Kansen in kantoorontwikkeling

Transcriptie

1 Kansen in kantoorontwikkeling Een onderzoek naar het toepassen van LEAN principes in het kantoorontwikkelingsproces P5 Presentatie Afstudeeronderzoek Kevin Dijke 8 November 2011

2 2/57 De vraag Het onderzoek De resultaten

3 3/57 De vraag Aanleiding stelling Onderzoeksvraag

4 4/57 Huidige markt Aanleiding 3 problemen: - Veranderingen in en problemen op de kantorenmarkt - De toekomst is onzeker - Het moet sneller, beter, goedkoper en leuker dan de concurrentie

5 5/57 Huidige markt Aanleiding Veranderingen in en problemen op de kantorenmarkt

6 6/57 Huidige markt Aanleiding Veranderingen in en problemen op de kantorenmarkt

7 7/57 Huidige markt Aanleiding Veranderingen in en problemen op de kantorenmarkt

8 8/57 Huidige markt Aanleiding Veranderingen in en problemen op de kantorenmarkt

9 9/57 Huidige markt Aanleiding Veranderingen in en problemen op de kantorenmarkt

10 10/57 Toekoms ge markt Aanleiding Onzekere toekomst - Rol ontwikkelaar - Rol overheid - Aanpak leegstand

11 11/57 Toekoms ge markt Aanleiding Sneller, beter, goedkoper en leuker dan de concurrentie

12 12/57 Toekoms ge markt Aanleiding Gevolgen

13 13/57 Toekoms ge markt Aanleiding Noodzaak De noodzaak om de toekomst zo zeker mogelijk te voorspellen en hier als organisatie snel op te kunnen reageren. De drang om telkens de organisatie en het proces te optimaliseren.

14 14/57 stelling Toekomst van de kantorenmarkt Strategie Dura Vermeer Vastgoed Initiatieven ter optimalisatie van proces- & organisatiemodel

15 15/57 Centrale vraagstelling Onderzoeksvraag Hoe kunnen in de toekomstige kantorenmarkt doorlooptijd, risico s en kosten worden gereduceerd voor de projectontwikkelaar, belegger, huurder en bouwer door het toepassen van LEAN principes in de initiatief- en ontwikkelingsfase.

16 16/57 Deelvragen Onderzoeksvraag 1. Wat is een realistisch toekomstig scenario voor kantoorontwikkeling? 2. Wat is het ontwikkelingsproces voor DVV nu en in de toekomst?

17 DVV en LEAN 1. waarde; 2. waarde stroom; 3. Zonder onderbrekingen; 4. Consument de waarde trekken van de producent; 5. Perfectie. P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 DVV en LEAN LEAN Methode om processen en daarbij horende organisaties te optimaliseren 5 principes:

18 18/57 DVV en LEAN Aanleiding DVV en LEAN Door DV breed gebruikt Binnen DV alleen op woningbouw toegepast Aleen op het bouwen zelf toegepast

19 19/57 Het onderzoek Aakening Toekoms ge Casus Cornerstone scenario s

20 20/57 Aakening

21 21/57 Scenario s creëren Toekoms!ge scenario s Scenarioplanning - Macro trends DESTEP analyse

22 22/57 Interviews Toekoms ge scenario s

23 23/57 Scenario s creëren Toekoms!ge scenario s Scenarioplanning - Belangrijkste onzekerheden voor de organisatie DVV - Rol overheid/overheden Regulerend vs stimulerend. - Economische groei Stijgend vs dalend. - Aanpak kantorenleegstand - Saldi methode vs spaarpot. - Rol ontwikkelaar Heel het proces vs terug naar conceptbedenker. - Het Nieuwe Werken (flex)plekken +/- 35 m2 VVO p.p. vs geen werkplekken meer (0 m2 VVO p.p.)

24 24/57 Scenario s creëren Toekoms!ge scenario s 1. Overleven 2. Eigen kansen creëren 3. Geleefd worden 4. Kansen krijgen

25 25/57 Gekozen realissch toekomsg scenario Toekomsge scenario s Scenario 4: Kansen krijgen Thema: Optimaliseren Opkomende economie met regulerende overheid Publieke en marktpartijen werken samen tegen leegstand Kwaliteit en duurzaamheid gewild door klant Overheid zorgt dat dit er komt Spaarpotmethode heeft de overhand 0-17,5 m 2 per FTE Ontwikkelaar meer aandacht geven in initiatief- en ontwikkelingsfase

26 26/57 Rol actoren Realissch toekomsg scenario De commerciële projectontwikkelaar - Initiatief- en ontwikkelingsfase intensiever en belangrijker De belegger - Professionaliseringsslag

27 27/57 Rol actoren Realissch toekomsg scenario De financier - Deel investering komt meer in de ontwikkeling naar voren De huurder - Komt centraler te staan in de ontwikkeling

28 Rol actoren Gemeente: Onderling samenwerken Uitvoeren beleid Bestemmingsplannen flexibel Snellere besluitvorming P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Realissch toekomsg scenario De overheid Rijk: Beleid kantorenmarkt Provincie: Input voor beleid aan het rijk Verbinding tussen gemeente en rijk Toezicht op gemeenten

29 29/57 Rol actoren Realissch toekomsg scenario De bouwer - In initiatief- en ontwikkelingsfase als adviseur De adviseur(s) - Specialistische kennis

30 30/57 Ontwikkelingsmodellen Realissch toekomsg scenario

31 31/57 Ontwikkelingsmodellen Realissch toekomsg scenario

32 32/57 Casus Cornerstone

33 33/57 Even voorstellen Casus Cornerstone Nieuw hoofdkantoor DV m ondergrondse parkeerplaatsen start 2005 Oplevering april 2013

34 Even voorstellen Opdrachtgever: Rotterdam Airport Vastgoed Ontwikkelaar: Dura Vermeer Vastgoed Belegger: Schiphol Real Estate Huurder: Dura Vermeer 50%, 50% derden Architect JHK Architecten Bouwer: Dura Vermeer Beton & Waterbouw Dura Vermeer Bouw Rotterdam P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Casus Cornerstone

35 Bouwvoorbereiding Start bouw P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Planning Essene Casus Cornerstone Stromen Planning Kantoorontwikkeling, initiatieffase - start bouw Planologische procedure Bouwaanvraag 1e fase Eenmalig uitstel bouwaanvraag 1e fase Bouwaanvraag 2e fase Eenmalig uitstel bouwaanvraag 2e fase Onherroepelijke bouwvergunning (excl. bezwaar/beroep en RvS) Ontwerp SO (schetsontwerp) Budgettoets + instemming VO (voorlopig ontwerp Budgettoets + instemming DO (definitief ontwerp) Budgettoets + instemming Bestek & tekeningen Budgettoets + instemming Financiering Start zoeken financiering Externe financiering gereed Verhuur Opstarten gesprekken huurders Opstellen LOI s Huurcontracten gereed (min...%) Verkoop Opstarten gespek belegger Afronden te leveren programma Overeenkomst gereed Bouw

36 Bouwvoorbereiding Start bouw P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Planning Essene Casus Cornerstone Afhankelijkheid Planning Kantoorontwikkeling, initiatieffase - start bouw Planologische procedure Bouwaanvraag 1e fase Eenmalig uitstel bouwaanvraag 1e fase Bouwaanvraag 2e fase Eenmalig uitstel bouwaanvraag 2e fase Onherroepelijke bouwvergunning (excl. bezwaar/beroep en RvS) Ontwerp SO (schetsontwerp) Budgettoets + instemming VO (voorlopig ontwerp Budgettoets + instemming DO (definitief ontwerp) Budgettoets + instemming Bestek & tekeningen Budgettoets + instemming Financiering Start zoeken financiering Externe financiering gereed Verhuur Opstarten gesprekken huurders Opstellen LOI s Huurcontracten gereed (min...%) Verkoop Opstarten gespek belegger Afronden te leveren programma Overeenkomst gereed Bouw

37 Bouwaanvraag 1e fase Eenmalig uitstel bouwaanvraag 1e fase Bouwaanvraag 2e fase Eenmalig uitstel bouwaanvraag 2e fase Onherroepelijke bouwvergunning (excl. bezwaar/beroep en RvS) Ontwerp 6 weken 6 weken 6 weken 6 weken 1 dag Bouwvoorbereiding Start bouw P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Planning Essene Casus Cornerstone Planning Planning Kantoorontwikkeling, initiatieffase - start bouw Planologische procedure SO (schetsontwerp) Budgettoets + instemming VO (voorlopig ontwerp Budgettoets + instemming DO (definitief ontwerp) Budgettoets + instemming Bestek & tekeningen Budgettoets + instemming Financiering Start zoeken financiering Externe financiering gereed Verhuur Opstarten gesprekken huurders Opstellen LOI s Huurcontracten gereed (min...%) Verkoop Opstarten gespek belegger Afronden te leveren programma Overeenkomst gereed Bouw

38 Eerste planning Casus Cornerstone Planning Bouwvoorbereiding ( ) Start bouw (start , zie uitvoerdersplanning) P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Planning Cornerstone, start bouw: 176d 4u (planning , Initiatief tot start bouw) Planologische procedure 24 weken Bouwaanvraag 1e fase ( ) Eenmalig uitstel bouwaanvraag 1e fase ( ) Bouwaanvraag 2e fase ( ) Eenmalig uitstel bouwaanvraag 2e fase ( ) Onherroepelijke bouwvergunning ( ) (excl. bezwaar/beroep en RvS) Ontwerp 174 d, 4u VO (voorlopig ontwerp (start ) Budgettoets + instemming (eind ) DO (definitief ontwerp) (start ) Budgettoets + instemming (eind ) Bestek & tekeningen (start ) Budgettoets + instemming (eind ) Financiering N.N.B. Start zoeken financiering ( ) Externe financiering gereed (n.n.b.) Verhuur N.N.B. Opstarten gesprekken huurders ( ) Opstellen LOI s (n.n.b.) Huurcontracten gereed (min...%) Verkoop N.N.B. Opstarten gespek belegger ( ) Afronden te leveren programma (n.n.b.) Overeenkomst gereed (n.n.b.) 5 weken, 1,5 dag 6 weken 6 weken Bouw N.N.B. 1 week 10 weken 2 weken 6 weken 6 weken 1 dag 13 weken 2 weken

39 Daadwerkelijke planning Casus Cornerstone Planning Bouwaanvraag 1e fase ( ) Bezwaar & beroep op bouwaanvraag 1e fase ( ) Intrekking bouwaanvraag 1e fase ( ) Tweede bouwaanvraag 1e fase ( ) Bouwaanvraag 2e fase ( ) Bezwaar & beroep op bouwaanvraag 2e fase ( ) Onherroepelijke bouwvergunning ( ) 84 dagen 903 dagen 1 dag 84 dagen Ontwerp 1259d 773 dagen 1 dag VO (voorlopig ontwerp (start ) Budgettoets + instemming (eind ) DO (definitief ontwerp) (start ) Budgettoets + instemming (eind ) Bestek & tekeningen (start ) Budgettoets + instemming (eind ) 914 dagen 14 dagen Financiering 422d 489 dagen 14 dagen Start zoeken financiering ( ) Externe financiering gereed ( , Turn-Key Overeenkomst) 1 dag 553 dagen Opstarten gesprekken huurders ( ) Opstellen LOI s ( ) Huurcontracten gereed ( ) 1384 dagen 1dag tot heden 1178 dagen oplevering: april 2013 P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 AS IS Cornerstone, Initiatief - Start Bouw project: 1618d (documenten t/m augustus 2011) *Dagen zijn inclusief weekenden en vakanties Planologische procedure 1421d Verhuur 1938d Verkoop N.N.B. Opstarten gespek belegger ( ) Afronden te leveren programma (n.n.b.) Overeenkomst gereed (n.n.b.) Bouw N.N.B. Bouwvoorbereiding ( ) Start bouw ( ) 84 dagen 220 dagen 7dagen

40 40/57 Analyse Casus Cornerstone Gedetaileerd gevisualiseerd proces- en organisatiemodel - Gesorteerd op onderdelen - Gesorteerd op fasen Opvallende elementen Knelpunten

41 3 Casus: Cornerstone Value Stream Map AS IS Situatie Ingedeeld op fasen Casus Cornerstone Analyse P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Oktober 05 November 05 December 05 Januari 06 Februari 06 Maart 06 April 06 Mei 06 Juni 06 Juli 06 Augustus 06 September 06 O Fase 0 Fase 3 Document: Verkennend onderzoek alternatieve energieopwekking ( ) Partijen aanwezig: Techniplan Adviseurs Vergaderstructuur: Bijzonderheden: WKO is haalbaar, kan alleen Terugverdientijd is 3 tot 5 jaa Fase 1 Document: Stedenbouwkundig Master Plan ( ) Partijen aanwezig: EGM Architecten Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Document: Tekeningenset vooroverleg welstand ( ) Document: Tekeningen omtrent ondergrondse infrastructuur ( ) Fase 3 Document: Welstandstekeningen ( ) Document: Business park Rotterdam Airport, masterplan ( ) Fase 0 Fase 3 Partijen aanwezig: Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Document: Initiele stichtingskostenopzet ( ) Partijen aanwezig: JHK Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Vlekkenplan, tekeningenset voor gebruikersoverleg Document Investeringsberekening SRE naar DV ( ) RAV Fase 1 Project PvE Fase 3 Project Fase 0 Partijen aanwezig: SRE DV Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Eerste opzet van SRE naar directie met eerste berekeningen Document Faseverslag 1 ( ) Fase 3 Fase 1 Project Document Masterplan ( ) Vergunning: Aanvraag DV bouwvergunning 1e fase ( ) Partijen aanwezig: DVRO Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Aanvraag Dura Vermeer bouwvergunning 1e fase bij Overeenkomst: Ondererfpachtakte ( ) Partijen aanwezig: Vergaderstructuur: Bijzond Eerste o Ondere Afkoops Vergunning: bodemonderzoek ( ) Gebrui Benodi Fase 0 Initiatief & Oriëntatie Fase 1 Haalbaarheid Fase 2 Programma van Eisen Fase 3 Voorlopig Ontwerp Fase 3 Fase 3 Fase 2 ontbreekt

42 Fase 1 Verlies vertrouwen belegger Casus Cornerstone Analyse Partijen aanwezig: DV JHK Architecten Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Voorstel ontwikkeling kantoor voor Shell indien DV het kantoor niet zal betrekken ivm het terugtrekken van SRE/RAV in de ontwikkeling. DV mocht de grond nog wel kopen om zelf te ontwikkelen. P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Document: Huisvesting Shell op R dam Airport ( )

43 Casus Cornerstone Analyse P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 RE Partijen aanwezig: SRE DV Vergaderstructuur: Bijzonderheden: SRE ziet af van de beoogde transactie. De met Dura Vermeer gemaakte afspraken zullen door SRE niet meer ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. SRE is nog wel bereid het desbetreffende perceel onder de condities als genoemd in de brief van 21 maart 2006 aan Dura Vermeer in erfpacht uit te geven. Fase 4 Gebeurtenis: Besluit op bezwaar van De bezwaarmaker ( ) Fase 4 Fase 4 Partijen aanwezig: De bezwaarmaker DV Rechtbank Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Besluit op bezwaar: bezwaarschrift ongegrond verklaard. Partijen aanwezig: DV De bezwaarmaker Commissie bezwaarschriften Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Commissie bezwaarschriften heeft partijen gehoord en advies uitgebracht aan de deelgemeente waardoor de deelgemeente een besluit heeft genomen en de bezwaren van De bezwaarmaker ongegrond heeft verklaard. Gebeurtenis: Beroep tegen besluit op bezwaar door De bezwaarmaker ( ) Partijen aanwezig: De bezwaarmaker DV Rechtbank Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Beroep tegen besluit op bezwaar door De bezwaarmaker Gebeurtenis: Bezwaren De bezwaarmaker ongegrond verklaard door deelgemeente Overschie ( ) Gebeurtenis: Bezwaarschrift De bezwaarmaker ongegrond verklaard ( ) Fase 4 Fase 4 Bezwaar op bouwvergunning Partijen aanwezig: Deelgemeente Overschie De bezwaarmaker DV Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Besluit op bezwaar: bezwaarschrift ongegrond verklaard. Gebeurtenis: Beroep bij het college door De bezwaarmaker ( ) Partijen aanwezig: De bezwaarmaker College DV Vergaderstructuur: Bijzonderheden: De bezwaarmaker heeft beroep aangetekend bij het college

44 Fase 3 Fase 3 Casus Cornerstone Analyse Vergunning: 2e bouwvergunning 1e fase ( ) Partijen aanwezig: DV NV DVV De bezwaarmaker JHK Aronsohn SRE Overheid Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Er zijn tegen deze tweede bouwvergunn zodat deze onherroepelijk is. P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Vergunningen en rapporten meerdere malen geproduceerd Partijen aanwezig: DV NV DVV Overheid JHK Aronsohn SRE Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Wijziging is vanwege verlaging aantal bouwlagen (van 13 naar 12) en gewijzigde indeling Bezwaar bezwaarmaker, onbekend of dat is ingediend. Wordt gecheckt Vergunning: Wijzigingsbesluit Bouwvergunning 1e fase ( )

45 Fase 4 Casus Cornerstone Analyse Partijen aanwezig: Vergaderstructuur: Bijzo Document: Tekeningenset Concept DO ( ) Document: Partijen aanwezig: Vergaderstr P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Document: Begroting DVBR versie 3a "C1" ( ) JHK Architecten Fase 4 Fase 4 Vergaderstructuur: Bijzonderheden: doel: inzicht verkrijgen in eventuele verontreiniging van de bodem (voor-, veldonderzoek, chemische analyses, toetsing en interpreta Partijen aanwezig: Vergaderstruc DVBR Partijen aanwezig: DVBR Vergaderstruc uikte tijd: odigde tijd: Partijen aanwezig: DVMilieu Document: Definitief ontwerp voor de gebouwtechnische basisinstallaties. ( ) Document: Begroting DVBR versie 3a "C2" ( ) Fase 4 Fase 4 Partijen aanwezig: Vergaderstructuur: Techniplan adviseurs Partijen aanwezig: Vergaderstructuur: Techniplan adviseurs Document: Toetsing besluit luchtkwaliteit 2005 benzeen ( ) Ge Be Document: G gde tijd: JHK Tekeningen voor bouwvergunning 5 okt 2006 Document: Richtlijnen en Voorwaarden voor Transportinstallaties ( ) Fase 4 Document: Verkeerskundige toetsing stallingsgarage ( ) Partijen aanwezig DHV Document: Tekeningenset DO installaties ( ) Fase 4 Fase 4 Document: Concept ( ) Partijen aanw JHK Document: Concept definitief ontwerp ( ) Fase 4 Fase 4 Document: Tekeningenset 08 oktober 2007 ( ) Partijen aanwezig: JHK Vergaderstructuur: Bijzo teken Fase 4 Document: Tekeningenset ( ) Partijen aanwezig: JHK Vergaderstructuur: Bijzonderheden: Haalbaarheidsvarianten Onderdelen dubbel geproduceerd

46 46/57 De resultaten Strategie Iniaeven Randvoorwaarden

47 47/57 Strategie Strategie voor DVV: NAAR DE TOP 1. Weten wat er speelt in de kantorenmarkt 2. Wat hebben we al gedaan in de kantorenmarkt? 3. Hoe wil DVV zich positioneren in de kantorenmarkt? 4. Welke middelen zetten we in? 5. Meten is weten

48 48/57 Iniaeven & Procesmodel Organisaemodel

49 49/57 Procesmodel Iniaeven 1. Gezamenlijk belang/doel creëren 2. Duidelijke schotten in het proces en deze accorderen 3. Transparantie 4. Vertrouwen tussen ontwikkelaar en huurder 5. Meer geld en tijd voor initiatief- en ontwikkelingsfase

50 7. Belegger met kennis van de Nederlandse kantorenmarkt 50/57 P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november 2011 Organisaemodel Iniaeven 1. Draagvlak creëren 2. Duidelijkheid tussen betrokken partijen 3. Vergaderstructuur optimaliseren 4. Adviseurs eerder betrekken in het proces 5. Eerdere en betere samenwerking tussen publieke en private sector 6. Professioneel team creëren

51 51/57 Randvoorwaarden Duurzame locaties Duurzaam - Levensduur - Flexibel - Multifunctioneel Locatie - A1 locaties en/of - Binnenstedelijke ontwikkelingen

52 52/57 Conclusies Indien de geformuleerde initiatieven juist uitgewerkt en geïmplementeerd worden in het ontwikkelingsproces kan dit invloed hebben op:

53 53/57 Conclusies De doorlooptijd

54 54/57 Conclusies De risico s

55 55/57 Conclusies De kosten

56 Juiste uitwerking en implementatie initiatieven = waarde stromen zonder onderbrekingen (3) DVV en LEAN Meten is weten = Perfectie (5) P5 presentatie afstudeeronderzoek Faculteit Bouwkunde (TU Delft) Kevin Dijke november /57 Terugkoppeling naar de LEAN Principes Klant centrale rol in marktbenadering = waarde (1) + waarde stroom (2) + waarde trekken door klant (4)

57 EINDE Dank voor de aandacht