Is wonen in Vlaanderen betaalbaar? Kristof Heylen, HIVA, KULeuven Steunpunt Ruimte en Wonen

Transcriptie

1 Is wonen in Vlaanderen betaalbaar? Methodologie, vaststellingen, t evoluties Boekvoorstelling 21 december 2010 Kristof Heylen, HIVA, KULeuven Steunpunt Ruimte en Wonen

2 Inhoud Definitie Methodologie Woonquote resterend inkomen Resultaten t budgetmethode th d Starters op de eigendomsmarkt Borrowing constraint methode

3 Definitie betaalbaarheid wonen Algemeen, definitie betaalbaarheid: Relatie tussen inkomen en woonuitgaven Normen voor onredelijke last Kwaliteitsstandaarden Betaalbaarheid heeft betrekking op het verzekeren van één of meerdere gegeven woningstandaarden aan een prijs of huur die in de ogen van een derde geen onredelijke belasting vormt voor het huishoudinkomen

4 Methodologie Indicatoren van betaalbaarheid: Woonquote methode = woonuitgaven / inkomen Norm: 30% Resterend inkomen = inkomen woonuitgaven Norm: budgetmethode: Data Minimumbudget om op menswaardige manier te participeren aan de samenleving, zonder normatieve huur Normatieve assumpties, beïnvloed door de samenleving Budgetnormen van Van den Bosch & Storms (2009) Woonsurvey 2005, SEP

5 Woonuitgaven en resterend inkomen Woonuitgaven, resterend inkomen, gemiddelden in euro per maand, Vlaanderen, 2005

6 Woonquote en budgetmethode Aandeel gezinnen waarvoor wonen niet betaalbaar is, Vlaanderen, ,2 38, ,4 25 % ,2 12,9 9,4 15,6 65 6,5 12, Totaal Eigenaarmet Eigenaar Alle huurders Private Sociale hypotheek zonder huurders huurders hypotheek Budgetmethode Woonquote methode

7 Woonquote en budgetmethode Groep voor wie wonen onbetaalbaar is: verdeling naar inkomensgroep 90 80, % , , , ,5 2,3 1 0,2 7,9 0 1ste de Quintielen inkomen Budgetmethode Woonquote methode

8 Budgetmethode volgens activiteitsstatus Aandeel gezinnen onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut en activiteitstatus referentiepersoon % Werkend (brug) pensioen 30 Werkloos Ziek/arbeidsongeschikt 10 0 Tt Totaal Eigenaars met Pi Private Sociale hypotheek huurders huurders

9 Budgetmethode volgens huishoudtype Aandeel gezinnen onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut en huishoudtype % Alleenstaand Eenoudergezin Koppel zonder kind Koppel met kind(eren) 10 0 Tt Totaal Eigenaars Pi Private Sociale huurders huurders

10 Budgetmethode volgens leeftijdsgroep 70 Aandeel gezinnen onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut en leeftijdsgroep % jaar en ouder 10 0 Totaal Eigenaarsmet Private huurders Sociale huurders hypotheek

11 Evolutie betaalbaarheid: woonquote Evolutie gemiddelde woonquote, % Afbetalende eigenaars Private huurders Sociale huurders Totaal huishoudens

12 Evolutie betaalbaarheid: ERI Gemiddeld equivalent resterend inkomen, Euro per maand ERI eigenaar zonder hypotheek ERI eigenaar met hypotheek ERI huurder

13 Evolutie betaalbaarheid: inkomen en woonuitgaven 1800 Gemiddeldequivalentinkomenen equivalent inkomen en equivalentewoonuitgaven woonuitgaven, Euro per maand Eq. inkomen eigenaar zonder hypotheek Eq. inkomen eigenaarmet hypotheek Eq. inkomen huurder Eq. afbetaling Eq. huur

14 Starters op de eigendomsmarkt Definitie van starter op eigendomsmarkt: Eigenaar anno 2005 Vorige woning is ouderlijke woonst of huurwoning De referentiepersoon van het HH < 30 jaar op moment van verhuis Opdeling naar periodes: en Op randje van mogelijkheden met data

15 Starters op de eigendomsmarkt Starters op eigendomsmarkt: betaalbaarheid naar periode Periode Periode Gemiddelden Equivalent inkomen (euro) Afbetaling (euro) Equivalent resterend inkomen (euro) Aantal steekproef

16 Starters op de eigendomsmarkt Starters op eigendomsmarkt: prijs en woningkenmerken Periode Periode Prijs aankoop incl. renovatie of bouwproject (euro) Beleningsgraad 59% 69% Interestvoet lening anno ,70 4,27 Looptijd lening 19 jaar en 6 maanden 20 jaar en 4 maanden Oppervlakte gelijkvloers (in m 2 ) 110 m 2 98 m 2 Aandeel bouwprojecten 37% 21% Aandeel woningen met (zeer) goed comfort 56% 38% Aandeel dat woning als definitief beschouwt 54% 41% N

17 Borrowing constraints: opzet Hoe groot is de groep jonge huurders die gegeven aantal hypothesen een gemiddelde woning kan verwerven? Zonder een vooropgestelde betaalbaarheiddrempel te overschrijden? Budgetmethode, data Woonsurvey 2005 Hypothesen: Marktrentevoet 2005 (4,1%) Gemiddelde prijs kleine of middelgrote woning : euro + 10% RR Renovatiekost Eigen inbreng: (helft) mediaan volgens Woonsurvey (16.500/ euro) Looptijd lening: 20,25,30 jaar Sociale lening VMSW: rentevoet gem. 2,44%, prijs gem euro

18 Borrowing constraints: resultaat Betaalbaarheid van een gemiddelde eigendomswoning: g % huurders (max. 30 jaar) dat een resterend inkomen kent hoger dan de RI-norm Inbreng eigen middelen Looptijd lening Geen euro Niemand geniet van sociale lening 20 jaar 44,0 49,1 25 jaar 49,6 54,6 30 jaar 54,6 60,0 Sociale lening voor iedereen die in aanmerking komt 20 jaar 53,3 59,7 25 jaar 61,4 65,7 30 jaar 65,2 68,3

19 Conclusies Vlaamse gezinnen, of 13% woont onbetaalbaar Vooral in de huursector Belangrijke rol tewerkstelling Eenoudergezinnen, gezinnen met vervangingsinkomen Evolutie: positief voor eigenaars, negatief voor huurders Starters eigendomsmarkt: geen stijgend betaalbaarheidsprobleem Status quo geïnvesteerd budget Woningkeuze wordt aangepast (kleiner, minder comfort) Minder gebouwd Langere looptijd lening Ongeveer helft jonge huurders kan gemiddelde woning kopen Zonder onder de betaalbaarheidnorm te duiken