Bericht Page 1 of 1 Van: Melenhorst, D (Dennis) Verzonden: donderdag 27 oktober 201116:54 Aan: Olde Bijvank, M (Marcelle) Onderwerp: SER Overijssel advies Leegstand op de kantorenmarkt Dag Marcelle, * Bijgevoegd hetser Overijssel advies Leegstand op de kantorenmarkt digitaal. Met vriendelijkegroet, Dennis Melenhorst Secretaris SER Overijssel PROVING IALESTATEN VAN OVE RIJSSEL Reg.nr. p Dat. ontv.: Routing 2 8 OKT 2011 2 a.d. Bijl.: 28-10-2011
Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland De rol van de provincie Overijssel SER Overijssel Adviesnr: S 1856 Oktober 2011
2
Inhoudsopgave Samenvatting pag. 4 Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland en de mogelijke rol van de provincie pag. 6 Leegstand kantoren in Nederland pag. 7 De omvang en ontwikkeling van de kantorenmarkt in Oost-Nederland pag. 9 De kantorensteden van Oost-Nederland pag. 12 Leegstand in Oost-Nederland pag. 13 Een nadere blik op de grootste kantorensteden van Overijssel pag. 16 - Zwolle pag. 16 - Enschede pag. 18 - Deventer pag. 20 - Hengelo pag. 22 - Almelo pag. 24 De rol van de provincie Overijssel pag. 25 Bijlage 1 Literatuurlijst pag. 36 Bijlage 2 Enquête uitgezet onder ontwikkelaars, beleggers, makelaars en consultants pag. 38 Bijlage 3 Expertmeeting leegstand kantoren, de mogelijke rol van de provincie(s) pag. 41 Bijlage 4 Met dank aan pag. 42 Bijlage 5 Beoordeling lokale leegstand/kantorenmarkt vastgoedsector Oost-Nederland pag. 44 3
Samenvatting De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge leegstand. Begin 2011 stond in Nederland 14 procent van de kantorenvoorraad leeg. De verwachting is dat de leegstand nog verder toeneemt dit jaar. De leegstand verschilt sterk per gemeente. In Overijssel is in bijvoorbeeld Hengelo (17,2%), Almelo (16,1%), Zwolle (15,9%) en Deventer (15,5%) de leegstand hoger dan gemiddeld in Nederland. De leegstand is niet alleen een direct probleem voor de eigenaar of belegger. Gemeenten ondervinden de gevolgen en ook de economie wordt geschaad. Ruimtelijk betekent de omvangrijke leegstand een te groot beslag op de schaarse ruimte. De leegstand vraagt van alle betrokken partijen het nemen van verantwoordelijkheid. Marktpartijen en overheden zijn gezamenlijk aan zet, met voor ieder een eigen verantwoordelijkheid. SER Overijssel adviseert de provincie vanuit de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening een actieve regierol richting gemeenten te vervullen en een heldere visie vast te leggen. Daar is breed draagvlak voor vanuit de markt. In tegenstelling tot de bedrijventerreinenmarkt en de woningbouwmarkt gaat het niet om regionale afstemming, maar over het maken van afspraken met de belangrijkste kantorengemeenten in Overijssel (Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo en Deventer). Er moeten afspraken worden gemaakt over het reduceren van de (plan)voorraad in deze steden. SER Overijssel wil benadrukken dat het hierbij zeer van belang is dat nauwkeurig naar de aard en schaal van de betreffende kantorenmarkten wordt gekeken. Soms is er in de regio sprake van een redelijk afgebakende kantorenmarkt (bijv. Twente), soms concurreren kantorenmarkten over de provinciegrenzen (bijv. Zwolle). In sommige kantoormarktsegmenten (met name het hoge segment/hoofdkantoren) is de vraag dermate mobiel dat er sprake is of kan zijn van bovenregionale effecten. Dit vraagt dus tevens afstemming tussen provincies over de provinciegrenzen wat betreft de nietlokale kantorenmarkten. SER Overijssel pleit nadrukkelijk niet voor een bouwstop. Dit haalt alle dynamiek weg en voorkomt dat de voorraad zich kan verjongen. Maatregelen mogen de concurrentiepositie van de steden in Overijssel als vestigingslocatie niet aantasten. Door verkeerd afremmen van nieuwbouw kan er een tekort ontstaan aan met name toplocaties voor zakelijke dienstverleners en hoofdkantoren. Het doel van de regie dient primair te zijn gericht op het creëren van een gezonde kantorenmarkt. Een belangrijk aandachtspunt vormt de bouw van overheidskantoren. Bijna de helft van de nieuwbouw in 2010 was in opdracht van de overheid. Gemeenten, waterschappen, belastingdienst, etc, lijken zich minder aan te trekken van de leegstand en ten koste van toenemende leegstand, nieuwe kantoren te laten bouwen voor zichzelf. De regierol van de provincie Overijssel kan alleen goed worden ingevuld indien de provincie beschikt over kennis en inzicht in de voorraad, de vraag, het aanbod, zowel in kwalitatieve als in kwalitatieve zin en het functioneren van de kantorenmarkt. Dit vraagt specialistische vastgoedkennis bij de provincie. Verminderde grondopbrengsten en minder OZB-inkomsten hebben reeds nu, maar zeker op termijn, een sterke negatieve invloed op de gemeentefinanciën. De provincie zou een rol kunnen vervullen om de gevolgen van de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen. Hier ligt geen wettelijke verantwoordelijkheid, omdat de provincie pas verantwoordelijk wordt voor financiële positie van gemeenten als de begroting niet meer sluitend is. Maar de provincie zou in de ogen van SER Overijssel wel een signaalfunctie kunnen vervullen. SER Overijssel wijst in dit verband ook op de financiële consequenties 4
voor het bedrijfsleven wanneer gemeenten hun, door daling van de marktwaarde van kantoren, lagere OZB-opbrengsten op peil willen houden door de tarieven te verhogen. Een generieke oplossing voor het leegstandsprobleem bestaat niet. Per stad en per locatie zullen er oplossingen moeten worden gezocht. In andere steden en provincies zijn al veel goede ervaringen bekend. De provincie kan een rol vervullen in het verspreiden van kennis, het bij elkaar brengen van belanghebbenden, het procesmatig ondersteunen van transformatieprocessen en het bevorderen van het wegnemen van belemmeringen in bestemmingsplannen. Investeren door de provincie in het verminderen van leegstand is geen begaanbare weg. Maar de provincie kan wel in het belang van de economie, de werkgelegenheid en in het belang van energietransitie (klimaat) bijdragen aan een gezonde kantorenmarkt door het verduurzamen van kantoren te stimuleren. Dit is ook in lijn met het eerder door SER Overijssel uitgebrachte advies De winst van CO 2 -reductie. Samengevat adviseert SER Overijssel het volgende: 1. Pak de regierol en leg de provinciale visie vast in specifiek beleid; 2. Maak met de belangrijkste kantorengemeenten in Overijssel afspraken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma s; 3. Zorg voor een scherp zicht op ontwikkelingen in voorraad, vraag en aanbod in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Hiervoor dient voldoende specialistische vastgoedkennis in huis te zijn. 4. De (decentrale) overheden hebben een voorbeeldfunctie. De provincie Overijssel mag de gemeenten hierop aanspreken en daarnaast kritisch kijken naar hun eigen investeringsprogramma s met kantoorruimte; 5. De provincie Overijssel kan een rol vervullen om de gevolgen van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen (bewustwording); 6. Leer van andere provinciale initiatieven, als voorbeeld kan De Wasstraat van de provincie Utrecht worden genoemd; 7. Leg verbinding tussen het Overijssels duurzaamheidsbeleid/energie- en klimaatbeleid en de transformatieopgave van leegstaande kantoren. 5
Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland en de mogelijke rol van de provincie De kantorenmarkt heeft per definitie een grote relatie met de ruimtemarkt. Het toezien op het ruimtelijk gebruik is één van de kerntaken van de provincie. In een land waar ruimte schaars is en veel functies concurreren om dezelfde locaties is het van belang dat de overheid zorgdraagt voor een maatschappelijk gewenste inrichting van de ruimte. Ruimte is een collectief goed. Het verantwoordt overheidsparticipatie en de kantorenmarkt is dan ook onderdeel van het ruimtelijk-economisch beleid bij zowel gemeenten, provincies als Rijk. In Nederland is de leegstand van kantoren opgelopen tot 13 tot 16 procent van het totaal aan kantoorruimte (DTZ Zadelhoff, EIB). Hoewel de cijfers uiteenlopen, is duidelijk dat er sprake is van een omvangrijke structurele leegstand van kantoren, die de laatste jaren schrikbarend is gestegen. De omvangrijke structurele leegstand van kantoren is in de ogen van SER Overijssel in meerdere opzichten problematisch. Ten eerste is leegstaande kantoorruimte negatief voor de omgeving en het investeringsklimaat, de leefbaarheid en de veiligheid. Ten tweede is de omvangrijke leegstand van kantoorruimte ongewenst, omdat schaarse ruimte niet optimaal wordt benut. Door leegstaande panden te hergebruiken of te vervangen, kan worden voorkomen dat er nieuwe (kantoor)panden worden gerealiseerd op onbebouwd (buiten)gebied. Ook is de omvangrijke leegstand van kantoren onwenselijk vanuit de woningmarkt bezien: er is een tekort aan woningen, terwijl tegelijkertijd een grote hoeveelheid kantoren leegstaat. Werkgevers en werknemers wijzen ook op eventuele financiële consequenties voor het bedrijfsleven. Bijvoorbeeld wanneer gemeenten hun, door daling van de marktwaarde van kantoren, lagere OZB-opbrengsten op peil willen houden door de tarieven te verhogen. Dit alles roept vragen op: moet hier iets aan worden gedaan? En zo ja: door wie en op welke manier? In bijna alle publicaties over kantorenleegstand wordt benadrukt dat ingrijpen in het aanbod nodig is, omdat de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte in de toekomst gezond moet blijven. Meerdere partijen uit het veld wijzen op een wenselijke bovenregionale coördinerende rol van de provincies. Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen Ministerie van VROM) is de aandacht voor de kantorenmarkt het afgelopen jaar sterk toegenomen en onderkennen zij steeds meer het belang van provinciale sturing en coördinatie in de kantorenmarkt (vergelijkbaar als bij de bedrijventerreinenmarkt). Ook binnen de provincies zelf is de aandacht voor de kantorenmarkt stijgende (zie bijvoorbeeld de aanzet voor een kantorenmarktstrategie in Zuid-Holland en de Taskforce Transformatie Utrecht). De Sociaal Economische Raad van Overijssel (SER Overijssel) adviseert de Gedeputeerde Staten van de provincie over het te voeren provinciaal beleid. SER Overijssel heeft de problematiek van de kantorenmarkt en de eventuele rol van de provincies hierin besproken in hun recente vergadering in het vroege najaar van 2011. Als input voor de advisering heeft SER Overijssel zich, gezamenlijk met SER Gelderland, een beeld van de markt en gemeenten gevormd. Dit is gedaan door middel van individuele gesprekken met marktpartijen en gemeenten en door middel van een enquête 1 die is uitgezet onder ontwikkelaars, beleggers, makelaars en vastgoedconsultants. Verder is 15 juni 2011 in Arnhem een expertmeeting 2 georganiseerd dat tot doel had aanbevelingen te formuleren voor het voorliggende advies. 1 Zie bijlage 2, uitgezet onder 59 deskundigen (n=44). 2 Zie bijlage 3 6
Leegstand kantoren in Nederland De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge leegstand. Begin 2011 staat in Nederland zo n 14 procent van de kantorenvoorraad leeg. De leegstand strekt verder dan de natuurlijke of frictieleegstand en is voor een groot deel structureel. Het structurele overaanbod wordt geraamd op ongeveer 4 miljoen vierkante meter, zo n 10 procent van de voorraad 3. Tussen 1995 en 2010 is de kantorenvoorraad in Nederland toegenomen van 33,3 miljoen vierkante meter naar 47,8 miljoen vierkante meter 4. De kantorenvoorraad in gebruik neemt tegelijkertijd toe van ruim 31 miljoen vierkante meter naar ruim 41 miljoen vierkante meter. Het betekent dat in dezelfde perioden zowel absoluut als relatief het aantal leegstaande kantoren fors is gestegen. De leegstand gaat van 2,2 miljoen vierkante meter naar 6,7 miljoen vierkante meter aan het eind van 2010 wat betekent dat 14% van de kantorenvoorraad leegstond. Op basis van nog op te leveren nieuwbouw en een verdere krimp in de werkgelegenheid neemt de leegstand dit jaar naar verwachting nog verder toe tot 16% van de voorraad. Een dergelijke grote leegstand strekt verder dan een evenwichtige marktsituatie. Voor een goede marktwerking is het gewenst dat enige leegstand bestaat. Het maakt het mogelijk dat verhuisbewegingen van kantoorhoudende bedrijven soepel kunnen verlopen. Een gangbaar percentage voor deze frictieleegstand is zo n 4% tot 5% van de kantorenvoorraad in gebruik. Afgezet tegen de huidige marktsituatie betekent het dat een frictieleegstand van ruim 2 miljoen vierkante meter gewenst zou zijn. Het restant van de leegstand is als overcapaciteit te zien. Het gaat dan om een overcapaciteit van ruim 4 miljoen vierkante meter. Figuur 1: Kantorenvoorraad in gebruik en leegstand Bron: EIB, Bak (EIB 2010) 3 Economisch Instituut voor de Bouw (2010), Kantorenleegstand Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, Amsterdam. 4 Bak R.L. (2011), Kantoren in Cijfers 2010, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, Zeist. 7
Figuur 2: Leegstand versus nieuwbouw Bron: presentatie dhr. drs. M.V. Zuidema (EIB) tijdens expertmeeting SER Overijssel/SER Gelderland 15-6-2011, Arnhem. De leegstand laat met name rond de eeuwwisseling en de afgelopen jaren een sterke toename zien. Rond de eeuwwisseling was vooral de omvangrijke oplevering van nieuwbouw hier verantwoordelijk voor. Na een periode van schaarste en terughoudendheid bij gemeenten, beleggers en ontwikkelaars wordt naar einde van de jaren negentig op grote schaal het initiatief genomen om op risico nieuwe kantoren te ontwikkelen. Tot 80% van de nieuwe kantoren wordt ontwikkeld zonder dat voor oplevering een gebruiker is gevonden. Figuur 3 Leegstand naar nieuwbouw en bestaande bouw, in miljoen vierkante meter Bron: EIB (2010) 8
De lege nieuwbouw is verantwoordelijk voor bijna de gehele toename in de leegstand tot 2002. Pas na 2002 neemt het aantal lege nieuwbouwkantoren weer af en neemt de leegstand in de bestaande voorraad sterk toe. Bedrijven en organisaties stromen door naar de nieuwbouw waarbij de oude kantoren aan de leegstand worden toegevoegd. Opmerkelijk is dat het aandeel nieuwbouw in de leegstand wel afneemt maar niet tot onder de 10% daalt. Deels komt het omdat (hoewel beperkt) nog steeds op risico nieuwbouw wordt gebouwd, deels omdat voor een aantal van de opgeleverde nieuwbouwkantoren eenvoudig nog geen gebruiker is gevonden. De omvang en ontwikkeling van de kantorenmarkt in Oost-Nederland Begin 2010 kende Oost-Nederland een kantorenvoorraad 5 van 6,2 miljoen m 2. Met voorraad wordt het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren bedoeld. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Kortom, de hier gepresenteerde voorraadgegevens zeggen nog niets over de hoeveelheid leegstand. Tegenover de voorraadgegevens kunnen ook aanbodgegevens worden gezet: de hoeveelheid kantoorruimte die op de vrije markt te huur of te koop wordt aangeboden. Dit geeft een indicatie van de gezondheid van de kantorenmarkt, hoewel ook hier voorzichtig moet worden gedaan met harde uitspraken omtrent leegstand: immers kan op de markt aangeboden kantoorruimte nog in gebruik zijn en hoeft zodoende dus niet tot de leegstand worden gerekend. Over aanbod en leegstand in Oost-Nederland later meer. Om een indruk te krijgen van de omvang en de concentratie van de kantorenmarkt(en) in Oost-Nederland zal eerst ingegaan worden op de kantorenvoorraad. De genoemde 6,2 miljoen m 2 kantorenvoorraad in Oost-Nederland vertegenwoordigt 13 procent van de totale voorraad in Nederland (47,8 miljoen m 2 ). Dit is een relatief laag percentage. Om te vergelijken: het aandeel inwoners in Overijssel en Gelderland omvat 19 procent van Nederland aantal inwoners en 16 % van het BNP wordt in Oost-Nederland verdiend door 18 procent van het Nederlandse arbeidsvolume werkzame personen. 6 Het relatief lage percentage van de kantorenvoorraad kan worden verklaard door een laag aandeel dienstverlening, de grootste kantorengebruikers, in de regionaal economische structuur van Oost-Nederland. De meeste kantoorruimte in Nederland is te vinden in West-Nederland, in de provincies Zuiden Noord-Holland en Utrecht. Zuid-Holland is koploper met 13,1 miljoen m 2, voornamelijk geconcentreerd in Den Haag (4,1 miljoen m 2 ) en Rotterdam (3,3 miljoen m 2 ). Van de 11,4 miljoen m 2 kantoren in de provincie Noord-Holland is ruim 6 miljoen m 2 te vinden in de kantorenstad van Nederland: Amsterdam. Daarmee is de omvang van de kantorenvoorraad in Amsterdam dus net zo groot als die in Gelderland en Overijssel samen en heeft bijvoorbeeld Den Haag een grotere kantorenvoorraad dan de provincie Gelderland. Overigens heeft de provincie Noord-Brabant met 5,2 miljoen m 2 ook een grotere 5 Onder een kantoor wordt een ruimtelijk zelfstandige eenheid verstaan die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de hier genoemde statistiek worden gelaten. Verder worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakteeenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen (bron: Bak 2011). 6 Bron: CBS Statline, Regionale kerncijfers. 9
kantorenmarkt dan Overijssel en Gelderland, voornamelijk geconcentreerd in Eindhoven, Den Bosch en Breda. Figuur 4 en 5: De omvang van de kantorenvoorraad in Overijssel en Gelderland, vergeleken met andere provincies Bron: bewerking van Bak 2011, presentatie drs. DGB. Melenhorst (SER Overijssel) tijdens expertmeeting SER Overijssel/SER Gelderland 15-6-2011, Arnhem 10
Het aandeel van Oost-Nederland in de totale kantorenvoorraad is vanaf 2001 wel licht stijgende, van 12,6 procent naar 13,0 procent. De groei is met 18,5 procent in Overijssel het grootst, maar ook Gelderland heeft met 16,3 procent een groei van de kantorenvoorraad die boven de landelijke groei ligt (figuur 6). Overigens heeft veruit het grootste gedeelte van deze toevoeging, conform het landelijke beeld, vooral plaats gevonden in het begin van afgelopen decennium (figuur 7). Figuur 6 en 7: De toename van de kantorenvoorraad 2002-2010 Bron: bewerking van Bak 2011, presentatie drs. DGB. Melenhorst (SER Overijssel) tijdens expertmeeting SER Overijssel/SER Gelderland 15-6-2011, Arnhem 11
De kantorensteden van Oost-Nederland De kantoorruimte is in Oost-Nederland niet gelijkelijk verdeeld over de regio. Er is sprake van een sterke concentratie van de kantorenvoorraad in een aantal steden in Overijssel en Gelderland. Zo is in Overijssel ruim 85 procent van de provinciale kantoorruimte gesitueerd in de vijf grote steden (Zwolle, Enschede, Deventer, Hengelo en Almelo). Ook in Gelderland is een dergelijke concentratie, zij het in iets mindere mate, zichtbaar. In Arnhem, Apeldoorn, Nijmegen, Ede en Wageningen is bijna 70 procent van de Gelderse kantorenmarkt gelegen. De kantorenstad van Oost-Nederland is Arnhem met bijna 1,1 miljoen m 2 kantoorruimte, op de tweede plek gevolgd door Zwolle met bijna 800.000 m 2 en Apeldoorn met bijna 700.000 m 2. In de volgende paragraaf zal nader worden ingegaan op de situatie van de afzonderlijke grootste kantorensteden in Overijssel. Figuur 8: Kantorensteden in Overijssel Bron: Bak 2011 Figuur 9: Kantorensteden in Gelderland Bron: Bak 2011 12
Niet alleen in absolute zin, maar ook wanneer de omvang van de kantorenvoorraad wordt gerelateerd aan het aantal inwoners blijken de twee provinciehoofdsteden de echte kantorensteden van Oost-Nederland. Arnhem en Zwolle zitten beide boven 6 m 2 kantoorruimte per inwoner. Wageningen en Apeldoorn mogen in Gelderland met ruim 4 m 2 ook het predicaat kantorenstad dragen, terwijl Deventer en Hengelo in Overijssel met ruim 3 m 2 ook nog een relatieve grote voorraad hebben. Steden als Nijmegen, Almelo en Enschede staan niet echt bekend als echte kantorensteden. Dit blijkt ook uit het feit dat het aantal vierkante meters kantooroppervlak per inwoner met respectievelijk 2,85 m 2, 2,65 m 2 en 2,55 m 2 ver onder dat van Arnhem (7,35) en Zwolle (6,55) ligt (figuur 10). Figuur 10: Kantooroppervlak (m2) per inwoner in Oost-Nederlandse steden Bron: Bak 2011 Leegstand in Oost-Nederland Niet alle gemeenten worden in dezelfde mate geconfronteerd met de problematiek van leegstaande kantoren. Er zijn zelfs gemeenten waar niet of nauwelijks van leegstand sprake is. Vaak is in deze gemeenten geen echte kantorenmarkt tot ontwikkeling gekomen. Het aanwezige kantorenbestand beperkt zich vaak tot enkele lokaal verzorgende functies (gemeentelijke diensten, politie, banken) en enige zakelijke dienstverlening. Voor zover kan worden nagegaan heeft bijna de helft van de gemeenten geen kantorenleegstand 7. Nog eens 10 procent van de Nederlandse gemeenten heeft een zeer kleine leegstand, min of meer vergelijkbaar met de frictieleegstand. Een groot deel van de leegstand concentreert zich dus in een beperkt aantal gemeenten en/of stedelijke regio s. Het zijn gemeenten die ook een relatief omvangrijke kantorenvoorraad hebben. De leegstandspercentages in deze steden variëren van 12,6 procent in Groningen tot 32,9 procent in Maarssen. In figuur 11 t/m 13 zijn de 30 gemeenten in Nederland weergegeven met de hoogste percentages leegstand in de kantorenmarkt. 7 Bron: NVM Business (2011) 13
Figuur 11: Top 30 Leegstand in Nederland, nr 1-10 Figuur 12: Top 30 Leegstand in Nederland, nr 11-20 Figuur 13: Top 30 Leegstand in Nederland, nr 21-30 Bron: NVM Business (2011) 14
In de top 10 komen geen Oost-Nederlandse steden voor. Het betreffen voornamelijk satelliet gemeenten van Amsterdam (Almere, Diemen, Haarlemmermeer, Amstelveen) en Utrecht (Maarssen, Nieuwegein, Vianen, Veenendaal). Koploper in de lijst is Maarssen met maar liefst 32,9 procent leegstand. In de categorie 11 t/m 30 is Oost-Nederland met 7 steden echter wel goed vertegenwoordigd. De meeste leegstand in Oost-Nederland kent Apeldoorn op de 12 e plaats met 18 procent leegstand, op de voet gevolgd door Barneveld op plaats 13 (17,5%), Hengelo op plaats 14 (17,2%) en Almelo op plaats 19 (16,1%). Beide provinciehoofdsteden Zwolle en Arnhem ontlopen elkaar met beide 15,9 procent niet, terwijl Deventer met 15,5 procent op plaats 25 de laagst genoteerde Oost-Nederlandse stad in deze lijst is. Bouwfonds REIM heeft een model ontwikkeld om beter inzicht te verkrijgen in de karakteristieken van de Nederlandse kantorenmarkt. Dit model is statistisch onderbouwd, geeft voorspellingen op regionaal (COROP of NUTS-3) niveau en wordt gebruikt om het onder meer het tactische inzicht ten behoeve van aan- en/of verkoopbeslissingen te vergroten. Leegstand heeft, voornamelijk onder invloed van de macro-economische ontwikkelingen, een duidelijk cyclisch karakter. Voor 2011 raamt Bouwfonds REIM nog een lichte stijging van de leegstand in en pas in 2012 zal de leegstand gaan dalen. Deze daling wordt veroorzaakt door de combinatie van een toenemende vraag naar kantoorruimte als gevolg van het ingezette economisch herstel én de door de crisis veroorzaakte scherpe terugval van nieuwbouw. Op COROP-niveau wordt in Oost-Nederland in de periode tot 2014 alleen in de Achterhoek en in de regio Betuwe een verdere stijging van de leegstand verwacht (figuur 14). Figuur 14: Verwachte ontwikkeling regionale leegstandspercentages (2010-2014) Bron: Bouwfonds REIM Research (2010) 15
Een nadere blik op de grootste kantorensteden van Overijssel Zwolle Zwolle is de belangrijkste kantorenmarkt in Overijssel. Met ruim 777 duizend m 2 is maar liefst een derde van het Overijsselse kantooroppervlak hier gelegen. De Zwolse kantorenmarkt is traditioneel sterk en gezond. Toch is ook in Zwolle te merken dat de kantorenmarkt sterk veranderd is in de laatste jaren. De groeimarkt voor kantoren van de laatste decennia is veranderd in een verplaatsings- en vervangingsmarkt. Het aantal vierkante meters verhuurde kantoren in Nederland kan in totaal niet meer groeien, alleen verplaatsen. Dat betekent dat toevoegingen van nieuwe gebouwen in de meeste gevallen zullen zorgen voor het leegtrekken van andere kantoren elders. Dat proces voltrekt zich op landelijk niveau maar ook binnen de kantorenmarkt van Zwolle. Zwolle heeft de ambitie als toplocatie voor hoofden regiokantoren van (inter)nationale bedrijven in het beleid neergelegd. STEC geeft in een quick-scan naar de kantorenbehoefte aan dat nog een extra vraag van 15 procent naar kantoren vanuit de regio gegenereerd zou kunnen worden 8. Gelijk aan de ontwikkeling op de landelijke kantorenmarkt, heeft de gemeente Zwolle sinds 2007 te maken met een dalende opname in combinatie met een oplopend aanbodniveau. Het sterk gegroeide aanbod heeft op de eerste plaats te maken met een onstuimige voorraadontwikkeling van het afgelopen decennium. Doordat de markt in omvang is toegenomen, zorgt dat blijvend voor meer aanbod. De kantorenmarkt in Zwolle kenmerkt zich door een grote mate van centralisering 9. Grote gebruikers als Electrabel en Essent hebben diverse kantoren samengevoegd in één vestiging. Electrabel heeft dit gedaan in kantoorpand De stoel in het gebied Voorsterpoort Essent heeft haar huisvesting gecentraliseerd in de IJsseltoren, eveneens in het gebied Voorsterpoort. Ook heeft de Rijksgebouwendienst de wens om alle activiteiten zoveel mogelijk te concentreren in een nieuw te bouwen kantoor van 40.000 m 2 bvo in de Spoorzone. Momenteel gebruikte de RGD reeds 80.000 m² op Hanzeland en nog eens 40.000 m² op locaties elders in de gemeente Zwolle 10. Het gebied Hanzeland maakt deel uit van de directe invloedsfeer van de Spoorzone. Veel gebouwen in Hanzeland zijn inmiddels 10 jaar en ouder en verwacht mag worden dat er in dit gebied huurcontracten gaan aflopen. Dit levert de komende jaren meer aanbod op dan Zwolle gewend was in Hanzeland. Bij nieuwbouw van 40.000 m2 b.v.o. RGD kantoren in de Spoorzone is het vrijwel zeker dat bestaande panden in Hanzeland weer op de markt komen. Vanwege de gunstige ligging en het goede vestigingsmilieu zal Hanzeland aantrekkelijk blijven voor een brede doelgroep. De locatie Oosterenk aan de oostzijde van de stad heeft een omvang van ca. 160.000 m 2 kantoren. De leegstand is inmiddels opgelopen tot boven de 60.000 m2 (38%). Kenmerkend voor de locatie is het nieuwe Isala ziekenhuis dat het gebied in 2 delen verdeelt. Oosterenk I (tussen Stadion en Isala) is het zorgenkindje van de Zwolse kantorenmarkt in de komende jaren. Een deel van de gebouwen is modern maar een 8 STEC (2010), Quick-scan kantorenbehoefte Zwolle. 9 Dynamis (2011), Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2011. 10 DTZ Zadelhoff (2011), Vastgoedmonitor Zwolle 2011. 16
aanzienlijk deel is van matige kwaliteit. Oosterenk II (ten zuiden van Isala) is jonger en van betere kwaliteit maar ook hier speelt de problematiek reeds. Figuur 15: Aanbod, leegstand kantoorruimte in Zwolle naar deelgebied (in m 2 ) Bron: DTZ Zadelhoff (2011) De gemeente Zwolle heeft recent een kadernota kantorenlocaties opgesteld waarin een stedelijke kantorenstrategie wordt uitgezet voor de periode tot 2020 11. In deze kadernota wordt het huidige totale kantoren(nieuwbouw)programma naar beneden bijgesteld. Drie scenario s zijn uitgewerkt waarbij de afname van het kantorenprogramma voor de periode 2011 tot 2030 varieert van 69.290 m 2 in het mooi-weer scenario tot 223.290 m 2 in het slecht-weer scenario. Zwolle onderscheidt drie ontwikkellocaties (Voorsterpoort, Spoorzone en Oosterenk- Watersteeg). Om een gezonde kantorenmarkt te krijgen is het noodzakelijk om de genoemde ontwikkellocaties onderling af te stemmen in programma, fasering, maar vooral ook in doelgroep en product. Hierdoor dienen de afzonderlijke locaties niet met elkaar te concurreren en hun eigen doelgroep te bedienen. Daarnaast wordt in principe niet meer meegewerkt aan nieuwe kantoorontwikkelingen buiten deze locaties. 11 Gemeente Zwolle (2010), Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2011-2020, strategie bestaande en nieuwe locaties. 17
Enschede Enschede heeft met een voorraad van 400.000 m 2 na Zwolle de grootste hoeveelheid kantoorruimte in Overijssel. Desondanks staat Enschede niet bekend als kantorenstad, iets wat ook blijkt uit het relatief lage aantal m 2 kantoorruimte per inwoner (2,55 m 2 ). De kantorenmarkt van Enschede kent een sterk lokaal en regionaal karakter. Begin 2011 wordt in Enschede ruim 85 duizend m 2 kantoorruimte aangeboden. Ten opzichte van een jaar eerder betekent dit een stijging van 20%. Daarmee is voor het tweede jaar op rij sprake van een forse toename van het aanbodcijfer. Figuur 16 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte >250 m2 v.v.o. in Enschede 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Dynamis (2011) In iedere deelregio (figuur 17) is sprake van een aanbodstijging, waarbij de grootste stijging voor rekening komt van het centrum. De belangrijkste grote recente transacties vonden allen plaats in Enschede Zuiderval. Het betreft de nieuwbouwontwikkelingen van de Rabobank (5.500 vierkante meter), Ten Kate & Huizinga (5.000 vierkante meter) en Arke (4.700 vierkante meter). 18
De Zuiderval moet de nieuwe entree worden van Enschede, tussen de A35 en de binnenstad. Een aansprekende locatie voor kantoren met een hoogwaardige uitstraling. Het plangebied omvat circa 40 hectare en is daarmee één van de grootste binnenstedelijke herstructureringsgebieden in Nederland. Zuiderval is overigens meer dan alleen een kantoorlocatie, want het heeft ook een woonfunctie en er zijn talrijke voorzieningen. Zuiderval bestaat uit zes deelgebieden: Kotmanpark, Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink, Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn eigen specifieke functie. Figuur 17 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in deelgebieden Enschede 60.000 50.000 Enschede Centrum Business & Science Park Zuiderval Overig 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Dynamis (2011), bewerking SER Overijssel Het Business & Science Park (BSP) is een hoogwaardig bedrijventerrein en kantorenpark, zowel voor kennisintensieve bedrijven en firma's in de zakelijke dienstverlening als voor de eveneens op het park gesitueerde Universiteit Twente (UT). Het BSP-terrein meet ruim 40 hectare en is gelegen aan de rand van Enschede, tussen de twee grootste Twentse steden Enschede en Hengelo in. Kennispark Twente is de innovatiecampus waar kennisintensieve ondernemers zich succesvol kunnen ontwikkelen. Hier zijn diverse voorzieningen waar kennisintensieve ondernemers gebruik van kunnen maken als het BTC Twente, incubator voor bedrijven die klein beginnen en flexibel willen omgaan met hun huurcontract, de High Tech Factory, een gedeelde productiefaciliteit voor micro- en nanotechnologie bedrijven en The Corridor: een gebouw voor innovatieve ondernemers met kantoorruimte en diverse mogelijkheden voor grote en kleine conferenties. The Corridor dient als voorloper voor het in herontwikkeling zijnde Gebouw Langezijds op de campus: The Gallery. 19
Deventer Deventer is met een kantorenvoorraad van 346.500 m 2 de derde kantorenstad van Overijssel. Regionaal gezien kan de kantorenmarkt in Apeldoorn en Zwolle als de voornaamste concurrenten van Deventer worden beschouwd. In 2010 is het aanbodcijfer in Deventer voor het derde opeenvolgende jaar gestegen. Op 1 januari 2011 wordt in totaal 88.700 vierkante meter kantoorruimte te koop of te huur aangeboden. Hiermee is sprake van een aanbodstijging van 17%. Figuur 18 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte >250 m2 v.v.o. in Deventer 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Dynamis (2011) Deventer heeft globaal gezien vier grotere kantoorlocaties 12 : - Het Hanzepark (Keulenstraat, Munsterstraat e.o.) - De Zuid-As (Zutphenseweg, mr. H.F. de Boerlaan) - De As Binnenstad - Colmschate (Holterweg/Hunneperweg/Snippelingsdijk) - Het stationsgebied (Buitensingel, Verzetslaan, Leeuwenbrug, Boreel) De grootste is kantorenlocatie Hanzepark vlak bij de A1. Dit kantorenpark is gerealiseerd in de jaren negentig en is 12 hectare groot. Het Hanzepark kent echter ook sinds jaar en dag het hoogste aanbodcijfer in Deventer. Afgelopen jaar is het aanbod gestegen tot 59.200 vierkante meter. Op Hanzepark kent Deventer een aanzienlijke leegstand in vooral verouderde kantoorpanden op locaties met een matige bereikbaarheid en zonder duidelijk zakelijk profiel. Als voorbeeld van deze problematiek kan de Keulenstraat dienen 13. Een groot aantal vierkante meters kantoorruimtes staat al geruime tijd te huur en er is geen uitzicht op een snelle verbetering. 12 Doets, B, T. van Raaij en S. Mulder (2009), Kantorenonderzoek Deventer 2009. 13 Ter illustratie (eigen raadpleging RealNext 23 augustus 2011): kantoren met verhuurbare meters aan de Keulenstraat: nr. 1 (gebouw IJsselpoort, huurbaar: 2.265 m 2 ) nr. 5 (IJsselstroom, 2.365 m 2 ) nr.6 (IJsselveer, 2.689 m 2 ), nr 8 (IJsselwinde, 1.764 m 2 ) nr 9 (Poorter, 915 m 2 ), nr. 10 20
Figuur 19 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in deelgebieden Deventer 60.000 50.000 Centrum Hanzepark Overig 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Dynamis (2011), bewerking SER Overijssel Belangrijkste toevoeging aan de markt in Deventer betreft de nieuwbouwontwikkeling van het kantorencomplex Olympus op het voormalige Tedecoterrein aan de Hanzeweg. Het complex bestaat uit een drietal kantoortorens (Zeus, Hera en Hercules), variërend van 7 tot 9 bouwlagen. Het nieuwbouwproject omvat een totale metrage van 15.000 m 2. In het Kantorenonderzoek van de gemeente Deventer uit 2009 wordt een vergelijking tussen vraag en aanbod van nieuwbouwkantoren gemaakt. Hieruit blijkt dat vanaf 2011 het aanbod de vraag ruimschoots overstijgt. Louw (2011) constateert echter dat de vraagramingen die in dit onderzoek zijn gehanteerd ook nog eens onrealistisch hoog zijn 14. De conclusie die hij trekt is dan ook dat er sprake is van een duidelijk overaanbod. In het Kantorenonderzoek wordt dit ook geconstateerd en wordt een gematigd kantorenprogramma van 110.000 m² voorgesteld. Maar volgens Louw overstijgt het aanbod dan nog alle realistische vraagprognoses. In Deventer ontbreekt het volgens de gemeente op dit moment aan een locatie met een uitstekende bereikbaarheid. Met de ontwikkeling van het bedrijvenpark A1 wil de gemeente Deventer in deze behoefte voorzien. Een duidelijke keuze voor de uitvoer van het kantorenprogramma op het bedrijvenpark A1 houdt in dat met overige nieuwe ontwikkelingen (publiek en privaat) in de rest van Deventer uiterst terughoudend wordt omgegaan waarbij de gemeente aanvullende eisen stelt aan de ontwikkeling 15. (IJsselsluis, 2.794m 2 ), nr. 12 (2.810 m 2 ), nr. 14 (1.034 m 2 ), nr 15 (Para Part, 1.440 m 2 ), nr. 18 (215 m 2 ) en nr. 21 (887 m 2 ). 14 E. Louw (2011), Nut en noodzaak van Bedrijvenpark A1 te Deventer, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft 15 Doets, B, T. van Raaij en S. Mulder (2009), Kantorenonderzoek Deventer 2009, Gemeente Deventer, pag 21/22. 21
Hengelo Hengelo heeft een kantorenvoorraad van 277.000 vierkante meter. De kantorenmarkt in Hengelo kan worden getypeerd als een lokale/regionale markt die voornamelijk concurrentie ondervindt van Enschede. De grotere kantoortransacties in de afgelopen jaren betreffen voornamelijk lokale (overheids)partijen zoals de gemeente en woningbouwcorporaties. Hengelo lijkt minder in trek voor grote zakelijke gebruikers 16. Het aanbod van kantoorruimte in Hengelo is vooral in 2010 sterk toegenomen, van ruim 47.000 m 2 naar 84.200 m 2. Begin 2011 was dit licht teruggelopen naar 80.800 m 2, maar het aanbod is nog altijd zeer fors te noemen. Hengelo is de stad in Overijssel met het hoogste leegstandspercentage in Overijssel (zie ook figuur 12). De meest recente aanbodcijfers van 1 juli 2011 laten overigens een verdere daling zien naar 61.300 m 2. 17 Figuur 20 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte >250 m2 v.v.o. in Hengelo 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Dynamis (2011) Het meeste aanbod van kantoorruimte is in Hengelo te vinden in de binnenstad en in Westermaat (figuur 21). In het centrum is het aanbod voornamelijk geconcentreerd rondom de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat. Het aanbod in Westermaat is in 2010 fors toegenomen, voornamelijk veroorzaakt door toevoeging van grote metrages aan de Welbergweg en de Wegtersweg. 16 PropertyNL (2009), Het grote gemeentenboek 2009, pag. 126 17 Vastgoedrapportage Twente 2011, pag. 27. 22
De sterke stijging van het aanbod in deelgebied overig, werd in 2010 veroorzaakt door het voor verhuur aangeboden opleidingsgebouw van ROC Twente van ruim 12.000 vierkante meter aan de Sportlaan Driene 18. Figuur 21 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in deelgebieden Hengelo 50.000 45.000 40.000 35.000 Hengelo Centrum Hart van Zuid Westermaat Campus Westermaat Overig 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: Dynamis 2011 De harde planvoorraad in Hengelo bedraagt 30.000 vierkante meter kantoorruimte. Deze plannen zijn zowel binnen als buiten de stadsring gelegen. Een belangrijke ontwikkeling die vorig jaar is gestart, betreft de bouw van een kantoorpand van 10.000 vierkante meter door Siemens in het herstructureringsgebied Hart van Zuid. Deze nieuwbouw wordt onderdeel van het WTC Twente Business District te Hengelo en maakt tevens onderdeel uit van een van Nederlands grootste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, Hart van Zuid. In het nieuwe Siemens kantoorgebouw, gelegen naast het Centraal Station Twente, wordt het onderdeel Siemens Industrial Turbomachinery gehuisvest. Siemens zal daarnaast een aantal andere onderdelen concentreren in dit regiokantoor. Hiermee wordt Hengelo de hoofdlocatie van Siemens in Oost-Nederland. Het kantoor krijgt een oppervlakte van circa 10.000 m2 in een hoogwaardige stationsomgeving, samen met het WTC Twente, het ROC van Twente en cultuurvoorzieningen als Pop- en Cultuurpodium Metropool en Twents Techniekmuseum HEIM. Het pand wordt eind dit jaar opgeleverd. Siemens trekt medio 2012 met ruim 500 medewerkers in. Het WTC krijgt een centrale plek in de stationsomgeving van Hengelo, het toekomstige Centraal Station Twente. Vanaf 2013 zal de bouw van het WTC gefaseerd aanvangen. 18 Dynamis (2011), Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2011. 23
Almelo De vijfde kantorenstad van Overijssel is Almelo met een kantorenvoorraad van ruim 191.000 m 2. Almelo kent met ruim 16 procent leegstand na Hengelo het hoogste leegstandpercentage in Overijssel (figuur 12). Het opnameniveau in Almelo is in 2010 ten opzichte van 2009 met 82% gestegen 19. Door enkele grote huurtransacties van onder meer de Raad van de Kinderbescherming (3.000 m 2 aan de Burgemeester Raveslootsingel) en het Werkplein (3.000 m 2 in het Twenthe Centrum) kwam het opnameniveau in 2010 uit op 14.200 m 2. Het Twenthe Centrum wordt gerekend tot het Twentse industrieel erfgoed. Naast het eerder genoemde Werkplein Noord-Twente huren overigens ook advocatenkantoor Ten Cate, Catalpa Kinderdagverblijf, een apotheek en MICaffe club ruimte. Op de eerste verdieping komt een medisch centrum en op de tweede verdieping vestigen zich de Arbo Unie en Bureau Triquid 20. Het aanbod kantoorruimte is door het verhoogde opnameniveau in 2010 dan ook met 11 procent afgenomen tot 31.800 m 2. 21 In 2009 werd er nog 35.900 m 2 aangeboden. Het aanbod zit voornamelijk geconcentreerd in het centrum (24.700 m 2 ), waar enkele gebouwen leegstaan met metrages van meer dan 1.500 m 2. De financiële afdeling van Urenco Ltd is in mei 2011 van het Urenco-complex aan de Drienemansweg in Almelo naar de Javatoren in het centrum van de stad verhuisd. De Javatoren telt 14 bouwlagen en is met een hoogte van 55 meter het hoogste kantoorgebouw van Almelo. In totaal is het gebouw 6.600 m² groot. In de Javatoren zijn ook Nijverdal ten Cate en de gemeente Almelo gevestigd. In het deelgebied Twentepoort wordt nog 5.900 m2 aangeboden 22. Dit is een forse daling van het aanbod hier, halverwege 2009 werd op Twentepoort nog 8.900 m 2 aangeboden 23. Twentepoort is gelegen aan de op- en afritten van de A35 en heeft bijvoorbeeld met bedrijfsverzamelgebouw Magna Porta (54 meter hoog) een blikvanger. 19 Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars (2011), Vastgoedcourant Oost, april 2011. 20 Bron: Van Wijnen verbouwt Twenthe Centrum in TC Tubantia (27-6-2011) 21 De recent uitgekomen Vastgoedrapportage Twente 2011 laat een verdere daling van het aanbod in Almelo zien tot 24.800 m2. 22 Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars (2011), Vastgoedcourant Oost, april 2011. 23 Stichting Vastgoedrapportage Twente (2010), Vastgoedrapportage Twente 2010, de stand van zaken. 24
De rol van de provincie Overijssel De omvang van de leegstand van kantoren neemt in Overijssel problematische proporties aan. De situatie is (nog) niet te vergelijken met andere regio s (met name de Randstad) maar ook hier is de situatie in de voornaamste kantorensteden zorgelijk te noemen. SER Overijssel heeft, gezamenlijk met SER Gelderland, via een enquête hierover ook het bedrijfsleven geconsulteerd. De vastgoedsector (ontwikkelaars, beleggers, makelaars en consultants) bestempelt de situatie in de grote kantorensteden in Oost-Nederland bijna zonder uitzondering (96%) als zijnde een met een onacceptabel leegstandsniveau, of als zorgelijk. De situatie verschilt daarbij licht van stad tot stad. Negatieve uitschieters zijn Arnhem (71 procent van de respondenten noemt het leegstandsniveau hier onacceptabel ), Ede / (Veenendaal) (67%), Deventer (62%), Hengelo (61%) en Apeldoorn (60%). Voor een totaaloverzicht van de mening van de vastgoedsector over de grotere kantorensteden in Oost-Nederland wordt verwezen naar bijlage 5. 1. De provincie dient een rol te spelen in de regionale kantorenmarkt en de aanpak van leegstand, en haar visie vast te leggen in specifiek beleid SER Overijssel adviseert de provincie Overijssel op korte termijn specifiek kantorenbeleid te ontwikkelen. De provincie heeft in een recent verleden reeds aangegeven hun (boven-) regionale regierol te nemen in de aanpak van de kantorenleegstand. In het Hoofdlijnenakkoord van Overijssel wordt ten aanzien van kantoorlocaties een aanscherping van het beleid aangekondigd dat er op is gericht de leegstand te beteugelen 24. Voorlopig laat de uitwerking in de vorm van daadwerkelijk beleid nog op zich wachten. SER Overijssel vindt de tijd voor actie nu wel gekomen. Figuur 22 Is het wenselijk dat de provincie een (regie)rol gaat spelen op de kantorenmarkt van Oost-Nederland? Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector 24 Provincie Overijssel (2011), De Kracht van Overijssel, inspireren, innoveren en investeren, Hoofdlijnenakkoord 2011-2015. 25
De roep om een steviger rol van provincies op de vastgoedmarkt neemt ondertussen wel toe 25. Ook het geconsulteerde bedrijfsleven in Oost-Nederland is het vrijwel unaniem eens over het feit dat de provincie Overijssel op dit terrein dient te acteren. 90 procent van de respondenten geven aan dat er een rol ligt voor de provincie (figuur 22), driekwart vindt daarbij dat de provincie haar visie op de kantorenmarkt moet vastleggen in specifiek beleid (figuur 23). Dit ligt ook in lijn met consultaties in andere regio s. Bij bijvoorbeeld een bijeenkomst in Utrecht in februari 2011 gaf maar liefst 97 procent van de aanwezigen aan een rol te zien voor de provincie met betrekking tot de leegstand van kantoren 26. Figuur 23 Dient de provincie haar visie op de kantorenmarkt in apart beleid vast te leggen? Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector Ook vanuit het Rijk staat de kantorenmarkt op de agenda en wordt een provinciale rol gewenst: De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig. Dit moet met vereende krachten worden aangepakt! Dat waren de conclusies van de Kantorentop van 25 mei 2010 in Rijswijk tussen minister Huizinga (VROM), en o.a. de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), vertegenwoordigers van beleggers, ontwikkelaars, huurders, het Rijk, de provincie Utrecht en enkele gemeenten. In de slotverklaring van de Kantorentop werd kort aangegeven waar elk van de betrokken partijen, incluis de provincies, met betrekking tot de kantorenmarkt aan bij konden dragen 27. 25 Lees ook bijv. de opiniecolumn van 3 maart 2011 van Hans de Jonge (hoogleraar Vastgoed TU Delft) en Michel van Rhee (manager Vastgoedadvies & Gebiedsontwikkeling bij Brink Groep) op www.fd.nl, Provinciale coördinatie op de vastgoedmarkt? 26 Bijeenkomst in Nieuwegein 17 februari 2011: Pak leegstand van kantoren aan! 27 Slotverklaring Kantorentop 25 mei 2010, Rijswijk. 26
Het actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren van maart 2011 maakt de vorig jaar bij de Kantorentop uitgesproken intenties concreet door acties en verkenningen te formuleren, gericht op vermindering van de grote structurele kantorenleegstand en het voorkómen van verdere leegstand 28. Het is de gezamenlijk geformuleerde inzet om de komende jaren een beter werkende markt voor kantoren te bewerkstelligen, die inspeelt op de kwantitatieve én kwalitatieve vraag, het economisch vestigingsklimaat versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. En dat niet alleen op het niveau van individuele vastgoedobjecten, maar op gebiedsniveau. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal. Een beter werkende kantorenmarkt vergt een afgewogen mix van overheids- en marktacties en van generieke en gebiedsgerichte oplossingen. Eigenaren met leegstaand vastgoed moeten gestimuleerd worden om kantoren te transformeren of te herontwikkelen. De (decentrale) overheden zijn verantwoordelijk voor de fiscale, bestuurlijke en ruimtelijke afbakening van het speelveld. Op regionaal niveau betekent dat betere planning en bestuurlijke samenwerking. Binnen dat speelveld zijn het marktpartijen die op gebiedsniveau aan de slag gaan om op marktgerichte en creatieve wijze de gebruiker van kantoorruimten te bedienen, maximaal gebruik makend van de bestaande voorraad. Het Rijk kan op generiek niveau zijn bijdrage leveren. Bijvoorbeeld door knelpunten op gebied van (bouw)regelgeving aan te pakken, en door transformatie naar een andere (tijdelijke) bestemming beter mogelijk te maken. Ook zijn er signalen uit de markt dat de huidige fiscale regelgeving weinig prikkels bevat om leegstand van kantoren tegen te gaan en actief te gaan transformeren. De aanpak in het actieprogramma berust op drie pijlers: de markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren in gebiedsgerichte pilots de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking. In een gezamenlijke brief vanuit het IPO geven de provincies aan zich op hoofdlijnen te kunnen vinden in het Actieprogramma 29. Zij onderschrijven dat de structurele leegstand van kantoren een gezamenlijke aanpak vereist van marktpartijen en overheden. Omdat de kantorenmarkt voor een belangrijk deel een regionale markt is, willen provincies op dit terrein dan ook een belangrijke rol vervullen en zien zij uitvoering van het actieprogramma als een prima voorbeeld voor de uitoefening van hun kerntaak in het ruimtelijk-economisch domein. De provincies zijn bereid om - daar waar in hun ogen sprake is van een structureel leegstandsprobleem - hun rol in het Actieprogramma voortvarend op te pakken. 2. De provincie dient met de belangrijkste kantorengemeenten afspraken te maken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma s SER Overijssel adviseert de provincie Overijssel met de belangrijkste gemeenten qua kantorenmarkt afspraken te maken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma s. Deze lijn sluit aan bij de aangegeven mogelijke provinciale rol vanuit de Kantorentop en het daaruit voortvloeiende Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. SER Overijssel vindt echter dat dergelijke afspraken, vanwege de sterke concentratie in 28 Bijlage bij Brief van Minister Infrastructuur en Milieu, mw. drs. M.H. Schultz van Haegen aan de Tweede Kamer, 7 maart 2011, betreft Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, kenmerk 2011039614 29 IPO (2011), Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, 15 februari 2011. Kenmerk ROW 04441/2011. 27
Overijssel, louter met de eerder in dit advies aangegeven steden/gemeenten 30 gemaakt dienen te worden. De omgevingsvisie kan hierbij als kapstok dienen om dergelijke afspraken in te bedden. SER Overijssel wil benadrukken dat het hierbij zeer van belang is dat nauwkeurig naar de aard en schaal van de betreffende kantorenmarkten wordt gekeken. Soms is er in de regio sprake van een redelijk afgebakende kantorenmarkt (bijv. Twente), soms concurreren kantorenmarkten over de provinciegrenzen (bijv. Zwolle). In sommige kantoormarktsegmenten (met name het hoge segment/hoofdkantoren) is de vraag dermate mobiel dat er sprake is of kan zijn van bovenregionale effecten. In dat geval kunnen ingrepen (toevoegingen en onttrekkingen) in de ene regio een direct merkbaar effect hebben in andere regio s. Het is in de ogen van SER Overijssel essentieel dat de provincie zich hiervan bewust is en voldoende afweegt in hoeverre vraag en aanbod zich per regio tot elkaar verhouden. Tot nu toe heeft het echter ontbroken aan wat voor regionale regie op voorraad en kwaliteit dan ook. Planning en programmering dienen op grond van een grondige regionale analyse plaats te vinden. Dit vraagt dus tevens afstemming tussen provincies over de provinciegrenzen wat betreft de niet-lokale kantorenmarkten! Bij dit alles dient in de ogen van SER Overijssel niet zozeer het bestrijden van leegstand an sich, maar het streven naar een gezonde kantorenmarkt het uitgangspunt voor beleid te zijn. SER Overijssel wil hierbij wel duidelijk benadrukken niet te pleiten voor een bouwstop. Dit haalt alle dynamiek weg en voorkomt dat de voorraad zich kan verjongen. Maatregelen mogen de concurrentiepositie van de steden in Overijssel als vestigingslocatie niet aantasten. Door verkeerd afremmen van nieuwbouw kan er een tekort ontstaan aan met name toplocaties voor zakelijke dienstverleners en hoofdkantoren. Steden kunnen zodoende bedrijven verliezen. Rekening dient te worden gehouden met het feit dat leegstand zich grotendeels voordoet in oudere en gedateerde panden. En de verwachting is dat deze structurele leegstand zal verdubbelen. Daarentegen bestaat slechts een zeer klein deel van het aanbod uit nieuwbouw; dit kleine aandeel nieuwbouw in de leegstand zal bovendien de komende tijd verder afnemen tot uiteindelijk een schamele 2% in 2013 31. Bovendien is het zichtbaar dat voor een gedeelte de markt zichzelf corrigeert. De bouwproductie van kantoren was in 2010 al met 25 procent gedaald. Toezichthouders en de financiële wereld zijn over de hele linie strenger geworden, zeker in het vastgoed. Daar waar in de afgelopen jaren van loan to value, (voor)financiering van 85 of zelfs 90% mogelijk was, dient de ontwikkelaar nu minimaal 30 procent eigen geld mee te nemen, iets dat alleen al een enorme rem op nieuwe ontwikkelingen heeft veroorzaakt. Een regionale en gecoördineerde ruimtelijke ontwikkeling door de provincie is in de ogen van SER Overijssel belangrijk voor het functioneren van de steden/stedelijke regio s. Daarom dienen gemeenten hun beleid op elkaar af te stemmen. In het geval van nieuwbouw van kantoren beseft SER Overijssel dat dit niet eenvoudig is, omdat gemeenten uiteenlopende belangen hebben en de baten en lasten van ontwikkeling ongelijk verdeeld zijn 32. Feit is dat gemeenten door middel van hun bestemmingsplannen het overschot aan kantoren hebben toegestaan. Bovendien is, ondanks de leegstand, in diverse bestemmingsplannen nog steeds een forse plancapaciteit voor kantoren aanwezig 33. Het is echter niet zo dat gemeenten gericht zijn op een onbeperkte uitgifte van grond met kantoorbestemming, dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de eisen die sommige gemeenten al stellen in termen van voorverhuur. Conclusie is wel dat de uitgifte van grond onvoldoende wordt gecoördineerd. 30 Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo en Deventer. 31 NVB (2011), Thermometer Kantoren 2011 32 Janssen-Jansen, L. (2010), Ruimte Ruilen Regionale samenwerking als oplossing voor de aanpak van leegstaande kantoren, Nicis: Den Haag. 33 Taskforce transformatie (2010), Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce transformatie, Provincie Utrecht: Utrecht. 28
Gemeenten hebben belang bij het uitgeven van grond voor kantoorfuncties, omdat op deze manier hun gemeente op de kaart staat als aantrekkelijk vestigingsgebied en de werkgelegenheid wordt gestimuleerd, en daarnaast, zeker niet onbelangrijk, gemeenten ook direct inkomsten ontvangen uit de gronduitgifte voor kantoren. Figuur 24 De oorzaken van de omvangrijke leegstand volgens de vastgoedsector in Oost-Nederland Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector 29
Figuur 25 Welke rol ziet de vastgoedsector voor de provincie op de kantorenmarkt weggelegd? Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector 3. De faciliterende en regisserende rol van de provincie kan alleen wanneer een scherp zicht is op ontwikkelingen in voorraad, vraag, aanbod zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. De provincie dient hiervoor een monitor te ontwikkelen en specialistische vastgoedkennis in huis te hebben/halen. SER Overijssel ziet een belangrijke faciliterende en regisserende rol op de kantorenmarkt voor de provincie. Essentieel om bijvoorbeeld de onder punt 2 genoemde actie te kunnen realiseren is het dan wel om een goed en algemeen inzicht te hebben in de marktvraag naar kantoorruimte, zowel in vierkante meters, als kwaliteit, als prijscategorie. Zinvol is het om vandaar uit ook verschillende scenario s uit te werken en rekening te houden met regionaal uiteenlopende ontwikkelingen als demografie, economie en invloeden als het nieuwe werken, iets wat ook is aangegeven in het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. 30
Op basis van deze scenario s kan de provincie Overijssel afspraken maken met gemeenten over de regionale planningsopgave voor kantoren inclusief eventuele fasering, kwalitatieve segmentering en locatiekeuze voor nieuwe / te herontwikkelen kantoorlocaties in de betreffende steden voor de komende periode. De provincie heeft daarbij een belangrijke taak voor de afstemming tussen de kantorensteden en ook onderling wanneer er sprake is van provinciegrensoverschrijdende concurrerende steden. Deze regionaal afgestemde afstemming kan eventueel opgenomen worden in de omgevingsvisie. SER Overijssel vindt het echter van groot belang dat er flexibiliteit wordt ingebouwd. Periodiek dienen de regionale opgaven, wanneer aantoonbaar regionaal tekorten of overschotten zich aandienen, geactualiseerd te worden. Een rigide strikte houding bij tekort kan immers de economische ontwikkeling van een regio laten stagneren. Een belangrijk punt van zorg bij SER Overijssel is dat tijdens de consultatie zowel vanuit het bedrijfsleven, als vanuit gemeenten als vanuit de wetenschap meerdere malen naar voren is gebracht dat de momenteel aanwezige vastgoedkennis over de kantorenmarkt (in tegenstelling tot bijvoorbeeld bedrijventerreinen en woningen) bij de provincie nog als ontoereikend wordt ingeschat. Niet geheel onlogisch, aangezien dit een nieuw provinciaal beleidsterrein betreft. Toch vraagt dit aspect in de ogen van SER Overijssel wel enige aandacht. 4. De (decentrale) overheden hebben een voorbeeldfunctie, de provincie mag de gemeenten hierop aanspreken In het crisisjaar 2009 werd er voor 945 miljoen euro aan bouwvergunningen voor nieuwe kantoorpanden verleend. In 2010 was dat al afgenomen tot 664 miljoen euro, maar bijna de helft (!) kwam daarbij op naam van de overheid. In 2010 steeg de waarde van de verstrekte bouwvergunningen voor overheidskantoren tot 301 miljoen euro. Dat was het hoogste (!) niveau sinds dit in 1990 voor het eerst werd gemeten 34. SER Overijssel vindt dat de overheden in eerste instantie een juist voorbeeld moeten geven en niet dient bij te dragen aan een verdere verhoging van de leegstand in Overijssel door het achterlaten van leegstaande gebouwen door nieuwbouwactiviteiten wanneer deze niet strikt noodzakelijk zijn. De provincie mag gemeenten hierop aanspreken, maar de provincie dient eveneens hun eigen investeringsprogramma s (wanneer die een substantiële hoeveelheid kantoormeters omvat) kritisch te heroverwegen. Naast het eigen gebruik zou de (gemeentelijke) overheid in de ogen van SER Overijssel ook meer de quartaire sector kunnen sturen richting bestaande leegstaande kantoorpanden in plaats van continu te voldoen aan de wensen van nieuwbouw (onderwijsinstellingen, rechtbanken etc.). 34 ING Economisch Bureau (2011), Kwartaalbericht Vastgoed, mei 2011. 31
Figuur 26 Aandeel waarde bouwvergunningen overheidskantoren van totaal per jaar, 1990-2010 Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau Dat de overheid belangrijk is in de discussie over de kantorenmarkt blijkt ook uit figuur 27 Gemeenten en het Rijk zijn by far de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte in Nederland. Ze zijn de grootste huurders van kantoorruimte, waarbij overigens een duidelijke voorkeur voor centrumlocaties blijkt. Traditioneel komt ook het bank- en verzekeringswezen als belangrijke gebruiker naar voren. De impact van de economische crisis is in de financiële sector echter duidelijk voelbaar, waardoor de uitbreidingsbehoefte beperkt blijft 35. Figuur 27 Top 10 kantoorgebruikers 35 ABN AMRO (2011), Kansen voor kwaliteit, De Nederlandse kantorenmarkt in beeld, Amsterdam. 32