zijn verbonden ondernemingen. Bijgaand overzicht geeft de structuur van alle verbonden ondernemingen van Staedion weer. Het beleid van Staedion is erop gericht de verbindingen structuur waar mogelijk te vereenvoudigen. We verwachten dat het aantal verbindingen hierdoor de komende jaren afneemt. Nevenstructuur Stichting Staedion 31 december 2018 Westhaag beheer B.V. 4% Ontwikkelcombinatie Westhaag C.V. Stichting Staedion 100% Atrium beheer B.V. 4% Ontwikkelcombinatie Atrium C.V. Staedion Vastgoed Holding B.V. 100% Energiek 2 B.V WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. 1% 50% 50% Commandiet 48% 50% 0,5% 91,63% WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V. 80

18 Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2018 naast projectontwikkelings- ook beheeractiviteiten plaats en is de volgende verbinding geliquideerd: Winkelpanden Den Haag B.V. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion: Deelneming Statutaire zetel Projectlocatie Aandeel Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 100% Energiek 2 B.V. Den Haag Den Haag 100% Westhaag beheer B.V. Den Haag Wateringen 50% OWC Westhaag C.V. Den Haag Wateringen 50% Atrium Beheer B.V. Son en Breugel Pijnacker 50% OWC Atrium C.V. Son en Breugel Pijnacker 50% WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Den Haag Den Haag 50,5% WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. Den Haag Den Haag 92,13% Doelstellingen deelnemingen Tenzij anders aangegeven, hebben alle deelnemingen de volgende doelstelling: het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V, dochtermaatschappijen van deze holding of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook. Staedion Vastgoed Holding B.V. Activiteiten en doelstelling De activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Ook worden na de fusie met N.V. Stedelijk Belang onroerende goederen geëxploiteerd. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Energiek 2 B.V. Activiteiten en doelstelling Energiek 2 B.V. is op 15 augustus 2013 opgericht en heeft tot doel het (doen) exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koude leveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers. Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Activiteiten Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Westhaag Beheer B.V. Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van staedion bestuursverslag

19 registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Activiteiten Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en De Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Momenteel vinden hier geen activiteiten plaats. Wel heeft Atrium enkele grondposities in bezit. Atrium Beheer B.V. Doelstelling Het optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypotheken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook. Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. Doelstelling Het verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouw- en woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. 82

20 Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. Activiteiten en doelstellingen De vennootschap is opgericht met het doel op te treden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf-ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroerende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V. Activiteiten en doelstellingen De vennootschap heeft ten doel de realisatie conform het Herstructureringsplan van de stedelijke herstructurering in het gebied Stationsbuurt-Oude Centrum te Den Haag; het tijdelijk exploiteren van de WOM-panden; het ter leen opnemen van gelden, en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin, en verder het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook. staedion bestuursverslag