Veelgestelde vragen over het winkelhuurprijzenonderzoek

Transcriptie

1 Veelgestelde vragen over het winkelhuurprijzenonderzoek Waarom een winkelhuurprijzenonderzoek? Ondernemers willen een redelijke prijs betalen voor de goederen en diensten die worden aangeschaft. Bedrijfshuisvestiging is een belangrijke kostenpost. Voor elke ondernemer die winkelruimte wil huren, is informatie over de huurprijs van belang. Dat geldt natuurlijk ook voor de verhuurder. De gemeente Amsterdam laat de winkelhuurprijzen jaarlijks in kaart brengen omdat: de huurprijzen niet constant blijven in de tijd. de huurprijzen verschillen per gebied. In de ene straat betaalt men meer huur dan in de andere. het winkelhuurprijsoverzicht een totaal Amsterdams beeld geeft. Behalve de bekende winkelstraten zijn ook de huren in de minder grote of bekende winkelstraten zichtbaar. Het overzicht is in opdracht van de gemeente opgesteld door onafhankelijk adviesbureau DTZ Zadelhoff. Welke informatie vind ik als huurder of verhuurder in het winkeloverzicht? Het overzicht geeft informatie over circa 130 Amsterdamse winkelstraten. In het overzicht staat de (gemiddeld) hoogste en (gemiddeld) laagste huurprijs in een winkelstraat, gemeten halverwege het lopende jaar. Het gaat om de huur voor een winkelruimte of daghorecazaak. Een daghorecazaak is bijvoorbeeld een lunchroom of snackbar. Een voorbeeld De huurprijzen voor een standaardwinkelruimte (150 m2) liggen in een bepaalde straat tussen de 150 en 475 (per m2, per jaar). Huurt u dus 100 m2 winkelruimte op straatniveau, dan is het gebruikelijk dat u voor de hele ruimte tussen de en aan kale huur betaalt in dat jaar. Hoe kan ik als huurder of verhuurder de huurprijs in een winkelstraat zoeken? Om het u gemakkelijk te maken, wordt de informatie in het winkelhuurprijzenoverzicht op verschillende manieren aangeboden. Alfabetisch op naam. Alle winkelstraten staan in één lijst op alfabetische volgorde. Per stadsdeel. In dit overzicht vindt u eerst alle winkelstraten in stadsdeel Centrum, dan in Nieuw West, enzovoort. Per type winkelgebied. In het overzicht zijn alle winkelstraten ingedeeld als centrum, stadsdeelcentrum, wijkcentrum groot, wijkcentrum klein, buurtcentrum, grootschalige concentratie of binnenstedelijke winkelstraat. Per type winkelgebied staan de straten op alfabetische volgorde.

2 Ik huur voor het eerst een winkelruimte of daghorecaruimte. Waar kan ik het overzicht voor gebruiken? Gaat u op een bepaald adres voor het eerst een winkelruimte of daghorecaruimte huren dan geeft het overzicht een goed beeld van de (actuele) markthuurprijzen zoals die betaald worden in die winkelstraat. U ontleent geen rechten aan het overzicht. De huurprijs die een individuele ondernemer betaalt, kan afwijken van de huurprijs in het overzicht. Er zijn geen wettelijke regels over de hoogte van huurprijzen voor winkels of horeca bij de aanvang van een huurovereenkomst. Een huurcontract is een overeenkomst tussen de huurder en verhuurder over de huurprijs en eventuele andere bepalingen. Als u het niet eens wordt over de huurprijs, gaat de huur niet door. U kunt het overzicht dus niet gebruiken om een huurprijs af te dwingen bij een verhuurder. De verhuurder kan dat ook niet doen bij een huurder. Ik huur al een winkel- of daghorecaruimte. Waar kan ik het overzicht voor gebruiken? Tijdens de (eerste) huurtermijn van uw huurcontract is de huurprijs in de regel maandelijks hetzelfde bedrag. Wel kan in het contract zijn vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met een inflatiecompensatie. Na afloop van de (eerste) huurtermijn is het denkbaar dat de huurder en/of verhuurder over een nieuwe huurprijs wil onderhandelen. Met andere woorden, de huurprijs moet worden herzien. Uiteraard verdient het de voorkeur als huurder en verhuurder er in goed overleg uitkomen. Het kan in uw geval voorkomen dat de actuele markthuurprijs (uit het winkelhuurprijzenoverzicht) hoger is dan de lagere huurprijs die u volgens de wettelijke huurprijsbescherming tot stand zou kunnen brengen. Voor deze -reeds gevestigde- huurders en verhuurders is het belangrijk om te weten dat een herziening van de huurprijs is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek 7 (artikel 303). In deze wet worden winkels en horeca, bedrijfsruimtes genoemd (artikel 290). Daarom heten ze in de volksmond ook wel artikel 290 -ruimtes. De herzieningshuurprijsprocedure -ook wel wettelijke huurprijzenbescherming genoemd- gaat niet uit van de actuele markthuur, maar van de huurprijzen die in de afgelopen vijf jaar betaald zijn voor vergelijkbare (winkel)ruimten. Op basis van deze huurprijzen kan een huurprijs naar boven of naar beneden worden bijgesteld. De herzieningshuurprijs is vaak niet gelijk aan de (actuele) markthuurprijs. De huurprijsbescherming treedt formeel pas in werking als u en uw verhuurder of makelaar het niet eens kunnen worden over een nieuwe huurprijs voor de nieuwe huurtermijn. In dat geval moeten u en uw verhuurder samen een deskundige aanwijzen die volgens de herzieningshuurprijsprocedure een nieuwe huurprijs voor u beiden berekent. De deskundige zoekt dan een aantal panden die vergelijkbaar zijn met uw pand. Op basis van de werkelijk betaalde huren over de afgelopen vijf jaar van die panden wordt door de deskundige een advies voor een nieuwe huurprijs gegeven. Het deskundigenadvies kunt u onder meer verkrijgen bij een makelaarsorganisatie. Als u het ook over de huurprijs van het advies niet eens bent, kunnen u of uw makelaar/verhuurder naar de kantonrechter. Deze zal dan uiteindelijk de nieuwe huurprijs vaststellen.

3 Wat betekenen de winkelhuurprijzen in het overzicht? In het overzicht vindt u per straat twee huurprijzen. Dit zijn de (gemiddelde) hoogste en (gemiddelde) laagste huurprijs voor een winkelruimte of daghorecazaak. De huurprijs wordt bepaald door vraag en aanbod van winkelruimte en daghoreca. Zie vraag; Wat bepaalt de hoogte van de markthuurprijs? De hoogste huurprijzen worden betaald in die winkelstraten die het meest gunstig liggen en dat zijn in het algemeen die locaties waar de meeste passanten langskomen. De gemiddeld laagste huurprijzen bevinden zich op de plaatsen waar de minste passanten langskomen. Meestal liggen de winkelhuurprijzen voor een winkel of horecazaak in deze bandbreedte. De peildatum voor de huurprijzen is halverwege het jaar waarin het onderzoek is gehouden. De bedragen zijn voor de huur van één vierkante meter (m2) standaardunit winkel of daghoreca, voor 1 jaar in euro s. Dit is de kale huurprijs, dus zonder kosten voor bijvoorbeeld gas, licht, water en onderhoud en zonder BTW en eventuele overnamekosten. Wat is een standaardunit? De prijzen zijn gebaseerd op een standaardunit winkel of daghoreca. Dit is een winkelruimte of daghorecaruimte van 150 m2 op de begane grond met een pui van ongeveer 6 meter. In de praktijk kan een winkel of daghorecaunit groter of kleiner zijn. Units tussen de 70 m2 en 350 m2 hebben vaak een huurprijs die vergelijkbaar is met een standaardunit van 150 m2. Een unit van meer dan 350 m2 heeft vaak een lagere huurprijs per m2. Een unit kleiner dan 70 m2 (met een frontbreedte van minimaal 4 meter) heeft vaak een hogere huurprijs (per m2). Waarom staan daghorecazaken ook in het winkelhuurprijzenoverzicht? Het overzicht geeft een beeld van de winkelhuurprijzen in winkelgebieden. De huurprijzen van daghorecazaken in hetzelfde winkelgebied kennen meestal dezelfde bandbreedte in huurprijzen als van winkelruimtes (zie vraag; Wat betekenen de winkelhuurprijzen in het overzicht?). Daarom is het winkelhuuroverzicht ook relevant voor ondernemers van daghorecazaken. Wat bepaalt de hoogte van de markthuurprijs? De hoogte van de huurprijs wordt bepaald door vraag en aanbod van winkelruimte en daghorecaruimtes. De vraag en het aanbod wordt beïnvloed door de te behalen omzet op die locatie. Verschillende factoren zijn van invloed op de omzet en daarmee de hoogte van de markthuurprijs: De omzet wordt bepaald door het aantal en type (kopende) bezoekers in een winkelstraat. Hoe meer en hoe kooplustiger de klanten (bezoekers en bewoners), hoe hoger de omzet, hoe hoger de markthuurprijs in de betreffende straat. Wat het type betreft, zijn er verschillende typen bezoekers: jongeren, tweeverdieners, ouderen, toeristen, mensen met een kleine beurs, vermogender mensen, mensen onderweg naar hun werk, mensen die als tijdverdrijf gaan winkelen zonder te weten wat ze willen kopen, enz. Mutaties hierin leiden in principe tot verandering van de markthuurprijs.

4 De omzet wordt ook beïnvloed door het aantal en type winkelpanden. Het aantal panden in een straat is over de jaren gezien vaak een vast gegeven. Bouwkundige aanpassingen of nieuwbouw nemen vaak veel jaren in beslag. Als er in een winkelstraat vanwege de hoge omzetten- meer behoefte is aan winkelpanden dan dat er beschikbaar is, zal de markthuurprijs hoger liggen dan in een straat waar de vraag naar winkelpanden geringer is. Daarnaast is ook het type pand van belang. Zo kunnen kleine of diepe panden het aantal klanten en daarmee omzet negatief of positief beïnvloeden. Bij een diep pand is het vaak zo dat klanten niet de moeite nemen om (letterlijk) de diepte in te gaan. De aldaar staande producten worden dan niet gezien (en gekocht). Dit heeft een dempend effect op de markthuurprijs in die straat in vergelijking met een straat waarin de panden courant zijn. Als de omzet en daarmee de vraag naar winkelpanden toeneemt, kan er op een gegeven moment besloten worden om winkelruimte bij te bouwen, waardoor de markthuurprijs niet verder hoeft te stijgen. In het geval er echter winkels worden bijgebouwd, maar het aantal klanten (en daarmee de omzet) blijft gelijk, dan zal dat in principe een neerwaartse druk hebben op de markthuurprijs. Het aanbod van winkels wordt immers vergroot zonder dat er een toegenomen vraag tegenover staat. Wat bepaalt het aantal en type bezoekers in een winkelstraat? De volgende factoren beïnvloeden het aantal en type passanten. De mate waarin kan per winkelstraat verschillend zijn. De economische toestand. Hoe beter het economisch gaat, des te meer geld kunnen consumenten uitgeven in winkels of daghoreca. Een economische crises zorgt ervoor dat meer mensen minder (kunnen) besteden. Woningvoorraad. Als er veel grote woningen zijn, kunnen gezinnen in de straat wonen. Gezinnen kennen een andere koopkracht en koopbehoefte dan alleenstaanden. Als er woningen worden toegevoegd aan een buurt, maken meer mensen vervolgens ook gebruik van de winkelstraat in die buurt. De mobiliteit van de consument. Dankzij de auto, het openbaar vervoer en (betaalbare) vluchten kan de consument vandaag winkelen in zijn eigen wijk, maar morgen in een andere stad en overmorgen in het buitenland. Hij wordt hierbij geholpen door de vele oriëntatiemogelijkheden die internet biedt (over bijvoorbeeld parkeerkosten, winkelaanbod en openingstijden). Het aantal nabij gelegen winkelgebieden. Het aantal passanten in een winkelgebied is groter als er in de buurt geen andere winkelgebieden zijn waar de consument naar toe kan gaan. Winkelformule. Het aantal zelfstandige winkels kan een aantrekkende werking hebben op het aantal en type consumenten. Maar ook filiaalbedrijven kunnen veel mensen trekken. Daarnaast trekt de ene branche (en assortiment) meer mensen dan een andere. Het aantal en type winkels. Hoe meer winkels er zijn in een winkelgebied, hoe meer klanten het in de regel zal aantrekken. Daarnaast kunnen grote winkels veel winkels trekken, maar ook kleine winkels zijn bij veel consumenten populair. De webshop. Steeds meer consumenten kopen producten via internet. Dat betekent dat zij dan niet meer naar een winkel gaan. Er wordt dan minder omzet gedraaid en dat werkt door in de markthuurprijs. Niet alle branches binnen de detailhandel hebben even veel last van internetwinkels. Consumenten gaan bijvoorbeeld wel naar de winkel voor levensmiddelen maar minder voor multimedia-aankopen. Zij ondervinden veel last van de digitale concurrent. Het verblijfklimaat. Niet alleen (het assortiment in) de winkel zelf is bepalend voor het aantal en type consument. Andere invloeden zijn de inrichting van de straat en voorzieningen zoals

5 openbare toiletten, daghoreca (bijvoorbeeld koffiecafés), bioscopen maar ook hoe schoon of veilig een buurt is. Daarnaast spelen toeristische attracties in een gebied (stad) een rol. Nadat deze bezocht door (buitenlandse) toeristen, wordt vaak ook een deel van de tijd besteedt aan winkelen. De bereikbaarheid. De mate van bereikbaarheid van een straat met de auto, openbaarvervoer of de fiets is ook van belang, alsmede de parkeervoorzieningen en het parkeertarief. Waarom stijgen of dalen huurprijzen van winkels en daghoreca? In het algemeen is de ontwikkeling van de huurprijs een weerspiegeling van de populariteit van een winkelstraat onder consumenten en winkeliers. Doorgaans stijgt de huurprijs als de omzet stijgt. En is een hogere omzet het gevolg van een stijgend aantal (kopende) passanten of een verandering in het type passant. Daar staat tegenover dat het huurprijsniveau afneemt in straten waar, vergeleken met het verleden, minder mensen lopen. Er wordt immers minder omzet gedraaid. Verschillende factoren zijn van invloed op de ontwikkeling van de markthuurprijs. Bij de vraag "Wat bepaalt de hoogte van de markthuurprijs?" worden factoren genoemd die van invloed zijn op de hoogte van de huurprijs. Veranderingen hierin leiden in de regel ook tot een verandering van de huurprijs. De mate waarin verschilt van winkelgebied tot winkelgebied. De daling van de markthuurprijzen in sommige winkelstraten kan overigens achterlopen op de gedaalde omzet. Het is dan een vertraagde reactie. Indien er bijvoorbeeld tijdenlang geen verhuurtransacties plaats hebben gevonden, is onduidelijk wat de markthuurprijs zou moeten zijn. Pas wanneer er weer een winkelunit leeg komt en voor de verhuur wordt aangeboden, wordt duidelijk wat de daadwerkelijke markthuur is. Waarom betaal ik meer of minder huur per m2 dan volgens het huurprijzenoverzicht? Een aantal oorzaken die van invloed zijn op de huurprijs staan beschreven bij de vragen; Ik huur voor het eerst een winkelruimte. Waar kan ik het overzicht voor gebruiken? Ik huur al een winkelruimte. Waar kan ik het overzicht voor gebruiken? Wat betekenen de winkelhuurprijzen in het overzicht? Wat is een standaardwinkelruimte? Daarnaast spelen ook bijzonderheden van het pand een rol in de huurprijs. Een bijzondere ligging in de straat (bijvoorbeeld op een hoek), indelingsmogelijkheden, beschikbaarheid van een kelder, de staat van onderhoud en de eventuele mogelijkheden tot uitbreiding zijn van invloed op de huurprijs(onderhandelingen tussen een huurder en verhuurder). Tot slot kan ook uw eigen onderneming een rol spelen. Als (grote) publiekstrekker in een straat kunt u aantrekkelijk zijn voor een verhuurder, wat van invloed kan zijn op de gevraagde huurprijs.