www.onderzoek.utrecht.nl Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Vastgoedmonitor Utrecht 2009 1
Colofon Uitgave december 2009 Afdeling Bestuursinformatie Bestuurs- en Concerndienst Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 bestuursinformatie@utrecht.nl In opdracht van Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht Internet www.onderzoek.utrecht.nl Rapportage Anne Slob Hans van Hastenberg Herman van 't Spijker Rob Paridaen Karel van Heelsbergen Informatie Ank Hendriks (Economische Zaken) 030 286 4138 Mara Vermeij (Grondzaken) 030 286 0117 Anne Slob (Bestuursinformatie) 030 286 1331 Foto s Berry Geerlings (Gemeentelijke Fotodienst) Opmaak VAK18, Utrecht Drukwerk De Groot, Goudriaan Bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht 2 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Voorwoord Moeilijke tijden voor de vastgoedmarkt Vorig jaar keken we terug op tien jaar vastgoedmonitor in Utrecht. De overall conclusie was dat Utrecht al die tijd een relatief stabiele en gezonde vastgoedmarkt had. We kenden veel hoogtepunten in de afgelopen tien jaren, waaronder de sterke marktgroei, de realisatie van Papendorp en de revitalisering van Lage Weide. De wereldwijde veranderingen in de economie in het afgelopen jaar hebben ingrijpende effecten op de vastgoedmarkt gehad. Ook de Utrechtse vastgoedmarkt ondervindt hier veel effecten van. Wat is het afgelopen jaar veranderd? De situatie op de Utrechtse kantorenmarkt is als gevolg van de economische krimp verslechterd. Er wordt minder opgenomen, bedrijven krimpen in, blijven vaker in hun huidige pand zitten en besluitvormingsprocessen duren langer. Kantorennieuwbouw komt in de huidige markt amper van de grond. Er wordt nog wel gebouwd, maar dit zijn contracten die in eerdere jaren zijn afgesloten. Op de Utrechtse winkelmarkt zijn de effecten ook merkbaar maar minder rigoureus: er zijn minder transacties, maar er is nog nauwelijks sprake van leegstand. De bedrijfsruimtemarkt liep in 2008 nog erg goed. De opname van bedrijfsruimte was gestegen tot recordhoogte, om dit jaar te kelderen naar het laagste niveau van de afgelopen jaren. Daarnaast is de uitgifte van bedrijventerreinen in de eerste helft van 2009 vrijwel tot stilstand gekomen. Kleine bedrijven kiezen in de huidige markt voor flexibiliteit. Dat leidt tot veel beweging in de bedrijfsverzamelgebouwen. Om de economische ontwikkeling en werkgelegenheid zoveel mogelijk op peil te houden, hebben we als gemeente Utrecht een fonds ingesteld voor stimulering van de lokale economie. Wij geven met dit fonds de Utrechtse economie een flinke impuls. Dit doen wij door het financieren van concrete projecten, die snel kunnen starten, naast korte termijn ook structurele effecten en een flinke multiplier hebben. De focus ligt op: bedrijfsverzamelgebouwen voor startende, kleinschalige en innovatieve bedrijven ondersteunen van startende, kleinschalige en innovatieve bedrijven accountmanagement en acquisitie van kantoren en bedrijven prijsvraag Utrechts bedrijfsleven De Gouden Impuls extra impuls aan toerisme. Ook de komende jaren blijven wij ons als gemeente inzetten voor een gezonde economie en een gezonde markt voor commercieel vastgoed. Het goed blijven volgen van vastgoedmarkt hoort daarbij, zeker in roerige tijden. Zodoende kunnen we onze planning en beleid indien nodig bijstellen. Floris de Gelder Wethouder Economische en Culturele Zaken 3
4 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Inhoud Samenvatting 6 Inleiding 9 1 Economische ontwikkeling 10 1.1 Landelijke trends 11 1.2 Trends in stad en regio Utrecht 12 2 Kantorenmarkt 16 2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt 17 2.2 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt 18 2.3 Planvoorraad 26 2.4 Typering en ontwikkeling Utrechtse kantoorgebieden 26 Stationsgebied Utrecht CS en omgeving 28 Oude Binnenstad 30 Papendorp 32 Oost 36 Rijnsweerd 38 Kanaleneiland 40 Overvecht 42 Lageweide 44 Oudenrijn 46 Kantoren buiten de clusters 49 3 Winkelmarkt 50 3.1 Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed 51 3.2 Situatie op de Utrechtse winkelmarkt 52 3.3 Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden 54 3.4 Uitbreiding detailhandel 59 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen 60 4.1 Landelijke trends 61 4.2 Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte 62 4.3 Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein 66 5 Bedrijfsverzamelgebouwen 72 5.1 Inleiding 73 5.2 Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen 74 5.3 Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen 75 5.4 Overige flexibele ruimteconcepten 76 Literatuur 77 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 78 Bijlage 2 Begrippen 79 Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw 82 Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden 88 Bijlage 5 Bedrijfsverzamelgebouwen 90 5
Samenvatting Samenvatting S In 2008 halveerde de opname op de kantorenmarkt naar 99.000 m². De marktsituatie op de Utrechtse kantorenmarkt is medio 2009 een stuk minder gunstig dan vorig jaar. Huurprijsniveaus in de belangrijkste Utrechtse winkelstraten stabiliseren zich. De stad handhaaft daarmee de vijfde plaats in de top-vijftien van Nederlandse winkelstraten. 2008 was een recordjaar wat betreft de opname aan bedrijfsruimte (130.000 m²). Medio 2009 is 13.000 m² opgenomen en is het opnameniveau drastisch gedaald. In de eerste helft van 2009 is 0,2 ha bedrijventerrein uitgegeven op Lageweide. Dit is de enige uitgifte geweest in de periode medio 2008 tot medio 2009. In sommige algemene bedrijfsverzamelgebouwen in de binnenstad is het aanbod kleiner dan de vraag. In de flexibele business centers zorgt de kredietcrisis voor veel beweging op de markt. 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Kantoren De marktsituatie op de Utrechtse kantorenmarkt is medio 2009 substantieel verslechterd, vergeleken met 2008. Vorig jaar bedroeg de opname 99.000 m². Dit is minder dan de helft dan in 2007 (201.000 m²). In het eerste halfjaar van 2009 komt de opname uit op 19.000 m². Utrechtse marktpartijen geven aan dat verhuur- en verkoopprocessen langer duren doordat beslissingstrajecten toenemen. Het leegstandspercentage in de stad Utrecht is licht gestegen van 6,2% ultimo 2007 naar 7,0% ultimo 2008. Eind vorig jaar stond 173.900 m² fysiek leeg. Landelijk ligt de leegstand met 12,0% een stuk hoger dan in Utrecht. Vergeleken met andere grote gemeenten is de leegstand in Utrecht relatief laag: Amsterdam (14,6%), Rotterdam (11,7%) en Den Haag (7,2%). Ook vergeleken met de omliggende gemeenten blijft het positieve beeld van de stad Utrecht overeind. In de BRU-regio (exclusief Utrecht) ligt de leegstand op 11,4%. Begin 2009 zijn er in Utrecht voor ongeveer 986.000 m² aan kantoorplannen. Het merendeel hiervan (588.000 m²) bevindt zich in de voorbereidingsfase. Als gevolg van de kredietcrisis is een aanzienlijk deel van de plannen opgeschoven tot na 2013 of later. Vorig jaar stond 26% van de totale kantoorplannen (245.000 m²) gepland voor de periode na 2013. Dit jaar geldt dit voor 70% van de plannen (657.000 m²). Winkelruimte Marktpartijen geven aan dat de effecten van de kredietcrisis goed merkbaar zijn op de winkelmarkt. Er vinden minder transacties plaats, de tijd dat een pand te huur of te koop staat, is toegenomen en beslissingstrajecten duren langer. De situatie voor Utrecht blijft echter vrij positief omdat er door de krapte op de markt nauwelijks sprake is van leegstand. In het afgelopen jaar is de huurprijs-bandbreedte van winkelstraten in de Binnenstad in de meeste straten gelijk gebleven. Alleen aan de Vredenburg-Oostzijde en de Lange Viestraat is sprake van een lichte daling. Stadsdeelcentrum Overvecht trekt nog steeds veel bezoekers uit andere delen van de stad. Het huurprijsniveau is het afgelopen jaar constant gebleven, maar ligt nog steeds vrij hoog voor een wijkwinkelcentrum. In wijkwinkelcentrum Kanaleneiland is volgens marktpartijen sprake van enige leegstand. De huurprijzen zijn daar gelijk gebleven in het afgelopen jaar. De revitalisering van een aantal buurtwinkelcentra die in 2001 is gestart, is voor een groot deel afgerond. In 2010 en verder start de opknapbeurt in een zestal nieuwe buurtwinkelcentra. 7
In de Utrechtse detailhandel is voor ruim 195.000 m² aan plannen. Hiervan is 76% (150.000 m²) op (boven)stedelijk niveau. Het Stationsgebied/Hoog Catharijne en Leidsche Rijn zijn de twee grootste projecten. Bedrijfsverzamelgebouwen Volgens de hier gehanteerde definitie zijn er in Utrecht momenteel vijftien bedrijfsverzamelgebouwen. Hiervan hebben er tien een algemeen karakter en valt de rest in de groep specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. Samenvatting S Bedrijfsruimte In Utrecht is de opname aan bedrijfsruimte in 2008 gestegen naar een recordhoogte van 130.000 m². Ter vergelijking: het gemiddelde in de periode 2001-2006 ligt op 77.000 m². Het hoge opnameniveau blijft dit jaar niet gehandhaafd. In het eerste halfjaar van 2009 gaat het om slechts 13.000 m². Dit is de laagste opname van de afgelopen tien jaar. Ondanks het inzakken van de vraag is er momenteel nog steeds sprake van een vrij krappe marktsituatie. De vraag richt zich vooral op kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte, terwijl het aanbod in dit segment beperkt is. Dit neemt niet weg dat er op dit moment sprake is van een huurdersmarkt. De aanhurende partij heeft een sterke positie en onderhandelt over de huurprijs en grotere incentives. In 2008 zijn de huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte licht gestegen. In de eerste helft van 2009 staan de huurprijzen in zowel de stad Utrecht als de regiogemeenten onder druk. Voor het komend jaar wordt rekening gehouden met een lichte daling van de huurprijzen. Het totaal netto verhuurbaar oppervlak in alle bedrijfsverzamelgebouwen is bijna 44.000 m². Het merendeel van het vloeroppervlak is in bezit van een algemeen bedrijfsverzamelgebouw (37.000 m²). Medio 2009 zijn er in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen 412 bedrijven gehuisvest waarin ruim 2.000 personen werken. De economische recessie zorgt bij een aantal specifieke bedrijfsverzamelgebouwen voor beweging op de markt. Dit geldt vooral voor de flexibele business centers waar sommige bedrijven de huur opzeggen vanwege een dalende omzet. Andere bedrijven zeggen om dezelfde reden hun vaste kantoor op en melden zich juist voor ruimte in een business center. Bedrijventerreinen De uitgifte van bedrijventerreinen is in de eerste helft van 2009 vrijwel tot stilstand gekomen. In heel 2008 is in totaal 3,2 ha uitgegeven. In de periode medio 2008 tot medio 2009 was de enige uitgifte te vinden op Lageweide (0,2 ha). Begin 2009 heeft Utrecht 60,9 ha bedrijventerrein op voorraad. Hiervan is 18,9 ha bouwrijp en direct uitgeefbaar. Het merendeel hiervan is gelegen op De Wetering Zuid (11,8 ha) en Nieuwerijn (6,7 ha). Beide terreinen zijn hoogwaardig. 8 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Inleiding In deze 11e editie van de vastgoedmonitor vindt u een actueel overzicht van de ontwikkelingen op het gebied van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor presenteert hoofdzakelijk gegevens van het afgelopen kalenderjaar maar biedt voor de meeste thema s ook informatie die betrekking heeft op de eerste helft van 2009. Logischerwijs zoomt deze monitor vooral in op de ontwikkelingen in de gemeente Utrecht. Daarbij is er aandacht voor omliggende gemeenten en beginnen de meeste hoofdstukken met een algemene typering van de landelijke ontwikkelingen. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit onderzoek zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze vastgoedmonitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting, ASR Vastgoed, Cório Nederland Retail, DTZ Zadelhoff, IPMMC Vastgoed, Lumax, Maliebaan 45, MN services, Regus, Statement Real Estate en Van Rossem Makelaars. Na een korte schets van de Utrechtse en de Nederlandse economie bevat de vastgoedmonitor drie hoofdstukken over de diverse markten voor commercieel vastgoed te weten de kantorenmarkt, de winkelruimtemarkt en de bedrijfsruimtemarkt in combinatie met bedrijventerreinen. In het laatste hoofdstuk is vervolgens aandacht voor bedrijfsverzamelgebouwen. In de bijlage staat een lijst met gesprekspartners, een begrippenlijst een gedetailleerde uitwerking van de kantoorplannen per jaar en per locatie, een overzicht met kenmerken van de belangrijkste winkelgebieden in de stad en een afbakening van de bedrijfsverzamelgebouwen. 9
1 Economische ontwikkeling Economische ontwikkeling 1 Nederland heeft net als de meeste andere landen in de wereld te maken met een ongekend hevige economische recessie, die naar het zich nu laat aanzien in 2009 zijn dieptepunt zal kennen. Het lijkt onvermijdelijk dat ook de Utrechtse vastgoedmarkt hiervan de negatieve gevolgen zal ondervinden. Onzeker is echter hoe ernstig deze zullen zijn en waar binnen de stad deze zich vooral zullen manifesteren. Onveranderd blijft dat regio en stad Utrecht een relatief gunstige uitgangspositie hebben. Tot het uitbreken van de kredietcrisis was de economische groei, met uitzondering van 2007, al een aantal jaren hoger dan landelijk (CBS). Ook de, fors naar beneden bijgestelde, toekomstige groeiverwachting voor de Utrechtse economie (+1,2%) ligt nog altijd duidelijk boven de landelijke groeiverwachting (+0,5%) (Ecorys). De meest recente cijfers voor het Utrechtse bedrijfsleven op het vlak van omzet en personeelssterkte komen uit in de min. Twee op de vijf Utrechtse bedrijven had in het tweede kwartaal van 2009 te maken met een afname van het aantal werknemers. De verwachtingen voor de omzet zijn minder negatief (COEN). Zonder meer positief is dat het aantal startende bedrijven in Utrecht onverminderd hoog blijft. 10 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
1.1 Landelijke trends Economische turbulentie De gevolgen van de kredietcrisis laten zich nu in volle hevigheid voelen. Landelijk is de economische situatie in een jaar tijd dramatisch verslechterd. De verwachting van het Centraal Planbureau (CPB, september 2009) voor de Nederlandse economie is een economische teruggang in 2009 met bijna 5%. Dit is een ongekend hoge krimp volgend op een jaar dat het bruto binnenlands product nog met 2% groeide. Exportland Nederland lijdt dit jaar ernstig onder de afname van de wereldhandel met bijna 15%. Voor 2010 zijn de vooruitzichten minder somber. Er wordt groei noch krimp verwacht. Zo n mager economisch toekomstbeeld is in de afgelopen 25 jaar niet eerder voorgekomen, even afgezien van de krimp in 2009. Het CPB verwacht dat de economie in de loop van volgend jaar weer enigszins zal gaan groeien. Arbeidsmarkt: grote terugval vacatures De sterke teruggang van de nationale economie zorgt voor een snelle ontspanning op de arbeidsmarkt. De vraag naar arbeidskrachten is sterk afgenomen. Het historisch hoge aantal vacatures van halverwege vorig jaar (245.000) is met bijna 50% geslonken naar 127.000. Daarbinnen zit de zakelijke dienstverlening, van groot belang voor de Utrechtse economie, in nog zwaarder weer met een landelijke daling van het aantal vacatures van bijna 60%. De afgelopen jaren gestegen werkgelegenheid laat inmiddels dan ook een daling zien. In het tweede kwartaal van 2009 telt het CBS 90.000 werknemersbanen minder in Nederland dan een jaar geleden, een afname met 1,1%. De landelijke werkloosheid stijgt in de dezelfde periode van 4% naar 4,8%. Stedelijk ligt deze volgens het CBS nu op 6,1%, wat overigens nog altijd het laagste van de G4 is. Het Centraal Planbureau voorziet een substantiële stijging van de werkloosheid. Hun laatste prognose voor Nederland komt er op neer dat in 2010 8% van de beroepsbevolking geen werk zal hebben. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands beroeps- werkzame % werkloze product bevolking beroepsbevolking beroepsbevolking 1996 3,4 1,6 2,2 7,6 1997 4,3 1,8 2,8 6,6 1998 3,9 1,5 3,1 5,2 1999 4,7 1,8 2,7 4,3 2000 3,9 2,5 3,1 3,8 2001 1,9 2,0 2,3 3,5 2002 0,1 0,9 0,2 4,1 2003 0,3 0,9-0,5 5,4 2004 2,2 0,0-1,2 6,5 2005 2,0 0,0 0,0 6,5 2006 3,4 1,2 2,2 5,5 2007 3,6 1,6 2,6 4,5 2008 2,0 1,5 2,1 3,9 verwachting 2009-4¾ 0,5 -¾ 5¼ verwachting 2010 0,0 0,0-2¾ 8,0 Bron: CPB (MEV 2010) / CBS 11
Economische ontwikkeling 1.2 Trends in stad en regio Utrecht Aantal starters blijft op peil Het aantal startende bedrijven in Utrecht blijft op een hoog niveau. Dit is niet alleen het geval in 2008 maar tot nu toe ook in 2009. In het eerste half jaar van 2009 ligt het aantal starters op hetzelfde hoge niveau als in 2008 en 2007. Per kwartaal bezien blijkt het aantal starters in het tweede kwartaal met 610 lager te liggen dan in het eerste kwartaal (775), maar dit beeld wijkt niet af van dat van de afgelopen jaren. 800 600 Aantal starters in Utrecht en regio, 2004-2009 Het is gerechtvaardigd te verwachten dat door de diepe economische recessie de werkgelegenheid zal gaan dalen, maar op welke termijn precies is lastig in te schatten. Mogelijk laten de werkgelegenheidsgegevens dit jaar nog (net) niet zien dat een daling is ingezet (gegevens komen dit najaar beschikbaar), omdat de reeks mediojaar gegevens betreft. Op basis van mutatiepercentages van werknemers (Utrecht Werkt / Arbeidsmarkt 2009; juni 2009) wordt geraamd dat de werkgelegenheid rond 2009/2010 met circa 3,5% zal afnemen. Utrecht regio* 1 400 200 04-I II III IV 05-I II III IV 06-I II III IV 07-I II III IV 08-I II III IV 09-I II * IJsselsteijn, Nieuwegein, Vianen, Bunnik, Houten Bron: Kamer van Koophandel Het aantal Aantal startende starters bedrijven in Utrecht in de omliggende regio, 2004-2009 gemeenten is ongeveer de helft van dat in de stad Utrecht en met 2,5%, net als het jaar ervoor (PAR, 2008). Deze groei De werkgelegenheid in de regio Utrecht groeit in 2008 volgt een Bron: met de Kamer stad vergelijkbare van Koophandel ontwikkeling. van de totale regio is dus wat lager dan van de stad. Provinciaal blijft de werkgelegenheidsgroei net onder Werkgelegenheid nam in 2008 nog fors toe de 2% steken; de sectoren die vooral groeien zijn de Ten opzichte van 2007 nam de werkgelegenheid in 2008 zakelijke dienstverlening, de gezondheids- en welzijnszorg en onderwijs. fors toe, met bijna 6.600 banen, een groei van 3,1%. Het jaar ervoor was de groei nog net iets groter, 3,5%, bijna 7.200 banen. Met een totaal van bijna 218.000 banen is de werkgelegenheid nog nooit zo omvangrijk geweest in Utrecht. Het vorige record dateert van 2001 toen Utrecht afgerond 215.000 banen telde. De drie sectoren die in 2008 het meest groeien zijn in aflopende volgorde, onderwijs, overheid en zakelijke dienstverlening. Een duidelijke voorbode van de economische recessie laat zich dan nog slechts zien in een afnemende werkgelegenheid in de handel. 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Ontwikkeling werkgelegenheid Utrecht, 2001-2008 * 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 totaal banen 211.264 208.292 206.062 203.244 204.084 211.267 217.829 waarvan: voltijd 188.816 186.297 184.823 181.744 181.893 186.482 192.763 deeltijd (< 12 uur per week) 22.448 21.995 21.239 21.500 22.191 24.785 25.066 Bron: PAR * cijfers per 1 april In 2009 afname omzet bedrijfsleven Ruim eenderde van de bedrijven (exclusief overheid, zorg en onderwijs) in de stad Utrecht had in het tweede kwartaal van 2009 te maken met een afname van de omzet. Bij 16% van de bedrijven nam de omzet toe (saldo -20). Dit is een veel beter resultaat dan in het eerste kwartaal (saldo -49) en ook iets beter dan de aanvankelijke verwachting van de ondernemers (-28). De verwachtingen voor het derde kwartaal van 2009 zijn iets optimistischer (saldo -16). Utrecht scoort daarmee beter dan de provincie (-24) en Nederland (-21). Iets meer dan 40% van de Utrechtse bedrijven (exclusief overheid, zorg en onderwijs) had in het tweede kwartaal te maken met een afname van personeel. Bij slechts 4% van de bedrijven nam het aantal werknemers toe (saldo -39). Dit komt overeen met de verwachting van de ondernemers. Ook voor het derde kwartaal verwachten veel Utrechtse bedrijven een personeelsreductie (saldo -33). In de stad Utrecht (-33) en de provincie (-35) verwachten meer bedrijven te maken te krijgen met personeelskrimp dan gemiddeld in Nederland (-22). Gerealiseerde en verwachte omzetontwikkeling gerealiseerd 2008-IV gerealiseerd 2009-I gerealiseerd 2009-II verwachting 2009-III 0 8-49 -20-16 -7-37 -24-24 -12-34 -22-21 -10-20 -30-40 Utrecht provincie Nederland * saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve omzet(verwachting) Bron: Kamer van Koophandel Gerealiseerde en verwachte omzetontwikkeling* Bron: Kamer van Koophandel 13
Gerealiseerde en verwachte personeelsontwikkeling * gerealiseerd 2008-IV gerealiseerd 2009-I gerealiseerd 2009-II verwachting 2009-III Economische ontwikkeling 1 0-11 -34-39 -33-15 -26-37 -35-13 -24-28 -22-10 -20-30 Utrecht provincie Nederland *saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve personeelsomvang(verwachting) Bron: Kamer van Koophandel Regionale Gerealiseerde economie en in verwachte 2008 relatief personeelsontwikkeling* goed Utrecht. Regio Rijnmond kent eenzelfde economische Zowel in Nederland als in de provincie en de regio groei als het Utrechtse, terwijl de regio Den Haag (+2,1%) Bron: Kamer van Koophandel Utrecht laat de economie in 2008 nog een behoorlijke daaronder uitkomt. De regio en de provincie Utrecht groei zien. Provincie en vooral regio (+2,4%) groeien dan harder dan Nederland. Dat is al vanaf 2005 het geval, behalve voor de regio, die in 2007 een lagere economische groei kent dan de provincie en Nederland. De regio Amsterdam (+3,3%) groeit in 2008 harder dan de regio hebben een vrijwel stabiel aandeel in het nationale bruto binnenlands product (bbp). Het regionale bbp per hoofd van de bevolking ligt duidelijk boven dat van Nederland maar ook de provincie. Wel stijgt het regionale bbp minder snel dan landelijk. Economis che ontwik k eling regio Utrecht, provincie en Nederland, 2 0 0 3-2 0 0 8 2003 2004 2005 2006 2007* 2008* Stads gewes t Utrecht ** volumemutatie bbp -1,9% +0,5% +3,0% +3,9% +2,9% +2,4% bbp (in mln ) 25.381 25.724 27.067 28.081 29.106 nnb regionaal aandeel bbp 5,3% 5,3% 5,3% 5,2% 5,1% nnb bbp per hoofd (x 1.000 euro) 44 44 45 47 48 nnb Provincie Utrecht volumemutatie bbp -1,4% +1,8% +2,2% +3,9% +3,7% +2,3% bbp (in mln ) 41.218 42.356 44.098 45.951 48.215 nnb regionaal aandeel bbp 8,6% 8,6% 8,6% 8,5% 8,5% nnb bbp per hoofd (x 1.000 euro) 36 36 38 39 40 nnb Nederland volumemutatie bbp +0,3% +2,2% +2,0% +3,4% +3,6% +2,0% bbp (in mln ) 476.945 491.184 513.407 540.216 568.664 nnb bbp per hoofd (x 1.000 euro) 29 30 31 33 35 nnb * voorlopige cijfers ** BRU-regio, exclusief Vianen nnb: nog niet beschikbaar Bron: CBS 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
Utrecht op plaats 9 in Regio Top 40 Nam de provincie Utrecht naar economisch presteren traditioneel een hoge plaats in op de Regio Top 40 van de Rabobank (juni 2009), van 2007 naar 2008 zakt deze van de 2e naar de 9e plaats. Genoemd rapport signaleert overigens dat het bedrijfsleven in de meeste regio s van de Randstad relatief zwak presteert in het jaar dat de economie snel begon te verslechteren. Dit wordt vooral verklaard door de zeer beperkte groei vorig jaar van de productie, de investeringen en de winst. Binnen de Randstad zakken de grootstedelijke agglomeraties Groot-Amsterdam en Den Haag een groot aantal plaatsen naar de 20e (2007: 5e) respectievelijk de 39e (2007: 24e) plaats. Alleen de regio Groot-Rijnmond behoudt zijn 6e plaats. De aan de Randstad grenzende regio Flevoland met groeipool Almere blijft het met een 2e plaats (2007: 1e) erg goed doen. De 40 Nederlandse regio s zijn beoordeeld op hun economische groei en hun economische kracht. Op beide onderdelen scoort de provincie Utrecht een voldoende, met respectievelijk een 6,0 en een 6,3. Hoewel de totale economische prestatie van de provincie Utrecht in 2008 onder druk kwam te staan zijn er in de Randstad slechts twee regio s die beter scoren op economische kracht, namelijk Groot-Rijnmond en Zuidoost-Zuid-Holland. Bij de economische kracht gaat het om vier belangrijke zaken: het rendement op het eigen vermogen, de investeringsratio, de arbeidsproductiviteit en de werkgelegenheidsfunctie. Lagere groeiverwachting Utrecht tot 2013 door economische recessie Voor de periode 2008-2013 ligt de verwachte jaarlijkse economische groei van de stadsregio Utrecht (provincie) op 1,2%. Dit is een fors lagere verwachting dan de afgelopen jaren, toen deze rond de 3% uitkwam. Utrecht scoort nu een 18e plaats op de lijst van 70 Europese stadsregio s. Dit blijkt uit de studie European Regional Prospects 2009 (augustus 2009), die jaarlijks wordt uitgebracht. De stadsregio Amsterdam neemt met een groeiverwachting van 1,1% plaats 20 in. De stadsregio s Rotterdam en Den Haag hebben een jaarlijkse groeiverwachting van 0,5%, waarmee de plaatsen 33 en 34 op de ranglijst worden ingenomen. In de studie wordt ook voor Nederland een jaargemiddelde economische groei van 0,5% voorzien. De studie voorziet voor de stadsregio s Utrecht en Amsterdam een soortgelijke ontwikkeling. Beide steden kennen een relatief omvangrijke zakelijke en nietzakelijke dienstverlening (overheid en zorg). Verwacht wordt dat deze sectoren zich in de periode tot 2013 weer behoorlijk zullen herstellen, na het vermoedelijke dieptepunt van de crisis eind 2009 / begin 2010. De economie van de stadsregio Utrecht groeit naar verwachting een tiende procent meer doordat de geplaagde financiële sector hier minder zwaar is vertegenwoordigd. 15
2 Kantorenmarkt Kantorenmarkt 2 De marktsituatie op de Utrechtse kantorenmarkt is medio 2009 een stuk slechter dan in 2008. In 2008 is de opname gehalveerd tot 99.000 m². De meeste transacties vonden plaats in Kanaleneiland. Het leegstandspercentage in Utrecht is het afgelopen jaar toegenomen van 6,2% naar 7,0%. Landelijk ligt de leegstand op 12,0%. Het voorlopige leegstandcijfer voor november dit jaar stijgt licht naar 8,3%. In het afgelopen jaar is 5.600 m² minder aan kantoorruimte in gebuik genomen. Dit komt door het lage metrage aan opgeleverde nieuwbouw (28.900 vvo) en door een toename van de leegstand. De eersteklas huurprijzen zijn in het afgelopen jaar gestegen van 200 ultimo 2007 naar 205 ultimo 2008. Medio 2009 zijn er in Utrecht voor 986.050 m² aan kantoorplannen. De meeste plannen bevinden zich in de voorbereidingsfase (588.500 m²). 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2009
2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt Terugval landelijke opname kantorenmarkt De effecten van de economische crisis zijn duidelijk terug te zien in de landelijke cijfers voor de kantorenmarkt. Het afgelopen jaar laat een flinke terugval zien in de opname aan kantoorruimte. In 2008 bedroeg de opname bijna 1,7 miljoen m² wat een daling is van 28% vergeleken met de 2,3 miljoen m² van het recordjaar daarvoor. Ook vergeleken met 2006 is in het afgelopen jaar sprake van een daling (-9%). Deze daling is al zichtbaar in de eerste helft van 2008 toen de opname 20% lager was dan in dezelfde periode in 2007. In de eerste helft van 2009 is de opname niet stil komen te liggen maar komt de teller niet boven de 500.000 m² uit. Met deze daling van de opname is de markt voor kantoorruimte verder verruimd. Medio 2009 is sprake van een aanbod van 6,4 miljoen m². De verwachting is dat het aanbod aan kantoorruimte nog verder zal oplopen. Dat verschillende nieuwbouwplannen uitgesteld of zelfs afgeblazen worden, brengt hier geen verandering in (DTZ, 2009). Veranderende huisvestingsvraag kantoren De economische crisis leidt bij veel bedrijven tot veranderingen in de huisvestingsstrategieën. De intentie om te verhuizen of te verbouwen is bij veel bedrijven verminderd. Momenteel overwegen 1.500 bedrijven en instellingen een verhuizing of een verbouwing. In totaal is hiermee 2,5 miljoen m² gemoeid. Dit betekent een daling van 70% ten opzichte van 2007. De NVB (2009) ziet daarnaast structurele veranderingen op de kantorenmarkt die leiden tot minder vraag naar kantoorruimte. Als gevolg van ontgroening en vergrijzing zal de Nederlandse beroepsbevolking krimpen, waardoor de vraag aan kantoormeters daalt. Ook wordt de samenleving steeds kritischer over het bijbouwen van nieuwe kantoren, terwijl oude kantoren tegelijkertijd leeg staan. Een gezonde kantorenmarkt biedt daarom meer mogelijkheden voor renovatie en sloop van oude kantoren. Opname en aanbod kantoorruimte (x1.000 m²) Nederland 2006-medio 2009 2006 2007 2008 medio 2009 opname 1.863 2.351 1.693 500 aanbod 6.154 5.816 6.019 6.453 Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2009 Krimp onder Nederlandse kantoorgebruikers Uit het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek blijkt dat 65% van de kantoorgebruikers de komende drie jaar een afname van hun kantooroppervlak verwacht (Twynstra Gudde, 2009). Hierdoor zal de leegstand toenemen. Kantoorgebruikers verwachten de komende periode te moeten bezuinigen als gevolg van de economische crisis. Een belangrijke bezuinigingsmaatregel is het definitief afstoten van kantooroppervlak. Dit scheelt aanzienlijk in de huisvestingskosten die voor veel organisaties ongeveer een derde van de totale kosten beslaan. Twynstra Gudde verwacht dat de krimp in de tweede helft van 2009 zal inzetten en in ieder geval tot in 2012 zal duren. Kansen voor duurzaam bouwen Ten tijde van economische crisis biedt duurzaam bouwen goede investeringskansen voor bedrijven. De directeur van Search Vastgoed meent dat de Nederlandse economie hierdoor op korte termijn een impuls krijgt en zich op lange termijn internationaal kan onderscheiden. Onderzoek van DTZ Zadelhoff (Chaulet, 2009) wijst uit dat duurzaam bouwen zich terug laat zien in de waarde van het vastgoed. Sociaal, Economisch en Milieuverantwoord bouwen (SEM-bouwen) heeft een financiële meerwaarde ten opzichte van traditioneel bouwen. De verschillen in exploitatiekosten tussen een SEM-gebouw en een regulier pand vertalen zich terug in een betere beleggingswaarde van het gebouw. Utrechtse marktpartijen constateren dat huurders vaker expliciet vragen om duurzame kantoorgebouwen. 17
Kantorenmarkt 2 Belang Randstad voor Nederlandse economie groeit In 2008 gaat het bij 86% van het opgenomen kantoorvolume in Nederland om een locatie binnen de Randstad. In het jaar daarvoor concentreerde 63% van de opname zich in de Randstad. De Randstad komt daarmee sterker naar voren vergeleken met Nederland als geheel. In de Dutch Office Market Outlook 2009 constateert Jones Lang LaSalle dat het opnamevolume op toplocaties in de Randstad in 2008 relatief stabiel is gebleven ten opzichte van 2007. Landelijk lichte toename van leegstand Het leegstandspercentage in Nederland is het afgelopen jaar met 0,3% gestegen naar 12,0%. De gemiddelde leegstand in de tien grootste gemeenten ligt hier met 11,4% iets onder. Het leegstandspercentage is hier uitgedrukt als percentage van de voorraad. Het betreft panden die daadwerkelijk leeg staan (DTZ, 2009). 2.2 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Marktsituatie Utrecht is verslechterd Marktpartijen geven aan dat de situatie op de Utrechtse kantorenmarkt momenteel substantieel is verslechterd, vergeleken met een jaar geleden. Verhuur- en verkoopprocessen verlopen een stuk trager doordat beslissingstrajecten toenemen. Partijen nemen minder risico s bij het ontwikkelen van projecten. Een andere gesignaleerde ontwikkeling is het oplopen van incentives. Momenteel gaat het om maximaal 20% van de totale huursom over de contractperiode. Huurprijsniveaus blijven wel gehandhaafd. De verwachting is dat de kantorenmarkt rond 2012/2013 weer zal aantrekken. In de crisis van 2001/2002 ging het in Utrecht relatief goed vergeleken met andere steden, waaronder ook de andere grote steden. Of dat opnieuw het geval is, valt niet te zeggen. Er zijn kritische geluiden te horen over de bereikbaarheid van de stad. Een belangrijk pluspunt van Utrecht is de blijvende vraag van non-profitpartijen. Opname 2008 gehalveerd tot 99.000 m² In 2008 bedroeg de opname in Utrecht 99.000 m². Dit is minder dan de helft dan in het recordjaar 2007 (201.000 m²). De opname van afgelopen jaar komt wel hoger uit dan in 2006. Dat de opname in 2008 lager uit zou komen dan in 2007 was in het eerste half jaar al duidelijk toen de opname 61.000 m² bedroeg. Net als in 2007 vonden de meeste transacties plaats in Kanaleneiland. Het afgelopen jaar huurden Rabobank Nederland (16.200 m²), Leger des Heils (5.200 m²) en Santander Consumer Finance Benelux (4.100 m²) kantoorhuisvesting in Kanaleneiland. Ook in het Stationsgebied (ministerie van Defensie, 3.400 m²) en Papendorp (Synchroon, 4.800 m²) vonden een aantal grootschalige transacties plaats. Marktpartijen geven aan dat beslissingstrajecten van bedrijven langer zijn geworden. Vooral de laatste paar maanden verlopen processen een stuk trager. Verhuurtransacties van meer dan 3.000 m² komen steeds minder vaak voor. In het eerste half jaar van 2009 is in Utrecht slechts 19.000 m² opgenomen. Door het geringe aantal transacties komt de jaaropname waarschijnlijk een stuk lager uit dan in 2008. Het is ook mogelijk dat transacties al wel rond zijn maar dat hiervan nog geen officiële melding is gemaakt. Het is mogelijk dat in de tweede helft van 2009 een administratieve inhaalslag wordt gemaakt. 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2009