2006. Nr. : 06.0115. Dnst. : BOWO Planschadeverzoeken Vlietweg 14 en 32 inzake bouwplan Vlietpoort-Snoekerhaven Leiden, 26 september 2006. Conform artikel 4 van de Procedureverordening Planschadevergoeding 1997, zijn de verzoeken om schadevergoeding bij brieven van 9 en 21 maart 2005 in handen gesteld van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) ten einde advies hierover te verkrijgen. SAOZ heeft op 12 september 2005 de adviezen inzake Vlietweg 14 en 32 uitgebracht. De adviezen zijn door de SAOZ aan de gemachtigde van verzoekers gezonden. Vervolgens is de ontwikkelaar van het project Vlietpoort-Snoekerhaven (Hopman Interheem Groep) in overleg met de gemeente in de gelegenheid gesteld een reactie te geven op de uitgebrachte planschadeadviezen van de SAOZ. Bij brief van 18 november 2005, ontvangen op 21 november 2005, is deze reactie ontvangen die is opgesteld door De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen. Op 15 februari 2006 is de reactie van Adviesbureau De Bont voor een nadere advisering voorgelegd aan de SAOZ. Bij brief van 9 augustus 2006, ontvangen op 10 augustus 2006, heeft de SAOZ advies uitgebracht op de reactie van Adviesbureau De Bont. Planschadeadvies SAOZ SAOZ adviseert aan de raad van de gemeente Leiden het planschadeverzoek van: de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krol- de Haas (Vlietweg 14 ) toe te wijzen en hen een schadevergoeding toe te kennen van 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2005 tot de dag der uitbetaling; mevrouw M. van Dijk-Vermeer (Vlietweg 32) toe te wijzen en haar een schadevergoeding toe te kennen van 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2005 tot de dag der uitbetaling. Beoordeling planschadeadviezen Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding moet o.a. worden bezien of er sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor aanvrager in een nadeliger positie is komen te verkeren en waardoor hij schade lijdt of zal lijden. In onderhavige planschadeverzoeken moet een planologische vergelijking worden gemaakt tussen het bestemmingsplan Delftse Jaagpad dat gold voor de gronden ten noorden van de woningen aan de overzijde van het water De Vliet (oude planologie) en het vrijstellingsbesluit dat de bouw van 35 woningen en 35 appartementen, bijbehorende bergingen en parkeerkelder voor auto s onder het appartementencomplex en bedrijfsunits op de locatie Delftse Jaagpad mogelijk heeft gemaakt. SAOZ concludeert dat ondanks dat de gronden volledig konden worden bebouwd met onder meer bedrijfsgebouwen en twee bedrijfswoningen de realisatie van woningen en appartementen geleid heeft tot een andere aard van de bebouwing waardoor het karakter van de omgeving in negatieve zin wordt beïnvloed. Deze negatieve beïnvloeding wordt met name veroorzaakt door de forse woontoren (57 meter) op de hoek Trekvliet/De Vliet. Schaduwwerking is gezien de forse tussenliggende afstand en de ligging van de woontoren tot de percelen niet aan de orde. Geoordeeld wordt verder dat de nieuwe planologie (in hoofdzaak wonen) in vergelijking met de oude planologie (bedrijfsdoeleinden) qua hinder zoals geluid door de meer permanente aanwezigheid van mensen ertoe leidt dat de omgeving onrustiger zal worden. Ten slotte komt de SAOZ tot de conclusie dat met name als gevolg van de oprichting van de woontoren er vanuit andere hoogten en richtingen zicht is in de achtertuinen hetgeen leidt tot een verdergaande aantasting van de privacy. 1
De planologische maatregel heeft voor alle belanghebbenden (Vlietweg 14 en 32) geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De eigenaren van Vlietweg 14 en 32 hadden niet kunnen voorzien dat de planologische situatie zou wijzigen, zodat er dan ook geen reden is de schade geheel of gedeeltelijk voor hun rekening te laten. Beoordeling reactie Adviesbureau De Bont Namens Hopman Interheem Groep B.V. is door De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen een reactie gegeven op de uitgebrachte adviezen van de SAOZ. Resumerend zijn zij van mening dat er geen sprake is van planschade. Hierop is door SAOZ bij brief van 9 augustus 2006 een nader advies uitgebracht. In het hiernavolgende wordt op hoofdlijnen de reactie van Adviesbureau De Bont weergegeven alsmede het antwoord van SAOZ hierop. Indien van toepassing wordt verwezen naar relevante passages uit de beantwoording. Onafhankelijkheid bij de advisering van de SAOZ Adviesbureau De Bont stelt dat de SAOZ een risicoanalyse planschade voor het betrokken project reeds heeft uitgevoerd. Nu ook de ingekomen planschadeverzoeken met betrekking tot hetzelfde project wederom door de SAOZ worden behandeld, betwijfelt Adviesbureau De Bont of de SAOZ nog als onafhankelijk adviesbureau is aan te merken. De SAOZ heeft aangegeven dat er een protocol geldt waarbij de onafhankelijkheid is gewaarborgd. Risicoanalyses en planschadeadviezen worden in de organisatie als gescheiden trajecten behandeld. Wij zijn met de SAOZ van mening dat de onafhankelijkheid hiermee in voldoende mate is gewaarborgd. Inschakelen externe taxateur Adviesbureau De Bont stelt dat de SAOZ in de beoordelingen over de waarden geen externe taxateur heeft ingeschakeld en betwijfelt of de opstellers van de adviezen over voldoende taxatie- ervaring, - kennis en kunde beschikken. Dit is onjuist. De SAOZ heeft aangegeven dat voor de waarderingen met betrekking tot de onderhavige zaken een deskundige, de heer J.N. Tetteroo, makelaar o.g. te Den Haag, is ingeschakeld. Dit is expliciet vermeld in de adviezen. Planschadetechnische opmerkingen 1. Adviesbureau De Bont stelt dat er geen sprake is van een negatieve beïnvloeding van het woongebied van de woningen of een toename van de geluidsoverlast. Daarnaast is geen sprake van een onrustiger woonomgeving aangezien er tevens een verkoopfunctie was toegestaan. Feitelijk gaat het hier om de afweging tussen de oude planologie (bedrijfsgebouwen, twee bedrijfswoningen, kassen) en de nieuwe planologie (woningen en bedrijfsunits). De SAOZ blijft van mening dat de nieuwe planologie per saldo heeft geleid tot een negatieve beïnvloeding van de omgeving (zie blz. 3 beantwoording SAOZ). Ten aanzien van de door De Bont aangehaalde opmerking over de verkoopfunctie merkt de SAOZ op dat in de bestemmingsplanvoorschriften expliciet is opgenomen dat de vestiging van detailhandelsbedrijven niet is toegestaan. 2. Adviesbureau De Bont is van mening dat gezien de afstand, zijnde 70 tot 100 meter, er geen sprake meer kan zijn van zicht in de achtertuin. De privacy wordt al in hoge mate beïnvloed door de ligging langs de openbare weg en het aangrenzende water. Afgezien van het feit dat de privacy in de huidige situatie door de weg en het vaarwater wordt beïnvloed, ontstaat door de woontoren vanuit een ander oogpunt zicht op de achtertuinen van belanghebbenden. Daarmee wordt de privacy ondanks de afstand van 70 tot 100 meter verdergaand aangetast. 3. Adviesbureau De Bont stelt dat in planologisch opzicht enkel vrijstelling is verleend voor woon/werkwoningen en niet tevens voor bedrijfsunits of een verscheidenheid aan bedrijvigheid. Dit is onjuist. De vrijstelling en bouwvergunning zien toe op het mogen realiseren van zowel woon/werkwoningen als bedrijfsunits. De SAOZ is terecht van dit uitgangspunt uitgegaan. 4. Adviesbureau De Bont is van mening dat als gevolg van de tussengelegen afstanden en het feit dat tussen de nieuwbouw en de woningen van belanghebbenden een openbare weg en De Vliet is gelegen, er geen sprake kan zijn van een aantasting van uitzicht. Daarnaast is het bebouwingspercentage afgenomen hetgeen de SAOZ niet heeft verdisconteerd in haar adviezen. 2
Hoewel de SAOZ met De Bont van mening is dat het plangebied in de nieuwe situatie niet volledig bebouwd is, is dat naar het oordeel van de SAOZ onvoldoende om te stellen dat het uitzicht niet is aangetast. Er is weliswaar geen sprake van een gesloten bebouwingsfront, maar op beide zijden is wel bebouwing mogelijk. Enkel woning Vlietweg 32 heeft hier enig planologisch voordeel van hetgeen is verdisconteerd in een lager schadebedrag. Dit doet echter niets af aan het feit dat er een woontoren kan worden gerealiseerd van ruim 57 meter hoog, welke op grond van de oude planologie niet was toegestaan. 5. Adviesbureau De Bont vindt het opmerkelijk dat in de adviezen niets is terug te vinden van de ontstaansgeschiedenis van het nieuwbouwplan. De SAOZ merkt terecht op dat het structuurplan Boomgaard van kennis voor het eerst vermeld dat op onderhavige locatie woningen zijn gewenst alsmede een intensivering van de werkfunctie en de voorzieningen. Dat is leidend geweest voor de voorzienbaarheidsvraag. De SAOZ benadrukt dat niet de ontstaansgeschiedenis van het nieuwbouwplan relevant is, maar of de koper ten tijde van de aankoop van het object algemeen en van overheidswege had kunnen weten dat op de betreffende locatie o.a. woningbouw zou plaatsvinden. Dit dienen op schrift gestelde planologisch relevante besluiten te zijn. Het structuurplan Boomgaard van kennis is een dergelijk relevant planologisch besluit. Conclusie: De SAOZ is van mening dat de eerder uitgebrachte adviezen onverkort in stand kunnen blijven. Wij constateren dat de adviezen van SAOZ op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en dat de reactie van Adviesbureau De Bont geen aanleiding vormt om de adviezen van de SAOZ te heroverwegen. Wij stellen uw Raad voor het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen. De Raad van de gemeente Leiden; Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, P.I.M. v.d. WIJNGAART. H.J.J. LENFERINK. Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nummer 06.0115 van 2006), mede gezien het advies van de commissies. B E S L U I T: 1. het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krol-de Haas, wonende aan de Vlietweg 14 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ toe te wijzen en hen een schadevergoeding toe te kennen van 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2005 tot de dag der uitbetaling; 2. het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens mevrouw M. van Dijk-Vermeer, wonende aan de Vlietweg 32 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ toe te wijzen en haar een schadevergoeding toe te kennen van 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2005 tot de dag der uitbetaling; 3. de totale planschadekosten voor de panden Vlietweg 14 en 32 als bedoeld in artikel 49 WRO, te weten 35.000 plus de te heffen wettelijke rente, te verhalen op Hopman Interheem Groep B.V. en Niersman Projectontwikkeling B.V. conform artikel 10.2 van de exploitatieovereenkomst d.d. 12 april 2002. Gedaan ter openbare vergadering van 7 december 2006 de Griffier, de Voorzitter, BW061097 Dit raadsvoorstel is gewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 7 december 2006 3
B&W nr. 06.1097, d.d. 26-09-2006 Onderwerp Planschadeverzoeken Vlietweg 14, 16 en 32 inzake bouwplan Vlietpoort- Snoekerhaven Behoudens advies van de commissie ROW De raad voor te stellen om: BESLUITEN A. Het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krol- de Haas, wonende aan de Vlietweg 14 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ toe te wijzen en hen een schadevergoeding toe te kennen van 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2005 tot de dag der uitbetaling; B. Het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens mevrouw M. van Dijk-Vermeer, wonende aan de Vlietweg 32 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ toe te wijzen en haar een schadevergoeding toe te kennen van 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2005 tot de dag der uitbetaling; C. Het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens de heer H.A.M. Bouhuis, wonende aan de Vlietweg 16 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ, af te wijzen; D. De totale planschadekosten als bedoeld in artikel 49 WRO, te weten 35.000 plus de te heffen wettelijke rente, te verhalen op Hopman Interheem Groep B.V. en Niersman Projectontwikkeling B.V. conform artikel 10.2 van de exploitatieovereenkomst d.d. 12 april 2002. Samenvatting Burgemeester en wethouders besluiten om de commissie Ruimte en Bereikbaarheid en de gemeenteraad voor te stellen de planschadeverzoeken van de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krolde Haas (Vlietweg 14 ) en mevrouw M. van Dijk-Vermeer (Vlietweg 32) toe te wijzen en hen een bedrag van 25.000 respectievelijk 10.000 toe te kennen. Het planschadeverzoek van de heer H.A.M. Bouhuis (Vlietweg 16) af te wijzen. 4
Raadsaanbiedingsformulier Rv nr. Opsteller Naam: C. Hopman B&W.nr.: 06.1097 Dienst: Bouwen en Wonen Telefoon: 5808 Verantwoordelijk portef.houder: dhr. M.J.D. B&W-besluit d.d: 26-09-2006 Witteman Meningsvormend X Besluitvormend Informatief (t.k.n.) Naam Programma + onderdeel: Nummer 7: Stedelijke Ontwikkeling Onderwerp: Planschadeverzoeken Vlietweg 14, 16 en 32 inzake bouwplan Vlietpoort-Snoekerhaven Voorgenomen besluit: 1. Het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krol- de Haas, wonende aan de Vlietweg 14 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ toe te wijzen en hen een schadevergoeding toe te kennen van 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2005 tot de dag der uitbetaling; 2. Het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens mevrouw M. van Dijk-Vermeer, wonende aan de Vlietweg 32 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ toe te wijzen en haar een schadevergoeding toe te kennen van 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2005 tot de dag der uitbetaling; 3. Het door Maat & Ruijgrok ingediende planschadeverzoek namens de heer H.A.M. Bouhuis, wonende aan de Vlietweg 16 te Leiden, conform de adviezen van SAOZ, af te wijzen; 4. De totale planschadekosten als bedoeld in artikel 49 WRO, te weten 35.000 plus de te heffen wettelijke rente, te verhalen op Hopman Interheem Groep B.V. en Niersman Projectontwikkeling B.V. conform artikel 10.2 van de exploitatieovereenkomst d.d. 12 april 2002. INHOUD Aanleiding: Juridisch Adviesbureau Maat & Ruijgrok heeft namens de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krol- de Haas (Vlietweg 14), mevrouw M. van Dijk-Vermeer (Vlietweg 32) en de heer H.A.M. Bouhuis (Vlietweg 16) (nader te noemen verzoekers) op respectievelijk 17 februari 2005, 14 maart 2005 en 11 februari 2005 een verzoek om vergoeding van planschade ingediend. Verzoekers menen door de verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) voor de bouw van 35 woningen en een woontoren met 35 appartementen (project Vlietpoort) in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren. Verzoekers claimen schade in de vorm van waardedaling van hun woning. Doel: N.v.t. Kader: Op basis van artikel 49 WRO kunnen belanghebbenden de gemeenteraad verzoeken een schadevergoeding toe te kennen indien als gevolg van een besluit als bedoeld in artikel 19 van de WRO schade lijden welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven. Overwegingen: Conform artikel 4 van de Procedureverordening Planschadevergoeding 1997, zijn de verzoeken om schadevergoeding bij brieven van 9 en 21 maart 2005 in handen gesteld van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) ten einde advies hierover te verkrijgen. SAOZ heeft op 12 september 2005 de adviezen inzake Vlietweg 14, 16 en 32 uitgebracht. De adviezen zijn door de SAOZ aan de gemachtigde van verzoekers gezonden. 5
Vervolgens is de ontwikkelaar van het project Vlietpoort-Snoekerhaven (Hopman Interheem Groep) in overleg met de gemeente in de gelegenheid gesteld een reactie te geven op de uitgebrachte planschadeadviezen van de SAOZ. Bij brief van 18 november 2005, ontvangen op 21 november 2005, is deze reactie ontvangen die is opgesteld door De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen. Op 15 februari 2006 is de reactie van Adviesbureau De Bont voor een nadere advisering voorgelegd aan de SAOZ. Bij brief van 9 augustus 2006, ontvangen op 10 augustus 2006, heeft de SAOZ advies uitgebracht op de reactie van Adviesbureau De Bont. Planschadeadvies SAOZ SAOZ adviseert aan de raad van de gemeente Leiden het planschadeverzoek van: de heer M.M. Krol en mevrouw T.E. Krol- de Haas (Vlietweg 14 ) toe te wijzen en hen een schadevergoeding toe te kennen van 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2005 tot de dag der uitbetaling; mevrouw M. van Dijk-Vermeer (Vlietweg 32) toe te wijzen en haar een schadevergoeding toe te kennen van 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2005 tot de dag der uitbetaling; de heer H.A.M. Bouhuis (Vlietweg 16) af te wijzen. Beoordeling planschadeadviezen Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding moet o.a. worden bezien of er sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor aanvrager in een nadeliger positie is komen te verkeren en waardoor hij schade lijdt of zal lijden. In onderhavige planschadeverzoeken moet een planologische vergelijking worden gemaakt tussen het bestemmingsplan Delftse Jaagpad dat gold voor de gronden ten noorden van de woningen aan de overzijde van het water De Vliet (oude planologie) en het vrijstellingsbesluit dat de bouw van 35 woningen en 35 appartementen, bijbehorende bergingen en parkeerkelder voor auto s onder het appartementencomplex en bedrijfsunits op de locatie Delftse Jaagpad mogelijk heeft gemaakt. SAOZ concludeert dat ondanks dat de gronden volledig konden worden bebouwd met onder meer bedrijfsgebouwen en twee bedrijfswoningen de realisatie van woningen en appartementen geleid heeft tot een andere aard van de bebouwing waardoor het karakter van de omgeving in negatieve zin wordt beïnvloed. Deze negatieve beïnvloeding wordt met name veroorzaakt door de forse woontoren (57 meter) op de hoek Trekvliet/De Vliet. Schaduwwerking is gezien de forse tussenliggende afstand en de ligging van de woontoren tot de percelen niet aan de orde. Geoordeeld wordt verder dat de nieuwe planologie (in hoofdzaak wonen) in vergelijking met de oude planologie (bedrijfsdoeleinden) qua hinder zoals geluid door de meer permanente aanwezigheid van mensen ertoe leidt dat de omgeving onrustiger zal worden. Ten slotte komt de SAOZ tot de conclusie dat met name als gevolg van de oprichting van de woontoren er vanuit andere hoogten en richtingen zicht is in de achtertuinen hetgeen leidt tot een verdergaande aantasting van de privacy. De planologische maatregel heeft voor alle belanghebbenden (Vlietweg 14, 16 en 32) geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Ten aanzien van de voorzienbaarheid wordt door SAOZ geconcludeerd dat eigenaren van Vlietweg 16 op het moment dat zij de woning kochten c.q. in eigendom verkregen (2 oktober 1997) op de hoogte hadden kunnen zijn van het voornemen de planologische situatie te wijzigen. Daarmee hebben zij het risico genomen op een voor hen nadelige wijziging van de planologische situatie. Daarom dient hun verzoek om vergoeding van planschade wegens voorzienbaarheid te worden afgewezen. Per abuis is bij de conclusie in het advies van de SAOZ de familie Krol- de Haas genoemd. Zoals uit de inhoud en opbouw van het gehele advies blijkt dient hiervoor de familie Bouhuis-Latooij gelezen te worden. De eigenaren van Vlietweg 14 en 32 hadden niet kunnen voorzien dat de planologische situatie zou wijzigen, zodat er dan ook geen reden is de schade geheel of gedeeltelijk voor hun rekening te laten. Beoordeling reactie Adviesbureau De Bont Namens Hopman Interheem Groep B.V. is door De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke 6
Schadevergoedingen een reactie gegeven op de uitgebrachte adviezen van de SAOZ. Resumerend zijn zij van mening dat er geen sprake is van planschade. Hierop is door SAOZ bij brief van 9 augustus 2006 een nader advies uitgebracht. In het hiernavolgende wordt op hoofdlijnen de reactie van Adviesbureau De Bont weergegeven alsmede het antwoord van SAOZ hierop. Indien van toepassing wordt verwezen naar relevante passages uit de beantwoording. Onafhankelijkheid bij de advisering van de SAOZ Adviesbureau De Bont stelt dat de SAOZ een risicoanalyse planschade voor het betrokken project reeds heeft uitgevoerd. Nu ook de ingekomen planschadeverzoeken met betrekking tot hetzelfde project wederom door de SAOZ worden behandeld, betwijfelt Adviesbureau De Bont of de SAOZ nog als onafhankelijk adviesbureau is aan te merken. De SAOZ heeft aangegeven dat er een protocol geldt waarbij de onafhankelijkheid is gewaarborgd. Risicoanalyses en planschadeadviezen worden in de organisatie als gescheiden trajecten behandeld. Wij zijn met de SAOZ van mening dat de onafhankelijkheid hiermee in voldoende mate is gewaarborgd. Inschakelen externe taxateur Adviesbureau De Bont stelt dat de SAOZ in de beoordelingen over de waarden geen externe taxateur heeft ingeschakeld en betwijfelt of de opstellers van de adviezen over voldoende taxatie- ervaring, - kennis en kunde beschikken. Dit is onjuist. De SAOZ heeft aangegeven dat voor de waarderingen met betrekking tot de onderhavige zaken een deskundige, de heer J.N. Tetteroo, makelaar o.g. te Den Haag, is ingeschakeld. Dit is expliciet vermeld in de adviezen. Planschadetechnische opmerkingen 1. Adviesbureau De Bont stelt dat er geen sprake is van een negatieve beïnvloeding van het woongebied van de woningen of een toename van de geluidsoverlast. Daarnaast is geen sprake van een onrustiger woonomgeving aangezien er tevens een verkoopfunctie was toegestaan. Feitelijk gaat het hier om de afweging tussen de oude planologie (bedrijfsgebouwen, twee bedrijfswoningen, kassen) en de nieuwe planologie (woningen en bedrijfsunits). De SAOZ blijft van mening dat de nieuwe planologie per saldo heeft geleid tot een negatieve beïnvloeding van de omgeving (zie blz. 3 beantwoording SAOZ). Ten aanzien van de door De Bont aangehaalde opmerking over de verkoopfunctie merkt de SAOZ op dat in de bestemmingsplanvoorschriften expliciet is opgenomen dat de vestiging van detailhandelsbedrijven niet is toegestaan. 2. Adviesbureau De Bont is van mening dat gezien de afstand, zijnde 70 tot 100 meter, er geen sprake meer kan zijn van zicht in de achtertuin. De privacy wordt al in hoge mate beïnvloed door de ligging langs de openbare weg en het aangrenzende water. Afgezien van het feit dat de privacy in de huidige situatie door de weg en het vaarwater wordt beïnvloed, ontstaat door de woontoren vanuit een ander oogpunt zicht op de achtertuinen van belanghebbenden. Daarmee wordt de privacy ondanks de afstand van 70 tot 100 meter verdergaand aangetast. 3. Adviesbureau De Bont stelt dat in planologisch opzicht enkel vrijstelling is verleend voor woon/werkwoningen en niet tevens voor bedrijfsunits of een verscheidenheid aan bedrijvigheid. Dit is onjuist. De vrijstelling en bouwvergunning zien toe op het mogen realiseren van zowel woon/werkwoningen als bedrijfsunits. De SAOZ is terecht van dit uitgangspunt uitgegaan. 4. Adviesbureau De Bont is van mening dat als gevolg van de tussengelegen afstanden en het feit dat tussen de nieuwbouw en de woningen van belanghebbenden een openbare weg en De Vliet is gelegen, er geen sprake kan zijn van een aantasting van uitzicht. Daarnaast is het bebouwingspercentage afgenomen hetgeen de SAOZ niet heeft verdisconteerd in haar adviezen. Hoewel de SAOZ met De Bont van mening is dat het plangebied in de nieuwe situatie niet volledig bebouwd is, is dat naar het oordeel van de SAOZ onvoldoende om te stellen dat het uitzicht niet is aangetast. Er is weliswaar geen sprake van een gesloten bebouwingsfront, maar op beide zijden is wel bebouwing mogelijk. Enkel woning Vlietweg 32 heeft hier enig planologisch voordeel van hetgeen 7
is verdisconteerd in een lager schadebedrag. Dit doet echter niets af aan het feit dat er een woontoren kan worden gerealiseerd van ruim 57 meter hoog, welke op grond van de oude planologie niet was toegestaan. 5. Adviesbureau De Bont vindt het opmerkelijk dat in de adviezen niets is terug te vinden van de ontstaansgeschiedenis van het nieuwbouwplan. De SAOZ merkt terecht op dat het structuurplan Boomgaard van kennis voor het eerst vermeld dat op onderhavige locatie woningen zijn gewenst alsmede een intensivering van de werkfunctie en de voorzieningen. Dat is leidend geweest voor de voorzienbaarheidsvraag. De SAOZ benadrukt dat niet de ontstaansgeschiedenis van het nieuwbouwplan relevant is, maar of de koper ten tijde van de aankoop van het object algemeen en van overheidswege had kunnen weten dat op de betreffende locatie o.a. woningbouw zou plaatsvinden. Dit dienen op schrift gestelde planologisch relevante besluiten te zijn. Het structuurplan Boomgaard van kennis is een dergelijk relevant planologisch besluit. Conclusie: De SAOZ is van mening dat de eerder uitgebrachte adviezen onverkort in stand kunnen blijven. Wij constateren dat de adviezen van SAOZ op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en dat de reactie van Adviesbureau De Bont geen aanleiding vormt om de adviezen van de SAOZ te heroverwegen. Wij stellen u daarom voor de adviezen van de SAOZ over te nemen. Procedure: N.v.t. Financiën: De totaal totale planschadevergoeding ten bedrage van 35.000 plus de wettelijke rente worden ten laste gebracht van post planschade, onder nummer 43509-610380. Deze kosten kunnen op grond van de op 12 april 2002 met de ontwikkelaar van het bouwplan gesloten exploitatieovereenkomst worden verhaald. Bijgevoegde informatie: planschadeadviezen SAOZ van Vlietweg 14, 16 en 32 d.d. september 2005; 2. reactie van De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen d.d. 18 november 2005; 3. nader advies van SAOZ op reactie Adviesbureau De Bont d.d. 9 augustus 2006. OVERIGEN Communicatie: Belanghebbenden zullen per brief op de hoogte worden gesteld van uw besluit. Evaluatie: N.v.t. In te vullen door de griffie: Advies van de commissie is: Hamerstuk Hamerstuk met stemverklaring van de fracties van Kort bespreekpunt Uitgebreide discussie Het besluit van de raad is: Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Verworpen Aanvaarde moties/amendementen: 8
9