DE EVOLUTIE VAN DE BELGISCHE VASTGOEDPRIJZEN IN 2016: DATA ADS 1 INLEIDING

Transcriptie

1 CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VLAANDEREN Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent DE EVOLUTIE VAN DE BELGISCHE VASTGOEDPRIJZEN IN 2016: DATA ADS 1 INLEIDING De benchmark voor de evolutie van de vastgoedprijzen in België (inclusief het aantal transacties) is de datareeks bijgehouden door de Algemene Directie Statistiek (ADS) binnen de FOD Economie. De ADS stelt de gegevens van de Algemene Directie voor de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) binnen de FOD Financiën publiekelijk ter beschikking. Deze data is verzameld op basis van de geregistreerde authentieke akten voor de verkopen die vallen onder het stelsel van de registratierechten (Brussel & Wallonië) of het verkooprecht (Vlaanderen). De cijfers hebben dus alleen betrekking op de verkopen op de secundaire markt. Nieuwbouwwoningen zijn er niet in opgenomen, met als gevolg dat het zeer moeilijk is zicht te krijgen op de tendensen in de primaire markt, zowel qua prijzen als qua transactievolume. Deze beknopte nota bevat een analyse van de recent vrijgegeven cijfers vanuit/voor de sector van de Vlaamse vastgoedmakelaardij. Op 9 mei 2017 werden de meest recente datareeksen gepubliceerd, tot en met het 4 de kwartaal van Dankzij deze vrijgave is het mogelijk de evolutie van de prijzen én het aantal transacties op de Belgisch vastgoedmarkt te schetsen, op basis van de officiële cijferreeksen. Nietonbelangrijk hierbij is de opmerking dat sinds begin 2015 de Algemene Directie voor de Patrimoniumdocumentatie overgeschakeld is op een nieuw registratiesysteem, waardoor er een aantal afwijkingen zitten in de data ten opzichte van de vrijgaves tot Zo valt het bijvoorbeeld onmiddellijk op dat er geen cijfers meer zijn over het aantal verkopen van bouwgronden, met als resultaat dat het moeilijker is geworden om het totale transactievolume af te zetten tegen de historische evoluties. Over één vastgoedtype hebben we immers voor de voorbije twee jaar helemaal geen data meer. CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

2 2 TRANSACTIES 2.1 BELGIË De impact van het nieuwe registratiesysteem blijkt al snel wanneer we kijken naar het aantal vastgoedtransacties. Een eerste issue is het ontbreken van cijfers over het aantal verkopen van bouwgronden. Sinds het 1 ste kwartaal van 2015 zijn er geen verkopen van bouwgronden meer ingeput. Daardoor ontbreken minstens een tal transacties. Want, in 2014 en 2013 werden er circa bouwgronden verkocht. Het aantal verkopen van bouwgronden zit al enkele decennia in dalende lijn maar er is geen enkele reden om aan te nemen dat er in 2015 en 2016 geen gelijkaardig aantal bouwgronden zou zijn verkocht. Een minimum van transacties van bouwgrond ligt zeker binnen de verwachtingen Gewone woonhuizen Villa's Appartementen Bouwgronden Bouwgronden CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

3 Tellen we een geschat aantal verkopen van bouwgronden van eenheden bij het totale aantal transacties, dan ligt het volumeniveau aan verkopen op de secundaire markt in 2015 ( ) en 2016 ( ) nog altijd eerder laag, in vergelijking met de gehele periode sinds de oliecrisis (midden jaren 1980) tot en met Totaal aantal transacties De afwezigheid van verkopen van bouwgronden is an sich dus niet voldoende om de daling van het aantal transacties tussen 2014 ( ) enerzijds en 2015 ( zonder bouwgronden) en 2016 ( zonder bouwgronden) anderzijds te verklaren was uiteraard een recordjaar, voornamelijk door een bijzonder sterk 4 de kwartaal ( transacties tegenover het normaal peil van ca ). Maar zelfs tegenover meer normale jaren (zoals 2013: ) is het tekort aan transacties opvallend. Op basis van andere datareeksen (zoals de data van het notariaat en de Beroepsvereniging voor het Krediet) is het immers niet logisch te verwachten dat 2015 & 2016 abnormaal slechte jaren waren, net integendeel. In 2015 was het aantal verstrekte hypothecaire kredieten voor de aankoop van een woning 3,8 lager dan in het recordjaar Een daling van 4 in het aantal verstrekte hypothecaire kredieten is echter nooit voldoende om een afname met ca. 20 in het aantal verkopen te verklaren. De cijferreeksen van de ADS en de BVK sporen hier absoluut niet met elkaar. Hetzelfde geldt voor In 2016 werden immers net meer CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

4 hypothecaire kredieten voor een aankoop verstrekt dan in 2014 ( t.o.v ). 1 Desondanks zou het aantal verkopen op de secundaire markt met zijn gedaald. Vraag is wat nu juist aan de oorzaak ligt van deze discrepanties. De enige vermoedelijke oorzaak is het nieuwe registratiesysteem dat de AAPD in 2015 in gebruik heeft genomen. Ofwel worden daardoor de verkopen anders gerekend, ofwel zijn er hierdoor een significant aantal verkopen (nog) niet ingeput in de data. Hoe het ook zij, in elk geval is het moeilijk conclusies te trekken uit de data en is het best om hiervoor louter te kijken naar 2015 & 2016, de jaren die vallen onder het nieuwe registratiesysteem en die aldus ofwel geen, ofwel minstens dezelfde vertekeningen zouden moeten hebben. Een vergelijking tussen 2015 en 2016 leert alvast dat in 2016 de vastgoedmarkt een significant hoger aantal transacties realiseerde dan in Dat blijkt hoofdzakelijk het gevolg te zijn van een stijging van het aantal verkopen van gewone woonhuizen: van in 2015 naar in Het aantal verkopen van appartementen bleef vrijwel stabiel op iets meer dan ( in 2015 vs in 2016). Het villasegment onderging dan weer een heropleving: van verkopen in 2015 tot verkopen in De stijging van het transactievolume is hoofdzakelijk toe te wijzen aan de Vlaamse vastgoedmarkt: het aantal verkopen steeg er van in 2015 tot in In de andere landsgedeelten daalde het aantal verkopen. De stijging in Vlaanderen was hoofdzakelijk zichtbaar bij de gewone woonhuizen (van verkopen in 2015 tot verkopen in 2016) maar er werden tevens ca villa s en hetzelfde aantal appartementen extra verkocht. Meest uitgesproken in de grafiek, over alle woningtypes heen, blijft evenwel de duidelijke trendbreuk in 2015, ten gevolge van het invoeren van het nieuwe registratiesysteem. De knik in de datareeksen maakt het moeilijker om de evoluties in een breder historisch perspectief te schetsen. Opvallend is dat in 2016 de afstand tussen het aantal verkopen van gewone woonhuizen en het aantal verkopen van appartementen is toegenomen, wat duidelijk ingaat tegen de trend van de afgelopen 25 jaar. Het is op basis van de data van de ADS niet mogelijk in te schatten of de afname van het aantal verkopen van bouwgronden zich recent heeft verdergezet. 1 Meer info over de kredietverstrekking in 2016 kan u terugvinden in de nota Kerncijfers hypothecair krediet 2016, in het dossier Hypothecair krediet. CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

5 Woonhuizen Appartementen, studio's en flats Bouwgronden Villa's 2.2 VLAANDEREN Gewone woonhuizen YoY Villa's, bungalows, landhuizen YoY Appartementen, flats, studio's YoY Bouwgronden YoY Totaal YoY , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,96 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

6 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,93 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

7 , , ,22 100, , , , , , BRUSSEL Gewone woonhuizen YoY Villa's, bungalows, landhuizen YoY Appartementen, flats, studio's YoY Bouwgronden YoY Totaal YoY , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,14 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

8 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,61 29, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,16 100, , , , , ,31 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

9 2.4 WALLONIË Gewone woonhuizen YoY Villa's, bungalows, landhuizen YoY Appartementen, flats, studio's YoY Bouwgronden YoY Totaal YoY , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,66 22, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,90 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

10 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,19 100, , , , , ,55 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

11 3 PRIJSEVOLUTIE Op het vlak van de vastgoedprijzen viel in 2016 op hoe sterk de prijsevolutie divergeerde tussen de woningtypes. Dat was ook al het geval in 2015, hoofdzakelijk bij de slingerbeweging in de prijs voor appartementen. Tussen 2010 en 2015 had de prijsevolutie zich gekenmerkt door een gestage terugloop van de hoge prijsstijgingen in 2010 naar een niveau net boven of rond de inflatie. Vooral in 2014 waren de prijzen slechts in zeer beperkte mate gestegen. Het jaar 2015 bracht daar verandering: de prijzen voor gewone woonhuizen begonnen opnieuw sterker te stijgen, terwijl er voor de villa s en de appartementen echt sprake was van een sprong in de prijzenevolutie. Dat viel vooral op voor de appartementen: deze evolueerden van quasi geen relatieve groei (0,86 in 2014; ongeveer gelijk met de inflatie) naar een prijsstijging van 5,1 in Die slinger is echter in 2016 abrupt teruggeslagen naar een prijsstijging van amper 0,44. Dergelijke swing in de evolutie van de prijzen roept vragen op. De woningmarkt reageert immers zelden zo staccato. De prijsevolutie in de data van de ADS stemt bovendien niet overeen met de cijfers van het notariaat (cfr. de notarisbarometer). Volgens het notariaat daalde de prijs voor appartement met 1,38 in 2014 en waren er vervolgens prijsstijgingen met 2,17 in 2015 en 3,39 in België Gewone woonhuizen Villa's, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio's Bouwgronden , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,44 Kijken we naar de prijsevolutie in de verschillende gewesten, dan valt het op dat in Vlaanderen zowel de prijzen van villa s (licht) als de prijzen van appartementen (1,32) negatief zijn. Alleen de gewone woonhuizen zijn in 2016 flink wat duurder geworden (+2,91). In Brussel zijn vooral de villa s sterk (+10,36) in prijs gestegen (wat gezien het lage aantal transacties in Brussel best het gevolg kan zijn van een beperkt aantal zeer dure verkopen), terwijl de gewone woonhuizen en de appartementen beide rond de 2 zitten. In Wallonië stijgen alle woningtypes ca. 1,75 in prijs, maar de appartementen zitten dichter bij 1. CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

12 Gewone woonhuizen Villa's, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio's Vlaanderen , , ,32 Brussel , , ,24 Wallonië , , ,13 4 STATISTIEKEN EN GRAFIEKEN 4.1 TRANSACTIES BELGIË/WONINGTYPE Gewone woonhuizen Villa's Appartementen Bouwgronden CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

13 AANTAL TRANSACTIES VLAANDEREN/WONINGTYPE Gewone woonhuizen Villa's Appartementen Bouwgronden CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

14 4.3 VASTGOEDPRIJZEN BELGIË Woonhuizen Villa's Appartementen CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

15 4.4 VASTGOEDPRIJZEN VLAANDEREN Prijzen Jaarlijkse gemiddeldes Gewone woonhuizen Villa's, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio's Bouwgronden , , ,20 9 8, , , ,35 9 8, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,85 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/

16 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,67 100, , , ,32 CIB Studiedienst/Cijfers FOD Economie Vastgoedprijzen 2016/