Verkoop onder voorwaarden Anthonie Verherentstraat 1

Transcriptie

1 Verkoop onder voorwaarden Anthonie Verherentstraat 1 Betreft: Tussenrapportage Opdrachtgever: Gemeente Heemskerk Opgesteld door: Transformatorhuis / APPM Datum: 18 sept Versie: 1.0 1

2 Inhoud Inleiding Participatietraject Opbrengst kick-off sessie (kansen, visie & aandachtspunten) Resultaat participatie Gunningsvoorwaarden (minimale eis en criteria) Waardering criteria Doorkijk verkoopproces Planning verkoopproces Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 2

3 Inleiding Het gemeentelijke monument aan de Anthonie Verherentstraat 1 heeft een geschiedenis waardoor veel Heemskerkers zich ermee verbonden voelen. Het gebouw is in 1918 opgeleverd als roomskatholieke jongensschool St. Josephschool. In 1971 werd het gebouw het thuishonk voor jongerencentrum Donkey Shot, dat in de regio jarenlang een bekende en geliefde uitgaansplek is geweest. Vanaf 2004 is het gebouw in gebruik als podium/horecagelegenheid en heeft het als onderkomen gediend voor diverse andere maatschappelijke organisaties waaronder de muziekschool. De gemeente Heemskerk heeft zelf geen directe invulling voor het gebouw. De gemeente wenst het gebouw onder voorwaarden te verkopen, op gelijke wijze als de Kerklaan 1. De verkoop onder voorwaarden is een methodiek die het mogelijk maakt om naast geld kwaliteit een belangrijke rol te geven in de verkoop van (monumentaal) erfgoed. In de selectie en gunningsfase spelen vooraf gedefinieerde criteria een belangrijke rol. Het gebouw aan de Anthonie Verherentstraat 1 is gelegen aan een plein aan de rand van het centrum van Heemskerk. Het gebouw heeft een stedenbouwkundige waarde als onderdeel van een beeldbepalend katholiek gebouwencomplex bestaande uit een voormalige jongens- en meisjesschool, een tegenover liggende kerk met pastorie, en een voormalig klooster naast de kerk. Facts & figures Oppervlak: 920 m2 bvo Bouwjaar: 1918 Status: Gemeentelijk monument Boekwaarde: Energielabel: Klasse G Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 3

4 Participatietraject Kick-off gemeente Met een kernteam van deskundigen vanuit de gemeente is op 16 mei 2018 gestart met de verkoop onder voorwaarden. Hierbij is vanuit verschillende disciplines nagedacht over de kansen, visie en aandachtspunten op herontwikkeling van het gebouw. Doel van de bijeenkomst was om kwalitatieve input op te halen en daar mee te komen tot verkoopvoorwaarden. Bewonersavond Op dinsdag 12 juni 2018 is er een inloopbijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst zijn burgers geïnformeerd over het verkoopproces. Daarnaast is men in de gelegenheid gesteld om actief mee te denken wat men belangrijk vindt voor de toekomstige invulling van het gebouw. Online peiling Ook via de sociale media (Facebook en Instagram) kon actief worden meegedacht. Via deze weg zijn burgers op dezelfde wijze als bij de inloopbijeenkomst in de gelegenheid gesteld om aan te geven wat men belangrijk vindt. Vertaling naar eisen en criteria De opbrengst van de kick-off sessie gecombineerd met het participatietraject is verwerkt en heeft geleid tot een minimumeis en vier gunningscriteria. Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 4

5 Opbrengst kick-off sessie Kansen voor herontwikkeling (K) 1. Publieke functie: het gebouw is geschikt voor een publieke functie. 2. Aansluiting programma: het programma biedt een meerwaarde in samenwerkingen met andere (culturele) partijen, waardoor het hele gebied wordt versterkt. Versterking van de driehoek/ omgeving (Kerk, Mariaschool, Josephschool, Spectrum) is een kans. 3. Fysieke omgeving: het gebouw staat aan een plein met andere grote gebouwen die maatschappelijk/culturele functies huisvesten. Er ligt een duidelijke kans om vanuit ruimtelijke perspectief de gehele omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. 4. Participatie: het gebouw draagt bij aan participatie van mensen met afstand tot arbeidsmarkt/opleidingscentrum. 5. Duurzaamheid: het gebouw vraagt om een duurzame instandhouding en daarbij zijn duurzame maatregelen essentieel. Visie op herontwikkeling (V) 1. Historische uitstraling: het gebouw is een gemeentelijk monument en is kenmerkend in de stedenbouwkundige context. Het monument en de historische uitstraling van het gebouw dient behouden te blijven. 2. Openbare toegankelijkheid: het gebouw heeft decennia lang gefunctioneerd als ontmoetingscentrum. De publieke functie en een gedifferentieerd programma vormen de basis voor een voorziening, waarvan een dwarsdoorsnede van de burgers gebruik kan maken. Het doel is om een ontmoetingsplek te realiseren, waar veel energie en creativiteit vanuit gaat en die het omliggende gebied versterkt. 3. Programma: behoud en versterking van cultureel/ maatschappelijke voorzieningen (de driehoek) met de Kerk, Mariaschool, Josephschool, Spectrum. Echter zonder te concurreren met de bestaande voorzieningen in het centrum van Heemskerk (zoals horeca en detailhandel). Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 5

6 Aandachtspunten voor ontwikkeling (A) 1. Locatie: het gebouw ligt aan de rand van het centrum van Heemskerk. De locatie heeft voldoende potentie. Het huidige beleid richt zich voornamelijk op (door)ontwikkeling van het centrum. Uitdaging is om een grondige afweging te maken tussen dit beleidsdoel en de herontwikkeling van dit gebouw aan de Anthonie Verherentstraat 1 in haar omgeving. 2. Akoestiek/ overlast: in het verleden zijn in het gebouw akoestische maatregelen getroffen om het combineren van functies in het gebouw mogelijk te maken. Voor wat betreft de locatie van het gebouw is het van groot belang hoe de toekomstige invulling van het gebouw samengaat met de bestaande omgeving. 3. Gemeentelijk monument: bij de herbestemming dient het monumentale karakter van het gebouw geborgd te blijven. 4. Nieuwe bestemming: in het huidige bestemmingsplan is er, vanuit economisch oogpunt en in relatie tot de ligging van het gebouw aan de rand van het centrum, geen behoefte aan detailhandel en kantoren. Tevens is grootschalige horeca niet gewenst. 5. Toegankelijkheid: een eventuele nieuwe functie van het gebouw kan gevolgen hebben voor de parkeerbehoefte. Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 6

7 Resultaat participatie Uitgangspunten Inloopbijeenkomst Online peiling Totaal aantal stemmen Publieke functie 39% 29% Meerwaarde programma 16% 13% Faciliteren ontmoetingen jong en oud 30% 41% Participatie 8% 7% Duurzaamheid 7% 10% Totaal 100% 100% Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 7

8 Gunningsvoorwaarden Minimale eis (E) E: Publieke functie blijft in de nieuwe situatie Definitie van publieke functie: Het gebouw faciliteert dat burgers samenkomen en daarmee openbaar toegankelijk is; De toekomstige activiteiten die in het gebouw plaatsvinden mogen een regionaal karakter hebben. Toelichting: Met deze eis wordt invulling gegeven aan K1 Rekening houdend met V2 en A2, A4 en A5 Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 8

9 Criteria (C) C1: Het programma heeft meerwaarde voor het gebied en het gebouw Hieronder wordt verstaan in welke mate het aanvullend programma zowel op gebouwniveau als op gebiedsniveau een versterking teweeg brengt. Aan dit criterium wordt invulling gegeven door inzichtelijk te maken: op welke wijze het programma leidt tot een gedifferentieerde invulling die bijdraagt aan de publieke toegankelijkheid; op welke wijze het programma op het schaalniveau van het gebied complementair is aan de culturele/maatschappelijke driehoek (Kerk, Mariaschool, St. Josephschool en Spectrum). Toelichting: Met dit criterium wordt invulling gegeven aan K2, K3 en V3 Rekening houdend met V1 en A1, A2, A3, A4 en A5 C2: Het gebouw faciliteert in ontmoetingen en activiteiten Hieronder wordt verstaan dat de nieuwe functie een belangrijke rol speelt in het ontmoeten en faciliteren van activiteiten voor zowel jong en oud. Het kan een openbare plek worden/ blijven die toegankelijk is voor in ieder geval alle Heemskerkers. Dit betekent faciliteren in een gedifferentieerd programma en brede openingstijden. Het is een pré wanneer zowel overdag als s avonds, doordeweeks en in de weekenden activiteiten plaatsvinden in het gebouw. Toelichting: Met dit criterium wordt invulling gegeven aan V2 en V3 Rekening houdend met A2, A4 en A5 Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 9

10 C3: Duurzaam ondernemen Hieronder wordt verstaan zowel het technische als het facilitair verduurzamen van gebouw en onderneming: Het technische deel gaat over verduurzaming van het gebouw, waarbij wordt ingezet op energiebesparende maatregelen en/of het duurzaam opwekken van energie. Ambitie is een energieneutraal gebouw; Het facilitair verduurzamen gaat over verduurzaming van processen, waarbij gedacht kan worden aan het gebruiken van lokale producten, het circulair inkopen en het hergebruik van materialen. C4: Solide en toekomstbestendige exploitatie Hieronder wordt verstaan dat de toekomstige exploitatie voldoende moet opbrengen om het monument in stand te kunnen houden. De financiële haalbaarheid van het plan moet worden aangetoond op basis van een business case. Toelichting: Met dit criterium wordt invulling gegeven aan V1 Rekening houdend met V3 en A4 Toelichting: Met dit criterium wordt invulling gegeven aan K5 Rekening houdend met A3 Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 10

11 Waardering criteria In de onderstaande tabel staan de genoemde minimale eis en vier gunningscriteria weergegeven. Om de in te dienen plannen te kunnen beoordelen is aan de hand van de opbrengst van het participatietraject aan elk van deze criteria een financiële waardering toegekend, zijnde de fictieve bonus. Weging gunningscriterium Omvang fictieve bonus (E) Publieke functie = harde eis voor alle inschrijvers (C1) Meerwaarde programma 25% (C2) Faciliteren ontmoetingen jong en oud 35% (C3) Duurzaam ondernemen 20% (C4) Solide en toekomstbestendige exploitatie 20% Participatie* Vervalt Vervalt Totaal 100% * Het na de kick-off sessie geformuleerde uitgangspunt participatie (K4: de mate van integratie tussen programma en mens) heeft nagenoeg niet gescoord tijdens de bewonersavond en bij de online peiling. Voorstel is om deze te laten vervallen. Neemt niet weg dat participatie wel een kans kan zijn in de formulering van de plannen onder C1 en C2. Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 11

12 Doorkijk verkoopsproces Deze tussenrapportage vormt de basis voor de inhoud van de selectie- en gunningsleidraad ten behoeve van de tweede fase in het verkoopproces, zijnde de wervings- en selectiefase. De ontvangen plannen in de selectie- en de gunningsfase worden beoordeeld door een beoordelingscommissie, zonder de hoogte van de bieding te kennen. De beoordelingscommissie bestaat uit vijf personen die de volgende disciplines vertegenwoordigen: Vertegenwoordiger gemeente met betrekking tot fysiek domein; Vertegenwoordiger gemeente met betrekking tot sociaal domein; Vertegenwoordiger Omgevingsdienst IJmond met betrekking tot duurzaamheid; Vertegenwoordiger met betrekking tot het monumentaal erfgoed; Een bewoner of inwoner in het kader van burgerparticipatie en betrokkenheid. De beoordelingscommissie wordt begeleid en ondersteund door het Transformatorhuis en de gemeentelijke projectmanager. Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 12

13 Planning verkoopproces Haalbaarheidsfase april 2018 september 2018 Besluit college & raad Werving en selectie oktober 2018 april 2019 Contractuele fase mei 2019 / juni 2019 In deze fase zijn de verkoopvoorwaarden geformuleerd waaronder de gemeente afstand kan doen van het gebouw. Deze verkoopvoorwaarden bestaan onder andere uit de volgende onderdelen: De eis en criteria waaraan een ingediend plan wordt getoetst; De waardering van de criteria (kwaliteit); Een minimale verkoopopbrengst (kwantiteit). Dit betreft het minimale bod. In deze fase wordt de verkoop bekend gemaakt en wordt een geschikte koper verworven: De verkoop wordt online bekendgemaakt via een verkoopsite. Gegadigden kunnen zich aanmelden voor de selectiefase; Partijen worden uitgenodigd een eerste visie en hun ervaring/ referentieproject(en) aan te leveren; De visie en ervaring worden beoordeeld door de beoordelingscommissie; Minimaal 3 en maximaal vijf gegadigden uit de selectiefase worden uitgenodigd om zich in te schrijven voor de gunningsfase; De in de gunningsfase uitgewerkte plannen (inclusief business case en bieding) worden opnieuw beoordeeld om tot de definieve koper te komen. In deze fase wordt: Een koopovereenkomst gesloten met de koper (privaatrechtelijk); De publiekrechtelijke procedure opgestart door de koper (omgevingsvergunning en/of eventueel bestemmingswijziging). Exploitatie Verkoop onder Voorwaarden - Anthonie Verherentstraat 1 13

14 Verkoop onder voorwaarden Anthonie Verherentstraat 1 Contact Transformatorhuis Johan Zonderland johan@transformatorhuis.nl 14