Woningbezit vooral bedoeld als dak boven je hoofd Eigenwoningbezit is in de eerste plaats een middel om een dak boven je hoofd te hebben en niet een bron van financiële zekerheid als alternatief voor overheidsuitgaven aan sociale zekerheid. Dat is een van de lessen van de financiële crisis in Azië tien jaar geleden, die nu ook voor Nederland opgaat. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2009 / 2 [6] John Doling en Richard Ronald Doling is professor, College of Social Sciences Universiteit van Birmingham; Ronald is verbonden aan OTB Onderzoek Instituut TU Delft Hoe ziet de toekomst van het woningbezit in Nederland eruit? Te midden van een wereldwijde kredietcrisis beginnen veel van de gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt zich af te tekenen. Volgens een recent door internationaal vastgoedadviseur Knight Frank uitgevoerd onderzoek zijn de huizenprijzen in het derde kwartaal van 2008 gezakt, een trend die zich ook in de buurlanden voordoet. En met de daling van de prijzen nemen ook het aantal transacties en de nieuwbouwproductie af. Velen zijn ervan overtuigd dat de bodem van de markt nog lang niet in zicht is. Deze bijdrage gaat in op de rol van de eigen woning als bron van financiële zekerheid. Vervolgens worden lessen getrokken uit de financiële crisis in Azië van tien jaar geleden en de gevolgen voor het eigen woningbezit. Koopwoningmarkt na de crisis Kijken we naar de toekomst, dan moeten we ons niet alleen afvragen of en wanneer de markt zich zal herstellen, maar gezien de schaal van de economische malaise ook de fundamentelere vraag stellen of het ooit weer dezelfde woningmarkt zal zijn, en kan zijn. Anders gezegd: zal de woningmarkt in Nederland er na de kredietcrisis net zo uitzien als ervoor; zullen de normale marktcondities vroeg of laat terugkeren, of komt er een nieuw normaal? Ook als we ons in een stabiele trend lijken te bevinden is het voorspellen van complexe systemen als woningmarkten een bij benadering onmogelijke opgave. Wat er na een systeembrede crisis zal gebeuren, is nog moeilijker te voorspellen. Natuurlijk, dit is niet de eerste keer dat de Nederlandse woningmarkt in een dal zit en uit de eerdere ervaringen zijn lessen te trekken, niet in de laatste plaats over hoe lang het duurt voor de markt zijn oude vitaliteit herwint. Maar ook een vergelijking met de ervaringen in bepaalde Aziatische landen is nuttig, omdat in landen als Japan en Singapore en de voormalige kroonkolonie Hongkong de woningmarkt nog maar tien of elf jaar geleden dramatisch is ingezakt als direct gevolg van een financiële crisis. Bovendien had men in al die landen
een beleid ontwikkeld waarin eigen woningbezit en de eraan verbonden vermogensaanwas werden gekoppeld aan de welvaart van de bevolking, een route die ook in veel andere West-Europese landen in toenemende mate is gevolgd. Ook in Nederland doet de discussie over het vermogen in de eigen woning als bron van financiële zekerheid langzaam maar zeker haar intrede (Bovenberg, zie website netspar). Eigenwoningbezit in Europa Alvorens de lessen uit Azië te bestuderen is het zinvol de aandacht te richten op enkele aspecten van het woningbezit in Europa. De laatste decennia leken de mensen er in toenemende mate van uit te gaan dat woningbezit voor henzelf en hun gezin een investering in de toekomst was. Een voet op de ladder van de huizenmarkt zetten is niet zozeer een kwestie van een dak boven je hoofd krijgen als wel het verwerven van een bezit dat klimmen en tegelijkertijd creëer je een persoonlijk vangnet. Wat velen in landen als Groot-Brittannië en Ierland ooit beschouwden als een democratie van huizenbezitters is wellicht veranderd in een democratie van vermogensbezitters, en deze gedachte heeft zich ook naar andere Europese landen verspreid. De Nederlandse overheid is hierop geen uitzondering en heeft de laatste jaren het idee gepromoot dat iedereen beter af is als hij de kans krijgt zijn eigen woning te kopen en dat het beleid hierop gericht moet zijn (zie VROM, 2000, 2006). Het lijkt erop dat ook huishoudens dit idee hebben omarmd, want het huizenbezit is gestegen van 45% van het totale woningbestand in 1990 tot 56% in 2008. In dit licht bezien is de opvatting van huisvesting als een kenmerk van sociale zekerheid compleet veranderd. Eigen woning als bron sociale zekerheid Tot de Aziatische financiële crisis van 1997 streefde Singapore naar algemeen woningbezit en het aandeel eigen woningen was opgelopen tot 92% (Foto Jaco Klamer / HH) Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2009 / 1 [7] waarschijnlijk in waarde zal stijgen, misschien wel sneller De opvatting dat een sociale huursector de manier is om dan andere investeringen die voor de meeste mensen te voorzien in de sociale zekerheidsbehoeften van een open staan: in de toekomst kun je naar hogere sporten land, maakt in het Verenigd Koninkrijk, maar ook steeds
Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2009 / 1 [8] Net als in Azië is het tijdperk van geloof in vastgoed als een object dat alleen maar in waarde stijgt, met als gevolg een snelle toename van het eigen woningbezit, ten einde (Foto: Luuk van der Lee / HH) meer in andere Europese landen plaats voor de visie dat woningbezit voor huishoudens een betere waarborg is om in hun eigen sociale zekerheidsbehoeften te kunnen voorzien. Extreem doorgeredeneerd zou het in stand houden van een uitgebreide sociale huursector veel huishoudens dus eigenlijk belemmeren in de mogelijkheid huiseigenaar te worden en de voordelen van kapitaalvorming te genieten, zodat sociale ongelijkheid in de hand wordt gewerkt. Het woonbeleid vervult zijn sociale zekerheidsfunctie in dat geval het best door een toename van het eigenwoningbezit te bevorderen voor met name midden en lagere inkomensgroepen. De breed gevoelde belastingdruk van de verzorgingsstaat wordt nog verergerd door het vergrijzen van de bevolking waardoor steeds minder mensen in de werkzame leeftijd de financiële lasten van steeds meer gepensioneerden moeten dragen. Het enorme vermogen dat in het woningbezit vastligt, biedt een mogelijke oplossing laten wennen dat ze zelf een grotere verantwoordelijkheid moeten nemen voor de vervulling van hun behoeften. Toch is het wel zo dat veel mensen zelf het kopen van een woning als een duidelijke bijdrage zien aan hun toekomstige financiële behoeften (Elsinga e.a., 2007). Het feit dat de hypotheekrenteaftrek nog steeds wordt gesteund, op een hoger niveau dan in andere Europese landen, wat zelfs aanleiding geeft tot kritiek vanuit de Europese Unie, bewijst dat de Nederlandse overheid waarde hecht aan eigen woningbezit. Het is nog onderwerp van discussie of het vermogen in eigen woningen uiteindelijk misschien kan uitgroeien tot een alternatief voor overheidsuitgaven aan sociale zekerheid. Lessen uit Aziatische landen Dus wat kunnen we van de Aziatische landen leren over de gevolgen van het verankeren van de welvaart in het woningbezit? Feit is dat de meeste van deze landen in de voor zowel de pensioenencrisis als de crisis in de sociale jaren tachtig en begin negentig hun uiterste best hebben zekerheid (Groves e.a., 2007; Ronald, 2008). Electoraal is gedaan het woningbezit te bevorderen en dat de huizen- het ongetwijfeld moeilijk om mensen aan het idee te prijzen er enorm zijn gestegen. Deze groei heeft de con-
Pensioen 24% Figuur 1 Opnamen uit Central Provident Fund 2004 Bron: Singapore Overheid, Statistical Highlights Verzekeringspolis 5% Eigen woningbezit 61% Belegingen 5% Ziektekostenverzekering 3% sumptie gestimuleerd en het gevoel van welvaart versterkt. Resultaat was een sociaal beleid waarin publieke voorzieningen en uitgaven aan sociale zekerheid werden beperkt en zelfstandigheid en economische zelfredzaamheid werden bevorderd door de toegang tot een koopwoning te vergroten. De uitbreiding van het eigen woningbezit en de stijging van de woningprijzen werden beschouwd als een beleid dat sociale gelijkheid zou bevorderen en beter tegemoet zou komen aan de behoefte aan sociale zekerheid. Toen de financiële crisis in Azië in 1997 toesloeg, kwam er een abrupt einde aan een lange periode van economische groei en hyperspeculatie op woningen, gevolgd door een ineenstorting van de publieke en particuliere financiën, toenemende werkloosheid en fors dalende huizenprijzen. Of de economie zich herstelde en de woningmarkt weer opleefde, hing sterk af van de mate waarin de eigen woning de spil vormde in de sociale zekerheid. Singapore, een land met een hoger bruto nationaal product per capita dan Nederland, had zich het sterkst langs deze route ontwikkeld. De overheid streefde naar algemeen woningbezit en het aandeel eigen woningen was opgelopen tot 92% (Chua, 2003). Dit cijfer werd bereikt door het instellen van fondsen (Central Provident Fund), bedoeld om te voorzien in twee vormen van pensioen. De eerste bestond uit omzetting van een deel van het fonds in een lijfrente voor na de pensionering; de tweede hield in dat een deel van het fonds (meestal het grootste) werd gebruikt om een huis te kopen (inclusief aanbetalingen bij aankoop en afbetalingen van de lening, zie figuur 1), als waarborg voor de oude dag. De eigen woning werd daarmee een van de pilaren van het pensioensysteem. Het hele systeem berustte op volledige werkgelegenheid en een gestage stijging van de huizenprijzen, maar de Aziatische financiële crisis van 1997 leidde tot problemen met de terugbetaling van de hypotheken, een enorme daling van de huizenprijzen, problemen met het realiseren van woningkapitaal en verminderd vertrouwen in het vermogen van het in de huizenmarkt verankerde fondsenstelsel om oudere mensen te beschermen. Als gevolg hiervan investeren de fondsen nu vooral in ander bezit dan woningen en is het streven naar algemeen eigen woningbezit teruggeschroefd. Maar aangezien de meeste gepensioneerden hun pensioenkapitaal toch al in hun woning hadden gestoken, speelt de overheid nog altijd een belangrijke rol in de markt om de waarde van het onroerend goed in stand te houden. Hyperspeculatie in grond en vastgoed was al in de jaren zeventig begonnen In Hongkong besloot de overheid naar aanleiding van de crisis in de woningmarkt haar plannen om het woningbezit sterk uit te breiden, te laten varen en terug te vallen op haar eerdere beleid van een sociale huursector. Vooral in het midden van de jaren negentig was er een gierende inflatie in de huizenprijzen, die nog werd versterkt door een speculatie-hausse veroorzaakt door de uitverkoop van sociale huurwoningen, en de economie was erg kwetsbaar voor wereldwijde financiële schommelingen. De prijzen van koopwoningen kregen zware klappen en waren in 2000 gezakt tot 50% van de waarde in 1997. De overheid ondersteunt de koopwoningmarkt momenteel nog steeds, maar probeert de prijzen stabiel te houden en laat de voorziening van woningen Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2009 / 2 [9]
Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2009 / 2 [10] in eigen bezit over aan particuliere projectontwikkelaars. Zo is de voorziening in sociale huurwoningen het instrument geworden om evenwicht te bereiken, doordat de doorstroom van huurwoningen en potentiële huurders en kopers in goede banen wordt geleid (Lau, 2007). Ook in Japan is de overheid teruggekomen op de directe steun aan het verwerven van een eigen woning (Hirayama en Ronald, 2007). De situatie in Japan is echter gecompliceerder en in bepaalde opzichten relevanter als vergelijkingsmateriaal met de huidige situatie in Europa. De crisis van 1997 was niet meer dan een nieuwe stap omlaag in een toch al neerwaartse recessiespiraal die met het uiteen spatten van de economische zeepbel in 1990 was ingezet. Hyperspeculatie in grond en vastgoed was al in de jaren zeventig begonnen en dreef in de jaren tachtig de inflatie in de economie als geheel aanzienlijk op. Toen de economische situatie omsloeg, bleven de banken zitten met activa en schulden gebaseerd op vastgoed dat nog maar een fractie van zijn oorspronkelijke waarde had. Omdat beslagleggen op de bezittingen van in gebreke blijvende debiteuren slechts de realisatie van opgehoopte verliezen zou betekenen, hielden de banken zich in en oefenden geduld uit in de hoop dat de waarden zich op den duur zouden herstellen. Nationale toezichthouders stonden uitstel van betaling toe en sommige banken verstrekten zelfs nog meer leningen aan noodlijdende bedrijven om ze in staat te stellen de schulden die ze al hadden af te lossen. Dit aanhoudende proces van ongerealiseerde verliezen duurde tien jaar en vormde een deflatoire kracht in de economie. De woningvoorziening wordt nu vrijwel volledig aan de markt overgelaten Uit angst dat de banken failliet zouden gaan, wisselden veel Japanners hun spaargeld in voor goud of staken het in (Amerikaanse of Japanse) staatsobligaties, waardoor er minder geld beschikbaar kwam om te lenen. Het sparen drukte dus de consumptie en wakkerde ook geen nieuwe investeringen aan. De overheid trachtte het herstel te bevorderen door de rentevoet van de banken op nul te zetten, een maatregel die uiteindelijk in 2006 werd afgeschaft, en in 2008 bereikte Japan ten slotte een inflatoire toestand. Wat hier in de context van het woningbeleid van belang is, is dat de staat vanaf 1997 begon terug te komen op een beleid van overheidsleningen voor woningen en gesubsidieerde bouwprojecten die de basis waren geweest van een sociaal stelsel gericht op het bevorderen van het eigen woningbezit en de waarde van vastgoed in familiebezit. Woningbezit werd niet langer beschouwd Het lijkt er steeds meer op dat degenen die zich aan de marge van de woningmarkt bevinden er verstandiger aan doen te huren dan zo snel mogelijk de markt op te gaan (Foto Vincent van den Hoogen / HH) als een middel om de economische groei en de individuele welstand van huishoudens te bevorderen, en in sommige gevallen probeerde de overheid zelfs manieren te vinden om kapitaal vanuit de woningmarkt naar de economie te sluizen (vooral het woningbezit van oudere mensen)(zie Izuhara, 2007). Na aanzienlijke bezuinigingen op het beleid en de subsidies wordt de woningvoorziening nu vrijwel volledig aan de markt overgelaten. Over het algemeen heeft in elk van deze landen, en in andere landen in de regio zoals Zuid-Korea en Taiwan, de blootstelling aan de wereldwijde economische schommelingen ertoe geleid dat de woningmarkten minder als basis worden gehanteerd van sociaal beleid en dat er zwaardere eisen worden gesteld aan de overheid om in die basis te voorzien. Op uiteenlopende manieren zijn ze allemaal begonnen sociaal beleid naar westers model te ontwikkelen. De algemene boodschap is dus dat een woningbeleid gebaseerd op het uitbreiden van het woningbezit naar minder draagkrachtige groepen een groot risico is gebleken voor de geldverstrekkers, de leners en het stelsel als geheel. Het is niet te verwachten dat in Nederland ook maar één van de voornaamste spelers snel terugkeert naar zijn gedrag van voor de crisis, en net als in Oost-Azië is het waarschijnlijk dat de overheid zich minder op de woningmarkt zal richten als instrument van sociaal beleid.
waarde stijgt, met als gevolg een snelle toename van het eigen woningbezit, ten einde. Zulke tijdperken zijn er al eerder geweest en in de jaren tachtig is in Nederland wel gebleken dat huizenkopers en beleidsmakers kort van memorie zijn. Dit keer zullen, in het licht van het toegenomen aantal woningbezitters in combinatie met de druk van demografische veranderingen en sociale herstructurering, de beleidskaders en het woningbezit weer moeten worden opgebouwd met een veel scherper besef van de bredere sociaal-economische consequenties. Dit zou tot op zekere hoogte een terugkeer kunnen betekenen naar de opvatting dat woningbezit in de eerste plaats een middel is om een dak boven het hoofd te hebben en niet een bron van financiële zekerheid die als alternatief kan dienen voor overheidsuitgaven aan sociale zekerheid. (Dit artikel is gebaseerd op een onderzoek uitgevoerd voor de Europese Commissie, getiteld Demographic Change and Housing Wealth. Details van het DEMHOW-project zijn te vinden op http://www. demhow.bham.ac.uk) Conclusies In Nederland zal de overheid zich waarschijnlijk gedwongen zien haar beleid ten aanzien van het woningbezit te herzien, een beleid dat sinds de jaren tachtig in toenemende mate is gepromoot en aanzienlijke overheidssteun heeft ontvangen. Het zou bijvoorbeeld lastig kunnen zijn in tijden van fiscale spanning ten gevolge van de kredietcrisis een hoge hypotheekrenteaftrek in stand te houden, en nog lastiger als de voordelen van eigen woningbezit niet meer kunnen worden gegarandeerd. Tegelijkertijd is het waarschijnlijk dat aanpassingen in de vraag op de koopwoningmarkt en de noodzaak de productie te stimuleren bepalend zullen zijn voor de huidige hervormingen in de sociale woningsector. De woningcorporaties willen weliswaar meer autonomie, maar ze zouden goed te maken kunnen krijgen met grotere druk om de stagnatie in de woningproductie door commerciële ontwikkelaars te compenseren. Ten gevolge van de kredietcrisis zullen de Nederlandse consumenten echter waarschijnlijk veel behoedzamer worden en de opvatting dat eigen woningbezit een machine is om geld te maken zou wel eens verleden tijd kunnen zijn. Het lijkt er steeds meer op dat degenen die zich aan de marge van de woningmarkt bevinden er verstandiger aan doen te huren dan zo snel mogelijk de markt op te gaan. Net als in Azië is het tijdperk van geloof in vastgoed als een object dat alleen maar in Literatuur - Chua, B. H. (2003) Maintaining housing values under the condition of universal homeownership, Housing Studies, 18(3) pp. 765-780. - Elsinga, M., de Decker, P., Toussaint, J. en Teller, N. (red.) (2007) Beyond Asset and Insecurity: On (In)security of Home Ownership in Europe, Amsterdam, IOS Press. - Groves, R., Murie, A. en Watson, C. (2007) Housing and the New Welfare State: Examples from East Asia and Europe, Aldershot, Ashgate. - Izuhara, M. (2007) Turning stock into cash flow: strategies using housing assets in an ageing society, in Y. Hirayama en R. Ronald (2007) Housing and Social Transition in Japan, Londen, Routledge. - Knight Frank, persbericht, 23 november (2008), Global house price decline spreads around the world as investors wait to pounce. - Lau, K.Y. (2007) The state managed housing system in Hong Kong, in R. Groves, A. Murie en C. Watson (red.) Housing and the New Welfare State: Examples from East Asia and Europe, Aldershot, Ashgate. - Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (2000) Nota Wonen: Mensen wensen, wonen. Samenvatting (Nota Remkes) Ministerie van VROM, Den Haag. - Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (2006) Ruimte geven, bescherming bieden: Een visie op de woningmarkt (Nota Dekker) Ministerie van VROM, Den Haag. - Ronald, R. (2008) The Ideology of Home Ownership: Homeowner Societies and the role of Housing, Londen, Palgrave. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2009 / 2 [11]