Volkshuisvesting naar Weens voorbeeld als antwoord op de wooncrisis

Transcriptie

1 Volkshuisvesting naar Weens voorbeeld als antwoord op de wooncrisis Studiedienst PVDA Limburg Stefanie Kerckhoven 1. De crisis op de woningmarkt Voor wie is kopen nog betaalbaar? Van inefficiënt beleid naar geen beleid De crisis op de private huurmarkt De private huurmarkt: wanneer men nergens anders naartoe kan Het huidig beleid: teveel rechten voor huurders? Visie van PVDA Recht op betaalbaar wonen Investeer in sociale woningen Volkshuisvesting als democratisch antwoord op de wooncrisis... 4 Samenvatting In 1961 werden de Belgische inkomensgrenzen voor sociale woningen vastgelegd. Toen kwam 60% van de bevolking in aanmerking: de sociale huursector was bedoeld voor een grote groep van de bevolking. Vandaag zijn de toegangseisen veel strenger en kunnen enkel de unhappy few er terecht. Hoewel er voor deze unhappy few vaak ook alleen op een wachtlijst plaats is. Met een portefeuille van huurwoningen is de stad Wenen de grootste huisbaas van Europa. Liefst 60% van haar 1,7 miljoen inwoners woont in een huurwoning van de stad of van een woningcoöperatieve. Op plaatsen zoals Wenen waar er sprake is van volkshuisvesting heeft de overheid een directe invloed op de huurprijzen. Maar ook de prijzen op private huur- en koopwoningen worden dan indirect beïnvloed door overheidsbeslissingen. In onze steden zijn de sleutels tot verandering steeds meer in privéhanden gekomen. Wenen volgt tot vandaag alles zelf op. De stad sluit geen privémarkt uit maar de grote hoeveelheid sociale huisvesting heeft zijn impact op (huur)prijzen, ook privé. Die liggen lager dan in elke andere Europese hoofdstad. De 60% sociale woningen in Wenen heeft niets te maken met een dramatische sociale situatie, gewoon met hogere inkomensgrenzen om in aanmerking te komen. Dit is een bewuste keuze omdat de stad veel belang hecht aan gemengde wijken waar ook hogere inkomens in een gesubsidieerde woning kunnen wonen. Zo worden gettowijken vermeden. 1

2 1. De crisis op de woningmarkt 1.1 Voor wie is kopen nog betaalbaar? 1 Een eerste reden waarom mensen vaak geen toegang hebben tot een geschikte woning is doordat het kopen van een woning voor veel mensen onbetaalbaar is geworden. Sinds 2003 zijn de huizenprijzen omhoog geschoten. Huizenprijzen waren in 2013 twee keer zo hoog als in De OESO stelt dat de huizenprijzen nu bijna 50% boven hun werkelijke waarde liggen. Dit wordt deels opgevangen door onder andere de lage interestvoet. Maar de lagere interestvoet is ook een van de oorzaken van de stijging in de woningprijzen. Maar zelfs als we er rekening mee houden dat kopers relatief goedkoop kunnen lenen, zijn woningprijzen hier nog bijna 30% overgewaardeerd. Hoge prijzen zijn natuurlijk interessant voor mensen die eigenaar zijn van een woning maar vormen voor mensen die eigenaar willen worden steeds vaker een onoverkomelijke barrière. Zij halen geen voordeel uit de gestegen huizenprijzen maar moeten wel een te hoog bedrag betalen voor hun eerste woonst. Dit zijn vaak jonge mensen die een gezin willen opstarten maar hier een eerste groot obstakel tegenkomen in het uitbouwen van hun leven. Wanneer zij er toch in slagen om een woning te kunnen kopen is dat steeds vaker met financiële ondersteuning van hun ouders. De gestegen woningprijzen worden ook deels opgevangen door langere afbetalingstermijnen. De stijging van de prijzen is niet voor elke type huis gelijklopend. De goedkopere huizen zijn sinds 2005 twee keer zo snel gestegen in prijs dan de duurste huizen. De 10% goedkoopste huizen zijn sinds 2005 meer dan 40% duurder geworden. De 10% duurste woningen zijn in diezelfde periode net geen 20% gestegen in prijs. We zien dus in het algemeen een prijsstijging hetgeen geleid heeft tot een overgewaardeerde woningmarkt. Deze prijsstijging is het meest ingrijpend bij de groep goedkoopste woningen waardoor steeds meer mensen geen toegang hebben tot het kopen van een woning. 1.2 Van inefficiënt beleid naar geen beleid Het beleid van de afgelopen jaren heeft de prijsstijgingen eerder gestimuleerd dan afgeremd. De fiscale voordelen op het aangaan van leningen hebben de prijzen van de woningen vanaf 2005 nog verder omhoog gedreven. Doorheen de voorbije jaren zien we dus dat de lagere interestvoet en maatregelen die de hoge woningprijzen initieel deels corrigeren op termijn het probleem vergroten omdat ze de prijzen verder doen stijgen. 2 Dit gaat om enorme bedragen die uiteindelijk zijn effect hebben gemist. In 2010 kostte de fiscale aftrek van hypothecaire kredieten de overheid alleen al voor de Vlaamse leningen 1,2 miljard euro. De onbetaalbaarheid op lange termijn is dan ook de reden waarom de woonraad op een bepaald moment vraagtekens is gaan stellen bij onder andere de woonbonus. Deze maatregelen zijn dus in de eerste plaats in het voordeel geweest van de eigenaars, terwijl het de bedoeling was de betaalbaarheid van een woning te verhogen. Het gevolg is dat wanneer deze maatregelen dan worden afgeschaft de kopers opnieuw de rekening betalen, aangezien de hogere prijzen niet onmiddellijk verdwijnen. Dus nu zitten we in een situatie dat de te hoge prijzen nog verder omhoog zijn gedreven. De maatregelen die een averechts effect hadden worden terug geschroefd maar het oorspronkelijke probleem van de te hoge woningprijzen blijft wel onaangeraakt. Na een inefficiënt beleid zijn we 1 Cijfers komen uit een rapport van de OESO: S. ZWART (2015), "Maintaining an Efficient and Equitable Housing Market in Belgium", blz Zwart, S. (2015), "Maintaining an Efficient and Equitable Housing Market in Belgium", OESO, blz. 13 en 20 2

3 dus overgegaan naar geen beleid waardoor de privémarkt dus opnieuw allesbepalend is. 2. De crisis op de private huurmarkt 2.1 De private huurmarkt: wanneer men nergens anders naartoe kan 3 De private huurmarkt heeft in Vlaanderen een aantal specifieke kenmerken. Veel huurders die het financieel beter hebben proberen vroeg of laat een woonst te kopen. Het zijn voornamelijk degene met lagere inkomens die blijven huren. Terwijl zij vaak geen toegang hebben tot het kopen van een woning worden zij tegelijkertijd geconfronteerd met onbetaalbare huurprijzen. Meer dan een derde van de huurders geeft meer dan 40% van het beschikbaar inkomen uit aan de huur. Deze mensen hebben dus geen toegang tot een betaalbare woning. Dit wordt versterkt door het tekort aan sociale woningen. Volgens cijfers van de OESO is er in Vlaanderen 70% meer vraag dan aanbod op de sociale huurmarkt. Zij hebben volgens alle criteria wel recht op een sociale woning maar zij krijgen er geen omwille van het bekende tekort. Hierdoor zitten deze mensen vast op een voor hen vaak onbetaalbare private huurmarkt. Een huurmarkt waar volgens het Grote Woononderzoek bijna de helft van de woningen van ontoereikende kwaliteit zijn Het huidig beleid: teveel rechten voor huurders? De Vlaamse regering beslist hierbij dan nog om het inkomen van deze huurders aan een indexsprong te onderwerpen terwijl de huurprijzen wel geïndexeerd worden. Zoals de cijfers hierboven tonen spenderen huurders in België een groot deel van hun inkomen aan de woonkosten. Hieruit volgt dat zij deze eenzijdige indexsprong extra moeilijk zullen kunnen verwerken. Minister van wonen Liesbeth Homans plant hiernaast nog om de waarborg te verhogen van twee naar drie maanden huur. Zij stelt dat de rechten van de huurders in het verleden een beetje te veel waren en dat we terug op zoek moeten naar een evenwicht, een evenwicht tussen de rechten en de plichten van huurders en verhuurders. 5 Over de plichten van de overheid om mensen te voorzien van een sociale woning wanneer zij hier recht op hebben wordt niet gesproken. En het is op dit punt dat het Rekenhof een zeer duidelijk rapport heeft uitgebracht over het beleid van de Vlaamse regering. Het Rekenhof stelt onder andere dat er geen duidelijk beleidskader is en tegenstrijdige deadlines voor de geplande uitbreiding. 6 Voorlopig lijkt men dus nog geen antwoord te hebben op de enorme wachtlijsten. 3. Visie van PVDA 3.1 Recht op betaalbaar wonen Mensen hebben recht op een betaalbare woning. Het recht op behoorlijke huisvesting staat in internationale verdragen en in de Grondwet. Op dit moment laten we betaalbaarheid en de beslissingen die gebeuren inzake huisvesting bijna volledig over aan de privémarkt. We zien dan 3 Zwart, S. (2015), "Maintaining an Efficient and Equitable Housing Market in Belgium", OESO, blz. 12 en 13 4 Wonen in Vlaanderen anno 2013, steunpunt wonen, 2 juni 2015, blz. 4 5 VTM Nieuws, 2 juni Rekenhof (2015), Sociale woningen: Beleid en financiering, Verslag van het Rekenhof aan het Vlaams parlement 3

4 ook dat een heel aantal noden niet ingevuld worden en steeds meer mensen geen toegang hebben tot een betaalbare woning. Steeds vaker moeten mensen hun leven aanpassen aan de woonst die ze hebben, terwijl het logischerwijs andersom zou moeten zijn. 3.2 Investeer in sociale woningen De huidige situatie kan men moeilijk wenselijk noemen. De maatregelen van de overheid om het kopen van woningen betaalbaar te maken hadden een averechts effect. Het deels schrappen van deze maatregelen maakt dit voelbaar voor de kopers maar lost het probleem zeker niet op. De woningprijzen waren al aan het stijgen voordat deze maatregelen genomen werden. Op de private huurmarkt lijken de recente overheidsmaatregelen de problemen alleen maar te versterken. Er is een grote nood aan sociale woningen en hier zou men op moeten reageren met een degelijk beleid. Laat het duidelijk zijn dat het tekort aan sociale woningen op geen enkele manier ontkend kan worden. Zoals in de inleiding vermeld staat het recht op behoorlijke huisvesting in de Grondwet en in internationale verdragen. De honderdduizend mensen die op een wachtlijst staan hebben recht op een sociale woning volgens de principes van de overheid zelf. De Vlaamse wooncode waarin gesteld wordt dat iedereen recht heeft op een menswaardig wonen tegen een betaalbare prijs weigert men consequent toe te passen. Het bijbouwen van sociale woningen zou de koopkracht van de huurders verhogen aangezien zij dan minder moeten spenderen aan woonkosten. Maar dit zou ook een goede manier zijn om te investeren in jobs en dus de koopkracht van werkende mensen te versterken. Het is de taak van de overheid om in sociale huisvesting te investeren. Voor gezondheid en onderwijs rekenen we toch ook niet alleen op de privémarkt? Sociale huisvesting als publieke dienst zou even vanzelfsprekend moeten zijn. 3.3 Volkshuisvesting als democratisch antwoord op de wooncrisis 7 Maar om een werkelijk democratisch woonbeleid mogelijk te maken moeten we afstappen van het idee dat de overheid enkel woningen hoeft te voorzien voor een minderheid die niet terecht kan op de privémarkt. In 1961 werden de Belgische inkomensgrenzen voor sociale woningen vastgelegd. Toen kwam 60% van de bevolking in aanmerking: de sociale huursector was bedoeld voor een grote groep van de bevolking. Vandaag zijn de toegangseisen veel strenger en kunnen enkel de unhappy few er terecht. Hoewel er voor deze unhappy few vaak ook alleen op een wachtlijst plaats is. We moeten naar een beleid van volkshuisvesting toe. De situatie in Wenen kan hier als voorbeeld dienen. Met een portefeuille van huurwoningen is de stad Wenen de grootste huisbaas van Europa. Liefst 60% van haar 1,7 miljoen inwoners woont in een huurwoning van de stad of van een woningcoöperatieve. Op plaatsen zoals Wenen waar er sprake is van volkshuisvesting heeft de overheid een directe invloed op de huurprijzen. Maar ook de prijzen op private huur- en koopwoningen worden dan indirect beïnvloed door overheidsbeslissingen. In onze steden zijn de sleutels tot verandering steeds meer in privéhanden gekomen. Wenen volgt tot vandaag alles zelf op. De stad sluit geen privémarkt uit maar de grote hoeveelheid sociale huisvesting heeft zijn impact op (huur)prijzen, ook privé. Die liggen lager dan in elke andere Europese hoofdstad. De 60% sociale woningen in Wenen heeft niets te maken met een dramatische sociale situatie, 7 Cijfers en verdere uitdieping te vinden in: Nadine Peter en Mathilde El-Bakri, De Weense woonwals uit: De miljonairstaks en zeven andere briljante ideeën om de samenleving te veranderen, Peter Mertens (red.), blz

5 gewoon met hogere inkomensgrenzen om in aanmerking te komen. Dit is een bewuste keuze omdat de stad veel belang hecht aan gemengde wijken waar ook hogere inkomens in een gesubsidieerde woning kunnen wonen. Zo worden gettowijken vermeden. De beslissingen die gebeuren inzake huisvesting worden op dit moment bijna volledig bepaald door de privémarkt. Velen hebben geen toegang tot een betaalbare woning en moeten hun levensstijl dus aanpassen aan de koopkracht die er nog overblijft na de woonkosten opgehoest te hebben. Een beleid van volkshuisvesting is de manier om als samenleving de woningmarkt in handen te nemen en een werkelijk democratisch woonbeleid mogelijk te maken. 5