Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb"

Transcriptie

1 Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb September 2014 Bij administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen. Bij juridische scheiding betreft het leningen van de Toegelaten Instelling (TI) aan één of meerdere vennootschappen. 1 De leningen hebben een marktconform rentetarief. Uit bijlage 1 bij dit memo blijkt dat ze op grond van de Europese staatssteunregels niet afgelost hoeven te worden om een levelplaying-field te creëren. Tóch stelt de Novelle aflossing verplicht. Verplichte aflossing leidt tot extra risico s voor de TI en tot onnodige weglek van maatschappelijk kapitaal. De onnodige weglek is expliciet in strijd met de doelstelling van de Novelle. 2 In bijlage 2 bij dit memo staat een indicatieve berekening dat het hier dan gaat om een bedrag van circa 870 miljoen euro in vijf jaar. Ontstaan en consequenties weglek Om de leningen van de Daeb-balans aan de niet-daeb-balans af te lossen zal de niet-daebbalans veelal nieuwe commerciële leningen sluiten bij financiële instellingen. Het profijt van de marktconforme rente op de lening komt daarmee ten goede aan beleggers, en dus niet langer aan de TI. Dit staat gelijk aan onnodige weglek van maatschappelijk kapitaal. Deze weglek leidt tot hogere risico s voor de borg, een lagere leen- en investeringscapaciteit voor de corporaties en potentieel ook extra huurverhogingen. Weglek is onnodig Zoals gezegd is het op grond van de Europese staatssteunregels niet nodig om de leningen van de Daeb aan de niet-daeb af te lossen. De regering noemt in de stukken van de Novelle en de proeve van AMVB dan ook nog twee andere redenen om een aflossingsplicht te introduceren: - Met de aflossingsplicht is de niet-daeb balans genoodzaakt om op termijn marktfinanciering toe te passen. Dit leidt tot een gezonde marktprikkel voor de niet- Daeb. - De corporaties dienen terug te keren naar hun kerntaak: huisvesting van de lage inkomens. De gezochte marktprikkel wordt (zeker in het geval van administratief scheiden) ook met de introductie van de aflossingsplicht niet gevonden. De administratief gescheiden TI blijft in dat geval namelijk de ongedeelde debiteur. WSW en het financiële toezicht houden de gezondheid van de TI in de gaten. De Daeb houdt een (veel) grotere omvang dan de niet- Daeb. Het Burgerlijk Wetboek leidt ertoe dat eventuele tekorten in de niet-daeb altijd worden opgevangen vanuit de Daeb. Commerciële financiers krijgen hun rekening dus praktisch altijd betaald. Bovendien leiden de nieuwe commerciële leningen tot extra risico s voor de TI. Commerciële financiers hanteren namelijk clausules voor directe opeisbaarheid. De gewenste terugkeer naar de kerntaak wordt bovendien reeds via andere maatregelen in de Novelle bewerkstelligd. Het betreft met name: de introductie van de gemeente-, markt- en 1 De Novelle noemt nog een derde route voor scheiding van Daeb en niet-daeb. Het betreft de doorzak van bezit naar één of meerdere bestaande deelnemingen. Deze route is technisch identiek aan juridisch scheiden en wordt in dit memo dus niet afzonderlijk behandeld. 2 Het betreft de doelstelling om onnodige weglek te voorkomen, geformuleerd op p. 6 van de Memorie van Toelichting bij de Novelle.

2 rendementstoets voor nieuwe niet-daeb investeringen van de administratief gescheiden TI, de beperking van interne financiering voor dit soort investeringen, de mogelijkheid om een minimaal dividend te eisen van de juridisch afgescheiden vennootschappen en de regels voor derivaatgebruik. Conclusie en verzoek WSW Er zijn naar de mening van WSW geen goede redenen om een aflossingsplicht voor de leningen van de Daeb-balans aan de niet-daeb-balans te introduceren. WSW heeft de wetgever dan ook verzocht om deze aflossingsplicht bij de Kamerbehandeling van de Novelle alsnog te laten vervallen.

3 Bijlage 1. Analyse samenloop staatssteunregels en leningen Daeb aan niet-daeb De concept Novelle en AMVB beschrijven dat bij (én na) administratieve c.q. juridische scheiding leningen kunnen ontstaan van de Daeb aan de niet-daeb. In geval van administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen van de Daeb balans aan de niet-daeb balans. In geval van juridische scheiding gaat het om leningen van de TI s aan vennootschappen. Naar het oordeel van WSW is er vanuit staatssteun-optiek geen reden dat deze leningen (geleidelijk) moeten worden afgelost of dat ze bij aflossing niet mogen worden geherfinancierd met soortgelijke nieuwe leningen. Deze bijlage onderbouwt dit oordeel. Kruissubsidëring en het voordeel uit compensatie De EC-beschikking van 2009 (met kenmerk N642/2009) bevat de volgende bepaling 3 : Commerciële activiteiten dienen onder marktvoorwaarden te worden uitgeoefend. In de MvT en Artikelsgewijze toelichting bij de Novelle is deze bepaling vertaald in het uitgangspunt dat geen sprake mag zijn van kruissubsidiëring. De MvT (p.11) bij de Novelle beschrijft het begrip kruissubsidiëring als volgt: Onder kruissubsidiëring wordt verstaan de inzet van middelen, vermogen, onderpand of zekerstellingen vanuit de Daeb. Uit de tekst rondom de beschrijving volgt dat deze in feite als volgt moet worden gelezen: Onder kruissubsidiëring wordt verstaan de inzet van middelen, vermogen, onderpand of zekerstellingen vanuit de Daeb in de niet-daeb, door een rechtspersoon die compensatie ontvangt, op een wijze dat het voordeel uit de compensatie (deels) aan de niet-daeb toekomt. De leningen van de Daeb aan de niet-daeb leiden niet tot de inzet van vermogen, onderpand of zekerstellingen vanuit de Daeb in de niet-daeb. Wél leiden ze tot inzet van middelen uit de Daeb in de niet-daeb. Of daarmee dus sprake is van kruissubsidiëring is afhankelijk van de vraag of deze inzet ertoe leidt dat het voordeel uit de compensatie die de TI ontvangt (deels) aan de niet-daeb toekomt. Voor beantwoording van deze vraag is van belang wat verstaan moet worden onder het voordeel uit compensatie. De Nota van Toelichting (p.17) bij de concept AMVB beschrijft dit voordeel als volgt: Het genoten voordeel van de compensatie bestaat uit het rentevoordeel op leningen als gevolg van borging door het WSW, het verschil tussen de marktwaarde van de grond (uitgaande van de realisatie van sociale huurwoningen) en de verwervingsprijs van de toegelaten instelling en ontvangen sanerings- of projectsteun. Het voordeel uit WSW-leningen beperkt zich dus tot het rentevoordeel op de leningen. De corporaties hebben geen voordeel door de overige modaliteiten en/ of de beschikbaarheid van WSW-leningen. Kortom, als het rentevoordeel uit de WSW-leningen 4 volledig bij de Daeb landt, is per definitie geen sprake van kruissubsidiering. Dit is nu precies het geval, ongeacht of de leningen van de Daeb aan de niet-daeb niet worden afgelost. Het rentepercentage van deze leningen is 3 Zie artikel III.5 onder nummer 40 van de beschikking. 4 En het voordeel uit sanerings-/ projectsteun of uit goedkope grondaankopen.

4 immers marktconform en dus niet gesubsidieerd. Geen sprake is daarmee dus van kruisssubsidiëring, ongeacht of de leningen van de Daeb aan de niet-daeb worden afgelost of niet (c.q. of ze met soortgelijke nieuwe leningen worden geherfinancierd of niet).

5 Bijlage 2. Indicatieve berekening impact aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb Alle corporaties tezamen bezitten momenteel circa tot woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Ongeveer andere woningen komen op grond van hun WWS-punten in de toekomst mogelijk in aanmerking voor een dergelijke huur. Om een indicatieve berekening te maken van de onnodige weglek hanteert WSW de volgende veronderstellingen, waarvan wij inschatten dat ze een goede weergave kunnen zijn van de werkelijkheid: - Circa woningen worden administratief en/ of juridisch afgescheiden naar de niet-daeb balans. - De gemiddelde WOZ-waarde van deze woningen bedraagt ca De gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat is gelijk aan ca. 70% van de WOZwaarde. De gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat bedraag t dus Er gaat circa 1 miljard euro aan huidige ongeborgde leningen mee naar de niet-daeb balans. - De startsolvabiliteit van de niet-daeb balans bedraagt 40%. - Het verschil in rente tussen een nieuw te sluiten door WSW geborgde lening en een nieuw te sluiten ongeborgde marktconforme lening is ca. 1,1%-punt. - De niet-daeb-balans financiert de verplichte aflossing van de leningen van de Daeb volledig met nieuwe marktconforme leningen van de bank. Uitgaande van deze veronderstellingen ontstaan er bij de scheiding in totaal 15,8 miljard euro aan leningen van de Daeb aan de niet-daeb (= 60% van x miljard). De aflossingsplicht voor deze leningen veroorzaakt daarmee in totaal een jaarlijkse weglek van maatschappelijk kapitaal van 173,8 miljoen euro (= 1,1% van 15,8 miljard). Gemeten over 5 jaren gaat het dus om een onnodige weglek van 869 miljoen euro. Dit komt overeen met een terugloop van de leen- en investeringskracht van de sector met miljarden euro s. Nuancering: er kan discussie zijn over welke veronderstellingen precies te hanteren. Hoofdconclusie is echter dat ook bij andere veronderstellingen sprake is van een wezenlijke onnodige weglek. Overigens, niet meegenomen in de berekening is het aanvullende effect van de aflossingsplicht voor de interne leningen die na administratieve scheiding ontstaan voor nieuwe niet-daeb investeringen.

Nieuwe Woningwet: de hoofdpunten. 1. Werkdomein corporaties

Nieuwe Woningwet: de hoofdpunten. 1. Werkdomein corporaties Nieuwe Woningwet: de hoofdpunten In dit document gaan we op hoofdlijnen in op de belangrijkste onderwerpen van de nieuwe woningwet. De intentie is niet om volledig te zijn, maar om de hoofdlijnen kort

Nadere informatie

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat Stefanie Buffing, Wolter Achterveld en Johan Conijn Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Samenvatting... 4 3 Achtergrond... 7 4 Methodologie...

Nadere informatie

Goed op weg met breedband. handreiking voor gemeenten, provincies en woningcorporaties

Goed op weg met breedband. handreiking voor gemeenten, provincies en woningcorporaties Goed op weg met breedband handreiking voor gemeenten, provincies en woningcorporaties Goed op weg met breedband handreiking voor gemeenten, provincies en woningcorporaties Een gezamenlijke handreiking

Nadere informatie

Toezicht op herbeoordelingen door banken van rentederivaten bij het nietprofessionele

Toezicht op herbeoordelingen door banken van rentederivaten bij het nietprofessionele Rapportage rentederivatendienstverlening aan het MKB Toezicht op herbeoordelingen door banken van rentederivaten bij het nietprofessionele MKB Maart 2015 3333 Autoriteit Financiële Markten De AFM bevordert

Nadere informatie

Nieuwe bepalingen over verbonden partijen en niet in de balans opgenomen regelingen

Nieuwe bepalingen over verbonden partijen en niet in de balans opgenomen regelingen Nieuwe bepalingen over verbonden partijen en niet in de balans opgenomen regelingen Eind 2008 zijn in de Nederlandse wet nieuwe bepalingen opgenomen met vereisten voor de toelichting van de jaarrekening.

Nadere informatie

In het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft wordt na artikel 81a een artikel ingevoegd, luidende:

In het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft wordt na artikel 81a een artikel ingevoegd, luidende: Besluit van. houdende regels met betrekking tot het aanzetten van cliënten met een beleggingsverzekering tot het maken van een weloverwogen keuze met betrekking tot die beleggingsverzekering Op de voordracht

Nadere informatie

Dit document maakt gebruik van bladwijzers.

Dit document maakt gebruik van bladwijzers. Dit document maakt gebruik van bladwijzers. NBA-handreiking 1133 Balanstest en uitkeringstoets door het bestuur van een BV: ondersteunende rol van de accountant (samenstelpraktijk) 12 februari 2015 NBA-handreiking

Nadere informatie

Aflevering 4 - Advies over de rentevastperiode

Aflevering 4 - Advies over de rentevastperiode Aflevering 4 - Advies over de rentevastperiode Het aangaan van een hypothecair krediet is voor consumenten een belangrijke beslissing. De kosten en aflossing van deze lening hebben voor langere termijn

Nadere informatie

BETAALBAARHEID VAN WONEN I NZICHT EN HANDVATTEN VOOR LOKALE BESTUURDERS

BETAALBAARHEID VAN WONEN I NZICHT EN HANDVATTEN VOOR LOKALE BESTUURDERS I NZICHT EN HANDVATTEN VOOR LOKALE BESTUURDERS Inhoud 1. INLEIDING... 3 2. DE CONTEXT... 6 3. INZICHT IN DE PROBLEMATIEK... 8 3.1 WELKE HUISHOUDENS IN DE DOELGROEP KOMEN IN DE KNEL? WAT IS DE TREND DAARIN?

Nadere informatie

INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN 2

INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN 2 Wijziging van de Wet op het financieel toezicht en enige andere wetten op het terrein van de financiële markten (Wijzigingswet financiële markten 2015) MEMORIE VAN TOELICHTING INHOUDSOPGAVE pag. ALGEMEEN

Nadere informatie

Bouwen aan de Stad II

Bouwen aan de Stad II Bouwen aan de Stad II Periode 2011 t/m 2014 Afspraken over ambities, programma en financiële condities tussen de Gemeente Amsterdam inclusief stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Nadere informatie

Gebruik en effecten van de Starterslening

Gebruik en effecten van de Starterslening Gebruik en effecten van de Starterslening Gebruik en effecten van de Starterslening Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud

Nadere informatie

De markt voor dienstverlening aan huis : onderzoek naar vraag- en. aanbodzijde. Conclusie

De markt voor dienstverlening aan huis : onderzoek naar vraag- en. aanbodzijde. Conclusie Opdrachtgever SZW De markt voor dienstverlening aan huis : onderzoek naar vraag- en aanbodzijde Opdrachtnemer Panteia / S. de Visser, F. Volker, R. Hoevenagel, A. Witkamp, M. Engelen Onderzoek De markt

Nadere informatie

De boete belicht november 2014. Colofon. Nummer R 14/05 ISSN 1388-8733 ISBN. 978-90-5079-273-8 Datum. November 2014.

De boete belicht november 2014. Colofon. Nummer R 14/05 ISSN 1388-8733 ISBN. 978-90-5079-273-8 Datum. November 2014. De boete belicht Colofon Programma Inkomenszekerheid Nummer R 14/05 ISSN 1388-8733 ISBN 978-90-5079-273-8 Datum November 2014 Pagina 2 van 51 Voorwoord De Wet aanscherping handhaving en sanctiebeleid SZW-wetgeving,

Nadere informatie

Sanctieoplegging door Gemeenten, UWV en SVB na Invoering van de Fraudewet. Nota van bevindingen

Sanctieoplegging door Gemeenten, UWV en SVB na Invoering van de Fraudewet. Nota van bevindingen Sanctieoplegging door Gemeenten, UWV en SVB na Invoering van de Fraudewet Nota van bevindingen Colofon Projectnaam Programma Datum Sanctieoplegging Inkomenszekerheid Oktober 2014 Pagina 2 van 64 Inhoud

Nadere informatie

Themaonderzoek niet-oob-accountantsorganisaties Deel 2: SRA-kantoren. 26 november 2013

Themaonderzoek niet-oob-accountantsorganisaties Deel 2: SRA-kantoren. 26 november 2013 Themaonderzoek niet-oob-accountantsorganisaties Deel 2: SRA-kantoren 26 november 2013 Autoriteit Financiële Markten De AFM bevordert eerlijke en transparante financiële markten. Wij zijn de onafhankelijke

Nadere informatie

Wonen 6.0. Over de toekomst van de sociale huisvesting in Nederland. de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde. OTB - Onderzoek voor

Wonen 6.0. Over de toekomst van de sociale huisvesting in Nederland. de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde. OTB - Onderzoek voor OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde Wonen 6.0 Over de toekomst van de sociale huisvesting in Nederland Peter Boelhouwer, Marja Elsinga, Vincent Gruis, Hugo Priemus, Jan van der

Nadere informatie

bedrijfsopvolgingsregelingen

bedrijfsopvolgingsregelingen www.pwc.nl Bedrijfsopvolgingsregelingen zijn noodzakelijk Onderzoek naar de invloed van bedrijfsopvolgingsregelingen op de continuïteit van familiebedrijven. December 2014 Inhoud Voorwoord Voorwoord 2

Nadere informatie

Beveiliging van persoonsgegevens

Beveiliging van persoonsgegevens R e g i s t r a t i e k a m e r G.W. van Blarkom drs. J.J. Borking VOORWOORD Beveiliging van Achtergrondstudies en Verkenningen 23 G.W. van Blarkom drs. J.J. Borking Beveiliging van Achtergrondstudies

Nadere informatie

MEMORIE VAN TOELICHTING ALGEMEEN

MEMORIE VAN TOELICHTING ALGEMEEN MEMORIE VAN TOELICHTING ALGEMEEN HOOFDSTUK 1 ALGEMENE INLEIDING Met de AOW kent Nederland een oudedagsvoorziening die vrijwel iedere ingezetene het sociaal minimum garandeert. De vanzelfsprekendheid van

Nadere informatie

Algemene voorwaarden bij de lening van uw woning

Algemene voorwaarden bij de lening van uw woning Algemene voorwaarden bij de lening van uw woning Algemene voorwaarden voor particuliere geldleningen van de Rabobank 2014 Deze voorwaarden gelden voor de overeenkomst waarin u met de bank afspraken heeft

Nadere informatie

Voorstel van wet tot het geven aan gemeenten van de verantwoordelijkheid voor schuldhulpverlening (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening)

Voorstel van wet tot het geven aan gemeenten van de verantwoordelijkheid voor schuldhulpverlening (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) Voorstel van wet tot het geven aan gemeenten van de verantwoordelijkheid voor schuldhulpverlening (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) Allen, die deze zullen zien of horen lezen, saluut! doen te weten:

Nadere informatie

Nationaal referentiekader Steun aan betaald voetbal Een wegwijzer en risicoanalyse betreffende steun aan betaald voetbal

Nationaal referentiekader Steun aan betaald voetbal Een wegwijzer en risicoanalyse betreffende steun aan betaald voetbal Nationaal referentiekader Steun aan betaald voetbal Een wegwijzer en risicoanalyse betreffende steun aan betaald voetbal Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 1 Colofon Dit Nationaal

Nadere informatie

MEMORIE VAN TOELICHTING HOOFDSTUK 1. ALGEMENE INLEIDING

MEMORIE VAN TOELICHTING HOOFDSTUK 1. ALGEMENE INLEIDING MEMORIE VAN TOELICHTING HOOFDSTUK 1. ALGEMENE INLEIDING 1.1. Doel wetsvoorstel De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft, mede namens de minister van Financiën, op 4 november 2013

Nadere informatie

d.d. 1 januari 2015 Toelichting op een Starterslening en Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen SVN0306A

d.d. 1 januari 2015 Toelichting op een Starterslening en Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen SVN0306A d.d. 1 januari 2015 Toelichting op een Starterslening en Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen SVN0306A Inhoudsopgave Algemeen 4 1. Wie is de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse

Nadere informatie

Ondernemingsvermogen, privévermogen en alimentatie bij echtscheiding een (on)samenhangend geheel?

Ondernemingsvermogen, privévermogen en alimentatie bij echtscheiding een (on)samenhangend geheel? Ir. I. Massart RV 1 Ondernemingsvermogen, privévermogen en alimentatie bij echtscheiding een (on)samenhangend geheel? 12 Inleiding Wanneer een echtpaar in gemeenschap van goederen is getrouwd, lijkt boedelverdeling

Nadere informatie

Opdrachtgever: Stuurgroep Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting PO/SO Breda

Opdrachtgever: Stuurgroep Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting PO/SO Breda Ruimte om te Leren Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting Primair en Speciaal Onderwijs Breda Opdrachtgever: Stuurgroep Doordecentralisatie Onderwijshuisvesting PO/SO Breda Breda, 2 december 2013 Status

Nadere informatie

De voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG. Datum 10 oktober 2014 Betreft Zzp er in de zorg

De voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG. Datum 10 oktober 2014 Betreft Zzp er in de zorg > Retouradres Postbus 20350 2500 EJ Den Haag De voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Bezoekadres: Rijnstraat 50 2515 XP Den Haag www.rijksoverheid.nl Bijlage(n)

Nadere informatie

Module 6. Concept: Ruilen over de tijd. De overheid

Module 6. Concept: Ruilen over de tijd. De overheid Module 6 Concept: Ruilen over de tijd De overheid Het nieuwe economieprogramma Verantwoording Stichting leerplanontwikkeling (SLO), Enschede Het auteursrecht op de modules voor Economie berust bij SLO.

Nadere informatie