BEHANDELINGSFORMULIER Vergadering 21-9-2011 Agendapunt F Onderwerp Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2011 Portefeuille- De heer J. van der Tak houder Beleidstaak Economie Voorgesteld De inhoud van de Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2011 wordt vastgesteld, besluit evenals de tekst van de aanbiedingsbrief bij de monitor. De monitor zal in samengevatte vorm in een drieluik in druk worden uitgebracht, en integraal in digitale vorm op de website van Haaglanden beschikbaar worden gesteld. Korte motivering Bijlagen Gevolgde procedure Verdere Procedure Voor de 17 e keer publiceert het Stadsgewest zijn jaarlijkse monitor van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden. De sector Economie van het Stadsgewest heeft samen met de stafafdeling Onderzoek van de directie Beleid van Haagse Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) deze monitor voorbereid. De basisgegevens zijn afkomstig uit de gemeenten, uit het Bedrijfspanden Informatiesysteem (BIS) van Steenworp en uit het Werkgelegenheidsregister Haaglanden (WRH). De belangrijkste conclusies uit de rapportage zijn opgenomen in een aanbiedingsbrief. Geconcludeerd wordt dat het aanbod op de kantorenmarkt in Haaglanden zich ongunstig ontwikkelt, tot uiting komend in een toename van het leegstaande aanbod (tot meer dan 1 miljoen m² per 1/1/2011). Lichtpuntje is dat het opgenomen metrage (ruim 257.000 m² in 2010) weer ruim boven het lage niveau van 2009 is gekomen. In % van de totale voorraad is het aanbod gestegen tot 14,5%, ruim het dubbele van het frictieniveau van 5 à 6%. De opgeleverde nieuwbouw in 2010 komt op 128.7000 m²; de nieuwbouwproductie in de komende jaren zal naar verwachting uitkomen op ruim 240.000 m². Daarenboven bedraagt de - drastisch bij te stellen - planvoorraad circa 1,2 miljoen m² De conclusies uit de rapportage zullen worden betrokken bij de inmiddels in gang gezette evaluatie van de stadsgewestelijke kantorenstrategie Bestuurlijk overleg Economie: 7 september 2011 Commissie van advies Overleg/inspraak Anders, te weten Overleg/inspraak Commissie van advies Algemeen bestuur Anders, te weten Opgaven vanuit gemeenten verwerkt t.k.n. Verspreiding van de monitor Openbaar besluit Ja Financiële gevolgen Kosten van vormgeven en drukken in Wet. bekendmaking Nee begroting 2011 voorzien Persbericht Ja Andere publiciteit Regionieuws P&O aspecten - Advies JZ - Opsteller G. Scholtens Leidinggevende G. Scholtens (plv) Telefoonnummer 070 750 1673 Portefeuillehouder J. van der Tak Datum 8 september 2011 Secretaris M.F. Stein Beslissing: conform / gewijzigd / afgewezen / aangehouden /
Aan geadresseerde G. Scholtens september 2011 070 7501673 SH11.4199 1 Monitor kantorenmarkt Haaglanden EZ304 Geachte heer, mevrouw, Bijgaand treft u ter kennisneming aan het drieluik "Kantorenmarkt, monitor 2011". Hierin worden recente ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden en in de afzonderlijke gemeenten kort uiteengezet. De volledige monitor is te vinden op onze website www.haaglanden.nl/beleid/economie/kantoren/monitor kantorenmarkt 2011 Een papieren exemplaar is op aanvraag beschikbaar. De monitor schetst een beeld van de ontwikkelingen in 2010 die uitmonden in overzichten van de situatie per 1 januari 2011. De belangrijkste conclusies uit de rapportage zijn de volgende. - In het afgelopen jaar is het aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden, evenals in 2009, toegenomen. Per 1 januari 2011 bedroeg het aanbod ruim 1 miljoen m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 14,5%. Dit is 2,5%punt meer dan een jaar eerder, en ruim het dubbele van de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5%. De aanbodtoename betreft voor 70% panden groter dan 1.000 m². - De opname in 2010 van kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouw panden bedroeg ruim 257.000 m², ruim boven het lage niveau van 2009, maar minder dan het gemiddelde van de afgelopen jaren van circa 325.000 m² per jaar. - In 2010 werd in Haaglanden 128.700 m² aan nieuwbouw kantoren opgeleverd, weliswaar aanmerkelijk meer dan in 2009, maar veel minder dan in het topjaar 2003, toen 216.000 m² werd opgeleverd. Aangezien in het verslagjaar circa 24.000 m² aan kantoorbestemming werd onttrokken is de totale voorraad kantoorvloeroppervlak in Haaglanden toegenomen met ruim 100.000 m² tot circa 6.964.000 m². 1
- Op basis van de plannen in uitvoering zal de nieuwbouwproductie in 2011 en 2012 te samen naar verwachting uitkomen op ruim 240.000 m². Voor de jaren daarna zijn er bouwplannen tot 200.000 m² en is er nog plancapaciteit van meer dan 1.000.000 m², bijna 422.000 m² betreft plannen in voorbereiding of in studie, voor het overige gaat het om nog in te vullen ruimte in bestemmingsplannen. - De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna 192.000, ruim 500 of 0,3% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van bijna 6.800, of 3,7%. De conclusies uit de rapportage zullen worden betrokken bij de inmiddels in gang gezette evaluatie van de stadsgewestelijke kantorenstrategie. In overleg met de stadsgewestgemeenten zal vervolgens een nieuwe strategie worden geformuleerd: met name het planvolume zal kritisch moeten worden doorgelicht. Voorts zal het bestaande aanbod op mogelijkheden tot functiewijziging en/of verduurzaming worden bezien. Graag bevelen wij de rapportage "Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2011" in uw aandacht aan. Het dagelijks bestuur van het Stadsgewest Haaglanden, de secretaris, de voorzitter, Marion F. Stein J.J. van Aartsen0 2
Monitor kantorenmarkt 2011 economie
Inhoud Hoofdstuk Inleiding 3 Samenvatting 4 1 Haaglanden en de Randstad 6 2 Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 13 2.1 Groei van de kantorenvoorraad 13 2.2 Aanbod en opname van kantoren 16 3 Ontwikkelingen in de komende jaren 23 4 Werkgelegenheid in kantoren 26 Definities kantorenmarkt 28 Bijlagen 29 2 Monitor kantorenmarkt 2011
Inleiding Deze monitor is de zeventiende in een reeks van jaarlijks verschijnende rapportages over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. De ontwikkelingen in het aanbod en de opname van kantoorruimte in 2010 staan in deze publicatie centraal. De situatie per 1 januari 2011 wordt vergeleken met die van een jaar eerder, en in veel gevallen ook met die van eerdere jaren. De monitor is merendeels beschrijvend van aard, maar ook wordt ingegaan op de verwachtingen over in de komende jaren op te leveren en nieuw te ontwikkelen kantorenprojecten. Hoofdstuk 1 belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio s in de Randstad. Kantoren kleiner dan 500 m² zijn daarin niet meegenomen. Hoofdstuk 2 laat de mutaties in de kantorenvoorraad in Haaglanden zien aan de hand van de ontwikkelingen in de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar. Voorraad, aanbod en opname worden onderscheiden naar gemeente en grootteklasse. Ook kantoren kleiner dan 500 m² zijn hier in de cijfers opgenomen. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Dit hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren, in relatie tot het op stadsgewestniveau geformuleerde kantorenbeleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren, onderscheiden naar de belangrijkste branches. Figuur 1 Kantorenlocaties in Haaglanden Wassenaar Internationaal Strafhof Clingendael World Forum Gebied Hofzichtpark Benoordenhout Leidsenhage e.o. Utrechtsebaan Leidschendam-Voorburg Binnenstad Nieuw Centraal Beatrixkwartier Groene Schenk Sijtwende/Oosteinde Klein Plaspoelpolder Nieuw Centrum Overgoo Voorburg Centrum Forepark Binckhorst Zuid-Oost 's-gravenhage Laakhaven/HS Voorburg station s Gravendreef Binckhorstlaan Stadscentrum Plas van Reef (deelplan 20) Hoornwijck Rijswijk Zoetermeer Afrikaweg Ypenburg A12 zone Nieuwe Veen (deelplan 19) Rijswijk Rokkeveen A12 In de Bogaard OV knooppunt Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Centrum Delftse Poort West Westland Station Centum/Spoorzone Delft Bestuurscentrum Westland Pijnacker Zuid Station Zuid Tiendweg Midden-Delfland Locaties kantoren bestaand kantoren in ontwikkeling/gepland Inleiding 3
Samenvatting De effecten van de kredietcrisis worden in deze monitor voluit zichtbaar. Evenals in de andere grootstedelijke regio s is ook hier leegstaande aanbod in 2010 fors toegenomen. Het opnamevolume laat na het dieptepunt in 2009 weer een opgaande lijn zien, maar blijft ver onder het gemiddelde over de vijf voorafgaande jaren. Aanbod In het afgelopen jaar is het vrij beschikbare aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden sterk gestegen. Per 1 januari 2011 bedraagt het aanbod bijna 1.012.000 m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 14,5%. Dit is 2,5%punt meer dan een jaar eerder, en ruim het dubbele van de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten in Haaglanden. Met uitzondering van Wassenaar komt in alle gemeenten het beschikbare aanbod boven de frictieleegstand uit. Den Haag, Midden-Delfland en Delft blijven met Wassenaar onder het regiogemiddelde, de overige gemeenten komen daarboven, enkele zelfs boven 20%. Opname De opname van in gebruik genomen kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouwpanden bedroeg in 2010 totaal 247.400 m² en komt hiermee ruim 29% hoger uit dan het opnamevolume van een jaar eerder. Met name in Den Haag en Rijswijk werd meer opgenomen. De toename in opnamevolume was het grootst in Den Haag: in 2009 bedroeg dat 104.500 m², in 2010 werd er in totaal 153.2000 m² opgenomen. Nieuwbouw In 2010 werd in Haaglanden 128.700 m² aan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Dit is 87.800 m² meer dan in het jaar daarvoor. Van de nieuwbouw werd 65% in Den Haag gerealiseerd. Van de nieuwbouw was begin 2010 een deel nog niet verhuurd. Op basis van de plannen in uitvoering zal in 2011 en 2012 in totaal 241.600 m² worden opgeleverd. Voor de jaren daarna zijn er bouwplannen tot 200.000 m² en is er nog plancapaciteit van meer dan 1.000.000 m², bijna 422.000 m² betreft plannen in voorbereiding of in studie, voor het overige gaat het om nog in te vullen ruimte in bestemmingsplannen. Tabel 1 Kerncijfers kantorenmarkt Haaglanden in m 2 bvo (werkgelegenheid in aantallen) Stadsgewest Haaglanden Waarvan Den Haag Voorraad 1-1-2011 6.963.900 4.354.850 Nieuwbouw gereed gekomen in 2010 128.700 83.750 Afname door functiewijziging in 2010 24.000 23.900 In aanbouw 1-1-2011 241.600 233.200 Aanbod bestaande voorraad 1-1-2011 1.011.935 477.500 Leegstand in % van de voorraad 1-1-2011 14,5% 11,0% Opname in 2010 257.380 153.200 Werkgelegenheid in kantorenbranches 1-1-2010 191.986 116.460 Bron: zie tabellen 5 t/m 14. Zie voor definities en begrippen pagina 28. 4 Monitor kantorenmarkt 2011
Werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna 192.000, ruim 500 of 0,3% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van bijna 6.800, of 3,7%. Samenvatting 5
Hoofdstuk 1 Haaglanden en de Randstad In 2010 kende de kantorenmarkt in Nederland een minder succesvol jaar. De opname kwam met 1,05 miljoen m² uit op het laagste niveau van de afgelopen twaalf jaar. Het aanbod steeg voor het tweede jaar op rij, tot in totaal circa 5,5 miljoen m² per 1 januari 2011 en bereikte daarmee een niet eerder vertoonde omvang. De vraag die een jaar geleden werd gesteld was in hoeverre de kantorenmarktcijfers in 2010 verder zouden worden beïnvloed door de aanhoudende economische crisis. Dat ten opzichte van de voorgaande jaren sprake zou zijn van een teruggang leek immers onvermijdelijk. Het aanbod is in 2010 aan een forse stijging onderhevig geweest. Het aanbod is gestegen met 16% en komt op 1 januari 2011 uit op 6.397.000 m². Het opnamevolume is in 2010 met 2% verder teruggelopen, na een veel grotere teruggang in 2009 van 13%. De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ruim 46 miljoen m². Haaglanden heeft met bijna 7 miljoen m² circa 15% van de landelijke voorraad. Gerelateerd aan de voorraad bedraagt het huidige aanbod zowel nationaal als in Haaglanden 14,5%. Dit percentage ligt ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Wel moet bij deze aanbodcijfers worden opgemerkt dat daarin ook plannen zijn inbegrepen waarvan de bouw nog niet gestart is. Aanbod Onder de vier grootstedelijke regio s laat Den Haag in 2010 relatief de grootste stijging zien. Op 1 januari 2011 wordt hier 234.000 m² ofwel 37% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Utrecht is verantwoordelijk voor de kleinste aanbodstijging, met een stijgingspercentage van 6%, gevolgd door Amsterdam met 8%. In en om Rotterdam stijgt het aanbod met 28%. Ook ten opzichte van het vijfjaars gemiddelde is de stijging van het aanbod in de regio Den Haag het grootst (+36%). De overige grote steden noteren stijgingen van 14 tot 31%. Binnen de regio s van de vier grote steden is het beeld per deelgebied wisselend. Het aanbodcijfer in de regio Den Haag noteert in 2010 een forse stijging en komt uit op 862.900 m² kantoorruimte. Dit is absoluut ook de grootste toename van de afgelopen vijf jaar. In de omliggende gebieden is vooral de toename van het aanbod in Rijswijk (plus 33.000 m²) opvallend. Hier staan met name in Plaspoelpolder grote metrages leeg. Per 1 januari 2009 omvat het aanbod in Zoetermeer ruim 124.500 m² en vormt daarmee ruim 16% van het totale aanbod in de regio Den Haag. In de Haagse regio is het aanbod per 1 januari 2011 ten opzichte van een jaar eerder met 234.000 m² toegenomen. De zeer forse aanbodstijging in de gehele regio Rotterdam kan voor het belangrijkste deel worden toegeschreven aan de aanbodontwikkeling in de overige deelgebieden. Het aandeel van de randgemeenten in het totale aanbodcijfer bedraagt op 1 januari 35%. Op 1 januari 2010 jaar was dit nog 27%. Met uitzondering van Rotterdam West, Kralingen en Berkel en Rodenrijs noteren alle deelgebieden een stijgend aanbodcijfer. In Capelle-, Nieuwerkerk- en Krimpen aan den IJssel is het aanbod met 61% gestegen, tot 134.600 m². Met een stijging van 8% in 2010 komt het totale aanbodcijfer in de regio Amsterdam op 1643.200 m². Binnen Amsterdam wordt in het deelgebied West de meeste kantoorruimte aangeboden: met een aanbodcijfer van 388.700 m² (+9%) is tevens 6 Monitor kantorenmarkt 2011
sprake van het grootse aanbod in de gehele regio. In de deelgebieden Centrum, Amsterdam Noord, op de Zuidas en de Zuidelijke IJ-oevers is sprake van een daling van het aanbod. In de regiogemeenten rond Amsterdam wordt op 1 januari 2011 gemiddeld 10% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Het totale metrage komt daarmee uit op 535.000 m². Ieder deelgebied draagt bij aan deze stijging. In Hoofddorp wordt de meeste kantoorruimte aangeboden (184.000 m²). Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar verder gestegen tot 649.100 m². De aanbodstijging in deze regio komt zowel voor rekening van de omliggende kernen als van de gemeente Utrecht. Op 1 januari 2010 wordt in de gemeente Utrecht in totaal 372.700 m² kantoorruimte aangeboden, 57% van het totale aanbod in de gehele regio. In de omliggende kernen bedraagt het aanbodcijfer op 1 januari 276.400 m², 43% van het totale aanbod. De belangrijkste aanbodstijging komt voor rekening van Papendorp, waar het aanbod in één jaar met ruim 30.000 m² is toegenomen. Voor de randgemeenten geldt dat sprake is van een aanboddaling in De Bilt/Bilthoven en Nieuwegein. Nieuwegein is desondanks nog altijd het deelgebied met het hoogste aanbodcijfer in de gehele regio. In figuur 2 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf januari 2006 tot januari 2011 per grootstedelijke regio grafisch weergegeven. m 2 bvo 2006 = 100 130 120 110 100 90 80 70 2006 2007 2008 2009 2010 2010 Figuur 2 Kantorenaanbod per 1/1 in de vier grootstedelijke regio s, index: 2006 = 100 Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont Den Haag de grootste toename van het aanbod in vergelijking met de overige grootstedelijke regio s. Tabel 2 Relatieve verandering van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio s per 1 januari 2011 Regio Ten opzichte van Ten opzichte van vijfjaarlijkse 1-1-2010 gemiddelde 1-1-2006 t/m 1-1-2011 Amsterdam +8% +14% Den Haag +37% +36% Rotterdam +28% +31% Utrecht +6% +16% Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek. Haaglanden en de Randstad 7
Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. In de Randstad komt het nieuwbouwpercentage in het beschikbare aanbod per 1 januari 2011 evenals een jaar eerder gemiddeld uit op 8%. In de vier grote steden noteert Amsterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Rotterdam 3% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat. Tabel 3 Nieuwbouwpercentage in het kantorenaanbod in de Randstad, per 1 januari 2011 Regio 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Amsterdam 30% 14% 9% 7% 8% 10% 10% Den Haag 18% 18% 17% 21% 22% 6% 6% Rotterdam 15% 14% 18% 18% 5% 3% 3% Utrecht 19% 16% 18% 15% 11% 8% 8% Totaal Randstad 23% 15% 14% 13% 10% 8% 8% Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek. Opvallend in de bovenstaande cijfers is de sterke daling van het nieuwbouwpercentage in het aanbod van de afgelopen 2 jaren ten opzichte van voorgaande jaren. In Amsterdam wordt de meeste nieuwe kantoorruimte aangeboden. Met een nieuwbouwpercentage van 10% op 1 januari 2011 is overigens geen sprake van een toename ten opzichte van een jaar geleden. Het nieuwbouwpand met het grootste aaneengesloten metrage dat wordt aangeboden is gelegen in Amsterdam Zuidoost en omvat 15.600 m². Ook in de overige grootstedelijke regio s is het aandeel nieuwbouw gelijk gebleven aan vorig jaar. In Den Haag vinden de meeste grote nieuwbouwprojecten plaats rond het Centraal Station en het Beatrixkwartier. In het tweede kwartaal van het afgelopen jaar is de Haagsche Zwaan opgeleverd, waarvan een groot deel nog beschikbaar is. Een ander voorbeeld van een groot project is De Kroon, waar woon- en werkfuncties worden gecombineerd. Voor New Babylon staat gepland dat het project eind 2011 gereed zal zijn. Voorbeelden van kleinere projecten waarvan de bouw reeds is gestart zijn de ontwikkelingen rondom station Ypenburg. Van de kantoorprojecten die nu in aanbouw staan is slechts een miniem deel voor de markt beschikbaar. De daling van het nieuwbouwpercentage in de afgelopen jaren wordt veroorzaakt doordat er minder op risico wordt gebouwd, waardoor gebruikers in toenemende mate besluiten het bestaande aanbod beter te benutten. Tevens zou de daling erop kunnen duiden dat nieuwbouwpanden, met name in de Randstad, zeer gewild zijn en vaak al worden opgenomen voordat deze op de markt worden aangeboden, zeker wanneer het panden betreft op toplocaties, zoals de Zuidas in Amsterdam en het Beatrixkwartier in Den Haag. De huidige markt blijkt vooral een vervangingsmarkt te zijn. Naast de huidige dip op de kantorenmarkt lijken ook de tendensen op de arbeidsmarkt geen positieve invloed te zullen uitoefenen op het slinken van het conjuncturele aanbod. Immers, teneinde de beschikbare 6,3 miljoen m² als kantoorruimte in Nederland in gebruik te nemen, is er een groei van naar schatting 250.000 kantoorbanen nodig, die zeer onwaarschijnlijk is. Dit rechtvaardigt de conclusie dat een groot aantal m² van het huidige aanbod structureel aanbod zal blijken te zijn en uiteindelijk herbestemd zal 8 Monitor kantorenmarkt 2011
moeten worden. De geringe nieuwbouwproductie kan er echter wel toe leiden dat de concurrentiepositie van het bestaande aanbod sterker wordt. Opname Het totale opnamecijfer in 2010 in de vier grote steden bedraagt 569.000 m². Alleen de regio s Rotterdam en Utrecht noteren een opnamestijging ten opzichte van 2009. In de andere twee regio s is in 2010 minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. In Amsterdam komt het opnamevolume, voor het eerst sinds 1995, beneden 200.000 m². Daarmee was de daling in het opnamevolume in het afgelopen jaar het grootst in de regio Amsterdam. De daling is vooral toe te schrijven aan een forse krimp in het totale opnamevolume in de randgemeenten (-73%). Tabel 4 Opname van kantoorruimte > 500 m² exclusief contracten 5 jaar, in de Randstad in 1.000 m 2 bvo Regio 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Amsterdam 349 505 457 396 280 189 Den Haag 126 155 203 113 123 111 Rotterdam 131 206 262 257 129 150 Utrecht 201 118 213 202 84 119 Totaal Randstad 807 984 1.135 968 616 569 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/ stafafdeling Onderzoek. In de Haagse regio is de totale opname ten opzichte van 2009 met 10% gedaald, tot 111.300 m². In tegenstelling tot vorig jaar is met name sprake van een tegenvallende vraag binnen Den Haag. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het opnamevolume in Den Haag is het uitblijven van grote transacties. Het opnameniveau in de randgemeenten is in 2010 gestegen ten opzichte van 2009. De meeste kantoorruimte werd verhuurd in Rijswijk, Zoetermeer en Delft. Met name in Delft en Rijswijk is sprake van een forse opnamestijging ten opzichte van 2009. In Wassenaar is voor het eerst sinds jaren weer kantoorruimte verhuurd met een metrage boven 500 m². m 2 bvo 2006 = 100 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 Figuur 3 Opname van kantoorruimte >500 m², exclusief contracten 5 jaar, in de vier grootstedelijke regio s, index: 2006 = 100 Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek. De vier grootste transacties zijn allen tot stand gekomen in het Haagse Nieuw Centrum. De grootste transactie betreft de huur van 18.700 m² in de Zilveren Toren door MN Services. De andere transactie boven 10.000 m² betreft een tienjarige huurovereenkomst voor 18.000 m² in het eerste kantoorgebouw van de Monarch ten behoeve van het Centraal Administratiekantoor. Haaglanden en de Randstad 9
Om de economische ontwikkeling te stimuleren is de gemeente Den Haag onder andere betrokken bij de West Holland Foreign Investment Agency (WFIA). Dit initiatief zorgt steeds vaker voor de vestiging van met name Aziatische kantoorgebruikers. In figuur 3 is de ontwikkeling van de opname van kantoorruimte per grootstedelijke regio vanaf 2006 grafisch weergegeven. Tabel 5 Opname van kantoorruimte >500 m², exclusief contracten 5 jaar, in Haaglanden, per gemeente in 1.000 m 2 bvo Gemeente 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Den Haag 62.100 106.800 131.000 57.100 94.500 71.100 Delft 3.200 700 3.700 2.000 10.300 Leidschendam-Voorburg 11.800 7.400 15.500 2.500 4.500 1.000 Rijswijk 14.000 19.700 28.700 21.300 8.900 13.400 Zoetermeer 35.000 21.400 26.600 28.700 13.500 14.000 Overige gemeenten 4.700 1.500 Subtotaal Haaglanden excl. DenHaag 64.000 48.500 71.500 60.900 28.900 40.200 Totaal Haaglanden 126.100 155.300 202.500 118.000 123.400 111.300 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek. Landelijke opname Landelijk komt het opnamevolume 2% lager uit dan in 2009. Toen werd 1.055.000 m² opgenomen en voor 2010 komt Dynamis (januari, 2011) uit op een totaal van 1.030.000 m². Het relatief lage opnamevolume in 2010 duidt erop dat verhuisbeslissingen steeds vaker worden uitgesteld. Kantoorgebruikers blijven op dit moment liever zitten dan te verhuizen naar een vaak duurdere nieuwe locatie. Daar komt nog bij dat ze bij een contractverlenging verhuiskosten besparen en vaak ook nog incentives kunnen bedingen bij de verhuurder om niet te vertrekken. Ontwikkeling Onlangs heeft het Centraal Plan Bureau voor 2011 een economische groei geraamd van 1,75%. Deze prognose is uiteraard onderhevig aan grote risico s en onzekerheden. De verwachte economische opleving in 2011 betekent ook niet dat de problemen op de kantorenmarkt voorbij zullen zijn. Duidelijk is dat de markt zich niet meer - zoals in het verleden wel gebeurde - vanzelf corrigeert op het moment dat de economie zich herstelt en de vraag aantrekt. De opkomst van het nieuwe werken bijvoorbeeld, in het kader waarvan werkplekken worden gedeeld en ook meer thuis wordt gewerkt, maakt dat ondernemingen in de toekomst veel minder kantoorruimte nodig hebben. Bovendien wordt het verwachte economisch herstel afgevlakt door de bezuinigingsmaatregelen die rijk en gemeenten van plan zijn te nemen. Huurprijzen De gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte is in 2010 in de regio Den Haag verder gedaald van 142 naar 138 per m² per jaar, een daling van 2,8%. Ook in de regio s Amsterdam en Rotterdam is de gemiddelde vraaghuurprijs onder druk komen te staan; in Utrecht is deze daarentegen met 6% gestegen. 10 Monitor kantorenmarkt 2011
Tabel 6 Gemiddelde vraaghuurprijs in y aangeboden kantoorruimte > 500 m² in de Randstad in m 2 bvo Regio 2006 2007 2008 2009 2010 Amsterdam (incl. Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel) 194 196 186 182 180 Den Haag (incl. Rijswijk en Leidschendam-Voorburg) 156 160 160 142 138 Rotterdam (incl. Schiedam en Capelle a/d IJssel) 142 152 145 138 131 Utrecht (incl. Maarssen) 157 157 164 148 157 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011. De vraaghuurprijzen worden echter behoorlijk gekleurd door veelvuldig geboden incentives zoals huurvrije perioden en inrichtingsbijdragen. Vastgoedmarkt (januari 2010) schat in dat de werkelijke huurprijs ongeveer 20% lager ligt dan de opgegeven prijs. De verwachting is dat de functie van incentives op de kantorenmarkt, als gevolg van de huidige financieel-economische crisis, in de komende periode verder zal toenemen. Huurvrije perioden van meer dan een jaar op een vijfjarig huurcontract vormen geen uitzondering. Opvallend in de top 10 van de hoogst gerealiseerde huurprijs per m² kantoorruimte in de Randstad is dat er geen tophuren in de regio Den Haag in voorkomen. In tabel 7 is de top 5 van de in 2010 gerealiseerde huren per m² bvo kantoorruimte per deelgebied in de Randstad opgenomen. Tabel 7 Regio Gerealiseerde tophuren in y per m² bvo kantoorruimte per jaar in de Randstad per deelgebied, 2010 Huurprijs Amsterdam Centrum 360 Amsterdam Zuidas 340 Utecht Maliebaan 300 Amsterdam Zuidas 275 Utecht Maliebaan 246 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2010, en Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek. Wat de Haagse regio betreft kent Den Haag de hoogste huurprijzen. De tophuur in 2010 bedroeg hier 200 per m² per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum. Ter vergelijking, in 2009 lag de tophuur in Den Haag met 205 op een vergelijkbaar prijsniveau. In de regiogemeenten rond Den Haag variëren de gerealiseerde hoogste huurprijzen tussen 125 en 160. Voor 2011 is de verwachting dat de huurprijzen, met name in de randgebieden iets zullen dalen. Op toplocaties zoals het centrum van Den Haag blijven de prijzen op hun hoge niveau. Objecten op deze locatie zullen naar verwachting door hun karakter en ligging in trek blijven. Haaglanden en de Randstad 11
In figuur 4 zijn de bandbreedtes in de vraaghuurprijzen per 1 januari 2011 per deelgebied in Haaglanden grafisch weergegeven. Delft Den Haag Binckhorst Utrechtsebaan Binnenstad Laakhaven Beatrixkwartier Congrescentrum e.o. Figuur 4 Vraaghuurprijzen van aangeboden kantoorruimte in Haaglanden per 1 januari 2011, in 5 per m²/jaar Leidschendam-Voorburg Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer 40 70 100 130 160 190 220 250 280 310 340 370 Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp, januari 2011, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek. 12 Monitor kantorenmarkt 2011
Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 2.1 Groei van de kantorenvoorraad De aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan Steenworp vestigingsadviseurs, onderdeel van het Stadsgewest Haaglanden. In het bedrijfsinformatiesysteem van Steenworp worden alle direct beschikbare en door de markt opgenomen kantoorpanden geregistreerd. Aanbod en opname van minder dan 500 m² worden ook meegenomen; nieuwbouw die pas op termijn beschikbaar komt niet. Hierdoor kunnen de aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk in vergelijking met die in hoofdstuk 1 afwijken. Per 1 januari 2011 komt de kantorenvoorraad in Haaglanden op een totaal van 6.963.900 miljoen m² (zie tabel 8). Inmiddels wordt de Haagse kantorenvoorraad, in tegenstelling tot voorgaande jaren, bepaald op basis van het gemeentelijke bestand Onroerend Zaak Belasting (OZB). Dat levert in afwijking van tabel 8 een voorraadcijfer voor Den Haag op van 4.668.000 m² en een totaal voor geheel Haaglanden van 7.277.000 m². Omdat de nieuwe gegevens pas in de loop van het jaar beschikbaar komen, is de voorraad per 1 januari 2011 voorlopig bepaald door het saldo van de mutaties in het afgelopen jaar (functiewijzigingen, onttrekkingen en nieuwbouw) op te tellen bij de OZB-voorraad per 1 januari 2010. Nieuwbouwvolume Vergeleken met het opgeleverde metrage nieuwbouwkantoren in 2009 (40.900 m²), komt het nieuwbouwvolume in Haaglanden in 2010 met 128.700 m² aanmerkelijk hoger uit. Dit volume ligt echter ver onder het in het topjaar 2003 gerealiseerde volume, toen niet minder dan 216.000 m² in de regio gereed kwam (zie figuur 5). Van de opgeleverde nieuwbouw aan kantoorruimte komt het gros (83.750 m²) voor rekening van Den Haag. Grootschalige gereedgekomen nieuwbouwkantoren waren er behalve in Den Haag ook in Rijswijk en Delft. In Den Haag is in het kantorengebied Utrechtsebaan Haagse Zwaan (18.700 m²) gereed gekomen. Dit kantoor, waarvan Deloitte een deel in gebruik heeft, staat voor een ander groot deel nog leeg. In juni van het afgelopen jaar vond de feestelijke opening plaats van advocaten- en notariskantoor Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn als eerste zakelijke gebruiker van het nieuw opgeleverde office gedeelte (25.000 m²) van New Babylon plaats. New Babylon ligt centraal in Den Haag, op loopafstand van de oude binnenstad en pal naast Den Haag CS. Aan de Leyweg is eind 2010 het nieuw stadsdeelkantoor Escamp (22.900 m²) opgeleverd en in mei van dit jaar in gebruik genomen. m 2 bvo x 1.000 250 200 150 100 50 Figuur 5 Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden, 2001-2010 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek. In het stationsgebied van Rijswijk is het kantorencomplex Da Vinci (29.700 m²) gereedgekomen, een ontwikkeling van Eurocommerce Projectontwikkeling. Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 13
In Delft is het nieuwe hoofdkantoor van Exact Software opgeleverd. Exact Software is verhuisd van de oude locatie aan de Poortweg naar het Technopolis Innovation Park langs de A13. Het nieuwe kantoor is een ontwerp van Red Design en heeft een totale oppervlakte van ruim 11.000 m2 bvo. In Westland ten slotte kwamen 25 units, in totaal 1.500 m², op het Agri Business Centrum te Poeldijk gereed. In de overige regiogemeenten zijn er in 2010 geen nieuwbouwkantoren opgeleverd. Functiewijziging Functiewijziging van en tot kantoren - de omzetting van kantoren naar bijvoorbeeld woningen of winkels en vice versa - speelde in de regio Haaglanden in 2010 minder een rol dan in de afgelopen 3 jaar. In het afgelopen jaar was er vrijwel alleen in Den Haag sprake van omzetting van kantoren naar andere functies. De onttrekkingen ten behoeve van woondoeleinden komen voor het afgelopen jaar in totaal neer op 5.250 m². Het grootste object daarvan betreft een kantoorpand aan het Prinsevinkenpark dat is getransformeerd in 17 appartementen. Functiewijzigingen van kantoren naar bedrijfspanden hadden in Den Haag in het afgelopen jaar een totale omvang van 18.250 m². De meest omvangrijke transformatie in het afgelopen jaar naar niet-woondoeleinden betrof de verbouwing van de begane grond van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid aan de Anna van Hannoverstraat (9.800 m²) tot een ruimte ten behoeve van bijeenkomsten. Aan de Mauritskade is het kantoor (4.600 m²) verbouwd tot een gezondheidscentrum. Met een enkele omzetting van winkels in kleine kantoren in Den Haag en onttrekking van 100 m² in Zoetermeer komen de functiewijzigingen per saldo uit op een vermindering van het totale kantoorareaal in 2010 met ruim 24.000 m². Met het totale volume aan onttrekkingen in het afgelopen jaar komt het vijfjaars gemiddelde op 31.000 m² te liggen, 5.000 m² hoger dan in 2009. Met de Taskforce Wonen in Kantoren is in Den Haag een ambitieus programma geformuleerd om in de komende jaren leegstaande kantoren naar woningen te transformeren. De Task Force heeft als doelstelling om in de komende jaren de markt te prikkelen en te faciliteren om ruim 500.000 m² leegstaande kantoren te transformeren. Vooral in Binckhorst liggen forse opgaven. m 2 bvo x 1.000 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Figuur 6 Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 2003-2010 Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek. Oplevering van nieuwbouw en functiewijzigingen resulteren per saldo in een groei van de kantorenvoorraad in de regio Haaglanden in 2010 met 104.700 m². 14 Monitor kantorenmarkt 2011
Verwachtingen In Haaglanden is er een vrij omvangrijke voorraad van kantoorpanden uit de zeventiger jaren (circa 550.000 m²), die in aanmerking kunnen gaan komen voor transformatie. Voor de komende jaren is de verwachting dat transformaties van kantoren naar andere functies en onttrekking door sloop kunnen toenemen, met name in Scheveningen. De sloop van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag, die gepland stond voor 2013, is door de afstoting richting gemeente voor plusminus 5 jaar uitgesteld. Op korte termijn wordt onttrekking van circa 6.000 m² in Rijswijk voorzien. Voor de middellange termijn wordt met de herontwikkelingsplannen in de Binckhorst een significante omvang van functiewijzigingen en onttrekkingen verwacht. In Zoetermeer worden eveneens mogelijkheden onderzocht voor transformatie naar andere functies, mede ter compensatie van nieuwbouwplannen rondom Bleizo. m 2 bvo x 1.000 Figuur 7 Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 2004-2010, situatie per 31/12 120 100 80 60 40 20 0-20 -40-60 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek. Ontwikkeling regionale kantorenvoorraad In tabel 8 is de ontwikkeling van de regionale kantorenvoorraad in het afgelopen jaar per gemeente zowel absoluut als geïndexeerd aangegeven. Tabel 8 Kantorenvoorraad in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2010 en 2011 m 2 bvo Gemeente 2010 2011 2011 Index 2011 m² bvo m² bvo in % t.o.v. 2010 Delft 346.300 357.300 5,1 103 Den Haag 4.295.000 4.354.900 62,5 98 Leidschendam-Voorburg 416.500 416.500 6,0 100 Midden-Delfland 24.000 24.000 0,3 100 Pijnacker-Nootdorp 30.300 30.300 0,4 100 Rijswijk 876.600 909.000 13,1 104 Wassenaar 84.700 84.700 1,2 100 Westland 141.800 143.300 2,1 100 Zoetermeer 644.000 643.900 9,2 100 Totaal Haaglanden 6.859.200 6.963.900 100 100 Bron: Stadsgewest Haaglanden. De voorraadcijfers van Zoetermeer zijn in 2009 licht naar boven bijgesteld, op grond van een inventarisatie door Buck Consultants International. In de voorraadcijfers van Den Haag in nog geen rekening gehouden met een aanpassing naar boven op grond van gegevens ontleend aan het bestand Onroerend Zaak Belasting per 1 januari 2010. Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 15
2.2 Aanbod en opname van kantoren Een aantal gemeenten binnen het Stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden-Delfland, kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd. Aanbod In vergelijking met januari 2010, toen er op de markt in het stadsgewest Haaglanden ruim 825.000 m² aan kantoorruimte werd aangeboden, is er per januari 2011, met een aanbodvolume van in totaal 1029.100 m², sprake van een substantiële toename van het beschikbaar aanbod (+24,7%). In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment ruim 14,1%; markttechnisch is een frictieleegstand gewenst van niet meer dan 5 tot 6% van de voorraad. Tabel 9 Kantorenaanbod in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2010 en 2011 Per 1-1-2010 Per 1-1-2011 Bvo in % van de voorraad aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² 2010 2011 Delft 60 47.000 94 51.400 13,6 14,4 Den Haag 403 348.550 550 477.500 8,1 11,0 Leidschendam-Voorburg 59 69.900 61 75.600 16,8 18,2 Midden-Delfland 9 1.700 7 2.995 7,1 12,5 Pijnacker-Nootdorp 29 5.500 38 7.900 18,2 26,1 Rijswijk 145 214.100 142 206.600 24,4 22,7 Wassenaar 16 7.300 14 3.470 8,6 4,1 Westland 69 20.900 80 21.350 14,7 14,9 Zoetermeer 79 110.050 229 165.120 17,1 25,6 Totaal Haaglanden 869 825.000 1.215 1.011.935 12,0 14,5 Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden. Per 1 januari 2010 komt de kantorenleegstand in vrijwel alle regiogemeenten veel hoger uit dan de markttechnisch gewenste frictieleegstand. Alleen in Wassenaar ligt het aanbod onder die frictieleegstand. In het aanbod zijn kantoorunits op bedrijventerreinen begrepen die oorspronkelijk niet als zelfstandige kantoren zijn ontwikkeld. Het betreft veelal eenheden beneden 500 m². Zou hiervoor gecorrigeerd worden dan komen de leegstandpercentages wat lager uit. Met name zal dit gelden voor gemeenten als Pijnacker-Nootdorp en Westland, waar het aandeel kleine panden verhoudingsgewijs hoger ligt. De grootste toename van het aanbod in metrages deed zich in 2010 voor in Den Haag (+128.950 m²). Den Haag komt met het aanbodpercentage van 11,0% in een stijgende trend en de verwachting is dat het aanbodvolume de komende jaren verder zal stijgen. Immers, de rijksoverheid bezuinigt de komende jaren 90 miljoen per jaar op de gebouwen van ministeries in Den Haag. Verschillende ministeries gaan samen onder één dak, de huidige gebouwen van drie ministeries worden verkocht en van veel gehuurde panden wordt de huur opgezegd. In totaal verdwijnt 40% van de kantoorruimte van het Rijk in Den Haag. In Zoetermeer is de leegstand weer fors toegenomen tot ruim een kwart van de voorraad, na een vermindering in 2009 met 4,5%. 16 Monitor kantorenmarkt 2011
In tabel 10 is het beschikbaar aanbod per 1 januari 2009 en 2010 uitgesplitst naar grootteklasse opgenomen. In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf 2005 per regiogemeente grafisch weergegeven. Opvallend is dat eenheden tot 500 m² meer dan de helft uitmaken van het aantal panden waarin kantoorvloeroppervlak wordt aangeboden, maar in m² slechts 14% van het aanbod vertegenwoordigen. Tabel 10 Aanbod van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2010-2011 1-1-2010 1-1-2011 Toe/afname 2009-2010 aantal bvo aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² panden in m² 0-200 m² 350 42.300 545 57.575 195 15.275 200-500 m² 184 65.000 274 81.800 90 16.800 500-1000 m² 131 86.200 173 111.000 42 24.800 1000-5000 m² 170 303.500 182 368.160 12 64.660 > 5000 m² 46 328.000 41 393.400-5 65.400 Totaal Haaglanden 881 825.000 1.215 1.011.935 334 186.935 Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. m 2 bvo x 1.000 600 500 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Figuur 8 Aanbod van kantoren in Haaglanden, 2005-2010, stand per 1 januari Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp, januari 2010, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek. De opname van kantoren in 2010 Voor 2010 komt het opgenomen metrage in de regio Haaglanden in totaal neer op 257.380 m², een toename van 58.580 m² ten opzichte van 2009. De toename is voor ruim 83% op het conto te schrijven van de gemeente Den Haag. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2010 en het aanbod per 1 januari 2011, bedraagt 25%. Hiermee ligt de ratio boven het landelijk gemiddelde van 16%. In Den Haag bedraagt de ratio 31%, terwijl de markt in de randgemeenten ruimer is met een ratio van 19%. Bij deze lage ratio s moet wel worden opgemerkt dat door het relatief grote aandeel langdurig aanbod in onder meer Rijswijk (Plaspoelpolder), Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer een enigszins scheef beeld ontstaat van de daadwerkelijke vraag- en aanbodverhoudingen. Desondanks is thans wel degelijk duidelijk sprake van een huurdersmarkt. Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 17
Tabel 11 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente in 2009 en 2010 2009 2010 Toe/afname 2009-2010 aantal bvo aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² panden in m² Delft 41 16.800 36 12.000-5 -4.800 Den Haag 347 104.500 379 153.200-33 48.700 Leidschendam-Voorburg 41 13.300 28 6.470-13 -6.830 Midden-Delfland 0 0 4 370 4 370 Pijnacker-Nootdorp 13 4.700 11 3.500-2 -1.200 Rijswijk 49 21.800 64 43.700 15 21.900 Wassenaar 7 900 10 5.100 3 4.200 Westland 28 7.100 45 11.090 17 3.990 Zoetermeer 69 29.700 82 21.950 13-7.750 Totaal Haaglanden 595 198.800 659 257.380-1 58.580 Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden. De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 12 laat zien dat de opgenomen metrages in 2010 in de meeste categorieën en met name in de categorie 5.000 m² aanzienlijk zijn toegenomen. In de grootteklasse 500 tot 1.000 m² en 1.000 tot 5.000 m² is het opnamevolume afgenomen. De opnamegroei in kleinere kantoorpanden (tot 500 m²) is een ontwikkeling die zich al enkele jaren in de hele regio voordoet. In 2005 bestond 76% van alle transacties in de kantorensector uit panden in de grootteklasse tot 500 m². In 2010 ligt dit percentage net als een jaar eerder op 88%! m 2 bvo x 1.000 250 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Figuur 9 Opname van kantoren in Haaglanden, 2005-2010 Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek. De transacties groter dan 5.000 m² zijn vrijwel uitsluitend in Den Haag tot stand gekomen. De grootste daarvan is de huur van 18.700 m² in de Zilveren Toren door MN Services. Een tweede grote transactie betreft de herontwikkeling van het CAK van 18.000 m² (zie ook Monitor Haagse Kantorenmarkt 2010-2011 ). De gemiddelde transactiegrootte in Haaglanden komt in 2010 met 392 m² flink hoger te liggen dan in 2009, toen het gemiddelde van de opnames op 334 m² uitkwam. 18 Monitor kantorenmarkt 2011
Tabel 12 Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2009-2010 2009 2010 Toe/afname 2009-2010 aantal bvo aantal bvo aantal bvo panden in m² panden in m² panden in m² 0-200 m² 392 35.020 425 37.930 33 2.910 200-500 m² 107 33.510 134 40.600 27 7.090 500-1000 m² 54 35.470 51 32.500-3 -2.670 1000-5000 m² 41 89.450 43 72.350 2-17.100 > 5000 m² 1 5.350 6 74.000 5 68.650 Totaal Haaglanden 595 198.800 659 257.380 64 58.580 Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. In tabel 13 is per regiogemeente het opgenomen volume per kantoorlocatie opgenomen. Tabel 13 Opname per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2010 Kantoorlocatie Aantal m 2 Gemeente Haaglanden Gemiddeld panden bvo bvo in % bvo in % m 2 bvo Den Haag Archipelbuurt 13 3.400 2 1 262 Binnenstad 35 16.600 11 6 474 Beatrixkwartier 6 37.300 24 14 6217 Benoordenhout 10 2.200 1 1 220 Binckhorstlaan 2 3.000 2 1 1500 Binckhorst Zuid-Oost 1 250 0 0 Nieuw Centraal 3 8.250 5 3 2750 Forepark 6 3.600 2 1 600 Groene Schenk 1 650 0 0 650 Hofzichtpark 0 0 0 0 Laakhaven HS 0 0 0 0 s-gravendreef 1 45 0 0 45 Nieuw Centrum 4 22.400 15 9 Utrechtsebaan 2 950 1 0 475 Ypenburg A12 3 1.400 1 1 467 World Forumgebied 5 1.750 1 1 350 Overig: bedrijventerreinen 23 11.780 8 5 512 Overig: woonwijken 264 39.625 26 15 150 Totaal Den Haag 379 153.200 100 60 404 Delft Brassersplein 0 0 0 0 Delftse Poort Oost 2 1.540 13 1 770 Delftse Poort West 2 590 5 0 295 Delftechpark 5 4.580 38 2 916 Station Centrum/Spoorzone 0 0 0 0 Station Zuid/Tanthof Oost 2 890 7 0 445 Technopolis Innovation Park 0 0 0 0 Ypenburgse Poort 1 270 2 0 270 Overig: bedrijventerreinen 3 970 8 0 323 Overig: woonwijken 21 3.160 26 1 150 Totaal Delft 36 12.000 100 5 333 Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 19
Tabel 13 Opname per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2010 [vervolg] Kantoorlocatie Aantal m 2 Gemeente Haaglanden Gemiddeld panden bvo bvo in % bvo in % m 2 bvo Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder 0 0 0 0 Leidsenhage e.o. 0 0 0 0 Overgoo 0 0 0 0 Sijtwende/Oosteinde 0 0 0 0 Utrechtsebaan 1 1.795 28 1 1795 Voorburg Centrum 0 0 0 0 Voorburg Station 0 0 0 0 Overig 27 4.675 72 2 173 Totaal Leidschendam-Voorburg 28 6.470 100 3 231 Midden Delfland 4 370 100 0 93 Pijnacker-Nootdorp Delfgauw 1 800 23 0 800 Pijnacker Centrum 4 450 13 0 113 Pijnacker Zuid 0 0 0 0 Nieuwe Veen/Heron 6 2.250 64 1 375 Totaal Pijnacker-Nootdorp 11 3.500 100 1 318 Rijswijk Broekpolder 3 2.335 5 1 778 Hoornwijck 14 5.780 13 2 413 In de Bogaard 1 11.860 27 5 11.860 Plaspoelpolder 30 19.750 45 8 658 OV-knooppunt 1 175 0 0 Overig 15 3.800 9 1 253 Totaal Rijswijk 64 43.700 100 17 683 Wassenaar 10 5.100 100 2 510 Westland Flora Holland 0 0 0 0 Honderdland 0 0 0 0 Tiendweg 1 185 2 0 185 Trade Parc Westland 0 0 0 0 Wateringen 8 2.150 19 1 269 Overig 36 8.755 79 3 243 Totaal Westland 45 11.090 100 4 246 Zoetermeer Afrikaweg 2 805 4 0 403 Lansinghage 11 5.810 26 2 528 Rokkeveen kantorenpark 2 505 2 0 253 Rokkeveen Oost 5 2.330 11 1 466 Stadscentrum 17 4.100 19 2 241 Overig 45 8.400 38 3 187 Totaal Zoetermeer 82 21.950 100 9 268 Haaglanden 659 257.380 100 100 391 Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. In tabel 14 is per regiogemeente het aanbodvolume per kantoorlocatie opgenomen. 20 Monitor kantorenmarkt 2011
Tabel 14 Aanbod per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2011, stand per 1 januari Kantoorlocatie Aantal m 2 Gemeente Haaglanden Gemiddeld panden bvo bvo in % bvo in % m 2 bvo Den Haag Archipelbuurt 13 11.340 2 1 872 Binnenstad 50 24.300 5 2 486 Beatrixkwartier 16 27.500 6 3 1719 Benoordenhout 20 21.400 4 2 1070 Binckhorstlaan 12 34.900 7 3 2908 Binckhorst Zuid-Oost 9 54.700 11 5 6078 Nieuw Centraal 5 49.000 10 5 9800 Forepark 13 6.040 1 1 465 Groene Schenk 0 0 0 0 Hofzichtpark 1 9.475 2 1 9475 Laakhaven HS 5 10.200 2 1 2040 s-gravendreef 2 4.160 1 0 2080 Nieuw Centrum 6 11.960 3 1 1993 Utrechtsebaan 8 10.900 2 1 1363 Ypenburg A12 2 2.800 1 0 1400 World Forumgebied 10 13.900 3 1 1390 Overig: bedrijventerreinen 53 40.300 8 4 760 Overig: woonwijken 325 144.625 30 14 445 Totaal Den Haag 550 477.500 100 47 868 Delft Brassersplein 1 3.410 7 0 3410 Delftse Poort Oost 4 2.210 4 0 553 Delftse Poort West 3 11.650 23 1 3883 Delftechpark 1 600 1 0 600 Station Centrum/Spoorzone 0 0 0 0 Station Zuid/Tanthof Oost 9 9.560 19 1 1062 Technopolis Innovation Park 0 0 0 0 Ypenburgse Poort 0 0 0 0 Overig: bedrijventerreinen 13 5.990 12 1 461 Overig: woonwijken 63 17.980 35 2 285 Totaal Delft 94 51.400 100 5 547 Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder 1 15.320 20 2 15320 Leidsenhage e.o. 16 13.710 18 1 857 Overgoo 6 9.040 12 1 1507 Sijtwende/Oosteinde 2 15.000 20 1 7500 Utrechtsebaan 1 6.000 8 1 6000 Voorburg Centrum 5 5.560 7 1 1112 Voorburg Station 1 5.270 7 1 5270 Overig 29 5.700 8 1 197 Totaal Leidschendam-Voorburg 61 75.600 100 7 1239 Midden Delfland 7 2.995 100 0 428 Pijnacker-Nootdorp Delfgauw 3 480 6 0 160 Pijnacker Centrum 20 2.350 30 0 118 Pijnacker Zuid 0 0 0 0 Nieuwe Veen/Heron 15 5.070 64 1 338 Totaal Pijnacker-Nootdorp 38 7.900 100 1 208 Ontwikkelingen in Haaglanden 2010 21
Tabel 14 Aanbod per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2011, stand per 1 januari [vervolg] Kantoorlocatie Aantal m 2 Gemeente Haaglanden Gemiddeld panden bvo bvo in % bvo in % m 2 bvo Rijswijk Broekpolder 3 4.825 2 0 1608 Hoornwijck 17 18.800 9 2 1106 In de Bogaard 5 14.600 7 1 2920 Plaspoelpolder 80 128.420 62 13 1605 OV-knooppunt 11 32.685 16 3 2971 Overig 26 7.270 4 1 280 Totaal Rijswijk 142 206.600 100 20 1455 Wassenaar 14 3.470 100 0 248 Westland Flora Holland 0 0 0 0 Honderdland 5 1.280 6 0 256 Tiendweg 2 420 2 0 210 Trade Parc Westland 0 0 0 0 Wateringen 20 7.650 36 1 383 Overig 53 12.000 56 1 226 Totaal Westland 80 21.350 100 2 267 Zoetermeer Afrikaweg 26 57.775 35 6 2222 Lansinghage 26 10.870 7 1 418 Rokkeveen kantorenpark 23 36.430 22 4 1584 Rokkeveen Oost 16 6.435 4 1 402 Stadscentrum 49 24.950 15 2 509 Overig 89 28.660 17 3 322 Totaal Zoetermeer 229 165.120 100 16 721 Haaglanden 1.215 1.011.935 100 100 833 Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden, Steenworp. 22 Monitor kantorenmarkt 2011
Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen in de komende jaren Kantorenstrategie Het monitoren van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden wordt ook ingezet als instrument van stadsgewestelijk beleid voor kantorenlocaties. Sinds 2004 ligt dit beleid vast in een kantorenstrategie. Doelstelling van deze strategie is een evenwichtige afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte naar soort, periode en locatie. Enerzijds is een gezonde economische ontwikkeling gebaat bij een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan. De strategie limiteert en faseert ontwikkelingsmogelijkheden binnen een stringent afsprakenkader, op regionale schaal geformuleerd, rekening houdend met belangen van afzonderlijke gemeenten in Haaglanden. Ruimtelijk wordt ingezet op concentratie op (uit te bouwen) bestaande en een zeer beperkt aantal nieuwe kantorenlocaties, met toenemende aandacht voor een goede bereikbaarheid. De strategie onderscheidt zes verschillende kantorenmilieus, elk met een eigen vraagen aanbodkarakteristiek, zie kader op de volgende bladzijde. Het afsprakenkader biedt de nodige flexibiliteit om tussen locaties van hetzelfde milieu te kunnen schuiven, en na overleg op stadsgewestelijk niveau ook tussen andere locaties. Begin 2007 is de strategie uit 2004 herzien vastgesteld. Uit de voorafgaande evaluatie aan de hand van jaarlijkse monitoring kwam naar voren dat tot 2006 minder kantorennieuwbouw was gerealiseerd dan geprogrammeerd, maar voor het overgrote deel wel binnen het programmakader, dat wil zeggen op de locaties en binnen de milieus die de strategie aangaf. Het programma 2007-2010 is vervolgens verhoogd met het nog niet gerealiseerde volume en het programma 2011-2015 is gepreciseerd. De behoefteraming tot 2015 werd gehandhaafd. Voor de periode na 2015 acht het in april 2008 vastgestelde Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden tot en met 2020 een indicatief programma van 415.000 m² nodig. Realisatie tot en met 2010 Van het programma tot en met 2010 is niet meer dan 38,5%, in totaal 280.300 m², daadwerkelijk gerealiseerd. Bijna de helft daarvan is in het laatste jaar opgeleverd, zie bijlage 2. Verminderd met de kantorenareaal dat door sloop en/of functiewijziging is onttrokken heeft de nieuwbouw in de afgelopen vier jaar tot een uitbreiding van de totale voorraad aan kantoorvloeroppervlak geleid van 191.450 m². In diezelfde periode is het niet in gebruik zijnde aanbod opgelopen met ruim 350.000 m². Een en ander laat zien dat de markt op de kennelijke behoeftevermindering heeft gereageerd, maar zodanig vertraagd dat niet is voorkomen dat het aanbod tot een ongekend niveau is opgelopen. Tabel 15 Ontwikkeling van kantoren en plannen in Haaglanden, per gemeente x 1.000 m² bvo Per 01-01-2010 Ontwikkeld Plannen 2011-2015 Plannen voorraad aanbod 2007-2010 bouwplan overig na 2015 Delft 357,3 51,4 11,0 29,0 37,0 109,0 Den Haag 4.354,9 477,5 147,7 305,6 165,4 344,5 Leidschendam-Voorburg 416,5 75,6 6,0 20,0 40,0 20,0 Midden-Delfland 24,0 3,0 6,0 Pijnacker-Nootdorp 30,3 7,9 3,6 0,6 85,0 20,0 Rijswijk 909,0 206,6 68,1 53,5 1,5 Wassenaar 84,7 3,5 1,8 4,9 Westland 143,3 21,4 9,6 26,5 5,5 10,0 Zoetermeer 643,9 165,1 32,5 3,5 46,5 135,5 Haaglanden 6.963,9 1.011,9 280,3 449,6 380,9 639,0 Bron: Stadsgewest Haaglanden. Ontwikkelingen in de komende jaren 23