Samenvatting Verbeterplan Stichting Vestia. 19 augustus 2014

Transcriptie

1 Samenvatting Verbeterplan Stichting Vestia augustus 2014

2

3 Samenvatting Verbeterplan Vestia Samenvatting Dit Verbeterplan beschrijft hoe Vestia haar saneringsperiode van 2014 tot en met 2021 invult. Het is een nadere aanscherping van het Verbeterplan welke direct na het derivatendebacle is opgesteld. Vestia vraagt op dit moment geen tweede saneringsbijdrage aan. De kernreden is dat Vestia voldoende mogelijkheden heeft om de komende jaren op eigen kracht haar financiële positie verantwoord en duurzaam te verbeteren naar het niveau per 2021 dat van een gezonde woningcorporatie wordt vereist. Het grootste risico is de ontwikkeling van de rentestand. Indien de rentestand langdurig op of onder het huidige niveau blijft, kan Vestia in de periode onvoldoende haar schuldpositie afbouwen. De hoofdoorzaak daarvan is de opbouw van de huidige leningenportefeuille waarbinnen in de periode na 2017 langdurig geringe aflossingsmogelijkheden zijn. Bij deze voor Vestia niet beïnvloedbare omstandigheid, is niet uit te sluiten dat er in 2021 een tweede saneringsbijdrage van circa 686 miljoen euro benodigd is voor duurzaam financieel herstel. Het moment van beoordeling hiervan door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is medio 2018 op basis van de jaarstukken De weg naar duurzaam herstel voor Vestia wordt gekenmerkt door grootschalige verkoop, verdere verlaging van de bedrijfslasten, optimalisatie van de huuropbrengsten en verantwoord investeren. Vestia gaat zich richten op het beheren en exploiteren van sociale huurwoningen in de metropool Haaglanden en Rijnmond. Dienstverlening aan bewoners, het blijven leveren van volkshuisvestelijke prestaties en het op peil houden van de woningvoorraad door goed onderhoud zijn hierbij centrale uitgangspunten. I. Een nieuw verbeterplan Eind 2011 is Vestia door een derivatendebacle in ernstige problemen geraakt. Vestia kwam onder verscherpt toezicht te staan, werd een saneringscorporatie en heeft in 2012 een Verbeterplan opgesteld voor de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december In 2012 heeft Vestia saneringssteun ontvangen voor de afwikkeling van de derivatenportefeuille. Het oorspronkelijke Verbeterplan is als geheel niet door het CFV goedgekeurd, omdat het plan niet tot duurzaam financieel herstel leidde. De financiële ratio s ultimo 2021 voldeden nog onvoldoende aan de normen en er waren teveel risico s in het plan. Vestia is gevraagd de maatregelen die erin waren opgenomen daadkrachtig uit te gaan voeren omdat deze een behoorlijke bijdrage zouden gaan leveren aan het financieel herstel. Vestia had op dat moment een groot liquiditeitsprobleem dat op korte termijn opgelost moest worden. Vestia hecht groot belang aan een goedgekeurd Verbeterplan: Het geeft Vestia duidelijkheid over de koers, organisatorisch en financieel; Het biedt de sector inzicht in de inzet van Vestia en het risico op een tweede saneringsbijdrage; Het biedt tal van stakeholders duidelijkheid, zoals bewoners en gemeentes. Nu, twee jaar na de start van de saneringsperiode van 10 jaar, is Vestia in een nieuwe fase terechtgekomen. De absolute focus op liquiditeiten is minder urgent en daarmee ontstaat ruimte voor het creëren van een plan om te komen tot duurzaam financieel herstel. Daarvoor biedt de in het

4 oorspronkelijke Verbeterplan ( ) ingezette koers een goede basis, maar aanvulling en aanscherping van de maatregelen is noodzakelijk. Om dit te doen heeft Vestia een ondernemingsstrategie ontwikkeld en meer onderzoek gedaan naar cruciale onderwerpen als de woningenportefeuille en de leningenportefeuille. Ook moet rekening gehouden worden met de verhuurderheffing waarvan bij de start van de sanering het volume en de doorlooptijd nog niet bekend was. Dit leidt tot het voorliggende verbeterplan voor de periode Vanwege de afhankelijkheid van externe ontwikkelingen in de kapitaalmarkt en de woningmarkt voorziet het voorliggende plan in een tussenevaluatie van de strategie van Vestia ultimo Dat is het moment dat Vestia zelf beoordeelt of de strategie kan worden voortgezet of dat er in 2017 moet worden bijgestuurd. Er is in onderhavig Verbeterplan dus een duidelijk verschil tussen het beoordelingsmoment van Vestia zelf (ultimo 2016) en de beoordeling door het CFV (2018). Omdat bijsturing tijd vraagt, beoordeelt Vestia zelf in 2016 of voortzetting mogelijk is en stuurt indien nodig in 2017 bij. Het CFV beoordeelt in 2018 op basis van jaarstukken 2017 of een eventuele tweede saneringsbijdrage benodigd is. II. Hoofddoelstelling: duurzaam financieel herstel De hoofddoelstelling van dit plan is dat Vestia zoveel als mogelijk op eigen kracht ultimo 2021 duurzaam financieel herstel bereikt op verantwoorde wijze. Dit heeft drie hoofdkenmerken: 1) Duurzaam: Vestia heeft ultimo 2021 en daarna een portefeuillesamenstelling welke past bij kerntaken en kernopgave van een woningcorporatie. Dit vertaalt zich in een vastgoedportefeuille met voldoende sociale huurwoningen met voldoende verdiencapaciteit en in een goede staat, passend bij de kerntaken van een toegelaten instelling; 2) Financieel herstel: Vestia voldoet ultimo 2021 aan alle (thans geldende) grenswaarden qua financiële ratio s van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor een gezonde woningcorporatie; 3) Verantwoorde wijze: gedurende de resterende 8 jaar kan Vestia in voldoende mate aan haar volkshuisvestelijke prestaties voldoen. Een tweede aspect is dat Vestia de rekening voor de sector als geheel zo klein mogelijk wil houden en op eigen kracht herstel wil bereiken. III. De financiële stand ultimo 2013 Op basis van de door de externe accountant goedgekeurde jaarstukken 2013 is een berekening van de vermogenspositie conform uitgangspunten CFV gemaakt. Ultimo 2013 bedraagt het Volkshuisvestelijk vermogen van Vestia circa 0,4 miljard euro negatief 1. Een belangrijke constatering is dat de operationele kasstromen van Vestia positief zijn. De waarde van de portefeuille op basis van bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2013 circa 5,5 miljard euro. De nominale waarde van de langlopende leningenportefeuille bedraagt ultimo ,7 miljard euro (de som van de totale leningenportefeuille minus CFV close out leningen en Agio reële waarde doorzakleningen ). Tabel 0.1 geeft een aantal financiële ratio s ultimo 2013 weer, tabel 0.2 biedt nader inzicht in de verschillende elementen van de leningenportefeuille. Tabel 0.1: de belangrijkste financiële ratio s per 31/12/2013: 1 Het genoemde bedrag Volkshuisvestelijk vermogen 2013 is gebaseerd op het Geactualiseerd Verbeterplan van juli In het jaarverslag 2013 is een afwijkend bedrag genoemd, welke is gebaseerd op het nieuwe Verbeterplan , zonder het disagio bij het vermogen op te tellen.

5 Kengetal Grenswaarde Per 31/12/2013 Solvabiliteiteis WSW o.b.v. bedrijfswaarde Min. 20% -6,5% ICR WSW (rentedekkingsgraad) Min. 1,40 1,4 DSCR WSW (aflossingsruimte) Min. 1,00 0,9 Loan To Value WSW Max. 75% 108% Dekkingsratio WSW Max. 50% 59% Eigen vermogen absolute omvang WSW (x 1.000) Nominale waarde leningen (x 1.000) Tabel 0.2: specificatie van de leningen 2 Specificatie leningen (x 1.000) Overheid Bankleningen CFV close out leningen Agio reële waarde doorzakleningen Totaal Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen amortisatie van reële waarde vervroegd afgelost regulier afgelost Saldo Waarvan onder kortlopend gepresenteerd Saldo per 31 december IV. Het grootste vraagstuk: de leningenportefeuille Vestia heeft een relatief omvangrijke leningenportefeuille, die tijdens de herstelperiode substantieel verkleind moet worden. Een groot knelpunt is de aflossingskalender van deze leningenportefeuille. Meer dan de helft van de leningenportefeuille loopt langer dan 40 jaar door. Tabel 0.3 geeft de aflossingen per tijdsperiode. Vestia kan tussen ultimo 2013 en 31/12/2017 nog circa 800 miljoen euro regulier aflossen. Daarna is er een zeer lange periode dat er nauwelijks reguliere aflossingsmogelijkheden zijn. 2 Dit betreft geconsolideerde cijfers.

6 Tabel 0.3: jaarlijkse aflossingen Bovenstaande tabellen onderstrepen de noodzaak tot herstructurering van de leningenportefeuille. Met herstructurering wordt bedoeld dat Vestia een meer gelijkmatige aflossingskalender realiseert, beter afgestemd op de restant levensduur van de vastgoedportefeuille. Dit is echter bij de huidige lage rentestand zeer kostbaar. Een hoofdprobleem van Vestia is dus dat bij een aanhoudend lage rentestand de leningenportefeuille niet zonder (aanzienlijke) kosten kan worden geherstructureerd. Het verschil tussen de marktwaarde van de leningen en de nominale waarde bedroeg per 31 december 2013 circa 1,3 miljard euro. V. Nieuwe ondernemingsstrategie Vestia heeft, binnen de context van het zijn van saneringscorporatie, een nieuwe ondernemingsstrategie opgesteld. De focus ligt op het werkzaam zijn voor de primaire doelgroep in een passend werkgebied. De ondernemingsstrategie is mede een antwoord op ontwikkelingen op het gebied van regelgeving en heeft als grondslag dat Vestia op verantwoorde wijze duurzaam financieel herstel wil bereiken en de acute liquiditeitsproblemen achter haar liggen. Bij verantwoorde wijze past dat Vestia zich richt op sociale huurwoningen en een woningportefeuille in een kerngebied heeft waar zij zich volledig op kan richten. De ondernemingsstrategie wordt in hoofdstuk 2 beschreven. VI. Werkwijze In nauwe samenwerking met het CFV, WSW en de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) heeft Vestia tussen december 2013 en juni 2014 een aangescherpt Verbeterplan gemaakt. Op diverse momenten heeft Vestia overleg gehad met het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) en BZK is gedurende het gehele proces agendalid geweest. Het proces van samenwerking is begeleid door BoerCroon (onder opdrachtgeverschap van het CFV). In samenspraak zijn diverse varianten bepaald en doorgerekend en zijn binnen de voorkeursvariant gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. VII. Varianten en gevoeligheidsanalyses Er zijn drie hoofdvarianten bepaald en beoordeeld:

7 Variant I: doorgaan met het huidige verbeterplan, met de toevoeging dat vrijkomende liquiditeiten worden ingezet voor aflossing van leningen; Variant II: direct saneren waarbij Vestia per heden aan alle financiële ratio s voldoet; Variant III: gezonde woningcorporatie, op basis van de ondernemingsstrategie van Vestia. Voor de beoordeling van varianten is eind 2021 het kritische moment. Voor de sanering van Vestia is in 2012 immers 10 jaar uitgetrokken. Voor de twee meest impactvolle risico s, de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt (rentestand) en de ontwikkelingen op de woningmarkt (verkoop van woningen) zijn gevoeligheidsanalyses gemaakt binnen de voorkeursvariant. De uitkomsten van de varianten zijn getoetst aan de hoofddoelstelling. Variant I en II voldoen niet. Variant I omdat er onvoldoende financieel herstel wordt bereikt, het herstel niet duurzaam is en er onvoldoende rekening wordt gehouden met (het herstructureren van) de leningenportefeuille. Met het in het oorspronkelijk Verbeterplan ingerekende investeringsvolume van 24 miljoen euro per jaar kan Vestia haar woningportefeuille niet duurzaam op peil houden, waardoor het risico groot is dat ultimo 2021 een voorraad resteert met onvoldoende verdiencapaciteit en op onderdelen niet in de staat die past bij de kerntaken van een woningcorporatie. Variant II voldoet niet, omdat bij direct saneren er een zeer grote rekening bij de sector van woningcorporaties wordt gelegd. Tevens moet bij aflossing van de leningen de marktwaarde worden betaald, die substantieel hoger is dan de nominale waarde van de leningen op dat moment. Beide zijn voor Vestia onacceptabel vanuit financieel en maatschappelijk oogpunt. Vestia draagt als veroorzaker van de problematiek in het geheel niet zelf bij. De uitkomst van variant III, gezonde woningcorporatie, voldoet in grote mate aan de hoofddoelstelling. Duurzaam financieel herstel wordt in deze variant weliswaar niet volledig binnen de saneringsperiode tot en met 2021 bereikt, maar wel voldoende. Alleen op Solvabiliteit WSW en Loan to Value zijn de ratio s nog niet conform de norm. Omdat deze in 2022 wel nagenoeg op de norm liggen, spreekt Vestia van financieel herstel. Variant III heeft daarmee de voorkeur en wordt hierna aangeduid als de voorkeursvariant. Tabel 0.4: overzicht varianten Duurzaam herstel 2021 Financieel herstel 2021 Verantwoorde wijze Variant I: voortzetten verbeterplan Nee Ja Nee Variant II: direct saneren Ja Ja Nee Variant III: gezonde woningcorporatie Ja Ja Ja VIII. De voorkeursvariant: de strategie van het Verbeterplan In de voorkeursvariant wordt Vestia in de resterende acht jaar een kleinere corporatie dan nu: zij is uitsluitend actief in de metropool Rijnmond Haaglanden en heeft vastgoed, welke niet tot de kerntaken behoort, afgestoten. De hoofdkenmerken van de voorkeursvariant zijn direct ontleend aan de nieuwe ondernemingsstrategie van Vestia: Vestia richt zich op de primaire doelgroep in het kerngebied; de bijbehorende maatregel is dat Vestia tot en met 2021 circa eenheden (woningen en overig vastgoed) afstoot; Op bedrijfslasten wordt vanaf % extra bezuinigd; Bij verkoop van woningen krimpt de organisatie van Vestia naar rato in;

8 De investeringen nemen per 2015 toe naar een niveau van gemiddeld 75 miljoen euro per jaar in bestaand vastgoed en voor het overgrote deel in de kerngebieden; De onderhoudsuitgaven dalen door efficiency per 2016 met 5%; Het huurbeleid welke reeds in 2012 is ingezet en uitkomt op gemiddeld 94% van de maximale huurprijs blijft gehandhaafd; Volkshuisvestelijke prestaties die met gemeenten in recent afgesproken prestatieafspraken of nog te maken prestatieafspraken zijn afgesproken, worden nagekomen. Bijvoorbeeld voor leefbaarheidsuitgaven, huisvesting van bijzondere doelgroepen en woningtoewijzing. In de voorkeursvariant worden de financiële ratio s in 2021 grotendeels en in 2022 nagenoeg bereikt. De maatregelen zijn doorgerekend met de aanname dat de rente tussen 2014 en 2021 op of boven de 4% 3 komt. Het doorrekenen met 4% rente is een keuze van Vestia. De parameters van het CFV voor alle woningcorporaties schrijven voor dat er moet worden uitgegaan van een rente voor langlopende leningen van 5% vanaf Het op korte termijn herstructureren van de leningenportefeuille uitgaande van deze rente voor langlopende leningen zou voor Vestia een te rooskleurig beeld geven. IX. Risico s bij voorkeursvariant en De ontwikkeling op de kapitaalmarkt (de rentestand) vormt het belangrijkste risico. Deze en het woningmarktrisico zijn exogene factoren en door Vestia niet beïnvloedbaar. De rentestand bepaalt of Vestia haar leningen kan herstructureren. De woningmarkt is bepalend bij de verkoopopgave en mogelijke stijgingen en dalingen van de marktwaarde van het vastgoed. Binnen de voorkeursvariant zijn daarom gevoeligheidsanalyses gemaakt voor deze twee risico s. In de twee periodes, van en , is er overigens verschil in de impact van het renterisico op het financieel herstel. De renteontwikkeling heeft op de periode namelijk minder impact dan in de periode ; dit gezien de reguliere aflossingsmogelijkheden. Voor de periode vanaf 2018 zijn de mogelijkheden om te komen tot financieel herstel in hoge mate afhankelijk van de rentestand, gezien de geringe reguliere aflossingsmogelijkheden. Afhankelijk van de ontwikkeling van de rentestand zal Vestia indien noodzakelijk dan haar strategie (tijdelijk) aanpassen. IX.I Inzoomen op De vraag die ultimo 2017 centraal staat is of Vestia voldoende verkocht heeft om aan de reguliere 800 miljoen euro aflossing te voldoen. Hoewel Vestia tot ultimo 2017 voor deze aflossing de tijd heeft, zal eind 2016 door Vestia beoordeeld moeten worden of bijsturing van de strategie nodig is. In het geval dat Vestia onvoldoende complexmatige verkopen realiseert in , heeft Vestia in deze periode onvoldoende liquiditeiten om de reguliere eindaflossingen van 800 miljoen euro te kunnen voldoen. Aangezien Vestia in latere jaren, zelfs indien er geen complexmatige verkopen meer zijn, uit regulier uitponden en haar exploitatieresultaat nog circa 100 miljoen euro per jaar kan aflossen, hoeft dit liquiditeitstekort niet gesaneerd te worden. Een kortlopende herfinanciering van het restant bedrag is in dit geval de beste beheersmaatregel. IX.II Inzoomen op De rente in de afzonderlijke scenario s moet worden bezien in relatie tot de per 31/12/2013 geldende lange geborgde rente ad 2,83% (o.b.v. de swap-rente voor een periode van 10 jaar, plus de gemiddelde opslag die BNG en NWB daarop berekenden per die datum voor die looptijd).

9 In deze periode speelt de renteontwikkeling de grootste rol en kunnen woningmarktontwikkelingen van invloed zijn. Vestia heeft daarom haar voorkeursvariant op deze twee gevoeligheden uitgebreid doorgerekend. De uitkomsten van de gevoeligheidsanalyses laten zien dat de hoofddoelstelling wordt behaald indien de rente hoger wordt dan 4%. Indien verkoopvolumes en/of de opbrengsten uit verkoop substantieel achterblijven, wordt onvoldoende financieel herstel bereikt. Bij een geringe daling van het aantal verkopen of de verkoopopbrengsten worden de meeste ratio s ultimo 2021 wel bereikt maar blijven Solvabiliteit WSW en Loan to Value achter. De hoofdoelstelling wordt ook niet bereikt als de rente 3% (of lager in bijvoorbeeld een deflatie-scenario) blijft gedurende de periode 2014 t/m 2021 of indien meer factoren tegelijk spelen: én minder verkopen, én marktwaardedalingen én rentedalingen. Uit alle gevoeligheidsanalyses blijkt dat Vestia tot en met 2016 onverminderd de maatregelen die worden voorgesteld in de voorkeursvariant kan uitvoeren. Als tot en met 2016 de rente voortdurend op of onder het huidige niveau is gebleven, zal Vestia bij voortzetting van haar strategie in 2018 en verder zichzelf in de vingers snijden. Leningen kunnen dan vanaf 2018 immers uitsluitend met een forse negatieve marktwaarde worden afgelost, wat financieel herstel belemmert en volkshuisvestelijk vermogen doet weglekken. Daarom wordt er rekening gehouden met een tijdelijke aanpassing van de strategie in de periode indien de omstandigheden daarom vragen. Met een tijdelijke aanpassing wordt bedoeld dat Vestia een aantal elementen uit haar strategie wel doorzet en een aantal niet. Deze strategie wordt in het vervolg aangepaste strategie genoemd. X. Kenmerken aangepaste strategie De koers van Vestia teneinde duurzaam financieel herstel te bereiken is het meest afhankelijk van de rentestand en deels afhankelijk van de woningmarkt. Ultimo 2016 is een belangrijk moment voor herijking aan de hand van de volgende vragen: wat is de renteontwikkeling geweest en is er een moment geweest voor (deels) herstructurering van de leningenportefeuille? heeft Vestia tot ultimo 2016 voldoende verkocht om aan de reguliere 800 miljoen aflossing (ultimo 2017) te voldoen? heeft Vestia haar doelstellingen voor bedrijfslasten en onderhoud gerealiseerd? (Voor deze laatste vraag is in dit plan uitgegaan dat Vestia haar doelen behaalt en zijn geen aparte gevoeligheidsanalyses gemaakt.) De aangepaste strategie wordt per 1/1/2017 ingezet indien Vestia de leningenportefeuille ultimo 2016 niet in voldoende mate heeft kunnen herstructureren gezien de renteontwikkeling. De hoofdkenmerken van de aangepaste strategie staan in de rechterkolom van de tabel hierna. In de linker kolom staan de maatregelen die onverminderd worden doorgezet.

10 Tabel 0.5: overzicht overeenkomsten en verschil strategie en aangepaste strategie: Strategische keuzes die worden doorgezet Huurbeleid Besparingen op bedrijfslasten Besparingen op onderhoud door efficiency Uitponden van woningen Niet strategisch BOG/MOG/ZOG afstoten mede vanwege regelgeving en specifieke tak van sport Voldoen aan volkshuisvestelijke prestaties / nakomen van afspraken met gemeentes Strategische keuzes die worden aangepast Complexmatige verkoop wordt na 2016 stopgezet Investeringen worden van gemiddeld 75 miljoen euro per jaar verhoogd naar circa 150 miljoen euro per jaar (mede afhankelijk van verkoopopbrengsten) met als doel de waarde en levensduur van de woningportefeuille in balans te houden met de omvang van de leningenportefeuille Finetuning in om leningen te herstructureren, eventueel tegen geringe extra kosten, indien rentestanden fluctueren tussen huidig niveau en 4% Het strategische effect van de aangepaste strategie is dat de hoofdkeuzes van Vestia op het gebied van werkgebied en portefeuille op een later moment in de tijd worden bereikt, daar grootschalige verkoop niet langer het geval is. Het moment is nu niet exact te voorspellen. Het financiële effect van de aangepaste strategie is dat Vestia ultimo 2021 haar financiële positie weliswaar heeft verbeterd, maar nog niet voldoet aan alle criteria. De solvabiliteit WSW bedraagt met deze strategie ultimo % en de Loan to Value 94%. Voor Vestia zal dan in dit geval om ultimo 2021 aan alle ratio s te voldoen een saneringsbijdrage nodig zijn van circa 686 miljoen euro, uitgaande van een rente van 3%. Indien er sprake zou zijn van een langdurig deflatie-scenario in de periode , zal de benodigde saneringsbijdrage ultimo 2021 groter zijn. Daarbij moet de opmerking gemaakt dat, gezien de specifieke problematiek van Vestia, ook op dat moment zeer kritisch beoordeeld moet worden of een bijdrage verantwoord is. Vestia heeft immers in alle scenario s die onderzocht zijn een positief exploitatieresultaat en voldoende liquiditeit om aan al haar renteverplichtingen te blijven voldoen. Ook zal Vestia te allen tijde blijven inzetten op het behalen van de volkshuisvestelijke prestaties. XI. Aanvraag saneringsbijdrage Vestia vraagt op dit moment geen nieuwe saneringsbijdrage aan. De varianten en de gevoeligheidsanalyse tonen aan dat Vestia tot en met 2017 haar ambities kan realiseren en alle bijbehorende maatregelen onder alle omstandigheden fors bijdragen aan herstel. Voor de periode kan Vestia een tweede saneringsbijdrage niet uitsluiten. Begin 2018 dient zich hiervoor een nieuw beslismoment aan. Op basis van de prestaties tot en met 2017 en de belangrijkste exogene factor, de rentestand, dient bepaald te worden wat de inschatting is van de omvang van een mogelijke saneringsbijdrage om ultimo 2021 aan de borgbaarheidseisen van WSW te kunnen voldoen.

11 Tabel 0.6: Schematische toelichting bij saneringsaanvraag Zoals aangegeven is het scenario dat de rente stijgt boven de 4% maar de complexmatige verkopen tegenvallen, de laatste kolom in het schema, een bijzondere ultimo Vestia zal in de gehele periode moeten aflossen en heeft dan mogelijk in die periode een liquiditeitstekort indien te weinig verkocht is. Dat tekort saneren is echter niet nodig. Vestia kan door kortstondige herfinanciering van het restant van de aflossing in de periode tot en met 2021 met uitpondopbrengsten en opbrengsten uit een positieve exploitatie aan de aflossingsverplichtingen voldoen. XII. Monitoring De Toezichthouder zal de implementatie en uitvoering van de maatregelen monitoren. Hierover worden in een later stadium nadere afspraken gemaakt.