TOP-101 BELEGGERS 30 BElEggErs In OOrlOg De leegstand in de markt baart iedereen zorgen, maar beleggers hebben er dagelijks mee te maken. Ze verbazen zich erover dat de gronduitgifte gewoon doorgaat, de bouwlobby succes heeft en de overheid de zaak op z n beloop laat. Achter de schermen is het oorlog. 35 aan de vooravond Pensioenfondsen vergrootten in 2010 hun beleggingen in vastgoed met 8 mrd, vergeleken met 2009. Bij andere beleggers spelen nieuwe solventie-eisen een rol, waardoor hun inleg daalde. Voor veel partijen nadert het Jaar van de Waarheid - 2012 - waarin moet worden geherfinancierd. 37 top-101 BElEggErs De verschuivingen op de lijst van de 101 grootste beleggers hadden vooral te maken met de nog belangrijkere rol die pensioenfondsen hebben op de vastgoedbeleggingsmarkt. Zij versterkten hun positie, relatief en absoluut. PNL11-MA12-029-T-RONDETAFEL.indd 29 12/13-26 augustus 2011 29
Rondetafelgesprek vastgoedbeleggers Stop perverse prikkels kantorenmarkt huurders betrekken nog steeds nieuwe kantoren. De schuld van overheden, bouwers en projectontwikkelaars door Elvan Bayraktaroglu en Wabe van Enk In t kort Beleggers verbijsterd over leegstand en succes bouwlobby Overheid zou het voorbeeld moeten geven, maar doet dat niet Huidige impasse niet snel oplosbaar W einig partijen hebben het de laatste tijd aangedurfd te beleggen in kantoren. PropertyNL speurde drie grote kantoorbeleggers op, private partijen die meestal hun lippen op elkaar klemmen. De leegstandsproblematiek in Nederland is dermate serieus, dat ze toch voor deze ene keer naar buiten willen treden. Het lijkt een rustige markt, maar achter de schermen is het oorlog, zo luidt hun ongezouten mening over gronduitgifte, gemeenten, bouwers en projectontwikkelaars. Zij zien een door overheid gestimuleerde bouwlobby die enorme kapitaalvernietiging veroorzaakt, verloedering van Henk Brouwer, Breevast 30 12/13-26 augustus 2011 PNL11-MA12-029-T-RONDETAFEL.indd 30 Johan van der blom, NSI landschappen en een vlucht van beleggers naar het buitenland. Het wordt tijd dat de overheid in de kantorenmarkt ingrijpt, uiteraard met de hulp en kennis van de sector, aldus de deelnemers van het rondetafelgesprek, Johan van der Blom van PingProperties (goed voor 1 mrd assets under management) Henk Brouwer van Breevast (het fonds met bijna 2 mrd aan vastgoed in Nederland, België, Polen en de VS plus een pijplijn van 200 mln) en Huib Boissevain van Annexum (een investmentmanager voor particulieren met 1,2 mrd). De roep dat de Rijksoverheid de regie pakt, is bij hen sterk. Huib boissevain, annexum
top-101 beleggers Ontwikkelaars en gemeenten menen altijd de kantorenmarkt te helpen onder het mom van duurzaamheid. Er zou behoefte zijn aan nieuwe duurzame kantoren, aldus Brouwer. Volgens de panelleden is hier echter niets van waar. Toppunt van duurzaamheid is niét bouwen, stelt Boissevain, de overheid moet het voorbeeld geven. Er staan genoeg lege panden die goed genoeg zijn om te herontwikkelen. Treurige voorbeelden Van der Blom: Er zijn talrijke voorbeelden, maar het meest treurig vind ik wel Rotterdam. De gemeente heeft zelf leegstand (zoals Europoint) en gaat naar nieuwbouw, alleen vanwege afspraken met ontwikkelaars. Ambtenaren komen in het gebouw De Rotterdam op de Kop van Zuid. Daar zullen ze veel duurder zitten dan waar ze eerst zaten. Daarbij laten ze ook nog een leeg stadskantoor en andere kantoren achter. Als je alleen al kijkt naar de verspilling van middelen, dan moet de onderste steen boven komen Over Den Haag uit Van der Blom net zo hard zijn ongeloof. Ik begrijp niet waarom Marnix Norder in Den Haag blijft bouwen, terwijl hij weet dat over tien jaar deze gebouwen leeg zullen komen te staan. Ook hier draait het om grondinkomsten. Hoe meer er gebouwd wordt, hoe lager de prijzen in Nederland worden, voegt Boissevain toe. Van der Blom heeft ook voorbeelden van waardevernietiging in Eindhoven. In Utrecht komt nieuwbouw Capgemini ter sprake die door de gemeente Utrecht wordt gefaciliteerd om uit Papendorp te vertrekken, terwijl deze kantorenwijk nog in ontwikkeling is. Geen stad wordt gespaard wanneer het gaat over de manier waarop gemeenten grond aan ontwikkelaars verkopen voor de bouw van onnodige kantoren. Volgens de aanwezige beleggers zijn gemeenten te Toppunt van duurzaamheid is níet bouwen, de overheid moet het voorbeeld geven. gemakzuchtig met het verstrekken van grond. De overheid geeft te makkelijk grond uit voor kantoren. Op de winkelmarkt zijn veel meer obstakels. Bij winkelcentra lijkt iedereen in de omgeving inspraak te moeten hebben. Mensen in de omgeving kunnen bezwaren indienen, waardoor het bouwtraject vertraagd kan worden of het plan in sommige gevallen volledig verdwijnt en dat terwijl de retailmarkt veel gezonder is dan de huidige kantorenmarkt. Het zou andersom moeten zijn, stelt Brouwer. Als voorbeeld komt het nieuwe kantoor van KPMG in Amstelveen naar voren. Het nieuwe pand staat op een steenworp afstand van het oude. Hierdoor is 50.000 m² aan de bestaande voorraad toegevoegd. Gemeen- PNL11-MA12-029-T-RONDETAFEL.indd 31 12/13-26 augustus 2011 31
ten laten zich in het algemeen te makkelijk chanteren door eindgebruikers die dreigen zich in andere gemeenten te vestigen. Ontwikkelaars zetten zich maar al te graag in voor deze eindgebruikers, omdat nieuwbouw, voorzien van A-labels met langdurige huurcontracten nu eenmaal beter te verkopen is. Andere winnaars in deze transactie zijn natuurlijk de makelaars. Die gaan ervan uit dat de beleggers in bestaande gebouwen dan maar afschrijven. Ze snappen niet dat als de markt zo bedorven wordt, straks niemand meer wil beleggen in kantoren. Die tendens doet zich nu al voor, zo stellen de beleggers vast. Record aan vergunningen De overheid geeft ook als eindgebruiker het verkeerde voorbeeld, zo menen de beleggers. Vorig jaar was het met name de overheid die een record aan vergunningen aanvroeg, namelijk 301 mln, ofwel 14% aldus het ING Economisch Bureau. De nieuwbouwinitiatieven lijken in strijd met het voornemen van de over- heid in te krimpen. Het lijkt tevens in strijd met de erkenning door minister Schultz van Haegen dat leegstand van kantoren een probleem is. De Rijksgebouwendienst en de gemeenten ontwikkelen in Zwolle een pand waar rijksambtenaren uit de regio kunnen werken. Boissevain noemt die ontwikkeling overbodig. Juist de overheid zou het goede voorbeeld moeten geven. Ze hebben de mond vol van herontwikkeling en renovatie, maar in plaats van zich te vestigen in bestaande panden kiezen ze ervoor om weer iets nieuws te bouwen. Brouwer kan parallellen trekken met de Verenigde Staten waar Breevast altijd grote belangen heeft gehad (en waar destijds ook een grootaandeelhouder vandaan kwam). Hij zegt dat in de VS altijd gerekend wordt met een derving van huurinkomsten door leegstand van 8-12% gedurende de looptijd. In Nederland gaat men nog uit van frictieleegstanden van 4%. Brouwer: De partijen in de sector moeten nu al met deze gegevens rekening houden om later niet voor ADVERTENTIE Digitaal jaaroverzicht? Eigenaar van een op de zeven woningen in de stad. Een corporatie met tienduizenden huurders. Het is niet toevallig dat een papieren jaarverslag voor Staedion gewoon te klein is. Daarom is er nu een digitale versie. Die bevat alle informatie over de gang van zaken in 2010, onze financiële positie en onze samenwerking met huurders en partners. En het voordeel van zo'n digitaal jaarverslag is ook dat u er uw persoonlijke verslag van kunt maken. Eenvoudig door uw eigen selectie te maken van onderwerpen die uw belangstelling hebben. Dat is gemakkelijker voor u, beter voor het milieu en passender voor een organisatie die let op duurzaamheid en kosten. Ga nu naar www.jaaroverzichtstaedion.nl en maak er uw eigen verslag van! De levendige stad Jaaroverzicht 2010 Beleef het samen met Staedion 32 12/13-26 augustus 2011 PNL11-MA12-029-T-RONDETAFEL.indd 32
top-101 beleggers De deelnemers Huib Boissevain was onder meer derivatenhandelaar in Londen voor handelshuis Van der Molen, directeur beleggingen van verzekeraar Zurich en managing director trading bij Rabo Securities. Bij Zurich heeft hij een kantorenportefeuille opgebouwd, maar het vastgoedbloed begon pas echt te kloppen als directeur investment relations bij VastNed in 1999. In 2000 zette hij Annexum op. Henk Brouwer is niet de oudste van het gezelschap maar wel de routinier met 18 jaar ervaring bij Breevast, eens een van de bekendste beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Onder zijn leiding werd in 2000 het fonds van de beurs gehaald en een particulier beleggingsvehikel. Voordat Brouwer bij Breevast kwam, werkte hij 9 jaar voor het vastgoedvehikel van Kees de Waal. Johan van der Blom is CEO van PingProperties. Hij ontwikkelde PingProperties in een relatief korte periode tot een investment management organisatie. Van der Blom werd bij DTZ Zadelhoff op de afdeling Beleggingen in Utrecht en Amsterdam klaargestoomd voor het zelfstandige werk. Voorlopige kroon op zijn werk: de aankoop van alle kantoren en bedrijfspanden van Corio in 2008 ter waarde van circa 700 mln. In 2005 behaalde hij de titel MSRE Master. verrassingen te komen staan. We zien duidelijk dat we naar de waarden van vroeger terug moeten. Op de vraag of beleggers dit allemaal tien jaar geleden niet hebben zien aankomen, kijken ze niet echt verrast. De crisis heeft de problemen en zwakke plekken nu beter laten zien. We zien nu ook dat bedrijven van Amsterdam-Zuid naar Zuidoost vertrekken omdat het goedkoper is. Toen konden we dat niet voorspellen, aldus Boissevain. verhuizing De leegstand in Amsterdam is volgens Brouwer en Boissevain deels aan Van Poelgeest en consorten te wijten. De gemeente is ook verantwoordelijk voor verhuizing in de binnensteden. De overheid benadrukt hoe belangrijk en duurzaam panden met A-labels zijn. Daarmee jaag je huurders uit de binnensteden naar de rand van de stad in nieuwbouwpanden. Wat is de slagingskans van renovatie? De beleggers zijn daar unaniem in. Die kans is nul wanneer nieuwbouw zo wordt bevoordeeld door de overheid. Nieuwbouw is altijd goedkoper dan het volledig renoveren en verduurzamen van een bestaand pand. Beleggers zullen de bestaande voorraad niet willen verduurzamen, zo lang ze niet kunnen concurreren met nieuwbouw. Ongebreidelde groei van nieuwbouw is volgens de beleggers aan te pakken door onder andere Gemeente Rotterdam heeft zelf leegstand, zoals Europoint, en gaat naar nieuwbouw, alleen vanwege afspraken met ontwikkelaars minder grond uit te geven en de uitgegeven grond duurder te maken. Beleggers worden ook opgeroepen om kantoren te transformeren, zodat de leegstand van kantoren afneemt. Het is een zot idee dat elk kantoorpand te transformeren is naar woningen. Een woonomgeving bestaat uit veel meer dan alleen een gebouw. Maar in gemeenten houden ze zich vast aan grondpolitiek. Grondinkomsten moeten hervormd worden en we moeten de leegstand zien te concentreren en daar fiscale incentives op geven. Dat zijn echter zaken waar politici nog heel conservatief in zijn aldus Boissevain. De beleggers zien steeds minder markt. Buitenlanders trekken zich terug en Nederlandse partijen krijgen vaak de financiering niet rond. Brouwer: Dat komt ook doordat banken enorme eisen stellen aan vastgoedbeleggingen. Dat kan ook omdat in mijn ogen FGH Bank en ING REF als enige spelers zijn 12/13-26 augustus 2011 33 PNL11-MA12-029-T-RONDETAFEL.indd 33
FOTO S: KAREN VELDKAMP overgebleven voor het financieren van beleggingen. De beleggers aan tafel menen dat er genoeg fiscale prikkels vanuit de overheid aangeboden kunnen worden om de leegstand tegen te gaan, zoals een fiscaal voordelig transformatievehikel, waarin bestaande gebouwen omgebouwd kunnen worden tot groene gebouwen. Zo kan in tijden van vernieuwing van panden een vrijstelling van bijvoorbeeld de gebruikersbelasting worden gegeven. Daarnaast zouden er afschrijvingsmogelijkheden gecreëerd kunnen worden waarmee de investeringen in een transformatie in 5 tot 10 jaar mogen worden afgeschreven in combinatie met een onder meer omstandigheden aftrekbaar of lager btw-regime. verkeerd De leegstandbelasting die door de Tweede Kamer werd geopperd vinden zij daarentegen een voorbeeld van een verkeerde prikkel. Je moet eigenaren niet straffen, maar stimuleren om er meer uit te halen. Dat doe je niet met boetes maar met fiscale incentives. De Amsterdamse wethouder Van Poelgeest noemt beleggers halsstarrig omdat ze onvoldoende afschrijven en renoveren. Het drietal is verbaasd over zoveel onkunde. 34 12/13-26 augustus 2011 PNL11-MA12-029-T-RONDETAFEL.indd 34 Kijk, je koopt geen vastgoed om het af te schrijven totdat het niets meer waard is. Als je gaat afwaarderen, moet je bijstorten via de bank. Dan leef je bij de gratie van de financier. Wat je dan in ieder geval niet kunt doen, is investeren. Brouwer: Als Van Poelgeest deze mening is toegedaan, zou de gemeente bij afschrijvingen op kantoorgebouwen ook de erfpacht terug moeten betalen aan de belegger. Gronden in Amsterdam worden immers in de regel voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven, als gebouwen niets meer waard zijn zou je mogen verwachten dat je de erfpacht pro rato terug krijgt van de gemeente. Boissevain: Als je wilt dat er geïnvesteerd wordt moet je daar een klimaat voor scheppen, zodat je die investering terug kunt verdienen. Hoe graag ze dat ook willen, de drie zien het huidige klimaat niet snel opklaren. Wat gebeurt er dan? Brouwer: Met 85% van de huurinkomsten kun je met de huidige rente aan je schuld voldoen. Het komt er dus uiteindelijk op neer dat we deze periode moeten uitzitten. Er komen bij sommige gelukkig nog net genoeg inkomsten binnen om deze periode door te komen. Het is ook cyclisch. Je kijkt door de problemen heen.