Omzetbelasting II -- Deel 1

Transcriptie

1 Omzetbelasting les 1 programma Levering onroerende zaak (II) Wat is een onroerende zaak? Eén of meer onroerende zaken? Wat is een bouwterrein? Don Bosco-arrest Kinderdagverblijf-arrest Optie belaste levering Verhuur onroerende zaak (II) Hoofdregel Vijf uitzonderingen 1 Vrijgestelde prestaties belaste prestaties Leveringen en diensten vrijgestelde prestaties art. 11 Belangrijkste vrijgestelde prestaties zijn: a. levering onroerende zaak; b. verhuur onroerende zaak; c. medische prestaties (zie ook letter g); d. prestaties door sportverenigingen e.d.; o. onderwijs en lezingen; r. levering roerend goed gebruikt voor vrijgestelde prestaties; v. leveringen en diensten door niet-commerciële maatschappelijke organisaties; w. kinderopvang. 2 Onroerende zaak Wat is een onroerende zaak? De Btw-richtlijn kent het begrip onroerend goed. Dit is een communautair begrip. Het omvat o.a. gebouwen, kantoren, winkels, garages, bruggen, tunnels, viaducten, wegen, enz. Kenmerken: is vast met het aardoppervlak verbonden blijvend afgebakend - arrest Heger (HvJ, 7 sep 2006, C166/05) niet gemakkelijk te demonteren of te verwijderen - arrest Maierhofer (HvJ, 16 jan 2003, C-315/00) 3 Laman Opleiding & Advies 1

2 Woonboot Is een woonboot een onroerende zaak? Zijn de kabels, touwen, e.d. eenvoudig en zonder hoge kosten te verwijderen? Wat is er over de aard van het gebruik bepaald? Bijv. in een huurovereenkomst) Is de woonboot op de nutsvoorzieningen (elektra, gas, water, telefoon, kabel, etc.) aangesloten? 4 Wel of niet onroerend? portocabins bijv. noodlokalen Kralingse Zoom stacaravan elektriciteitshuisje verdeelkast voor kabelnetwerk rioleringsstelsel kabelnetwerk 5 Eén of meer onroerende zaken? Een sportcomplex bestaat uit drie kunstgrasvelden, kleedruimten en clubgebouwen/kantines. Het geheel wordt verkocht en geleverd. Vraag: is er sprake van een of meer onroerende zaken? Sportcomplex-arrest Fysiek gescheiden (bouw)werken zijn afzonderlijke goederen. Uitzondering: Als bouwwerk alleen samen met andere bouwwerken kan worden gebruikt is sprake van één onroerende zaak. HR, 14 okt 2005, nr Laman Opleiding & Advies 2

3 Letter a - levering onroerende zaak (1 van 2) Hoofdregel Levering van onroerende zaak + beperkte rechten erop is vrij. Eerste uitzondering nieuwe onroerende zaak Artikel 11 ( ) zijn van de belasting vrijgesteld: a. de levering van onroerende zaken ( ) met uitzondering van 1. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein; start v.d. bouw eerste gebruik belast vrij Letter a - levering onroerende zaak (2 van 2) Artikel 11 ( ) zijn van de belasting vrijgesteld: a. de levering van onroerende zaken ( ) met uitzondering van 1. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein; In het kader van antimisbruikwetgeving is bepaald dat de levering van een bouwterrein (door een ondernemer) altijd belast is. Art Wet OB geeft antwoord op de vraag, wanneer sprake is van een bouwterrein. 8 Bouwterrein Art. 11 lid 4 bouwterrein Onbebouwde grond is een bouwterrein als met het oog op die bebouwing: de grond wordt/is bewerkt; voorzieningen worden/zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan die grond; in de omgeving van de grond voorzieningen worden/ zijn getroffen; of! een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend (de vroegere bouwvergunning). 9 Laman Opleiding & Advies 3

4 Bouwterrein 1. De gemeente Reusel-De Mierden kocht in 2008 van een landbouwer een perceel landbouwgrond. 2. De gemeente verkoopt in 2011 een deel van de grond aan een aannemer. De aannemer wil er t.z.t. een werkplaats bouwen. Er is nog geen bouwplan en geen omgevingsvergunning. 3. Als 2 maar nu legt de gemeente eerst een hoofdriool aan t.b.v. de bebouwing van de rest van het perceel. 4. Als 2 maar nu maakt de gemeente eerst op het bestaande hoofdriool een aftakking tot aan de perceelsgrens. Hier zal t.z.t. het riool van de werkplaats op worden aangesloten. 5. Als 2 maar tussen 2008 en 2011 heeft de gemeente een rondweg aangelegd. 10 Don Bosco-arrest + Woningstg. Maasdriel A. is eigenaar van een perceel met daarop een oud pand. B. wil op het perceel een nieuw gebouw zetten. B. koopt het perceel van A. voor , waarbij A. zich verplicht de oude opstal voor zijn rekening te (laten) slopen. Op de dag van levering blijkt dat het oude pand nog niet geheel is gesloopt. A. zal het sloopwerk binnen een maand afmaken. Wordt er bouwgrond geleverd? Don Bosco-arrest dienst van slopen gaat op in de levering de bedoeling van partijen is doorslaggevend bouwgrond. (HvJ, 19 nov 2009, C-461/08) Woningstichting Maasdriel-arrest: mits sloop geschiedde met oog op toekomstige bebouwing. 11 Nieuw gebouw Art. 11 lid 3: a. een gebouw is ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. b. na ingrijpende verbouwing: opnieuw in gebruik nemen geldt als eerste ingebruikneming. Bijbehorend terrein Is ieder terrein dat bij het gebouw behoort of er dienstbaar aan is. Dienstbaar aan Een terrein is dienstbaar aan als het geen eigen economische functie heeft. Parkeerterrein: kan het zelfstandig worden geëxploiteerd? Zo ja, dan is het parkeerterrein een zelfstandig gebouw. 12 Laman Opleiding & Advies 4

5 Ingrijpende verbouwing Verbouwing levering of dienst? Hoofdregel: verbouwing is een dienst. Alleen bij in wezen nieuwbouw wordt de oplevering van het verbouwde pand als levering belast. 1. Er moet een goed ontstaan dat tevoren niet bestond. Van Dijk s Boekhuis-arrest, HvJ, 14 mei 1985, nr. 139/84 Nieuw West-Indisch huis-arrest, HR, 17 juni 1987, nr In wezen nieuwbouw Kinderdagverblijf-arrest, HR, 19 nov 2010, nr. 08/01021 Belang levering eerste ingebruikneming nieuwe herzieningstermijn. 13 Ingrijpende verbouwing Voorbeelden ombouwen schuur tot woonhuis, ombouwen bedrijfspand tot appartementen wel vervaardiging. uitvoeren groot onderhoud aan pand, interne verbouwing + andere indeling pand geen vervaardiging Gaat om functiewijziging en/of wijziging aanzien pand in combi met kosten van de verbouwing zie ook hierna! Wat nu bij levering terwijl verbouw nog gaande is? Afhankelijk van de feiten hoever gevorderd? Wat is afgesproken? 14 Kinderdagverblijf-arrest Stg. A. houdt zich bezig met kinderopvang. Zij verricht uitsluitend vrijgestelde prestaties (11-1-w Wet OB). Stg. A. koopt een woon-winkelpand dat door een tandtechnisch laboratorium werd gebruikt. Stg. A. laat het pand tot kinderdagverblijf verbouwen. Het uiterlijk wijzigt nauwelijks, kosten zijn aanzienlijk. Hof beslist: vervaardigd, nieuw goed indeling vrijwel volledig is gewijzigd aanwendingsmogelijkheden pand ingrijpend veranderd niet op eenvoudige wijze weer te gebruiken als woon-winkelpand kostbaar, ook in relatie tot aankoopprijs HR: geen sprake van in wezen nieuwbouw, geen vervaardiging. 15 Laman Opleiding & Advies 5

6 Eerste ingebruikneming Uit jurisprudentie blijkt dat alleen een ingebruikneming conform de bestemming als eerste ingebruikneming telt. Voorbeeld Aannemer slaat tijdens de bouw in deel van nieuwbouwpand materialen op. Niet conform, geen eerste ingebruikneming. Tijdelijke bewoning van een pand om kraken te voorkomen. Geen eerste ingebruikneming mits bewakingsovereenkomst. Ingebruikneming 1 e verdieping kantoorpand Ingebruikneming van dat deel + gemeenschappelijke ruimten dienstbaar aan dat deel. 16 Letter a - levering onroerende zaak (II) Tweede uitzondering: optie belaste levering Kern: op verzoek belaste levering Eisen: koper verricht voor 90% (70%) of meer belaste prestaties (dus recht op aftrek) koper verstrekt verkoper verklaring gezamenlijk verzoek koper en verkoper Zie ook artikel 6 Uitv. besch. OB 17 Levering binnen 2-jaarstermijn 1 van 3 Ondernemer A koopt een nieuw pand voor: OB. Hij verricht belaste en vrijgestelde prestaties. Deze prestaties verhouden zich in het eerste jaar als 80 : 20. Hij heeft dus 80% van = in aftrek gebracht. De zaken gaan minder voorspoedig dan gedacht en de ondernemer is genoodzaakt het pand in januari van het tweede jaar te verkopen. 18 Laman Opleiding & Advies 6

7 Levering binnen 2-jaarstermijn 2 van 3 Omdat deze levering plaatsvindt binnen twee jaar na de eerste ingebruikname is de levering belast. herrekening fictief belast gebruik herzieningsperiode eerste ingebruikname ingebruik name tweede jaar einde derde jaar negende jaar tiende jaar Art. 13a Uitv. besch. ob: omdat de levering belast is, gaan wij er nu vanuit dat het pand in de resterende jaren alleen voor belaste handelingen gebruikt wordt. De resterende jaren moeten ineens met fiscus worden afgerekend. 19 Levering binnen 2-jaarstermijn 3 van 3 De berekening wordt nu: jaar 2 t/m jaar 10 = 9 jaren! Omzetverhouding in jaar 2 t/m jaar x 100% = 100% van x / 10 = ,00 Omzetverhouding in jaar 1 80 x 9 / 10 = = 80% van x 100% , Verschil ,00 Correctie ,00 20 Verhuur van onroerende zaken Artikel 11 ( ) b. de verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken, met uitzondering van: 1. de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines; 2. de verhuur binnen het kader van ( ) aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden; 3. de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de verhuur van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen; 4. de verhuur van safeloketten; 21 Laman Opleiding & Advies 7

8 Optie belaste verhuur 1 van 2 Voorbeeld Een pensioenfonds heeft een bedrijfsverzamelgebouw gekocht; koopsom OB. Het pensioenfonds verhuurt de units aan verschillende ondernemers, waarvan het merendeel recht heeft op aftrek voorbelasting. De verhuur is vrijgesteld van OB (art b) waardoor het pensioenfonds de bij aankoop betaalde OB niet in aftrek kan brengen. Daardoor stijgt het geïnvesteerde bedrag tot wat gevolgen heeft voor de huursommen (stijgen). Conclusies Doordat de verhuurder geen recht heeft op aftrek voorbelasting gaat de OB deel uitmaken van de kostprijs. Is in strijd met neutraliteitsbeginsel. Maar, de wet biedt de volgende uitweg. 22 Optie belaste verhuur 2 van 2 5. de verhuur van onroerende zaken, andere dan ( ) als woning worden gebruikt, aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek ( ) bestaat mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen voorwaarden; voorwaarden art b jo art. 6a Uitv. besch. ob: niet in gebruik als woning; huurder gebruikt het voor 90% voor belaste prestaties; huurder MOET het gehuurde in 1e huurjaar in gebruik nemen zo niet geen belast gebruik + einde optie; 90%-norm wordt jaarlijks getoets verklaring van huurder; gezamenlijk verzoek van huurder en verhuurder; verzoek moet een aantal gegevens bevatten. 23 Oefening Een pensioenfonds koopt een oude villa en laat deze tot kantoorpand verbouwen. In de tuin achter het pand wordt een uitbreiding gerealiseerd. Het nieuwe deel wordt via een corridor met het oude deel verbonden. Koopsom , verbouw , uitbreiding Het pand wordt na gereedkomen aan een bank verhuurd. Wat zijn de OB-gevolgen? Na vijf jaar loopt het huurcontract af. Het pand staat een jaar leeg. Daarna huurt een acc.knt. het pand voor 2 jaar; er wordt geopteerd. Wat zijn de OB-gevolgen? Na 2 jaar koopt het acc.knt. het pand. Wat zijn de OB-gevolgen? 24 Laman Opleiding & Advies 8

9 EINDE 25 Laman Opleiding & Advies 9