Raadsstuk. Onderwerp: Stedenbouwkundig kader verkoop Drijfriemenfabriek BBV nr: 2016/554910

Transcriptie

1 Raadsstuk Onderwerp: Stedenbouwkundig kader verkoop Drijfriemenfabriek BBV nr: 2016/ Inleiding De Drijfriemenfabriek is in 2001 door de gemeente Haarlem aangekocht in het kader van de spoorzone ontwikkeling. Momenteel wordt de locatie om niet gebruikt door de Oerkap die ruimtes beschikbaar stelt aan muzikanten als oefenruimte en het stadsstrand exploiteert. De locatie maakt onderdeel uit van de grondexploitatie Scheepmakerskwartier fase 2. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor diverse functies op deze locatie. De ruimtelijke kwaliteit is in het bestemmingsplan niet beschreven. Per brief d.d. 10 december 2015 (BBV 2015/524589) heeft de wethouder de raad geïnformeerd over het voornemen om de Drijfriemenfabriek te verkopen. In de commissie ruimtelijke ontwikkeling van 13 september 2016 (BBV 2016/182755) zijn de ruimtelijke kaders aan de orde gesteld en heeft er discussie plaatsgevonden over het voortzetten van gebruik van het pand door de Oerkap. De commissie heeft gevraagd de mogelijkheden te onderzoeken om een cultuurfunctie op deze locatie te handhaven. Aan deze vraag wordt tegemoet gekomen door, in het openbaar verkoopproces, een hoge waardering te geven aan het gunningscriterium cultuur. In deze nota wordt de ruimtelijke studie toegelicht, worden de stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling van de Drijfriemenfabriek beschreven en ter vaststelling voorgelegd. Daarnaast worden de randvoorwaarden en gunningscriteria bij de openbare verkoopprocedure beschreven en ter bespreking aan de gemeenteraad voorgelegd. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. De voorlopig opgelegde geheimhouding ex artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet op de bij dit besluit behorende Bijlage 3 te bekrachtigen op basis van artikel 10, tweede lid aanhef en onder b van de Wet openbaarheid van bestuur, tot na de definitieve selectie van de marktpartij die de Drijfriemenfabriek gaat herontwikkelen. 2. Het stedenbouwkundig kader voor de herontwikkeling van de Drijfriemenfabriek vast te stellen 3. Haar zienswijzen ten aanzien van de randvoorwaarden bij de openbare verkoopprocedure kenbaar te maken. 3. Beoogd resultaat De Drijfriemenfabriek is ooit aangekocht om herontwikkeling van het gebied mogelijk te maken. Met de verkoop wordt de aanzet gegeven voor de stedelijke ontwikkeling van de Spaarne oever, vanaf Molen De Adriaan tot aan de spoorbrug, conform de wens om de binnenstad te vergroten met de Spaarne Sprong. 4. Argumenten - Het voorstel past in het ingezet beleid. Het plan draagt bij aan programma 4 duurzame stedelijke vernieuwing. Dit geldt specifiek voor de doelen genoemd onder 4.1 duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat de (her)ontwikkeling van de Drijfriemenfabriek bijdraagt aan een hoogwaardige stedelijke omgeving. Met deze herontwikkeling wordt de ontwikkeling langs het Spaarne aan het Scheepmakerskwartier afgemaakt. - Ruimtelijke kaders zijn voorwaarden stellend voor de herontwikkeling

2 Met de ruimtelijke kaders stelt de gemeente voorwaarden aan de herontwikkeling van de voormalig Drijfriemenfabriek. Hiermee biedt de Gemeente Haarlem een kader waarbinnen potentiele kopers deze locatie kunnen ontwikkelen. De stedenbouwkundige kaders zijn opgenomen in de bijlage. Op hoofdlijnen gaat het om: 1. Bestaande gebouw: Het bestaande gebouw moet zichtbaar blijven. Oud- en nieuwbouw kunnen een relatie met elkaar aangaan die de monumentaliteit van het gebouw respecteert en gelijktijdig symbiotische meerwaarde oplevert. 2. Mogelijke locatie voor nieuwbouw Op de ontwikkellocatie is het toevoegen van bouwvolumes op twee plekken mogelijk. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van monumentale bomen die behouden dienen te blijven, alsmede het gemeentelijke parkeerbeleid. 3. Openbare ruimte - behouden monumentale bomen en verwijderen ongewenste onderbeplanting, zie hiervoor blz 19 van het stedenbouwkundig kader - openbare voetgangers verbinding naar en langs oever (van minimaal 7 m.) - hoogwaardige inrichting conform HIOR - Planologisch kader is bestemmingsplan Papetorenvest De locatie Drijfriemenfabriek past binnen het bestemmingsplan Papetorenvest als een uitwerkingsgebied met veel mogelijkheden. De toename van het aantal nieuwe woningen in de omgeving van deze locatie vormt de aanleiding om hier, gezien de aard van het gebouw en de plek, een aantrekkelijk aanvullend programma toe te voegen. Dit kan onder andere bestaan uit publiek aantrekkende, publiek toegankelijke en multifunctionele functies. Te denken valt aan horeca, kleinschalige bedrijvigheid, kunst en cultuurfuncties en groenvoorzieningen. Het wonen wordt gecombineerd met andere functies om de publieke toegankelijkheid te waarborgen. - Duurzaamheid is belangrijk op deze plek Haarlem heeft de ambitie om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Elke nieuwe ontwikkeling zal daaraan moeten bijdragen. Dit gaat soms verder dan minimale eisen in het vigerende bouwbesluit. Aandachtpunten bij nieuwe ontwikkelingen zijn o.a.: het treffen van energiebesparende maatregelen, zelf opwekken van energie, zorgen voor extra groen t.b.v. natuurlijke koeling en infiltratie regenwater, bijdragen aan duurzame mobiliteit. In de beoordeling van de plannen, volgend uit de openbare aanbesteding, zal duurzaamheid als gunningscriterium worden opgenomen. De plannen moeten voorzien zijn van een BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method ) score. - Groen op de locatie Op de locatie van de Drijfriemenfabriek zijn de bestaande bomen geïnventariseerd. In de zone direct naast de Oudeweg staat een aantal monumentale bomen (zie hiervoor pagina 19 van het stedenbouwkundig kader). In dit stedenbouwkundig kader is opgenomen dat de monumentale bomen behouden dienen te blijven, tenzij deze van slechte kwaliteit zijn. Hiervoor dient de ontwikkelende partij een inspectie uit te voeren. De overige niet monumentale- bomen op het terrein dienen ook zoveel mogelijk gespaard te blijven. Wanneer deze desondanks toch gekapt dienen te worden, zal hiervoor een kapvergunning aangevraagd 2

3 moeten worden en geldt een herplantplicht conform het bomenbeleidsplan en bomenverordening - Het pand en de locatie worden verkocht via een Openbaar verkoopproces met een specifiek programma van eisen De verkoop van de locatie vindt plaats via een openbare aanbestedingsprocedure. Door het openbare karakter van de procedure worden meerdere partijen in staat gesteld om een bod te doen op de locatie. De verkoopprocedure bestaat uit een twee rondes; een openbare voorselectie, met algemene eisen, en een besloten definitieve selectie. Door het formuleren van (functionele) eisen voor duurzaamheid, cultuur, monumentenzorg en stedenbouwkundige randvoorwaarden en deze als gunningscriteria op te nemen is het mogelijk om te sturen op de toekomstige functie en kwaliteit van de locatie. Naast de kwalitatieve en functionele eisen is het voorstel om in de selectie uit te gaan van een minimale verkoopprijs. In de grondexploitatie is het pand gewaardeerd op ,-. Dit is de minimum verkoopprijs die in de selectie wordt gehanteerd. Met deze minimale verkoopprijs wordt een minimale opbrengst voor de gemeente verzekerd. Hierdoor kan het gunningscriterium Financieel laag gesteld worden. Voor de ontwikkelende partijen is het daardoor mogelijk om zich te onderscheiden op de overige meer op kwaliteit gerichte- gunningscriteria. In de bijlage is een beschrijving opgenomen van het openbare verkoopproces. Op hoofdlijnen wordt het volgende proces doorlopen. Gestart wordt met een voorselectie van partijen. De partijen worden geselecteerd op basis van een aantal algemene uitsluitingsgronden voor deelname en minimale eisen. De voorselectie heeft tot doel om een partij te selecteren die kan aantonen dat zij deze ontwikkeling kunnen dragen. Na de voorselectie vindt de definitieve selectie plaats. De definitieve selectie heeft tot doel om voor de (her)ontwikkeling van de Drijfriemenfabriek die partij te kiezen die het beste plan/visie gaat realiseren. Gezien de discussie in de commissie ontwikkeling is gekozen om, naast duurzaamheid, ook Cultuur een belangrijke plek te geven in de Drijfriemenfabriek. Dit komt tot uiting in de hoge waardering van het gunningscriterium Cultuur. De inschrijvingen van de deelnemers in de definitieve selectie zullen worden beoordeeld aan de hand van de gunningscriteria. Elk gunningscriterium vertegenwoordigd een bepaalde waarde. Het voorstel is om de gunningscriteria de volgende waardering mee te geven: - Financieel: 10% - Duurzaamheid: 30% - Monumentaal herstel/behoud 15% - Stedenbouwkundige randvoorwaarden 15% - Cultuur 30% -Besluit heeft geen financiële consequenties Het pand is in 2001 aangekocht. Gedurende de afgelopen 15 jaar heeft het pand rente- en beheerlasten gegenereerd. De lasten komen ten laste van de grondexploitatie Scheepmakerskwartier fase 2. Tegen deze jaarlijkse lasten staan geen inkomsten aangezien het pand en locatie om niet ter beschikking zijn gesteld. Het verkoopproces is mede gestart om deze lasten te beëindigen. Wij hebben een taxatie laten uitvoeren naar de marktwaarde van het pand. In de uitvraag wordt een minimale verkoopprijs gevraagd die kader stellend in de door de raad vastgestelde grondexploitatie is opgenomen. 3

4 5. Risico s en kanttekeningen De ambities voor de herontwikkeling van de Drijfriemenfabriek zijn hoog. Daarnaast wordt er uitgegaan van een minimale verkoopopbrengst van de locatie. Er zijn voor de Drijfriemenfabriek twee taxaties uitgevoerd. Eén met de functie kantoren en bedrijven en één met de functie cultuur. De taxatie met de functie cultuur ligt onder de door de gemeente gewenste minimale verkoopopbrengst. Er ontstaat hierdoor een knelpunt in de haalbaarheid van een project met een hoge culturele functie. Dit knelpunt wordt veroorzaakt door de lagere economische waarde van een pand waarin een cultuurfunctie is gehuisvest. Onder de gestelde selectiecriteria is het lastig om een marktpartij te vinden die kan voldoen aan de financiële eis en maximaal kan inzetten op de functionele (culturele) wens. De gemeente heeft een bodemonderzoek laten uitvoeren naar de locatie. De conclusie is dat de bodem, volgens de wet bodembescherming, ernstig is verontreinigd. Uit modelberekeningen blijkt dat het gebruik van de locatie met de huidige functie geen actuele risico s oplevert voor de gebruikers. Wanneer de functie gewijzigd wordt naar wonen met tuin, dan kunnen actuele humane risico s ontstaan en dient de bodem geschikt te worden gemaakt voor het beoogde gebruik. De kosten hiervoor zijn voor de ontwikkelaar. Dit heeft een negatief effect op de grondprijs. Ter plaatse van de locatie ligt een groot aantal kabels en leidingen. Het stedenbouwkundig kader biedt de mogelijkheid om extra volumes te realiseren op de locatie (gebieden B en C op pag. 23 uit het kader). De kabels en leidingen liggen onder gebied B. Wanneer een ontwikkelaar ervoor kiest om een volume te realiseren in gebied B dan bestaat de kans dat een aantal kabels en leidingen overkluist moet worden. Dit zal in overleg moeten gaan met de nutsbedrijven. De kosten voor de eventuele overkluizing zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Omdat niet duidelijk is of er een extra volume wordt gerealiseerd, zijn de kosten voor een overkluizing niet in te schatten. 6. Uitvoering Na besluitvorming door de gemeenteraad zal de aanbesteding starten in het voorjaar van 2017 De overdracht van de Drijfriemenfabriek is voorzien in de tweede helft van De aankondiging van het verkoopproces zal geschieden via TenderNed. De resultaten van de verkooptender zullen, wanneer deze binnen de gestelde kaders blijven, door het College aan de Commissie worden voorgelegd conform het protocol actieve informatieplicht. Na gunning zal met de geselecteerde partij verder worden gesproken over de uitwerking van het plan. Daartoe zal door de ontwikkelaar een uitgewerkt plan aan de gemeenteraad worden gepresenteerd. Voor dit plan zal de ontwikkelaar in het kader van het uitwerkingsplan een participatietraject starten. Bijlagen 1. Stedenbouwkundig kader voor de herontwikkeling van de Drijfriemenfabriek, 22 maart Beschrijving openbaar verkoopproces 3. Taxatie Drijfriemenfabriek (Geheim) Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris de burgemeester 4

5 Raadsbesluit De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De voorlopig opgelegde geheimhouding ex artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet op de bij dit besluit behorende Bijlage 3 te bekrachtigen op basis van artikel 10, tweede lid aanhef en onder b van de Wet openbaarheid van bestuur, tot na de definitieve selectie van de marktpartij die de Drijfriemenfabriek gaat herontwikkelen. 2. Het stedenbouwkundig kader voor de herontwikkeling van de Drijfriemenfabriek vast te stellen 3. Haar zienswijzen ten aanzien van de randvoorwaarden bij de openbare verkoopprocedure kenbaar te maken. Gedaan in de vergadering van (wordt ingevuld door de griffie) De griffier De voorzitter 5