Onderwerp van gesprek: Waar staan we nu?

Transcriptie

1 Onderwerp van gesprek: De huizenprijzen voorspellen! De prijs van een huis, vroeger, nu en in de toekomst is vaak onderwerp van gesprek. Niet raar, want voor veel meer mensen loopt de zekerheid en ontwikkeling van de waarde van het eigen huis gelijk met het vertrouwen in de economie en de eigen financiële situatie. De versnelling in de stijging van de huizenprijzen in de periode 1995 tot en met 2008 gaf de Nederlandse particulieren (en zeker de huizenbezitters) een collectief gevoel van economische voorspoed alsof de bomen tot in de hemel reikte. Je werd als dom versleten als je nog in een huurhuis zat en daarnaast je geld op de spaarrekening had staan. Je moest beleggen, al dan niet met geleend geld, en een (tweede) huis kopen. Dit collectieve welvaartsgevoel werd versterkt door de opmars van de aandelenmarkt welke haast parallel liep aan de stijgende huizenprijzen en ook niet te stuiten leek. Eind 2000 kwam er aan die duizelingwekkende rit omhoog op de aandelenmarkt een einde met het klappen van de internetbubble. Deze crash op de aandelenmarkt had weinig tot geen enkele invloed op de positieve waarde ontwikkeling van de huizenprijs in de periode Pas in 2008, met de kredietcrisis bereikten beide markten een tussentijdse top en gingen ze zij-aanzij neerwaarts. Wat volgde is bekend. Is er een reden waarom de crisis in 2008 wel tot een daling van de huizenprijzen leidde en die in 2000 niet? Waar staan we nu? Na elke periode van economische neergang volgt een periode van opgang. Dit is al eeuwen en eeuwen zo geweest en zo zal het mijn inziens ook in de toekomst gaan. Vraag daarbij blijft, waar staan we nu en wat kunnen we verwachten? Voorspellen is wellicht een groot woord. Maar feit is en blijft, achteraf bezien, dat er in 2008 een lezing is geweest waarin een betrekkelijk eenvoudig model perfect aangaf (op de top van de huizenmarkt) dat er een periode van vijf jaar was te voorzien van dalende huizenprijzen. Deze daling zou in totaal -42% bedragen voordat er stabilisatie/herstel zou optreden en de huizenprijzen in een historische verhouding met het inkomen zouden komen. Dit model ga ik in dit artikel verder uitdiepen en gebruiken om een voorspelling voor de toekomst te genereren. Hiernaast ziet u een grafische weergave van de voorspelling zoals deze in 2008 werd gegeven aangaande de gemiddelde huizenprijzen in Nederland. 36

2 VOORSPELLINGEN De ontwikkeling van huizenprijzen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de mogelijkheid van huishoudens om een huis te financieren The Netherland House Prices, Retail Prices and Earnings since Indices: 1970=100 Sources: CBS and NVM 42,5% Scenario =3% 600 per jaar ,5% 400 per jaar House Prices Earnings Consumer Prices De cijfers en de voorspelling uit 2008 Uit de cijfers van het CBS blijkt dat we in augustus 2008 een gemiddelde huizenprijs hadden van is. Dit is vooralsnog de hoogste gemiddelde huizenprijs die we ooit hebben gehad. Sinds augustus 2008 is de huizenprijs gedaald naar een (tussentijds) laagste niveau van in januari Dit is een daling van ruim 20% ten opzichte van het hoogste punt in 2008 en werd bereikt vijf jaar na de top in Uitgaande van de getoonde grafiek hierboven en methodiek die daaraan ten grondslag ligt betekent dit dat er nog ruimte is voor 20% extra daling van de gemiddelde huizenprijzen. Daar staat evenwel tegenover dat de periode van vijf jaar van dalende huizenprijzen blijkt te kloppen. Nog eens 20% daling is contrair tot datgene wat o.a. de NVM en andere partijen (grootbanken) voorspellen aangaande de ontwikkeling van de huizenprijzen. Door deze partijen wordt gesproken over een herstel van de huizenprijzen en zouden we de bodem van de huizenprijzen reeds achter ons hebben gelaten. En ja, vooralsnog hebben ze gelijk. De huizenprijzen zijn sinds januari 2013 gemiddeld met 9% gestegen. Een tussenstand geeft aan dat de voorspelling zoals deze gedaan is in 2008 deels uitkomt. Immers, er werd aangegeven dat er een periode van vijf jaar daling zou zijn, gevolgd door herstel/ stabilisatie. Heeft het model de vijf jaar van dalende huizenprijzen sinds 2008 goed voorzien maar niet de omvang van deze daling goed ingeschat, of komt deze 20% daling van de gemiddelde huizenprijzen nog? Wat kunnen we verwachten? Voordat ik me waag aan een voorspelling over de huizenprijzen en daarbij het model omarm of afschrijf, ga ik nog eens kijken naar de parameters van dat model. Het model geeft aan dat er een verband is tussen het besteedbaar inkomen, de consumentenprijzen en de huizenprijzen ,00% 250,00% 200,00% 150,00% 100,00% Gestandaardiseerd besteedbaar inkomen Consumentenprijzen Huizenprijzen Grafiek 2 Bron: CBS In de voorspellingsgrafiek is zichtbaar dat de huizenprijzen (tijdelijk) kunnen afwijken van de 37

3 Crash op aandelenmarkt in had geen directe invloed op de leencapaciteit van particulieren om een huis te kopen ontwikkeling van het inkomen. Wel is het zo dat de huizenprijzen op langere termijn corrigeren naar een niveau dat de ontwikkeling van het inkomen volgt. Zo is in de periode en de gemiddelde huizenprijs harder opgelopen dan het besteedbaar inkomen en zijn deze weer bij elkaar gekomen aan het einde van de twee perioden. In diezelfde grafiek 2 ziet u daarnaast dat het besteedbaar inkomen alsmaar oploopt (blauwe lijn). De consumentenprijzen (rode lijn) lopen gelijkmatig mee omhoog. Er lijkt tussen deze twee parameters een mooi evenredig verband te bestaan. Nu de koppeling van deze twee gegevens naar de huizenprijzen. We passen het model aan De huizenprijzen lopen sinds 1995 hard op tot en met halverwege 2008 en zakken vanaf dat punt terug. We willen echter het model aanpassen zodat de huizenprijzen op langere termijn gelijke trend houdt met het besteedbaar inkomen. Rondom 1995 is het zo dat hypotheekverschaffers andere normen aangaande de verstrekking zijn gaan hanteren. Het aantal huishouden met tweeverdieners groeide enorm en daarmee in wezen ook de koopkracht van een huishouden. Als ik dit gegeven een plaats geef in het nieuwe model en daarbij het besteedbaar inkomen vanaf 1995 voor de duur van tien jaar jaarlijks 5% laat groeien, en daarmee vanaf 2005 uitkom op 1,5 x het inkomen, dan kom ik in de buurt van de gehanteerde verstrekkingsnorm van de banken in die periode. (namelijk dat de helft van het inkomen van de partner wordt meegenomen) Hoe ziet de grafiek er dan uit? ,00% 250,00% 200,00% 150,00% 100,00% Gestandaardiseerd besteedbaar inkomen Consumentenprijzen Huizenprijzen Grafiek 3 Bron: CBS Zoals u ziet lijkt het aangepaste model een betere samenhang te vertonen dan het oude model. Na deze aanpassing is de daling vanaf 2008 dermate dat het er inderdaad op lijkt dat de 20% daling afdoende is geweest om weer in lijn te komen met het herziene besteedbaar inkomen. Met dit gegeven zou de voorspelling van zowel de NVM als grootbanken een juiste kunnen zijn. Zijn we er al? We hebben meer huishoudens met tweeverdieners. Wat echter sinds 2008 ook verandert is, zijn de mogelijkheden om nu een financiering te verkrijgen op basis van 1 ½ keer het inkomen, zoals we dat nu in het nieuwe model als gegeven meenemen. Mocht de 1 ½ norm aangepast moeten worden dan zorgt dit er direct voor dat de eerder gedane correctie aan het nieuwe model wellicht weer achterhaald is. Dit aanpassen geeft echter direct ruimte om de voorspelling te doen dat de huizenprijzen nog steeds (veel) te hoog zijn in vergelijking tot het besteedbaar inkomen van een huishouden. Einde kredietcrisis is einde dalende huizenprijzen? De crash op de aandelenmarkt in had geen directe invloed op de leencapaciteit van par- 38

4 VOORSPELLINGEN huis te kunnen kopen bepalen in grote mate de prijs van een huis. Dit verband blijkt uit het oude en nieuwe model en is eigenlijk ook logisch. Het zijn dan ook deze twee parameters die in belangrijke mate bepalen wat de prijzen van een huis in de toekomst gaan doen. De groei van het inkomen, en daarmee de groei van de betaalbaarheid van een huis, volgt zo goed als 1-op-1 de inflatie. De inflatie is de laatste jaren historisch laag (ongeveer 2%) en het ziet ernaar uit dat de inflatie de komende jaren nog laag zal blijven. Als we naar de hoogte van de inflatie kijken over een langere periode (zeg 100 jaar) dan is de inflatie gemiddeld 4% geweest. Dus vanuit de inflatie bezien hoeven we geen spectaculaire bewegingen te verwachten als aanjager voor de huizenprijzen. ticulieren om een huis te kopen. Dat blijkt ook zo uit de getoonde grafieken alwaar de huizenprijzen gewoon doorstijgen. Na 2008 heeft diezelfde particulier door de kredietcrisis aanzienlijk minder mogelijkheden om zijn financiering rond te krijgen. De verstrekkingsnormen zijn sinds 2008 aanzienlijk aangescherpt. Vanaf 2013 lijkt het erop dat het weer wat makkelijker wordt om een financiering te krijgen bij een bank voor een huis al dan niet geholpen door de (zeer) lage rente waartegen geleend kan worden. Dit gegeven vertaalt zich dan direct in een opleving van de huizenprijzen sinds Wat brengt de toekomst? De betaalbaarheid van een huis (deel van het inkomen dat men kan en wil uitgeven aan wonen) en de mogelijkheden van een huishouden om een Een veel belangrijker component aangaande de ontwikkeling van de huizenprijzen is de mate waarin huishoudens de mogelijkheid hebben om een huis te financieren. Een verandering hierin heeft veel impact gehad op de huizenprijzen in het verleden en zal dit ook hebben in de toekomst. Het is moeilijk (of juist makkelijk) om hierin een voorspelling af te geven. De banken zijn de belangrijkste partij in de markt die hypotheken verstrekken en daarmee de huishoudens de mogelijkheden bieden om een huis te kopen. Op diezelfde banken wordt (terecht) sinds de kredietcrisis strenger toezicht gehouden op de solvabiliteit van de bank. Dit strenger geworden toezicht en de aangescherpte regels aangaande de solvabiliteit zorgen ervoor dat de verstrekking van financieringen naar verwachting niet meer zo ruim zal zijn en worden als net voor We zijn als het gaat om de hypotheken naar de verstandigere tijden teruggekeerd. We vinden het 39

5 weer normaal om de hypotheek af te lossen in plaats van geheel aflossingsvrij te lenen. De borrelverhalen om een (tweede) huis kopen, puur om er winst op te maken, zijn ook weg. Dus wat dat betreft zijn we met zijn allen verstandiger geworden en bewuster van het risico dat we aangaan bij het kopen van een huis. Ervan uitgaande dat de norm van verstrekking ongeveer gelijk is en blijft aan 1 ½ keer het besteedbaar inkomen in verhouding met de huizenprijs kan gesteld worden dat we inderdaad de bodem hebben gehad in de huizenprijzen in De 9% stijging vanaf het laagste punt zou je kunnen afdoen als inhaalaankopen, mede gedreven door de duidelijkheid die er is gekomen omtrent zaken als de hypotheekaftrek. De norm van verstrekking lijkt houdbaar en de verbeterde economische vooruitzichten doen de rest. Mijn voorzichtige voorspelling Voor de toekomst verwacht ik licht oplopende huizenprijzen welke aanzienlijk minder spectaculair zullen zijn dan voorheen. De prijzen zullen mijn inziens gelijke tred houden met de inflatie en groei van het besteedbaar inkomen. Een gemiddelde jaarlijkse stijging van de huizenprijzen van 6% (zijnde 1 ½ keer de inflatie) acht ik reëel vanaf heden. Een eventuele versobering van de leencapaciteit voor de particulier kan hierbij roet in het eten gooien, maar acht ik voor komende jaren minder waarschijnlijk. Ik beantwoord meer dan graag vragen die u heeft naar aanleiding van dit artikel. Lodewijk van Meel Partner bij Post Opbouw 40