DE ONROERENDGOEDMARKT: AANSPORING TOT VERANDERING Btw, overdrachtsbelasting en onroerend goed Erasmus Universiteit Rotterdam prof. dr. R.N.G. van der Paardt 19 juni 2015
Onderwerpen Bouw en ingrijpende verbouwing van onroerend goed Alternatieve aanwending van bedrijfsonroerend goed Woning (ver)bouw; overdrachtsbelasting versus btw pagina 2
Vernieuwbouw in de btw? Belang: bij nieuw vervaardigd OG: Speelt bij ombouw kantoren e.d. naar woningen Ombouw naar kantoor dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Bij levering van de verbouwde onroerende zaak is ook van belang of nieuw goed is vervaardigd; - Zo ja: levering verplicht belast met btw en vrijstelling ovb mogelijk, verkoper heeft volledig recht op aftrek van btw op verbouwingskosten; - Zo nee: levering vrijgesteld van btw en belast met ovb (2% of 6%) en verkoper kan btw op verbouwingskosten niet in aftrek brengen; oplossing opteren voor belaste levering (mits koper btw voor 90% of meer in aftrek kan brengen!)
Verbouwing tot kinderdagverblijf Hoge Raad, 19-11-2010, 08/01021. Verbouwing met het oog op wijziging van het pand van winkelpand met woning in een kinderdagverblijf. Bij de verbouwing is het uiterlijk van het pand nagenoeg onveranderd gebleven. De voorpui op de begane grond is vernieuwd en er is een speelterrein aangelegd. Hof: Pand na de verbouwing kan niet worden vereenzelvigd met het pand zoals dat voor de verbouwing bestond.
Verbouwing tot kinderdagverblijf Hoge Raad: geen andere gevolgtrekking dan dat in de onderhavige situatie geen sprake is van de vervaardiging van een onroerende zaak, aangezien de stukken geen aanwijzingen bevatten dat voor de indeling van het pand ten behoeve van de aanwending als kinderdagverblijf ingrepen hebben plaatsgevonden die van zodanige aard waren dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.
Geen vervaardiging HR 8 maart 2013, nr. 11/00701 Pand uit zeventiende eeuw dateert met winkel en twee woningen Inwendige verbouwing van het gebouw. Boven drie woonappartementen met eigen toegangen en begane grond drie naast elkaar gelegen winkeleenheden Dak vernieuwd en verhoogd, raam- en deurkozijnen vervangen en drie winkeleenheden voorzien van een nieuwe pui en - aan de achterzijde van het gebouw - een uitbouw.
Geen vervaardiging Na gereedkomen kadastraal gesplitst in zes appartementsrechten. Het Hof (Amsterdam) aan het gebouw verrichte werkzaamheden niet hebben geleid tot de vervaardiging van een onroerende zaak (gebouw in zijn geheel, in de staat zoals deze was voor de na het gereedkomen van de verbouwing plaatsgevonden hebbende splitsing in appartementsrechten). Wijziging in de functie van het gebouw - wat daarvan zij - of het fysiek verder splitsen van het gebouw in zelfstandig te gebruiken delen of de na de verbouwing plaatsgevonden hebbende splitsing in appartementsrechten is niet van belang. HR bevestigt, gelet op arrest 19-11-2010, 08/01021 (kinderdagverblijf), het oordeel van het Hof Amsterdam.
Wel vervaardiging: HR 8 maart 2013, nr. 12/02061 Winkel was in gebruik als supermarkt. Op een deel van de winkel bevonden zich vier appartementen die als woning werden gebruikt. Deze vier wooneenheden en het deel van de winkel dat zich daaronder bevond, waren gesplitst in vijf appartementsrechten. Voorafgaand aan de verkrijging van de winkel Dak van de winkel (voor zover dit niet de vloer van de wooneenheden vormde), de gevels, de binnenmuren, en een deel van zowel de fundering als de vloer zijn verwijderd. Na deze werkzaamheden waren alleen de vier wooneenheden en de daarvoor benodigde draagconstructie nog aanwezig. De winkelruimte was op het tijdstip van de levering aan belanghebbende onbebouwd.
Wel vervaardiging Hof : functie van het gebouw als geheel niet is gewijzigd Cassatiemiddel: Voor de toepassing van artikel 11, lid 1, aanhef en letter a, van de Wet moet de winkel afzonderlijk in aanmerking moet worden genomen. HR: Levering van een gedeelte van een gebouw, dat horizontaal is gesplitst (appartementsrechten) of verticaal is gesplitst. Van de winkel is niet meer dan de draagconstructie onder de wooneenheden in stand is gebleven, laat geen andere conclusie toe dan dat de winkel,..als een zelfstandige onroerende zaak moet worden aangemerkt, zodanig is verbouwd dat in wezen sprake is van nieuwbouw.
Alternatieve aanwending kantoren Leegstaande kantoren ombouwen tot kleinere units die afzonderlijk verhuurd kunnen worden aan start ups, pop up restaurant, ateliers etc. Bij gebruiker die btw aftrekrecht: opteren voor belaste verhuur mogelijk: eventuele nieuwbouw in btw-technische door de verbouwing dan geen probleem, maar door vervaardiging start nieuwe tiensjaarsherzieningstermijn dus later vrijgesteld gebruik betekent terugbetaling van verbouwings-btw (geen integratieheffing meer, sinds 1-1- 2014) pagina 10
Ombouw naar woningen Leegstaande kantoren verbouwen en woningen realiseren Verhuur van woonruimte is vrijgesteld van btw Geen aftrek van btw op verbouwingskosten Verhuur voor tijdelijk gebruik; hotelfunctie (buitenlandse studenten) of short stay voor toeristen: belast tegen 6% Aftrek van btw op de verbouwingskosten dan wel mogelijk Bij vervaardiging in btw, dan start wel nieuwe herzieningstermijn en dus ook bij permanente verhuur als woning na periode van short stay of hotelfunctie: terugbetalingsverplichting pagina 11
Leegstand onderverhuur, anti-kraak en kraken Bij onderverhuur is btw-belaste onderverhuur en gebruik door onderhuurder maatgevend Bij anti-kraak commerciële verhuur aan (startende) kleine ondernemers geldt hetzelfde Bij anti-kraak bewakingsovereenkomsten: geen prestatie van verhuurder, maar dienst van bewakingsonderneming; geen gevolg voor aftrek btw bij verhuurder Maar bij kraak wel gebruik voor vrijgestelde prestaties tenzij actie tegen krakers Bij anti kraak door middel van toegestaan gebruik door studenten etc. dan wel vrijgesteld gebruik en dus gevolg voor aftrekrecht