27 januari 2005 SROB/05/009

Transcriptie

1 a * Gemeente eente rf Berden Berc op Zoom Datum raadsvergadering Nummer 27 januari 2005 SROB/05/009 ; Onderwerp Beslissing op bezwaarschrift van ing. J.C.M. Somers, Portugalstraat 28 te Bergen op Zoom, in verband met de bouw van een woning aan de Portugalstraat 26 te Bergen op Zoom Aan de gemeenteraad, Voorstel Het bezwaarschrift van ing. J.C.M. Somers, Portugalstraat 28 te Bergen op Zoom, tegen de afwijzing van zijn verzoek om planschade in verband met de bouw van een woning aan de Portugalstraat 26 te Bergen op Zoom, met overname van het advies van de commissie voor de bezwaarschriften en met verbetering van de motivering, zoals opgenomen in dit voorstel, ongegrond te verklaren. Inleiding Met toepassing van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is in 1999 vergunning verleend voor de bouw van een woning aan de Portugalstraat 26. In verband daarmede diende ing. J.C.M. Somers, Portugalstraat 28 te Bergen op Zoom, een verzoek om planschade als bedoeld in artikel 49 van de WRO in. Dat verzoek wees u, met overname van het advies van de planschadebeoordelingscommissie, af op 27 maart 2003 (SROB/03/037). Hiertegen heeft ing. J.C.M. Somers een bezwaarschrift ingediend. Daarop dient thans te worden beslist. Uitwerking voorstel Voor een nadere toelichting op het aangevochten besluit verwijzen wij u allereerst naar het advies dat de planschadebeoordelingscommissie uitbracht over het verzoek. Wij beperken ons hier tot de vaststelling dat het verzoek, met overname van dat advies, is afgewezen op grond van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding (verzoeker kocht zijn pand op het moment dat de bouwaanvraag voor het naastgelegen perceel in procedure was). Het tegen de afwijzing van het verzoek ingediende bezwaarschrift van 19 mei 2003 is om advies in handen gesteld van de adviescommissie voor de bezwaarschriften. In een tussenadvies van 16 juli 2003 gaf de commissie aan dat er naar zijn mening, in tegenstelling tot hetgeen u in de beslissing op het verzoek had overwogen, geen sprake was van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding. De commissie meende dat een bouwaanvraag (die voor het naastgelegen perceel) geen zekerheid gaf over wat uiteindelijk vergund en gebouwd zal worden. In feite komt het erop neer dat verzoeker rekening had moeten houden met bebouwing op minimaal 1.50 meter van de perceelsgrens en niet met bebouwing op de perceelsgrens. 7/M Bergen op Zoom

2 -2- In nadere adviezen van 30 oktober 2003 en 1 december 2003 heeft de planschadebeoordelingscommissie aangegeven dat deze - geringe - afwijking niet een dusdanig zware planologische verslechtering is dat die leidt tot een waardevermindering. Overigens blijft deze commissie van mening dat sprake is van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding. Kopers nemen, aldus de commissie, een bepaald risico als zij kopen op het moment dat over de exacte planologische situatie nog geen duidelijkheid bestaat. Dat doet zich onder andere voor als een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid. In dit geval gold ten tijde van de aankoop aan voorbereidingsbesluit. Op deze adviezen heeft appellant gereageerd en verzocht de schade op 4.537,80 (voorheen ƒ ,-) te stellen. Naar aanleiding van deze reactie heeft de commissie voor de bezwaarschriften ons verzocht om een andere, onafhankelijke taxateur de schade te laten bepalen. Wij hebben aan dat verzoek voldaan en Sinke Komejan & Nijpels gevraagd de schade te taxeren. In twee adviezen waardeert deze deskundige de schade op nihil, omdat de planologische verruiming naar zijn mening niet tot een verslechtering heeft geleid die vergoed moet worden op grond van artikel 49 WRO. Appellant is in de gelegenheid gesteld om op de rapportages van Sinke Komejan & Nijpels te reageren, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt. De commissie voor de bezwaarschriften adviseert op basis van alle stukken het volgende. Op het moment dat appellant het perceel met opstal aan de Portugalstraat 28 kocht, wist hij niet met zekerheid wat gebouwd zou worden op het buurperceel, en mocht hij bovendien niet verwachten dat in afwijking van de architectonische en stedenbouwkundige randvoorwaarden gebouwd zou gaan worden. Op grond van deze randvoorwaarden dienteen bijgebouw op 1,5 meter afstand van de perceelsgrens (lees: minimaal 1,50 meter) gerealiseerd te worden. Het verzoek om schadevergoeding kan daarom niet, aldus de commissie, na de beoordeling van deze punten worden afgewezen. In reactie op de stelling van appellant dat de schade 4.537,80 bedraagt merkt de commissie op dat op basis van de uitgebrachte rapportages de schade op nihil te stellen is. Omdat ten aanzien van het rapport van Sinke Komejan & Nijpels wat betreft de totstandkoming en inhoud geen gebreken zijn aan te wijzen en appellant hiertegenover geen andersluidend deskundigenadvies heeft gesteld, is de commissie van mening dat de schadevergoeding op nihil gesteld mag worden. De commissie adviseert u het bezwaarschrift, onder aanpassing van de motivering van het besluit, ongegrond te verklaren. Wij adviseren u dit advies over te nemen en de verbetering van de motivering, zoals verwoord in dit voorstel, daarbij over te nemen. Bijlagen De volgende bijlagen zijn, als onderdeel van dit raadsvoorstel, bijgevoegd: n.v.t. De volgende bijlagen zijn, als achtergrondinformatie voor dit raadsvoorstel, ter inzage gelegd: 1. het advies van de planschadebeoordelingscommissie d.d. februari 2003; 2. het bezwaarschrift d.d. 19 mei 2003 (incl. aangevochten besluit d.d. 27 maart 2003, nr. SROB/03/037, en de brief, waarbij dat besluit is toegezonden d.d. 8 april 2003; 3. de bouwvergunning voor het pand Portugalstraat 26; 4. de bouwtekening voor de bouw van een garage op het perceel Portugalstraat 28 (met begeleidende brief waarin de weigering van deze vergunning wordt toegelicht); ÏRIFFIE Bergen op Zoom

3 -3-5. het tussenadvies van de commissie voor de bezwaarschriften d.d. 16 juli 2003; 6. het nader advies van de planschadebeoordelingscommissie d.d. 30 oktober 2003; 7. onze reactie daarop bij brief van 26 november 2003; 8. de nadere reactie van de planschadebeoordelingscommissie d.d. 1 december 2003; 9. de reactie van appellant op de nadere rapportages van de planschadebeoordelingscommissie d.d. 3 februari 2004; 10. het verzoek van de commissie voor de bezwaarschriften d.d. 4 maart 2004 om een andere instantie de schade te laten taxeren; 11. het taxatierapport van Sinke Komejan & Nijpels d.d. 28 juni 2004; 12. het verzoek van de commissie voor de bezwaarschriften d.d. 13 augustus 2004 om het taxatierapport beter te onderbouwen; 13. de aanvullende rapportage van Sinke Komejan & Nijpels d.d. 14 september 2004; 14. het advies van de commissie voor de bezwaarschriften d.d. 24 november 2004, inclusief het verslag van de hoorzitting d.d. 25 juni Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, De secretaris, DeAburgemeester, \. Haasnoot. Dhr. D. ÏRIFFIE Bergen op Zoom l

4 l Gemeente jk Eergen op Zoom De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 7 december 2004, nr. SROB/05/009; gelet op de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de procedureverordening planschadevergoeding 1995 en het advies van de commissie voor de bezwaarschriften d.d. 24 november 2004; BESLUIT: het bezwaarschrift van ing. J.C.M. Somers, Portugalstraat 28 te Bergen op Zoom, tegen de afwijzing van zijn verzoek om planschade in verband met de bouw van een woning aan de Portugalstraat 26 te Bergen op Zoom, met overname van het advies van de commissie voor de bezwaarschriften en met verbetering van de motivering, zoals opgenomen in het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, ongegrond te verklaren. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van JAN, 2005 De griffier, De voorzitter, \ F.P. de Vos Bergen op Zoom

5 Adviescommissie voor de bezwaarschriften Bergen op Zoom Aan de raad van Bergen op Zoom Geachte raad Hierbij treft u ons advies aan over het bezwaarschrift ingediend door de heer J.C.M. Somers, gericht tegen het besluit van uw raad om zijn planschadeverzoek op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet te honoreren. De commissie heeft appellant en een vertegenwoordiger van uw raad in de gelegenheid gesteld om een mondelinge toelichting te geven. De hoorzitting is gehouden op 25 juni Het verslag van de hoorzitting is aan dit advies gehecht en maakt er deel van uit. Overzicht van de feiten De heer Somers (verder ook: appellant) heeft op 8 februari 2002 een planschadeverzoek op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verder: WRO) bij uw raad van de gemeente Bergen op Zoom ingediend. Hij meent schade te hebben geleden door de bouw van een huis met garage aan de Portugalstraat 26 op het buurperceel van zijn woning Portugalstraat 28. De heer Somers heeft in de brief van 19 april 1999 verklaard in te stemmen met de prijs en voorwaarden die leidden tot de verkoop van Portugalstraat 28 door de gemeente aan appellant. De bouwaanvraag voor Portugalstraat 26 is op 4 april 1999 bekendgemaakt op de gemeentelijke voorlichtingspagina. De woning Portugalstraat 26 is gerealiseerd door middel van de procedure als bedoeld in artikel 19 WRO (oud) te voeren en maakt deel uit van het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak Halsteren". Op 25 april 2002 is door uw raad een planschadebeoordelingscommissie benoemd, die in februari 2003 een advies heeft uitgebracht. De planschadebeoordelingscommissie komt in haar advies tot de conclusie dat er sprake is van voorzienbaarheid en moedwillige risicoaanvaarding. Dit heeft tot gevolg dat er geen sprake is van schade die onterecht voor rekening van de heer Somers komt. In zijn vergadering van 27 maart 2003 heeft uw raad het advies van de planschadebeoordelingscommissie overgenomen en besloten om het planschadeverzoek van de heer Somers af te wijzen. De heer Somers is hiervan schriftelijk op 8 april 2003 op de hoogte gebracht. Hiertegen heeft de heer Somers op 19 mei 2003, bij uw raad ontvangen op 20 mei 2003 een bezwaarschrift ingediend. In zijn bezwaarschrift voert hij aan dat in de verleende vergunning voor Portugalstraat 26 overwogen is dat het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan "Kleine Melanen". Appellant stelt dat de gemeente heeft erkend dat dit onjuist is en dat de garage in strijd met het bestemmingsplan "Kleine Melanen" is gebouwd. Tevens wijst appellant op de overweging in de brief van het college, waarin de

6 bouwaanvraag voor een garage op het perceel Portugalstraat 28 is afgewezen, dat hij is benadeeld door de bouw van de garage Portugalstraat 26 op de erfgrens. Hij stelt dat het daarom niet juist is dat het nadeel op hem wordt afgewenteld. De advisering over het bezwaarschrift is bij tussenadvies van 16 juli 2003 door de Adviescommissie voor de bezwaarschriften aangehouden in verband met een nadere rapportage over de te taxeren schade: de commissie is van mening dat er geen sprake is van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding omdat een bouwaanvraag van het buurperceel geenszins zekerheid geeft over wat uiteindelijk vergund en gebouwd zal worden. Meeüs Rentmeesters B.V. heeft op 30 oktober 2003, ingekomen op 11 november 2003, gereageerd op het verzoek om een nadere rapportage. Hieruit blijkt dat Meeüs van mening is dat de relatief kleine afwijking - de bouw van het bijgebouw op de perceelsgrens i.p.v. op een afstand van 1.50 m - niet een dusdanig zware planologische verslechtering is die leidt tot een waardevermindering van het pand van de belanghebbende. Geadviseerd is om geen schadevergoeding toe te kennen omdat naar de mening van de deskundigen geen schade wordt geleden die redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van appellant behoort te blijven. In een aanvullende advies van Meeüs Rentmeesters B.V. van 1 december 2003, ontvangen 4 december 2003, wordt gesteld dat zij onverminderd van mening is dat er sprake is van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding en er derhalve geen sprake kan zijn van planschade. Voorts wordt nog ingegaan op de vraag of er weliswaar sprake is van een planologische verslechtering maar dat die geen schade heeft veroorzaakt. De heer Somers heeft op 3 februari 2004 gereageerd op de rapportages van Meeüs, waarin hij onder andere verzoekt de schade op 4.537,80 (voorheen ƒ ,-) te stellen of te adviseren SAOZ de hoogte van de planschade te laten beoordelen. Naar aanleiding van deze reactie heeft de commissie het college verzocht om een andere, onafhankelijke taxateur de schade te laten bepalen omdat uit de inkleding van het advies van Meeüs bleek dat dit niet geheel onafhankelijk en objectief is. Het college heeft Sinke, Komejan & Nijpels verzocht om de schade te taxeren. In de twee adviezen van deze plaatselijke makelaar wordt de schade op nihil gewaardeerd omdat er sprake is van een planologische verruiming, maar deze verruiming heeft niet tot een verslechtering geleid die vergoed moet worden op grond van artikel 49 WRO. Het object Portugalstraat 28 is, bezien vanuit een willekeurige gegadigde derde, niet in waarde gedaald, zo stelt de adviseur van Sinke, Komejan & Nijpels B.V. De heer Somers is in de gelegenheid gesteld om te reageren op de rapportages van Sinke, Komejan & Nijpels, maar heeft hiervan geen gebruik gemaakt. De commissie overweegt het volgende Artikel 49 WRO bepaalt: "Voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd kent de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe." Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van wijziging van het planologisch regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. In het onderhavige geval is voor het bouwen van een vrijstaande woning op het perceel Portugalstraat 26 op grond van artikel 19 WRO (oud) vrijstelling verleend van het 2

7 bestemmingsplan "Uitbreidingsplan In Hoofdzaak Halsteren". In tegenstelling tot wat mogelijk was op grond van de architectonische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor Woonpark De Kleine Melanen (het zogenaamde Groene Boekje), is vrijstelling en bouwvergunning verleend voor een garage op de perceelsgrens met Portugalstraat 28. Zoals eerder door de commissie gesteld - naar aanleiding van de rapportage van Meeüs - is zij van mening dat in het onderhavige geval geen sprake is van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding door appellant omdat een gepubliceerde bouwaanvraag geen zekerheid geeft over hetgeen vergund en gebouwd zal gaan worden. Op het moment dat appellant het perceel met opstal aan de Portugalstraat 28 kocht, wist hij niet met zekerheid wat gebouwd zou worden op het buurperceel, en mocht hij bovendien niet verwachten dat in afwijking van de architectonische en stedenbouwkundige randvoorwaarden gebouwd zou gaan worden. Op grond van deze randvoorwaarden dient een bijgebouw op 1,5 meter afstand van de perceelsgrens gerealiseerd te worden. Het verzoek om schadevergoeding kan daarom niet na de beoordeling van deze punten afgewezen worden. Door appellant is gesteld dat hij door de bouw van de garage op het buurperceel op de perceelsgrens met zijn perceel schade lijdt die bestaat uit: vermindering van privacy, beperkte lichtinval en de onmogelijkheid om zelf op de perceelsgrens een garage te bouwen. In de reactie op de rapportages van Meeüs heeft de heer Somers de schade gesteld op ƒ ,- ( 4.537,80). Op verzoek van de commissie heeft het college eerst aan Meeüs en later aan Sinke, Komejan & Nijpels gevraagd de schade te taxeren. Daarbij hebben beide makelaars - hoewel de commissie het advies van Meeüs niet geheel onafhankelijk en objectief vindt - geconcludeerd dat er weliswaar sprake is van een planologische verruiming maar dat de schade op nihil gesteld moet worden vanwege de beperkte verslechtering. Hieruit heeft de commissie geconcludeerd dat de planschade zo gering is en dat door het tijdsverloop de huizenprijs zodanig gestegen is dat het waardeverschil op nihil is te stellen. Omdat ten aanzien van het rapport van Sinke, Komejan & Nijpels wat betreft totstandkoming en inhoud geen gebreken zijn aan te wijzen en appellant hiertegenover geen andersluidend deskundigenadvies heeft gesteld, is de commissie van mening dat de schadevergoeding op nihil gesteld mag worden. Gezien de beslissing van uw raad naar aanleiding van het planschadeverzoek, dient bij de beslissing op bezwaar de motivering aangepast te worden ten aanzien van de voorzienbaarheid en risicoaanvaarding. Gelet op bovenstaande adviseert de commissie het bezwaar ongegrond te verklaren, onder aanpassing van de motivering van het besluit. Bergen op Zoom, 24 november 2004 De adviescommissie voor de bezwaarschriften Bergen op Zoor, de voorzitter, de secretaris

8 Adviescommissie voor de bezwaarschriften Bergen op Zoom Verslag hoorzitting d.d. 25 juni 2003 Aanwezig: de commissie secretaris appellanten namens de raad mr. E.C.D. de Kort, voorzitter mr. P.H.M. Verdonschot mr. E.A.A.M. Mijnsbergen mr. L.C.R. van Oudenaren mevrouw mr. L.H.P. Martens, de heer ing. J.C.M. Somers (beiden eigenaar Portugalstraat 28) De heer D.M. Van de Graaf, mr. A. van Gerven Aan de orde: Het bezwaarschrift ingediend door J.C.M. Somers gericht tegen het besluit van de raad om zijn verzoek om planschade af te wijzen. De voorzitter opent de vergadering en geeft het woord aan mevrouw Martens. Mevrouw Martens (verder ook genoemd: appellant) legt uit dat het vraagstuk van de voorzienbaarheid in dit geval aan de orde is. Zij heeft jurisprudentie over dit onderwerp gezocht en verwijst naar de uitspraak van de Raad van State van 20 november 2002 (Bouwrecht 97/2003). Zij geeft aan dat uit het kennisnemen van de aanvraag om bouwvergunning de risicoaanvaarding zou voortvloeien. Een bouwaanvraag zegt echter nog niets over het besluit van het bestuursorgaan, aldus appellant. Mevrouw Martens vraagt of in het onderhavige geval sprake is van "aanleiding om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in negatieve zin zou gaan veranderen, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende koper", zoals vermeld in de aangehaalde uitspraak. Vervolgens geeft de heer Van de Graaf een toelichting op het standpunt van de raad. Hij beaamt dat in casu de vraag over de voorzienbaarheid van cruciaal belang is. Toen appellant akkoord ging met de aankoop van Portugalstraat 28 was het bouwplan voor het naaste perceel in procedure. Hij beaamt dat de bouwaanvraag niet voldeed aan de voorschriften van het bestemmingsplan en wijt dit aan hetgeen over de bouwmogelijkheden in het zogenaamde "Groene Boekje" is gemeld. Het Groene Boekje gaf aspirant-kopers onder andere inzicht in de bouwmogelijkheden. Op de plankaart van het Groene Boekje is de arcering op het kaartje tot op de perceelsgrens aangegeven, hetgeen niet juist is. Dit in tegenstelling tot de plankaart van het vigerende bestemmingsplan, waar de arcering niet tot de perceelsgrens, maar 1.50 meter daarvandaan loopt. De voorzitter vraagt aan de heer Van de Graaf of op 19 april 1999 voorzienbaar was dat een bouwaanvraag van 4 april 1999 in strijd met de wet verleend zou gaan worden. De heer Verdonschot vraagt - in vervolg op de vraag van de voorzitter - of Gedeputeerde Staten akkoord zouden zijn gegaan met het verlenen van vrijstelling indien zij wisten dat het i

9 bouwplan niet in overeenstemming was met het bestemmingsplan? De heer Van de Graaf geeft aan dat een verklaring van geen bezwaar uiteraard nooit verleend zou worden indien duidelijk zou zijn dat het bouwplan niet in overeenstemming met het voorbereidingsbesluit zou zijn. De heer Van de Graaf vult aan dat het Groene Boekje echter geen formeel juridische status heeft. De heer Verdonschot legt uit dat de rechter bij de voorzienbaarheid niet uitgaat van wat de makelaar eventueel voor informatie geeft, maar wat objectief is vast te stellen. De heer Van de Graaf legt uit dat op het moment van de bouwaanvraag een voorbereidingsbesluit bestond. De heer Verdonschot geeft aan dat er een ontwerpbestemmingsplan gold op het moment dat de bouwvergunning en vrijstelling verleend werden, en dat nergens in de stukken verwezen wordt naar het Groene Boekje, hetgeen wijst op het feit dat er juist geen sprake is van voorzienbaarheid. De heer Verdonschot vraagt aan de heer Van de Graaf wanneer het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd. De heer Van de Graaf kan slechts aangeven dat het voorbereidingsbesluit op 15 juni 1998 in werking is getreden. Hij zal de gegevens over het ontwerpbestemmingsplan nog aan de secretaris van de commissie overhandigen. De heer Verdonschot geeft aan dat hij dan eveneens de considerans van de voorbereidingsbesluiten en het besluit van het college wil krijgen. De voorzitter geeft aan dat het huisnummer van de woning van de heer Somers in het raadsvoorstel van 27 maart 2003 niet juist is weergegeven. De heer Van de Graaf beaamt dit en geeft aan dat dit nummer 28 moet zijn. Mevrouw Marlens geeft aan dat zij steeds te horen krijgt dat het Groene Boekje geen status heeft, maar dat voorheen altijd gezegd is dat het Groene Boekje juist bepalend was. De voorzitter vraagt aan mevrouw Marlens of zij enig idee heeft van de omvang van de schade. Mevrouw Marlens geeft aan slagschade te ondervinden en geen garage meer te kunnen bouwen. Zij ging ervan uit dat de raad het schadebedrag zou bepalen. De heer Verdonschot vraagt nog wat de ruimte is die zicht tussen de garage van de buren en de woning van appellanten bevindt. Mevrouw Marlens geeft aan dat dit 3.30 meter is. Afgesproken wordt dat de advisering in onderhavige zaak aangehouden wordt in verband met de informatie die de vertegenwoordiger van de raad nog aan de adviescommissie voor de bezwaarschriften moet overhandigen. Deze informatie wordt dan aan appellanten toegezonden, met de mogelijkheid om binnen een bepaalde termijn te reageren richting de adviescommissie. Voldoende gehoord en niets meer aan de orde zijnde sluit de voorzitter de vergadering. Aldus opgemaakt,

10 Bergen op Zoom, 25 juni 2003 De adviescommissie voor de bezwaarschriften Bergen op Zoom,, de voorzitter, de secretaris