Sprekende Cijfers '12. Kantorenmarkten Tweede kwartaal. Vastgoedconsultants en Makelaars. verder u

Transcriptie

1 Vastgoedconsultants en Makelaars Tweede kwartaal '12

2 In het tweede kwartaal van blijft, zoals verwacht, herstel van de kantorenmarkt uit. Na de opleving van het transactievolume in het eerste kwartaal van, komt in het tweede kwartaal het transactievolume uit op vierkante meter. Het aanbodcijfer stabiliseert zich op het hoge niveau van 6,5 miljoen vierkante meter. In onderstaande analyse wordt nader ingegaan op de kantorenmarktontwikkelingen binnen de 24 Dynamis regio s in het tweede kwartaal van. 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte in aanbod Op 1 juli wordt binnen de 24 Dynamis regio s in totaal vierkante meter kantoorruimte aangeboden, nagenoeg hetzelfde niveau als drie maanden geleden. In het afgelopen kwartaal noteren dertien regio s een stijging in het aanbod. De regio die de sterkste stijging in het aanbod vertoont is Almere met een totaal aanbod van vierkante meter. In het eerste kwartaal van vertoonde regio Zwolle nog de sterkste stijging in het aanbod. In het tweede kwartaal is het aanbod in de regio Zwolle het sterkst gedaald tot een totaal van vierkante meter. Het aantal aangeboden kantoorobjecten is in het tweede kwartaal van gedaald met 3% tot objecten. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van 500 vierkante meter in de grote steden en 250 vierkante meter in de overige Dynamis regio s. De verdeling van het aanbod naar grootte vertoont dit kwartaal hetzelfde beeld als voorgaand kwartaal. Meer dan de helft, (1.655) van het aantal aangeboden objecten noteert een metrage beneden de vierkante meter. Hiervan worden objecten aangeboden in de grootteklasse 500 vierkante meter tot vierkante meter. Boven de vierkante meter worden er op 1 juli 80 kantoorobjecten aangeboden. Het nieuwbouwpercentage van het totale aanbod is verder afgenomen, van 5% in het eerste kwartaal van, tot iets meer dan 4% in het tweede kwartaal. In de Dynamis regio s is het totaal aantal aangeboden nieuwbouw kantoorobjecten 76. Op 1 juli bedraagt het totale nieuwbouwmetrage vierkante meter. Drie maanden geleden was het aantal aangeboden nieuwbouw kantoorobjecten 78, met een totaal metrage van vierkante meter. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod betreft kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. Nieuwbouw in aanbod dat na een jaar op de markt beschikbaar komt is buiten beschouwing gelaten. Herstel blijf uit: transactievolume -20% In het tweede kwartaal van is vierkante meter kantoorruimte opgenomen binnen de Dynamis regio s. Daarmee is sprake van een daling van 20% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden, toen in vergelijking vierkante meter van gebruiker wisselde. In het eerste kwartaal van steeg het transactievolume aanzienlijk naar vierkante meter. Na het tweede kwartaal van dit jaar is er nog geen sprake van herstel op de Nederlandse kantorenmarkt. Ondanks de totale opnamedaling in de Dynamis regio s is niet in alle regio s sprake van een daling. In negen van de 24 regio s is meer kantoorruimte opgenomen dan in het tweede kwartaal een jaar eerder, te weten Amsterdam, Arnhem, Den Bosch, Den Haag, Drechtsteden, Enschede, Groningen, Hengelo en Tilburg. Vier regio s noteren in het tweede kwartaal van geen opname boven de 250 vierkante meter, te weten Heerlen, Assen, Leeuwarden en Sittard. Dynamis ziet in deze vier regio s het belang van transacties met een klein metrage (< 250 vierkante meter) verder toenemen. In de overige regio s was afgelopen kwartaal sprake van een opnamedaling. Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal m Zuid Noord Oost Randstad x m Opname * * Opname : Geëxtrapoleerd uit de eerste twee kwartalen van, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. Aanbod

3 Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar Tophuur Mediane transactieprijs In de vier grote steden vertoont de regio Amsterdam ( vierkante meter) en regio Den Haag ( vierkante meter) een opnamestijging, Rotterdam en Utrecht noteren een opnamedaling tot respectievelijk en vierkante meter. Amsterdam draagt voor 36% bij aan het totale transactievolume en is daarmee een belangrijke regio voor de Nederlandse kantorenmarkt. Meer dan 65% van het totale transactievolume vindt plaats in de vier grote steden van Nederland. In het afgelopen kwartaal werden in totaal 171 transacties geregistreerd in de 24 Dynamis regio s met een metrage boven de 500 vierkante meter in de vier grote steden en boven de 250 vierkante meter in de overige regio s. Het gemiddelde transactievolume is gedaald naar vierkante meter. Dit is verklaarbaar door een toename in het aantal transacties met een klein metrage. In het afgelopen kwartaal heeft slechts één transactie plaats gevonden boven de vierkante meter. Van het totaal aantal transacties noteert 62% een metrage onder de vierkante meter. Slechts 3,5% van de transacties in het tweede kwartaal van noteert een metrage van meer dan vierkante meter. De ratio tussen de verwachte opname in heel en het aanbod aan het einde van het tweede kwartaal, de zogenaamde kantorenmarktratio, bedraagt 15%. De verhouding tussen de opname en het aanbod in Nederland is met deze 15% gelijk aan de ratio in. Huurprijs onder invloed van flexibele vraag Van het totaal aantal geregistreerde transacties is van 44 transacties een vierkante meter prijs bekend. In veel gevallen wordt de jaarhuurprijs bekend gemaakt, waarbij vaak niet inzichtelijk is welke kosten hierin zijn verdisconteerd. Hierdoor kunnen deze jaarhuren niet zonder meer worden omgerekend naar een huurprijs per vierkante meter en in deze rapportage worden opgenomen. In de analyse van de ontwikkeling van huurprijzen binnen de 24 Dynamis regio s zijn toegekende incentives niet inzichtelijk. Daarnaast wordt niet voor elke transactie de gerealiseerde huurprijs bekend gemaakt. Aanbod tweede kwartaal naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > % 250 tot % tot % tot % > % 250 tot % 180 tot 200 5% 160 tot 180 4% > 200 5% < tot tot % tot tot % 500 tot % 120 tot % 100 tot %

4 Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Zakelijke Dienstverlening excl. Automatisering Overheid Onderwijs Ideële en belangenorganisaties Groothandel Gezondheids- en welzijnszorg Diversen Detailhandel Bouw en Industrie Banken / financiële instellingen Automatisering De gerealiseerde mediane transactieprijs in het tweede kwartaal van bedraagt 125,- per vierkante meter per jaar. De transactieprijs is daarmee gelijk aan de mediane transactieprijs van het eerste kwartaal van. In dezelfde periode een jaar geleden bedroeg de mediane transactieprijs 130,- per vierkante meter per jaar. Tien transacties noteren een transactieprijs beneden de 100,- per vierkante meter per jaar. In slechts twee gevallen noteert de transactieprijs meer dan 200,- per vierkante meter per jaar. De hoogst bekende huurprijs, met 235,- per vierkante meter per jaar, is aanzienlijk lager dan in het tweede kwartaal van toen de hoogst genoteerde huurprijs nog 283,- was. Dit kwartaal heeft de transactie met de hoogst genoteerde transactieprijs wederom plaatsgevonden in Amsterdam. Branches Op basis van de geregistreerde transacties in het tweede kwartaal van is de huurder in 38% van de gevallen een zakelijke dienstverlener. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar is de opname door zakelijke dienstverleners (58%) aanzienlijk afgenomen. De opname door de branche automatisering bedraagt 11% en de gezondheids- en welzijnszorg 9%. Een relatief groot aandeel, met 20%, in het totale opnamecijfer is opgenomen door diversen branches die in deze analyse niet nader zijn gespecificeerd. Vraag naar kleinere metrages neemt toe Het positieve eerste kwartaal heeft zich niet doorgezet in het tweede kwartaal van. Grote transacties zijn uitgebleven en het aantal kleinere transacties is toegenomen. Dit resulteert in een lager gemiddeld transactievolume. De vier grote steden blijven nog steeds voor het grootste deel verantwoordelijk voor de beweging in de Nederlandse kantorenmarkt. De stijgende vraag naar meer flexibiliteit heeft zich zichtbaar vertaald in de kantorenmarkt. De looptijd van huurcontracten wordt steeds korter en de gemiddelde transactiegrootte daalt. Dynamis verwacht dat de kantorenmarkt in de toekomst verder aan de vraag naar flexibiliteit zal voldoen. In de 24 Dynamis regio s is de onderkant van de kantorenmarkt met de kleinere metrages daarmee van groter belang geworden.

5 Orteliuslaan BA Utrecht t +31 (0) f +31 (0) dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t +31 (0) f +31 (0) info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t +31 (0) f +31 (0) info@bramer.biz Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0) f +31 (0) bog@frisiamakelaars.nl HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus CB 's-hertogenbosch t +31 (0) f +31 (0) info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat Postbus AZ Assen t +31 (0) f +31 (0) assen@lamberink.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 Postbus DG Utrecht T F taxaties@molenbeek.nl Ooms.com Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t +31 (0) f +31 (0) info@ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t +31 (0) f +31 (0) info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t +31 (0) f +31 (0) bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t +31 (0) f +31 (0) info@s-t.nl (ook in Arnhem) Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda t +31 (0) f +31 (0) info@vandersande.nl Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t +31 (0) f +31 (0) info@verschuuren-schreppers.nl