Marktevoluties België: nieuwbouw - bestaande woningen Toenemend belang betaalbaarheid

Transcriptie

1 Marktevoluties België: nieuwbouw - bestaande woningen Toenemend belang betaalbaarheid Roel Helgers Centrum voor Economische Studiën KU Leuven 15 e isolatiedag 18 september 2014 Antwerpen R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

2 Introductie Wie ben ik? Wie ben ik? Doctoraatsstudent aan de KU Leuven Als onderzoeker verbonden aan het Steunpunt Wonen Onderzoek focust op vorming van woningprijzen Sterke interesse in geografische aspecten R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

3 Introductie Waarom sta ik hier vandaag? Achtergrond ERA Belgium verzamelt sinds 2003 op systematische wijze informatie over de vastgoedmarkt d.m.v. een grote gecentraliseerde database waar zij informatie bewaren over alle verkochte (en niet-verkochte) woningen en appartementen = heilige graal voor onderzoeker! De KU Leuven mag deze database exploiteren voor wetenschappelijk onderzoek Eind 2013: onderzoek gedaan naar de invloed van EPC s op woningprijzen R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

4 Overzicht Wat gaat er komen? Algemene evolutie vastgoedprijzen ERA-database & ERA - KU Leuven Vastgoedindex Aanvullend onderzoek: EPC s Samenhang tussen EPC en woningprijs Conclusie R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

5 Woningprijzen in België Woningprijzen (bron = ADSEI) R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

6 Woningprijzen in België Woningprijzen en betaalbaarheid Woningprijzen zijn in de periode 2000Q1-2013Q4 met ongeveer 140% gestegen! Is er sprake van een zogenaamde vastgoedzeepbel? OESO, The Economist, S&P Maar: daling van hypothecaire rentevoeten, toename van (beschikbare) inkomen, verruimde woonfiscaliteit (woonbonus), langere looptijden ontleningscapaciteit eveneens enorm toegenomen! Meer nog: Damen et al. (2014) tonen aan dat de toegenomen ontleningcapaciteit zelfs heeft geleid tot stijgende vastgoedprijzen Belangrijke implicaties voor de hervorming van de woonbonus! R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

7 Woningprijzen in België Hoe meten we woningprijzen? ADSEI: gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen welke woningen worden er zoal verkocht en hoe verschilt dit overheen de tijd? Database ERA Belgium: ongeveer 5000 verkopen op jaarbasis vanaf 2003 met een uitgebreide beschrijving van iedere verkochte woning biedt mogelijkheden! We kunnen een hedonische prijsindex construeren we corrigeren de prijsevolutie voor verschillen tussen de verkochte woningen ERA - KU Leuven Vastgoedindex (EKVI) R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

8 Woningprijzen in België Hedonische prijzenmethode (Rosen, 1974) Economische waarderingstechniek waarbij uit wordt gegaan van de veronderstelling dat de waarde van een marktgoed, de woning, bestaat uit de som van waardes van onderliggende delen In de ERA database zitten gegevens over al deze onderliggende delen we kunnen de onderliggende prijzen schatten Prijs = βm 2 woonoppervlakte + γm 2 tuin + δ #slaapkamers +... We kunnen de onbekende parameters schatten! uiteraard kunnen we ook de periode waarin het goed verkocht is opnemen Hedonische prijsindex R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

9 Woningprijzen in België ERA - KU Leuven Vastgoedindex R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

10 Woningprijzen in België Opmerkingen bij EKVI ADSEI ERA Basis > EKVI > CPI Woningprijzen zijn nog steeds sneller gestegen dan de CPI! ERA basis > EKVI veranderingen in woningkwaliteit/compositie verklaren gedeelte van de geobserveerde prijsstijging er worden dus betere woningen verkocht Pas op! dit impliceert dat de woningprijzen nog steeds met 140% zijn gestegen sinds 2000, maar dat een gedeelte van de geobserveerde prijsstijging ook verklaard kan worden door de verkoop van andere/betere woningen! R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

11 EPC s Andere onderzoekspistes Tot nu toe: het ontstaan van de EKVI methodologie laat natuurlijk toe om nog andere zaken te onderzoeken! Sinds 2009: verplichte opname Energie Prestatie Certificaat (EPC) bij verkoop van woning EPC-waarde wordt eveneens opgenomen in ERA-database Interessant! Laat toe om de samenhang tussen EPC s en andere variabelen te bestuderen! Voor meer onderzoek omtrent EPC-scores, zie het onderzoek van Griet Verbeeck binnen het Steunpunt Wonen R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

12 EPC s Evoluties overheen de tijd Jaar van verkoop Appartementen Woonhuizen Lijkt wel sprake van een lichte daling overheen de tijd, maar deze is zeker niet significant! R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

13 EPC s Regionale verschillen Provincie Appartementen Woonhuizen Antwerpen Vlaams-Brabant West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Limburg Duidelijke regionale verschillen die samenhangen met kenmerken die het EPC-kengetal verklaren bijv. het relatief oude woningpatrimonium in West-Vlaanderen R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

14 EPC s Nieuwbouw vs. bestaande woningen Bouwperiode Appartementen Woonhuizen Voor Na We zijn duidelijk energiezuinigere woningen en appartementen gaan bouwen doorheen de tijd hangt natuurlijk ook weer samen met kenmerken van de respectievelijke woningen R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

15 EPC s Hoe wordt een EPC vastgelegd? Een van de kritiekpunten in Vlaanderen was de manier waarop het EPC werd opgemaakt zou leiden tot een te lage kwaliteit, hetgeen slecht zou zijn met het oog op het informeren van kopers/huurders Vlaams Energie Agentschap (VEA) werd verzocht meer controles uit te voeren Kunnen we het favoriete gereedschap van economen (=regressieanalyse) aanwenden om meer te weten te komen over de samenstelling van een EPC-kengetal? R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

16 EPC s Een simpele regressieanalyse (1) We voeren de volgende regressie uit: EPC = α + βm 2 woonoppervlakte + γ #slaapkamers +... (1) We vinden dat: We ongeveer 51% van het EPC-kengetal kunnen verklaren o.b.v. ongeveer observaties Een aantal variabelen logischerwijs sterk samenhangen met het EPC-kengetal R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

17 EPC s Een simpele regressieanalyse (2) Zo vinden we dat (t.o.v. een referentiewoning): Nieuwbouw: -52 Huis: 164 (t.o.v. appartment) Halfopen bebouwing: 65, open bebouwing: 80 (t.o.v. gesloten bebouwing) Extra slaapkamer: -11, bouwjaar: Enkele beglazing: 79, dubbele beglazing: -24, driedubbele beglazing: -45 Centrale verwarming: -63, verwarming op gas: -62 Hoogrendementsketel: -12 Dakisolatie: -57, spouwisolatie: -24, gevelisolatie: -27 Zonnepanelen: -63 R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

18 De samenhang tussen EPC s en woningprijzen EPC s vs. woningprijzen Indicator van energiezuinigheid van woning + stijgende energieprijzen Zijn mensen bereid meer te betalen voor een energiezuinige woning? We kunnen weeral de hedonische prijzenmethode aanwenden om deze vraag te onderzoeken Prijs = βm 2 woonoppervlakte+γm 2 tuin+δ #slaapkamers+ψ EPC... R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

19 De samenhang tussen EPC s en woningprijzen Resultaten en interpretatie Wanneer we controleren voor een breed spectrum aan andere woningkenmerken impliceert een stijging van 10% in het EPC-kengetal een afname van de prijs met: 0.75% voor woonhuizen 0.28% voor appartementen Maar: EPC-kengetal hangt samen met andere variabelen zoals de grootte van de woning bemoeilijkt de interpretatie van de resultaten, 2 mogelijkheden: Het EPC-kengetal hangt samen met variabelen die nog missen in ons model Kopers zijn niet in staat de woningkarakteristieken te beoordelen en hechten daarom intrinsiek aan de EPC-score Andere variabelen die samenhangen met EPC-kengetal (bijv. aanwezigheid van dubbele beglazing) bevestigen echter onze verwachtingen mensen zijn bereid meer te betalen voor een meer energiezuinige woning! R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20

20 Conclusie Een aantal lessen Wat hebben we geleerd? Sterke stijging van de vastgoedprijzen sinds 2000 wordt vaak in verband gebracht met een afname van de betaalbaarheid maar, deze stijging is grotendeels zelfs veroorzaakt door een toename van de ontleningscapaciteit (=wordt soms gebruikt als een indicator van betaalbaarheid)! Verder kan een gedeelte van de stijging van vastgoedprijzen verklaard worden door de verkoop van meer hoogwaardige woningen Unieke database ERA Belgium laat ons ook toe om andere elementen zoals de EPC s te analyseren EPC-kengetal heeft invloed op woningprijs De interpretatie is echter niet eenduidig EPC-kengetal is functie van woningkenmerken en heeft zelf weinig waarde R. Helgers (CES, KU Leuven) Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen 18 September / 20