Als u een bedrijfs pand gaat huren of verhuren Gevolgen voor de btw

Transcriptie

1 Gevolgen voor de btw Gaat u een bedrijfspand huren of verhuren? Dan hebt u te maken met bepaalde btw-regels. De verhuur van een bedrijfspand is meestal vrijgesteld van btw. Vaak is het voordelig om de verhuur van het pand toch te belasten met btw. De huurder en verhuurder kunnen hier samen voor kiezen. In deze folder leest u meer over de gevolgen voor de huurder én verhuurder. 1 Wat vindt u in deze folder? Als u een bedrijfspand verhuurt of huurt, kunt u te maken krijgen met de btw. De verhuurder mag de huurder normaal gesproken geen btw berekenen. De verhuur van een bedrijfspand is meestal vrijgesteld van btw. Maar het kan voordelig zijn om de verhuur toch te belasten met btw. De verhuurder en huurder kunnen hier samen voor kiezen: dit is de optie voor belaste verhuur. In deze folder leest u meer over de voorwaarden voor deze keuze en over de voordelen en gevolgen voor verhuurder én huurder. Zo kunt u samen een goede afweging maken. Bij verhuur van werktuigen en machines, verhuur van parkeerruimten voor voertuigen en lig- en bergplaatsen voor vaartuigen, verhuur van safeloketten en verhuur van kampeerplaatsen, vakantiewoningen, hotel- en pensionkamers is er geen keuzemogelijkheid: de verhuurder moet altijd btw berekenen. Omzetbelasting en btw In Nederland en in andere landen van de Europese Unie (EU) wordt omzetbelasting geheven volgens het btw-systeem. Net als in het gewone taalgebruik wordt in deze brochure de term btw gebruikt in plaats van omzetbelasting. OB 206-1Z*7FD 1

2 2 Uw bedrijfspand verhuren met of zonder btw: wat betekent dat voor u? De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. U kunt dan als verhuurder de voorbelasting die direct betrekking heeft op de onroerende zaken, niet aftrekken. Bijvoorbeeld de btw op de aankoop van de onroerende zaak en op de onderhoudskosten. Maar ook de btw op andere kosten die u maakt voor de verhuur, zoals kantoorkosten en accountantskosten, is niet aftrekbaar. Voordelen voor de verhuurder Als u samen met de huurder kiest voor belaste verhuur, heeft dit enkele voordelen. U kunt dan de btw als voorbelasting aftrekken en een lagere netto huurprijs berekenen. Voordelen voor de huurder U moet over de huurprijs weliswaar btw betalen, maar u kunt deze meestal weer aftrekken in uw btw-aangifte. Als u het bedrijfspand dat u huurt, gebruikt voor belaste activiteiten, is het voordelig om de huur van het pand te belasten met btw. Huurt u het bedrijfspand vrijgesteld, dan berekent de verhuurder waarschijnlijk een hogere huurprijs omdat hij de niet aftrekbare btw in de huurprijs doorberekent. Bij belaste verhuur betaalt u wel btw over de huur en kunt u deze btw meestal volledig aftrekken als voorbelasting. Herzieningstermijn Een bedrijfspand heeft een lange levensduur. Daarom wordt de voorbelasting op de aankoop of de bouw ervan verdeeld over tien jaar. Deze termijn noemen wij de herzieningstermijn. Aan het jaar waarin het bedrijfspand in gebruik is genomen en aan elk van de negen volgende jaren wordt 1/10 van de voorbelasting toegerekend. Als u de btw van het bedrijfspand als voorbelasting hebt afgetrokken en vervolgens het bedrijfspand binnen de herzieningstermijn vrijgesteld van btw verhuurt, dan hebt u over de periode waarin u het bedrijfspand vrijgesteld verhuurt, geen recht op aftrek van voorbelasting. U moet dan btw terugbetalen. Omgekeerd kunt u alsnog een deel van de voorbelasting op het bedrijfspand aftrekken als u binnen de herzieningstermijn het bedrijfspand eerst vrijgesteld van btw en daarna met btw belast verhuurt. Voorbeeld: Verhuurder heeft het pand eerst gebruikt voor belaste activiteiten Stel u bent een ondernemer en koopt een bedrijfspand in U gebruikt het bedrijfspand alleen voor belaste bedrijfsactiviteiten. De btw over deze aankoop bedraagt Deze btw mag u dus volledig aftrekken als voorbelasting. U verhuurt het bedrijfspand vanaf 1 augustus 2008 aan een derde. Als u het bedrijfspand belast verhuurt, hoeft u niets terug te betalen. Verhuurt u het bedrijfspand vrijgesteld, dan moet u een deel van de voorbelasting terugbetalen, want u hebt vanaf 1 augustus 2008 geen recht op aftrek van voorbelasting. In 2008 moet u terugbetalen: 5/12 x 1/10 deel van = Van 2009 tot en met 2014 (de herzieningstermijn) moet u ieder jaar terugbetalen: 1/10 deel van = Voorbeeld: Verhuurder heeft het pand eerst gebruikt voor vrijgestelde activiteiten Stel u bent een ondernemer en u koopt een bedrijfspand in U gebruikt het bedrijfspand alleen voor vrijgestelde bedrijfsactiviteiten. De btw over deze aankoop bedraagt Deze btw mag u dus niet aftrekken als voorbelasting. U verhuurt het bedrijfspand vanaf 1 juli 2008 aan een derde. Dat is tijdens de herzieningstermijn die loopt tot 31 december Als u het bedrijfspand belast verhuurt, mag u alsnog in 2008 als voorbelasting aftrekken: 6/12 x 1/10 deel van = Van 2009 tot en met 2014 mag u ieder jaar nog 1/10 deel van = aftrekken als voorbelasting. 2

3 3 Voorwaarden voor belaste verhuur Om de verhuur te belasten met btw, moet u aan een aantal voorwaarden voldoen. Voorwaarden voor huurder: 90% btw belaste bedrijfsactiviteiten U kunt kiezen voor met btw belaste huur als u deze btw voor minimaal 90% kunt aftrekken als voorbelasting. Dat is het geval als u het bedrijfspand voor minimaal 90% gebruikt voor met btw belaste bedrijfsactiviteiten. U moet aantonen dat u aan deze voorwaarde voldoet op het moment dat de belaste verhuur ingaat. U maakt daarvoor een verklaring waarin staat dat u de btw over de huur van het pand voor minimaal 90% kan aftrekken als voorbelasting. Deze verklaring moet u afgeven aan de verhuurder. Het is aan te bevelen om de verklaring op te nemen in de huurovereenkomst. Als u niet meer aan de voorwaarde voldoet, dan kan dit tot gevolg hebben dat de optie voor belaste verhuur vervalt. Bijvoorbeeld als u het bedrijfspand voor vrijgestelde bedrijfsactiviteiten gaat gebruiken. In dat geval moet u ook een verklaring afgeven. Hierover leest u meer in hoofdstuk 6. Als uw organisatie een werkgeversorganisatie, makelaar, reisbureau of arbodienst is, dan geldt een percentage van 70%. U beoordeelt ieder jaar zelf of u aan deze voorwaarde voldoet. Voorwaarden voor verhuurder: verhuur is hoofdactiviteit Wilt u de verhuur van het bedrijfspand belasten met btw, dan moet verhuur van het bedrijfspand de hoofdactiviteit zijn. Dit is niet het geval als de verhuur van het bedrijfspand onderdeel is van een andere (hoofd)activiteit. Vaak gaat het de huurder om die andere hoofdactiviteit. Feiten en omstandigheden bepalen welke activiteit de hoofdactiviteit is. Enkele voorbeelden waar de verhuur geen hoofdactiviteiten is: - het exploiteren van een golfbaan - het leveren van faciliteiten voor het uitoefenen van prostitutie - het leveren van faciliteiten voor bepaalde beroepsactiviteiten, zoals sport accommodaties en videoconferentieruimtes Voorwaarden aan bedrijfspand: zelfstandig onroerende zaak Een bedrijfspand komt alleen in aanmerking voor belaste verhuur als het een zelf standig onroerende zaak is. De huurder moet het bedrijfspand zelfstandig kunnen gebruiken en de verhuurder moet het bedrijfspand zelfstandig kunnen exploiteren. Hebt u fysiek gescheiden onroerende zaken, dan zijn dit afzonderlijke zaken, tenzij deze zaken niet zelfstandig gebruikt kunnen worden. Met zelfstandig gebruik bedoelen we: in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken of te exploiteren. Voorbeeld U hebt een bedrijfspand met twee verdiepingen, waarvan een verdieping woonruimte en de andere verdieping kantoorruimte is. Beide ruimtes hebben een eigen toegang van buitenaf, waardoor de ruimtes allebei een zelfstandige zaak zijn. Bij de verhuur van een woon-winkelpand, moet u de verhuur splitsen. Het winkelgedeelte kunt u belast verhuren en het woongedeelte verhuurt u vrijgesteld. Een werkkamer in een woning zonder eigen toegang van buitenaf, is geen zelf standige zaak. U kunt de huur niet splitsen. Bij de verhuur van bijvoorbeeld vergaderzalen, congres- en tentoonstellingsruimten voor een korte periode geldt een bijzondere regeling. Bel voor meer informatie de BelastingTelefoon. Het telefoonnummer vindt u in hoofdstuk 7. 3

4 4 Wat moet u doen als u de verhuur van een bedrijfspand wilt belasten met btw? Als u er als verhuurder en huurder samen voor kiest om de verhuur van het bedrijfspand te belasten met btw, dan neemt u in de huurovereenkomst het volgende op: de huur die is belast met btw de datum waarop de belaste huur ingaat de verklaring van de huurder dat hij de btw over de huur van het bedrijfspand voor minimaal 90% kan aftrekken als voorbelasting een omschrijving van het bedrijfspand met de gegevens uit het kadaster de datum waarop het boekjaar van de huurder begint U moet beiden de huurovereenkomst tekenen. Als al deze gegevens zijn opgenomen in de huurovereenkomst, dan is een verzoek aan ons voor het belasten van de verhuur met btw niet nodig. Als u toch een verzoek wilt doen, dan doet u dit samen bij het belastingkantoor waar de verhuurder onder valt. De inspecteur neemt daarop dan een beslissing. De verhuurder en huurder krijgen hierover schriftelijk bericht. Beëindiging van de belaste verhuur Als u samen hebt gekozen voor belaste verhuur, dan staat deze keuze vast. Ook als de verhuurder het bedrijfspand verkoopt, blijft de belaste verhuur gelden. Alleen als een andere huurder het bedrijfspand gaat huren, bepalen de verhuurder en de nieuwe huurder opnieuw of zij het bedrijfspand belast gaan (ver)huren. 5 Gevolgen van belaste verhuur Het belaste verhuren van bedrijfspanden heeft gevolgen voor uw btw-aangifte en de bewaartermijn van uw administratie. De aangifte van de verhuurder U vult de verhuurprijs en het bedrag aan btw in bij vraag 1a van de aangifte omzet belasting. De btw op de kosten die u als voorbelasting aftrekt, vult u in bij vraag 5b. Als verhuurder mag u voor de btw en voorbelasting voor de belaste verhuur geen gebruik maken van de kleineondernemersregeling. Meer informatie over deze regeling vindt u in de brochure Vermindering van btw voor kleine ondernemers. De aangifte van de huurder U trekt de btw over de huur af op uw aangifte omzetbelasting bij vraag 5b als voor belasting. Bewaartermijn administratie Uw btw-administratie bewaart u zeven jaar. Documenten die te maken hebben met het bedrijfspand, zoals de koopakte en de huurovereenkomst moet u tien jaar bewaren. Dit geldt voor zowel huurder als verhuurder. 6 Als achteraf blijkt dat de huurder niet aan de 90% (of 70%) voorwaarde voldoet Soms blijkt achteraf dat de huurder de btw over de huur van het bedrijfspand niet voor minstens 90% als voorbelasting mocht aftrekken. De verhuur is dan ten onrechte belast met btw. De huur moet in dat geval weer vrijgesteld worden. Het moment waarop wordt vastgesteld dat de verhuur ten onrechte is belast, is bepalend. Drie situaties zijn mogelijk: 4

5 aan het eind van het eerste boekjaar waarin de huur is ingegaan De verhuur is met terugwerkende kracht vrijgesteld vanaf het begin van de verhuur. aan het eind van een volgend boekjaar en de huurder kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen. De verhuur is met terugwerkende kracht vrijgesteld vanaf het begin van dat jaar. aan het eind van een volgend boekjaar en de huurder kon niet voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen. De belaste verhuur blijft gelden. Blijkt aan het eind van het daarop volgende boekjaar opnieuw dat de huurder niet aan de voorwaarde voor belaste verhuur voldoet? Dan wordt de verhuur met terugwerkende kracht vrijgesteld vanaf het begin van dat tweede boekjaar. Als achteraf blijkt dat de verhuur van een nieuw aangeschaft pand vanaf het begin van de huurovereenkomst vrijgesteld is, kunnen de gevolgen erg groot zijn. Het is daarom verstandig om bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijke afspraken te maken. Verklaring van de huurder Als de verhuur alsnog is vrijgesteld omdat de huurder niet meer aan de voorwaarde voor belaste verhuur voldoet, dan moet de huurder binnen vier weken na afloop van het boekjaar een verklaring afgeven. In deze verklaring staat dat hij niet meer aan de voorwaarde voldoet. De huurder moet deze verklaring sturen aan de verhuurder én aan het belastingkantoor waar de verhuurder onder valt. Gevolgen voor de verhuurder U betaalt de voorbelasting terug die betrekking heeft op het bedrijfspand vanaf het tijdstip waarop de verhuur vrijgesteld is van btw. De btw die u hebt afgedragen over de huurprijs, kunt u weer terugvragen. Gevolgen voor de huurder U betaalt de btw over de huur die u hebt afgetrokken als voorbelasting, terug aan de Belastingdienst. Het is voor u als huurder van belang dat u op tijd de verklaring afgeeft dat u niet meer aan de voorwaarden voor belaste verhuur voldoet. Als u dat niet doet, bent u als huurder aansprakelijk voor alle btw die moet worden betaald. 7 Meer informatie Informatie over de btw en andere belastingen kunt u vinden op U kunt daar ook diverse brochures en folders downloaden. U kunt ook bellen met de BelastingTelefoon: , bereikbaar van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot uur en op vrijdag van 8.00 tot uur. Dit is een uitgave van: Belastingdienst mei 2009