Financiering van gebiedsontwikkeling De nieuwe rol van vastgoedbeleggers en gemeenten Roosmarijn Hegeman roosmarijn.hegeman@gmail.com Masterscriptie MSRE Specialisatie: Gebiedsontwikkeling Begeleider: Friso de Vor Datum: 29 Maart 2013
Inhoudsopgave Dankwoord... 3 Managementsamenvatting... 4 1. Inleiding... 6 1.1. Doelstelling... 7 1.2. Onderzoekvraag... 7 1.3. Deelvragen... 7 1.4. Leeswijzer... 7 2. Literatuurverkenning... 8 2.1. De partners in gebiedsontwikkeling... 8 2.2. Fondsen voor gebiedsontwikkeling... 9 2.3. De vastgoedbeleggers... 10 2.4. Vastgoed als beleggingsproduct... 11 2.5. Leningen als beleggingsproduct... 13 2.6. Samenvatting... 14 3. Opzet en uitvoering van het onderzoek... 15 3.1. Type onderzoek: explorerend... 15 3.2. Methodologie: Interviews... 15 3.3. Keuze te interviewen personen... 18 3.4. Afbakening... 18 4. Resultaten van het onderzoek... 19 4.1. De toekomst van gebiedsontwikkeling... 19 4.1.1. Gebiedsontwikkeling anno 2013... 19 4.1.2. Toekomstige samenwerkingen... 19 4.1.3. Samenvatting... 20 4.2. Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten?... 21 4.2.1. Institutionele beleggers investeren niet in gebiedsontwikkeling... 21 4.2.2. Mogelijke rol als financieringsverstrekker... 23 4.2.3. Samenvatting... 23 4.3. Zijn particuliere beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten?... 24 4.3.1. Particuliere beleggers zijn mogelijke investeerders... 24 4.3.2. Verdeelde meningen over internationale investeerders... 24 4.3.3. Voorwaarden voor investeren... 24 4.3.4. Cultuurverschil tussen belegger en gemeente... 25 4.3.5. Financieringsmarkt geen optie voor particuliere vastgoedbeleggers... 25 4.3.6. Samenvatting... 26 1
4.4. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren?... 27 4.4.1. Veranderende rol voor de gemeente... 27 4.4.2. Gemeente als regisseur, niet als ontwikkelaar... 27 4.4.3. Faciliterend grondbeleid... 29 4.4.4. Op zoek naar nieuwe partnerschappen... 30 4.4.5. Stimuleren van de economie... 30 4.4.6. Samenvatting... 30 4.5. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling?... 32 4.5.1. Verschillende fondstypen... 32 4.5.2. Voornamelijk scepsis over gebiedsfondsen... 34 4.5.3. Institutionele beleggers en gebiedsfondsen... 34 4.5.4. Particuliere beleggers en gebieds-ontwikkel-fondsen... 35 4.5.5. Beleggers als gebruikers van publieke fondsmiddelen... 36 4.5.6. Fondsmanagement... 36 4.5.7. Samenvatting... 36 5. Conclusies... 38 5.1. Resulterende hypotheses... 39 5.2. Reflectie... 40 5.3. Vervolgonderzoek... 40 Literatuur... 42 Bijlagen... 44 I. Lijst met geïnterviewde personen... 44 II. Gespreksverslagen interviews... 45 III. Voorbeeld van een uitgewerkt interview (inclusief fragmenten en labels)... 63 2
Dankwoord Ik wil graag mijn begeleider Friso de Vor bedanken voor zijn adviezen gedurende het onderzoek en het schrijven van deze scriptie. Mijn dank gaat ook uit naar de mensen die ik heb mogen interviewen voor dit onderzoek: Peter van Bosse, Mark Bouwens, Peter de Haas, Alice van de Hoef, Damo Holt, Hugo Mistrate Haarhuis, Lars Rompelberg, en Ariën Versteeg. Verder wil ik ook graag mijn collega s Eveline Duermeijer en Gert-Joost Peek bedanken voor hun input gedurende het voortraject van deze scriptie. De tweede beoordelaar Arthur Marquard wil ik bedanken voor het beoordelen van de conceptscriptie. 3
Managementsamenvatting De centrale vraag van dit onderzoek is onder welke voorwaarden gemeenten en vastgoedbeleggers bereid zijn te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre gebiedsfondsen uitkomst kunnen bieden. Uit het onderzoek is gebleken dat particuliere beleggers kunnen investeren in kleinschalige gebiedsontwikkeling mits gemeenten aan de juiste voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn: Significant lagere grondwaardes. Actief zoeken naar nieuwe partnerschappen. Ook particuliere beleggers kunnen ontwikkelprojecten niet alleen aan. Gemeenten moeten sterk regie voeren op ruimtelijke ontwikkeling en een duidelijke visie hebben. Door middel van gebiedsvisies (in plaats van blauwdrukplannen) moeten gemeenten de projecten prioriteren, kleinschaliger maken, faseren en flexibel maken. Meer sturing op regionaal niveau om gezonde vastgoedmarkten te creëren. Bestuurlijk draagvlak en continuïteit. Faciliterend grondbeleid door bijvoorbeeld betalingen van grond uit te stellen en huurgaranties af te geven. Het onderzoek heeft tevens uitgewezen dat institutionele beleggers niet als vastgoedfinancier in gebiedsontwikkeling kunnen participeren maar wel op andere wijze kunnen bijdragen aan gebiedsontwikkeling. Deze manieren zijn: Als eindafnemers van vastgoed kunnen institutionele beleggers een rol spelen bij het kosten efficiënt laten verlopen van een ontwikkeltraject. Als alle partijen transparant zijn over de kosten en opbrengsten kunnen dubbelingen in winst & risico-opslagen worden voorkomen. Het ontwikkelrisico kan dan grotendeels uit de business case worden gehaald Door afnamegaranties of huurgaranties kunnen de afzetrisico s worden gedekt en wordt de ontwikkeling realiseerbaar (en financierbaar). Door intrede in de financieringsmarkt kunnen institutionele beleggers een rol spelen in de financiering van gebiedsontwikkeling. Na herontwikkeling van een gebied kunnen institutionele beleggers investeren in de ontstane standing investments). Door de asset-management kennis kan de institutionele belegger zorgen voor waarde behoud in een gebied. De institutionele belegger fungeert dan als gebiedsbeheerder en niet als gebiedsontwikkelaar. Naast de rol van particuliere en institutionele beleggers heeft dit onderzoek ook het fenomeen gebiedsfonds in beeld gebracht. Het onderzoek heeft aangetoond dat er een aantal verschillende gebiedsfondsen zijn met verschillende slagingskansen om gebiedsontwikkeling te financieren. Publieke gebieds-debt-fondsen is een kansrijke financieringsconstructie. Overheden (provincies en gemeenten) kunnen door middel van deze fondsen gebiedsontwikkeling stimuleren. Gebieds-debt-fondsen, gebieds-ontwikkel-fondsen en gebieds-beheer-fondsen zijn mogelijk kansrijke financieringsconstructies Gebiedsexploitatie-fondsen zijn niet kansrijk Als algemene conclusie kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers niet de reddende engelen zijn, maar dat er wel mogelijkheden zijn om ze te betrekken bij gebiedsontwikkeling. Er is kapitaal aanwezig, maar het is alleen onder voorwaarden inzetbaar. Door middel van maatwerk per 4
stad/project kunnen beleggers wel een sleutelrol spelen bij de financiering van gebiedsontwikkeling. In sommige gevallen zal dit zijn via directe investeringen, in andere gevallen door risico s te beperken (bijvoorbeeld door ketenintegratie of afnamegaranties). Gemeenten spelen een centrale rol en moeten met beleggers om tafel gaan om mogelijkheden te bespreken en te leren welke investeringsvoorwaarden voor hen belangrijk zijn. Gemeenten moeten zich realiseren dat ze er zelf niet meer uitkomen en dat zonder concessies (in grondprijzen) geen ontwikkeling meer mogelijk is. Er is geen magische oplossing voor alle financieringsproblemen en de financiering van projecten blijft in de toekomst een grote uitdaging. Desalniettemin is de situatie niet uitzichtloos en kunnen door middel van nieuwe partnerschappen en nieuwe financieringsconstructies de financiering van vastgoedontwikkeling (al dan niet in de vorm van gebiedsontwikkeling) plaatsvinden. Daadkracht, flexibiliteit en bereidheid tot grote veranderingen binnen gemeenteland is daarvoor noodzakelijk. 5
1. Inleiding Sinds 2009 is de financiële situatie van gebiedsontwikkeling in Nederland drastisch veranderd. De vastgoedwereld in Nederland wordt geconfronteerd met een groot tekort aan kapitaal nu de investeringskracht van de oorspronkelijke ontwikkel-partijen is komen te vervallen en de banken de hand op de knip houden. Voor 2008 speelden Nederlandse gemeenten een centrale rol bij gebiedsontwikkelingen. Sinds de crisis is de verkoop van gronden vrijwel stilgevallen en hebben grondbedrijven te maken met grote inkomstenderving. Ook zien de gemeenten door flinke bezuinigingen hun investeringscapaciteit verder slinken (Holt, 2011). Niet alleen de gemeenten hebben steeds minder te besteden, ook ontwikkelaars hebben grote problemen. Steeds meer marktpartijen leggen het loodje omdat ze geen omzet en winst kunnen maken maar wel worden geconfronteerd met hogere financieringslasten. Met name bouwers en ontwikkelaars komen daardoor in de problemen (Holt, 2011). Naast het tekort aan eigen vermogen is ook steeds minder vreemd vermogen beschikbaar voor ontwikkelprojecten. Door de huidige omstandigheden zijn de banken terughoudend bij het verstrekken van financiering voor vastgoed; met name voor ontwikkelprojecten. Gezien de sterk veranderde markt voor vastgoedbeleggingen en de strengere eisen die banken stellen ten aanzien van het verkrijgen van een financiering wordt de toegang tot equity (eigen vermogen) steeds belangrijker (Cuppen, 2011). De vraag is welke partijen dit tekort aan kapitaal kunnen inbrengen. Wie springt er in het gat van de risicodragende projectontwikkeling? Dat zouden beleggers kunnen zijn, bouwbedrijven, woningcorporaties, of toch misschien gemeenten. (Deloitte, 2010). Voor de gemeenten wordt het steeds belangrijker om nieuwe investeerders naar de stad te halen en nieuw geld aan te trekken om de ruimtelijke ambities waar te maken. Tevens moet worden gezocht naar nieuwe manieren om ontwikkelprojecten te financieren. Verschillende financieringsconstructies, zoals fondsen, worden genoemd als oplossing voor de problematiek. De roep om een fonds waaruit de onrendabele top van een legitieme gebiedsontwikkeling kan worden betaald, klinkt steeds indringender (Van Rooy, 2009). In dit onderzoek wordt verkent in welke mate beleggers en gemeenten een gezamenlijke oplossing kunnen vinden voor de financiering van gebiedsontwikkelingen in Nederland. Er wordt onderzocht wie deze beleggers precies zijn en in hoeverre er bij hen ruimte is voor de financiering van gebiedsontwikkeling. De voorwaarden waaraan de gemeente moet voldoen om de investeerders aan te trekken worden belicht en de haalbaarheid van gebiedsfondsen als nieuw financieringsvehikel wordt in beeld gebracht. 6
1.1. Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is het verschaffen van beter begrip van vastgoedbeleggers als mogelijke partners voor de financiering van gebiedsontwikkeling in Nederland. Daarbij wordt gekeken vanuit het perspectief van de gemeente. Welk type beleggers zijn er en onder welke voorwaarden zijn ze bereid te investeren in gebiedsontwikkeling? Welke beleggingsproducten zijn interessant voor beleggers en hoe kan een gemeente deze belegger faciliteren om te investeren in de stad? Ook de haalbaarheid van een gebiedsfonds wordt verkend. Het onderzoek moet perspectieven bieden voor gemeenten met stilgevallen gebiedsontwikkelingen die op zoek zijn naar mogelijkheden om de financieringsproblemen het hoofd te bieden. 1.2. Onderzoekvraag Onder welke voorwaarden zijn gemeenten en vastgoedbeleggers bereid samen te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre bieden gebiedsfondsen uitkomst? 1.3. Deelvragen 1. Zijn beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 2. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? 3. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Door middel een literatuurstudie en interviews met gemeenten, beleggers en experts worden deze vragen beantwoord. Het betreft een verkennend onderzoek waarbij het fenomeen financieringsproblemen bij gebiedsontwikkeling onder de loep wordt genomen. 1.4. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt door middel van een literatuurstudie een eerste beeld geschetst van de omstandigheden waarin de gebiedsontwikkel-partijen zich anno 2013 bevinden. Gebiedsfondsen worden als mogelijke oplossingsrichting voor de financieringsproblematiek beschreven. Doordat beleggers een centrale rol wordt toegekend bij gebiedsfondsen worden de verschillende beleggers, en de producten waarin zij investeren toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt de onderzoeksmethodiek nader toegelicht. De resultaten van het onderzoek zijn per onderzoeksvraag uitgewerkt in hoofdstuk 4. De conclusies van het onderzoek worden beschreven in hoofdstuk 5. Ook de reflectie en de suggesties voor verder onderzoek staan in hoofdstuk 5. 7
2. Literatuurverkenning In de naoorlogse periode tot aan de jaren tachtig was de ruimtelijke opgave in Nederland vooral gericht op kwantiteit. Eind jaren tachtig verschoof de aandacht naar een meer kwalitatieve ruimtevraag (Bruil, 2004). In deze context werd de term integrale gebiedsontwikkeling steeds vaker gebruikt om de binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgave te benoemen. Deze complexe ontwikkelprojecten werden veelal door middel van publiek-private samenwerking tot stand gebracht. Een belangrijke overweging die daaraan ten grondslag lag was dat een PPSconstructie de financiële basis van het project kon verbreden door de bundeling van financiële middelen van publieke en private partijen (Bruil, 2004). Door de start van economische crisis in 2008 werd de gebiedsgewijze ruimtelijke ontwikkeling van locaties in veel gevallen ongehoord moeilijk gemaakt (Franzen, 2010). In dit hoofdstuk wordt verkend welke partijen betrokken waren bij de financiering van gebiedsontwikkelingen en hoe hun situatie sinds de crisis is veranderd. Hoe is het financieringsprobleem ontstaan en welke oplossingsrichtingen worden nu verkend? Welke partijen zouden het financieringsgat kunnen vullen en op welke wijze kan de financiering vorm worden gegeven? 2.1. De partners in gebiedsontwikkeling Sinds de crisis is de wereld voor overheden sterk veranderd. Gemeenten moeten flink bezuinigen en de grondinkomsten vallen weg. Door het stilvallen van nieuwbouwprojecten vallen inkomsten van gemeenten hard terug (Deloitte, 2010). Net als de gemeenten moet de rijksoverheid ook bezuinigen en zijn er geen grote budgeten meer beschikbaar om grote projecten te bekostigen. Werken zonder geld is ook het nieuwe credo waarmee bij het rijk wordt gewerkt. Ondanks het bestaan van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte, en Transport (MIRT) beschikt het rijk amper over middelen die integraal kunnen worden ingezet voor regionale en lokale gebiedsontwikkelingen (Van Rooy, 2009). De rol van de rijksoverheid als financier van ruimtelijke ontwikkelingen is dus verleden tijd. Het ISV budget blijft voortbestaan maar is ook bij lange na niet toereikend om een significante bijdrage te leveren bij gebiedsontwikkeling in Nederland. Naar Den Haag hoeft de sector niet te kijken voor het verlossende antwoord. Extra subsidies zijn echt verleden tijd, het zit er niet meer in (van Rooy, 2009). Gemeenten in Nederland waren gewend om met ontwikkelaars samen te werken om nieuwbouwprojecten te realiseren. De ontwikkelaar had naast kennis en expertise ook voldoende financiële slagkracht om ontwikkelprojecten risicodragend te ontwikkelen. Vandaag de dag is deze financiële slagkracht van ontwikkelaars grotendeels weggevallen. Net als gemeenten hebben ook zij te maken gekregen met grote verliezen door niet ontwikkelbare grondposities. Er wordt verwacht dat projectontwikkelaars in de toekomst steeds vaker als adviseurs op urenbasis zullen werken en niet langer een investerende rol op zich zullen nemen. Projectontwikkelaars hebben grote afboekingen op grondposities moeten verwerken en ook corporaties hebben steeds minder investeringsruimte (Deloitte, 2010). De corporaties hebben sinds 2008 te kampen met grote aanslagen op hun kasstromen door de veelvuldige aanspraak op hun vermogen door de vennootschapsbelasting, vogelaarheffing, en de verhuurdersheffing. Deze ontwikkelingen ondermijnen ook het leenstelsel van de corporaties, ook voor hen wordt het verkrijgen van leningen via het WSW bemoeilijkt. Corporaties vullen de kasstromen idealiter aan met het verkopen van woningen maar door de crisis is ook de kopersmarkt tot stilstand gekomen. Woningcorporaties beperken zich in 2020 waarschijnlijk tot de bouw en verhuur van sociale woningen (Deloitte, 2010). 8
De banken verstrekken ook steeds minder financieringen voor ontwikkelprojecten. De banken nemen een veranderende houding aan ten opzichte van vastgoedfinancieringen omdat voor elke uitgeleende euro meer eigen vermogen aangehouden dient te worden (Twigt, 2011). Dit houdt in dat alle partijen die vastgoed met vreemd vermogen financieren (ontwikkelaars, beleggers, etc.) lastiger aan kapitaal kunnen komen. Door de nieuwe richtlijnen voor banken, Basel III, zal de bereidheid om kwalitatief minder onroerend goed tegen een relatief hoge LTV te financieren afnemen. Risicovollere financieringen zoals bouw-/project financieringen zullen in mindere mate worden verstrekt (Van Ham, 2012). Ook voor de crisis hadden slecht enkele partijen de nodige kwaliteiten in huis om gebiedsontwikkeling integraal op te pakken. Rabo, ING, Fortis en AM hadden zowel financiële, beleggende en ontwikkelende afdelingen die bij gebiedsontwikkeling integraal te werk konden gaan. Inmiddels zijn alle vier ontmanteld en opgesplitst en functioneren de verschillende delen los van elkaar. We zijn terug bij de gewone vastgoedontwikkelaar, de bank, en de belegger. Terug bij af (Holt, 2011). Kortom, de traditionele partners in gebiedsontwikkeling hebben onvoldoende middelen beschikbaar om te investeren in gebiedsontwikkeling. Er wordt momenteel gezocht naar nieuwe manieren om gebiedsontwikkeling alsnog mogelijke te maken, bijvoorbeeld door middel van een het opzetten van fondsen. De Europese commissie heeft reeds ervaring met fondsstructuren voor de financiering van gebiedsontwikkeling elders in Europa. In de volgende paragrafen worden deze fondsen nader toegelicht. 2.2. Fondsen voor gebiedsontwikkeling Net als voor de andere partijen geldt ook voor de Europese Unie dat subsidiemogelijkheden afnemen. Om de nog beschikbare Europese middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten zijn er modellen ontwikkeld waardoor aantrekkelijke financieringsmogelijkheden worden gecreëerd voor duurzame stedelijke ontwikkeling binnen Europa. De Europese Investeringsbank (EIB) biedt de mogelijkheid om een deel van hun EU-subsidies, hun zogeheten structuurfondsen, ter beschikking te stellen voor investeringen in projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling dus. Deze middelen hebben de naam JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Deze bijdragen worden toegewezen aan fondsen voor stedelijke ontwikkeling, speciaal opgezette Urban Development Funds (UDF's), die de middelen investeren in publiek-private partnerschappen of andere projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Deze investeringen kunnen de vorm aannemen van aandelen, leningen en / of garanties (Europese Commissie, 2013). Op dit moment worden ook in Nederland pogingen gedaan om deze UDF s op te zetten om ruimtelijke ontwikkelingen weer op gang te brengen. Zo wordt in Rotterdam gewerkt aan het SOFIEfonds (Stadshavens Ontwikkelingsfonds voor innovatie en economie). 9
Figuur 1: Schema van een urban development fund (JESSICA) Bron: European Investment Bank, 2008 Bovenstaande figuur toont de (mogelijke) structuur op basis waarvan de Europese middelen worden ingezet. Er wordt een fonds opgezet (urban development fund) waarin de Europese middelen worden geplaats en waar ook gemeenten (cities), overige investeerders (other investors), financiële instellingen en banken geld inleggen. Het uitgangspunt van deze structuur is dat de Europese middelen als basis vliegwiel dienen om particulieren investeringen mogelijk te maken. De structuur biedt dus de mogelijkheid om aanvullende financiële middelen in te zetten voor ontwikkelprojecten. In theorie kan dit type fonds uitkomst bieden voor ruimtelijke projecten die nu kampen met financiële tekorten. Het model is gebaseerd op het aantrekken van middelen van investeerders, internationale financiële instellingen en banken. Het lijkt een interessant model, maar de vraag is of het wel mogelijk is om investeerders te vinden die interesse hebben om hun geld te beleggen in een dergelijk fonds. Dit onderzoek verkent of het mogelijk is om beleggers te interesseren voor dit beleggingsproduct. 2.3. De vastgoedbeleggers Doordat banken steeds risicomijdender worden zullen ontwikkelprojecten steeds vaker moeten worden gefinancierd door andere partijen met veel kapitaal. Met name de wereld van beleggers wordt genoemd als potentiele investeerder in gebiedsontwikkeling. Ook in het model van het bovenstaande gebiedsfonds spelen beleggers een belangrijke rol. Maar wat voor partijen zijn beleggers überhaupt en waarin beleggen ze normaliter? In onderstaande paragrafen worden deze vragen beantwoord. Gezien de ruimtelijke eigenschappen van gebiedsontwikkeling zijn de meest logische partijen de beleggers met kennis van vastgoed, de vastgoedbeleggers. Vastgoedbeleggers zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007). Er zijn twee categorieën beleggers: de particuliere beleggers en de institutionele beleggers. 10
1986Q1 1987Q3 1989Q1 1990Q3 1992Q1 1993Q3 1995Q1 1996Q3 1998Q1 1999Q2 2000Q4 2002Q1 2003Q3 2005Q1 2006Q3 2008Q1 2009Q3 2011Q1 2012Q3 EUR miljoen Particuliere belegger: De particuliere belegger is een privépersoon en kan op verschillende manieren kapitaal dat deze over heeft aanwenden om te investeren. Dit kan in individuele aandelen of obligaties zijn, maar ook beleggingsfondsen behoren tot de mogelijkheden (Wikipedia, 2013). Institutionele beleggers: Institutionele beleggers zijn instellingen die het vermogen van bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen beheren. Zij beleggen de premiegelden in ruil voor toekomstige opbrengsten. Deze professionele partijen beleggen in uiteenlopende producten maar zijn met name actief in vastrentende waarden (zoals staatsobligaties, hypotheken en leningen), aandelen en onroerend goed (Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007). Institutionele beleggers hebben vaak zeer grote bedragen te beleggen Ondernemingen: Voorts zijn ook grote ondernemingen regelmatig actief op de geld- of kapitaalmarkt, bijvoorbeeld bij het uitzetten van tijdelijk niet benodigde liquide middelen, of het aantrekken van middelen bij tijdelijke liquiditeitstekorten 1 (Wikipedia, 2013). Figuur 2: Historisch overzicht totaal beleggingsvolume in vastgoed 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - Vastgoedbeleggingen totaal Verzekeraars Pensioenfondsen Bron: DNB, Macroeconomic statistics pension funds, insurers Ondanks de recente daling in vastgoedbeleggingen is het totale belegde vermogen in vastgoed relatief stabiel. Bijna 17 miljard euro van het vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars was eind 2012 belegd in vastgoed 2. Deze cijfers geven aan dat institutionele beleggers vermogende partijen zijn met kapitaal beschikbaar voor vastgoedinvesteringen. 2.4. Vastgoed als beleggingsproduct Vastgoedbeleggers hebben de keuze om hun geld direct of indirect in vastgoed te beleggen. Direct investeren houdt in dat het vastgoed wordt gekocht en indirect investeren houdt in dat aandelen worden gekocht van vastgoedbedrijven die op de beurs genoteerd zijn. Tevens bestaat de mogelijkheid om te beleggen in aandelen van vastgoedbedrijven die niet op de beurs genoteerd staan. Direct beleggen Onder direct beleggen in vastgoed verstaan we het vastleggen van vermogen in vastgoed, zodanig dat de belegger rechtstreeks eigenaar is van het vastgoed of eigenaar is van financiële 1 In dit onderzoek wordt alleen de rol van particuliere- en institutionele beleggers onderzocht. Ondernemingen als mogelijke beleggers in gebiedsontwikkeling worden buiten beschouwing gelaten. 2 Niet al dit vermogen werd in Nederlands vastgoed belegd. 11
vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van dat vastgoed waarbij de belegger én een meerderheidsbelang heeft én de zeggenschap heeft over het management van dat onroerend goed (Gool, Brounen, Jager, Weisz, 2007). Na aankoop van het vastgoed ontvangt de eigenaar de huur rechtstreeks van de huurder. Tevens kan rendement worden behaald uit het realiseren van winsten of verliezen uit de verkoop van het vastgoed. De eigenaar heeft de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van het vastgoed waarvoor veelal specialistische kennis nodig is. Het proces van direct investeren is niet zo eenvoudig of snel als beleggen in aandelen of obligaties, omdat er meer tijd en meer kapitaal besteed moet worden. Indirect beleggen Bij indirect vastgoed wordt geïnvesteerd in een product (bijvoorbeeld een fonds) dat in vastgoed belegt. Dit betekent dat niet direct wordt belegd in het vastgoed zelf en de belegger geen eigenaar wordt van het vastgoed, wel van de aandelen in het fonds. Voorbeelden hiervan zijn het kopen van eenheden in een vastgoedfonds, bijdrage aan een pensioenfonds met onroerend goed in de portefeuille, en het kopen van aandelen in een beursgenoteerde vastgoedonderneming (British Property Federation, 2013). Bij indirect investeren wordt geïnvesteerd in het kennis en kunde van andere partijen, zoals vastgoed- en fondsmanagers. Vastgoedfondsen kunnen wel en niet op de beurs genoteerd zijn. Open ended Een open-ended fonds betekent dat dat hoeveelheid geld dat de fondsmanager dient te beleggen gelijk is aan de hoeveelheid geld individuele beleggers inleggen in het fonds. Hoe meer geld in het fonds wordt belegd hoe meer de fondsmanager belegd in vastgoed. Als de individuele beleggers ervoor kiezen om hun geld uit het fonds te halen dient de fondsmanager de belegger zijn geld terug te geven door middel van verkoop van vastgoed of de beschikbare liquide middelen in het fonds. Closed end Voor een closed-ended fonds wordt een vaste hoeveelheid geld verzameld van verschillende individuele beleggers. Met deze initiële investering wordt vastgoed aangeschaft en het aantal aandelen in het fonds ligt vast. De waarde van de aandelen wordt in dit geval bepaald door hoeveel andere individuele beleggers willen betalen voor aandelen als een zittende individuele belegger zijn aandelen wil verkopen. Beide typen fondsen functioneren goed in een stabiele markt. In een instabiele markt met sterke stijgende of dalende waarden zijn open-ended fonds minder flexibel dan closed-end fondsen. In een stijgende markt kan de hoeveelheid beschikbaar geld voor een open-ended fonds snel stijgen. In dat geval wordt er van de fondsmanager verwacht om dit geld snel te investeren, ook als dat niet de beste strategische beslissing is. In een dalende markt vindt het tegenovergestelde plaats. Uitstappende individuele beleggers willen hun geld uitgekeerd krijgen waardoor de fondsmanager vastgoed moet verkopen in een slechte markt. Er wordt dan vastgoed verhandeld tegen lagere prijzen of er ontstaan vertragingen in de uitbetaling (British Property Federation, 2013) Categorieën van vastgoedinvesteringen Er moet een onderscheid wordt gemaakt tussen de verschillende categorieën vastgoedbeleggingen. Fondsen kunnen core, value-added of opportunistic zijn. 12
Figuur 3: Indeling managementstijlen Bron: Walta 2010 Een core-fonds koopt uitsluitend volledig verhuurd vastgoed in top locaties. Een coreinvestering wordt gezien als een lager risico, met een verwachte IRR onder de 10%. Value-added fondsen hebben een focus op vastgoed dat door betere verhuur of renovatie (of herontwikkeling) een verbeterd rendement kan behalen (tussen den 12-17%). Opportunistic fondsen investeren in hogere risico s, met grotere rendementen. Het gaat om ontwikkelprojecten of distressed assets met een rendement boven de 17%. Normaal gesproken gaat het bij value added en opportunistic vastgoedinvesteringen om een breed scala van vastgoedobjecten, zoals woningen, kantoorgebouwen, winkelcentra en industriële panden. Over het algemeen zijn deze investeringen blootgesteld aan een hoge mate van risico, omdat er meestal sprake is van een aanzienlijke hoeveelheid "waardecreatie" door middel van herontwikkeling of ontwikkeling (Shilling, 2010). 2.5. Leningen als beleggingsproduct Voor vastgoedbeleggers bestaat naast het investeren in vastgoed ook de mogelijkheid om direct of indirect te investeren in leningen. Bij direct beleggen verstrekt de belegger een hypotheek, bij indirect beleggen wordt geïnvesteerd in pakketten van leningen. De belegger betreedt dan het werkveld dat in Nederland grotendeels wordt vervuld door de banken. Beleggers en ontwikkelaars waren tot de crisis belangrijke klanten voor banken en namen leningen op voor vastgoedontwikkeling of de aankoop van bestaand vastgoed. Nu de banken minder leningen verstrekken aan vastgoed ontstaat er een gat in de markt voor vastgoedleningen. Tot de ineenstorting van de financiële markten waren er in Nederland alleen al meer dan 20 partijen actief die optraden als vastgoedfinancier voor zowel beleggers als projectontwikkelaars (Gouden Kompas 2011, 2011). De banken leveren verschillende leningsvormen voor de financiering van vastgoed. Zoals, leasing, sale-and-lease-back financieringen, beleggings- en ontwikkelfinancieringen, die op hun beurt voor een belangrijk deel weer werden herverpakt en doorverkocht in verhandelbare obligaties (Gouden Kompas 2011, 2011). Het verstrekken van leningen was het werkveld van banken, maar er kwam concurrentie toen grote beleggers zelf de financieringen buiten de banken om gingen regelen. Een voorbeeld is Syntrus Achmea die dankzij de zakelijke hypotheekfondsen met pensioenfondsen als belegger in deze fondsen ook een groeiend aandeel in de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt wist te verwerven (Gouden Kompas 2011, 2011). De mate waarin beleggers overstappen op het verstrekken van leningen is echter nog gering omdat de investerende pensioenfondsen voorzichtiger worden en niet overmatig willen investeren in vastgoed en vastgoedleningen. Desalniettemin beschikken institutionele beleggers (verzekeraars, pensioenfondsen) en fondsen (beursgenoteerde vastgoedfondsen, staatsbeleggingsfondsen) over veel kapitaal en hebben zij de mogelijkheid om een deel van het financieringsgat te dichten (Gouden Kompas 2011, 2011). 13
Een leningsvorm die in deze markt vooral interessant kan zijn is de Mezzanine lening. Mezzanine leningen zijn een hybride vorm tussen eigen vermogen en vreemd vermogen, maar worden op de balans meestal als vreemd vermogen gezien. Deze leningen hebben een achtergestelde positie bij een eventueel faillissement, waardoor hoge kwaliteit van het onderliggende vastgoed van groot belang is. Mezzanine financiering vult dus het gat tussen senior debt en eigen vermogen en is daarmee geschikt voor eigenaren die geen eigen vermogen meer kunnen of willen inbrengen(gouden Kompas 2011, 2011). 2.6. Samenvatting De oorspronkelijke financiers van gebiedsontwikkeling (de ontwikkelaars, gemeenten, het rijk, banken, en corporaties) hebben allemaal te maken met dalende investeringscapaciteit. Er wordt nu gekeken naar partijen waar nog wel kapitaal beschikbaar is om gebiedsontwikkeling te kunnen financieren, de vastgoedbeleggers. De ambitie van een aantal overheden in Nederland (zoals de gemeente Rotterdam) is om samen met deze beleggers (bijvoorbeeld door middel van een gebiedsfonds) ontwikkelprojecten financierbaar te maken. Het is echter niet geheel duidelijk of deze partijen ook daadwerkelijk interesse hebben in samenwerkingen met gemeenten en hoe deze samenwerking vorm kan worden gegeven (bijvoorbeeld via gebiedsfondsen). Op basis van een eerste verkenning is achterhaald welke vastgoedbeleggers er überhaupt zijn en in welke producten zij beleggen. Onderstaand overzicht geeft weer in welke producten de particuliere- en institutionele vastgoedbeleggers investeren. Figuur 4: Overzicht vastgoedbeleggingen Op het eerste gezicht lijken de particuliere en institutionele beleggers geschikte partners te zijn voor de financiering van gebiedsontwikkeling. Ze zijn kapitaalkrachtig en investeren in producten die binnen gebiedsontwikkelingen te vinden zijn. Er kan direct worden geïnvesteerd in bestaande objecten of ontwikkelprojecten binnen een gebiedsontwikkeling. Ook kunnen beleggers investeren in vastgoedfinancieringen. Een gebiedsfonds (zoals het JESSICA-fonds) zouden uitkomst kunnen bieden voor partijen die indirect in vastgoed of financieringen willen investeren. Of de beleggers inderdaad mogelijke investeerders zijn in gebiedsontwikkeling wordt in de volgende hoofdstukken onderzocht. Ook de rol die gemeenten moeten innemen om investeringen te faciliteren wordt verkend. 14
3. Opzet en uitvoering van het onderzoek 3.1. Type onderzoek: explorerend Deze scriptie betreft een explorerend onderzoek. Bij een explorerend onderzoek bestaat er vooraf geen uitgewerkte theorie en staat de ontwikkeling van begrippen, hypothesen of theorie voorop. Er zijn echter bepaalde die ideeën die expliciet, en zeker impliciet, over de attenderende concepten die in het onderzoek worden betrekken. Het doel van deze scriptie is om deze vaak impliciete - ideeën zo veel mogelijk uit te schrijven. 3.2. Methodologie: Interviews Door middel van een interviews is onderzoek gedaan naar het fenomeen financieringsproblemen bij gebiedsontwikkeling. Er is gekozen voor interviews omdat deze methode de nodige flexibiliteit en diepgang biedt voor een verkennend onderzoek. Bij verkennend onderzoek staat de ontwikkeling van hypotheses voorop en is bij voorbaat geen duidelijke afbakening van een specifiek onderwerp mogelijk. Door middel van interviews konden de oorzaken en mogelijke oplossingsrichtingen van de financieringsproblematiek door verschillende experts worden toegelicht. Op basis van de literatuurstudie is een lijst met gespreksonderwerpen opgesteld. De lijst met onderwerpen bevat hoofdthema s en subthema s die gebaseerd zijn op de literatuurstudie uit hoofdstuk 2. Topiclist voor interviews Toelichting situatie Oorspronkelijke samenwerkingspartners zoals gemeenten en ontwikkelaars kunnen ontwikkelprojecten niet meer financieren (bezuinigingen binnen overheid, geen subsidies, kapitaal ontwikkelaars sterk teruggelopen, banken verstrekken geen/lagere leningen etc). Gemeenten zijn op zoek naar investeerders die nieuwe ontwikkelprojecten in de stad mogelijk kunnen maken. De vraag is: Kunnen beleggers het kapitaal-gat vullen? Onderzoekvraag Onder welke voorwaarden zijn gemeenten en vastgoedbeleggers bereid samen te investeren in Nederlandse gebiedsontwikkelingen en in hoeverre bieden gebiedsfondsen uitkomst. Deelvragen 1. Wat is het toekomstperspectief voor gebiedsontwikkeling? 2. Zijn institutionele beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 3. Zijn private beleggers mogelijke financiers van ontwikkelprojecten? 4. Welke rol moeten gemeenten vervullen om investeringen te stimuleren? 5. Wat is een gebiedsfonds en biedt het mogelijkheden om gebiedsontwikkeling te financieren? 1. Toekomstperspectief voor gebiedsontwikkeling? Gebiedsontwikkeling anno 2013 De toekomst van gebiedsontwikkeling Welke kan gaat gebiedsontwikkeling op? Partijen: wie speelde een rol / wie speelt in de toekomst een rol? Financiering van vastgoedontwikkeling, wat is het probleem en hoe kan het opgelost worden? 15
2. Rol van de gemeente Welke rol moet de gemeente innemen. Wat moet ze doen/laten? Hoe kan de gemeente investeringen stimuleren? Welke voorwaarden moeten gemeenten scheppen om investeringen mogelijk te maken? 3. De Institutionele en particuliere belegger Welke rol hadden beleggers bij gebiedsontwikkeling? Is er in de toekomst een rol voor beleggers bij gebiedsontwikkeling? Wanneer is een beleggers gemotiveerd om tijdens de ontwikkelfase in te stappen? In welke mate zijn vastgoed of financieringen interessante beleggingsproducten voor beleggers? Hoe kan het rendement voor de belegger worden gerealiseerd? Welke voorwaarden zijn daarvoor nodig? o Lagere grondwaarde? o Aanvullende financiering / garantie uit een fonds? Wat motiveert een belegger? Welke drempels zijn er om te participeren in ontwikkeling? Beleggers die willen ontwikkelen. Hoe vindt een gemeente deze? 4. Gebiedsfonds (stimuleringsfonds met publiek en privaat geld waarbinnen Wat is een gebiedsfonds? Een debt fund (leningsverstrekking) of een equity fund (investeringsfonds)? Welke partijen zijn erbij betrokken? Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Gaan publiek en privaat geld samen in één fonds? Wat komt er kijken bij het bouwen van een fonds? Beleggen in vastgoed of in leningen? Investeren in een gebiedsfonds of gebruik maken van middelen uit een fonds? De interviews betroffen topic-interviews; een gestructureerde vorm van open interviews waarbij de onderwerpen die aan bod kwamen vastlagen. De interviews zijn uitgewerkt in verslagen en ter verificatie teruggelegd bij de geïnterviewde personen. De teksten zijn vervolgens uitgewerkt conform de data-preparatie en data-analyse technieken uit het Basisboek Kwalitatief Onderzoek (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009). De stappen waren: 1. De relevante tekst uit de verslagen opsplitsen in fragmenten 2. De fragmenten labelen 3. Ordenen labels per onderzoeksvraag 4. Labels ordenen en verbanden vinden (in Excel) 5. Het interpreteren en benoemen van de labelstructuur 6. Definiëren van kernthema s 7. Beantwoorden van de vraagstelling Onderstaande tabel is een voorbeeld van stappen 1-3. Na de verificatie van de interviewverslagen door de respondenten is de tekst opgesplitst en samengevat in fragmenten. Elk fragment is vervolgens vertaald in een label. Als derde stap werden de fragmenten en labels gesorteerd en aan de verschillende onderzoeksvragen toegekend. 16
Biedt een gebiedsfonds mogelijkheden om ontwikkelprojecten te stimuleren? Label Fragmenten Pessimisme over haalbaarheid en nut gebiedsfondsen Ik ben pessimistisch over de haalbaarheid en het nut van gebiedsfondsen IB stappen niet in ontwikkelfonds IB wel steeds meer betrokken bij debt-funds Gebiedsspecificiteit van fondsen te risicovol voor IB Gebiedsfondsen en revolving funds slim voor publiek geld Overheden vinden het een interessant idee, maar het zal lastig worden om beleggers te vinden die erin willen investeren. Institutionele beleggers stappen momenteel veel liever in een 25 jarige concessie voor infrastructuur of een bestaande vastgoedportefeuille (bij voorkeur beursgenoteerd, dus liquide). Institutionele beleggers zijn steeds meer betrokken bij zogenaamde debt-funds. Een voorbeeld is Axa die geïnvesteerd heeft in een herfinanciering, verder komt het vrijwel niet voor in Nederland. Gebiedsfondsen zijn locatie-specifiek en juist daarom mijden institutionele beleggers het. Het is te risicovol en er is geen geografische spreiding mogelijk om de risico s te spreiden. Gebiedsfondsen of revolving funds zijn goede initiatieven voor publiek geld. Het kan worden ingezet om publiek geld slim in te zetten en niet als subsidies kwijt te raken. Het werkt niet om deze fondsen te gebruiken als trigger money om private investeerders aan te trekken. In de stappen 4-6 werden de veelvoud aan labels per onderzoeksvraag gesorteerd op inhoud. In Excel werden alle labels gesorteerd en samengevoegd. Er werd zolang geschoven en met de labels tot structuren en verbanden zichtbaar werden. Onderstaand overzicht is een voorbeeld van deze exercitie. De geclusterde labels werden vertaald in kernthema s. Deze kernthema s dienden vervolgens als kapstok voor de uitwerking van de resultaten van het onderzoek, ze zijn in de kopjes van hoofdstuk 4 verwerkt. 17
3.3. Keuze te interviewen personen Het beantwoorden van onderzoeksvragen was het uitgangspunt voor de selectie van de te interviewen personen. De personen zijn geselecteerd op basis van kennis en ervaring binnen de kernthema s voor dit onderzoek: gebiedsontwikkeling, gemeenten, particuliere beleggers, institutionele beleggers en gebiedsfondsen (zie bijlage I). Alle kernthema s zijn met minimaal 2 personen besproken om de verschillende invalshoeken te belichten en feiten te verifiëren. 3.4. Afbakening Het onderzoek is opgesteld vanuit het perspectief van de gemeenten Het onderwerp vastgoedmarkt wordt in deze scriptie niet meegenomen. De focus van het onderzoek ligt op het financieringsprobleem van gebiedsontwikkeling. De reden hiervoor is dat het financieringsprobleem ook in een verbeterende vastgoedmarkt een belangrijk risico blijft. 18
4. Resultaten van het onderzoek De kernthema s die door de analyse van de interviews zichtbaar werden worden in dit hoofdstuk besproken. De onderliggende labels vormen de basis voor de inhoud van de paragrafen. Uitspraken van de verschillende respondenten zijn in de tekst verwerkt om de onderzoeksresultaten kracht bij te zetten. 4.1. De toekomst van gebiedsontwikkeling Uit de literatuurstudie is gebleken dat de financiering gebiedsontwikkeling zich in zwaar vaarwater bevindt. De betrokken partijen uit het verleden kunnen door uiteenlopende omstandigheden (zoals bezuinigingen, wet- en regelgeving, grote verliezen, risicoaversie, etc.) geen financierende rol meer spelen in gebiedsontwikkelingen. Om het uit de literatuur geschetste beeld te verifiëren en aan te vullen is aan de respondenten gevraagd hoe zij de stand van gebiedsontwikkeling in 2013 zouden beschrijven. Om te peilen hoe de toekomst van gebiedsontwikkeling eruit gaat zien is aan de respondenten gevraagd hoe zij deze zien. 4.1.1. Gebiedsontwikkeling anno 2013 De respondenten bevestigen het beeld uit de literatuurstudie en zijn unaniem van mening dat in 2013 geen sprake meer is van gebiedsontwikkeling in de oorspronkelijke zin. Tijdens de crisis is door grote onzekerheden een kopersstaking ontstaan en zijn alle vastgoedmarkten stilgevallen. Gebiedsontwikkeling is niet meer aan de orde, en de belangrijkste oorzaak ervan is de huidige markt (de Haas, 2013). De grote gebiedsontwikkelingen zijn nu niet meer haalbaar doordat het onmogelijk is geworden om hiervoor een financiering te krijgen. De beschikbaarheid van eigen vermogen in de markt daalt en ook het vreemd vermogen is steeds lastiger te krijgen (Bouwens, 2013). Gebiedsontwikkeling is niet meer financierbaar (Rompelberg, 2013). 4.1.2. Toekomstige samenwerkingen Het is duidelijk dat gebiedsontwikkelingen in de toekomst niet meer zullen bestaan uit complexe samenwerkingsvormen waarbij alles contractueel tussen de partijen aan elkaar wordt gekoppeld. Bestaande ontwikkel-vehikels voor zowel binnenstedelijke ontwikkellocaties als uitleggebieden zullen worden onttakeld (Holt, 2013). Alle betrokken partijen zien hun rol tijdens het ontwikkelproces veranderen. De combinatie van partijen die in het verleden grote ontwikkelprojecten uitvoerden; ontwikkelaars-beleggersgemeenten pakt het in de toekomst niet meer op. (Holt, 2013). Rijk niet langer aanjager van gebiedsontwikkeling Voorheen was het Rijk de aanjager van grote gebiedsontwikkelingen, met name voor VINEX wijken en op grote stationslocaties. De tijd waarin de rijksoverheid deze grote ontwikkelingen stimuleert is voorbij (Rompelberg, 2013). Het rijk investeert nu met focus op de ports van nationaal belang (zoals Greenport, Mainport, en Brainport) en infrastructuur. Door middel van deze investeringen zet de Rijksoverheid in op de verbetering van de concurrentiepositie van Nederland op de globale markt. Banken zijn risicoavers en mijden vastgoedontwikkeling Banken hebben ook geen interesse meer in gebiedsontwikkeling, ze gedragen zich risicoavers en trekken zich terug uit vastgoedontwikkeling. Van de verschillende vastgoed-banken in Nederland is niet veel meer over. Alleen ING, FGH en ABN AMRO zijn nog een beetje actief op de vastgoedmarkt; er moet nodig nieuw geld bij (Bouwens, 2013). Ontwikkelaars verdwijnen als investeerders De respondenten geven aan dat de ontwikkelaars grotendeels al zijn verdwenen, en er wordt verwacht dat ook nog veel aannemers zullen omvallen. Het heersende beeld is dat ontwikkelaars in 19