Raadsvoorstel Wonen en Ruimte A 6 onderwerp. Verzoek om planschadevergoeding van dhr. D. Buiter te Klazienaveen

Transcriptie

1 Raadsvoorstel jaar bijlagenr. commissie(s) categorie/agendanr Wonen en Ruimte A 6 onderwerp Verzoek om planschadevergoeding van dhr. D. Buiter te Klazienaveen Aan de raad Bij schrijven van 4 december 2002 wordt door dhr. D. Buiter, Doorndistel 5 te Klazienaveen een beroep gedaan op vergoeding van planschade ex artikel 49 WRO. Uit zijn schrijven en uit het verslag van de door SAOZ gehouden hoorzitting van 10 april 2003 (dat als bijlage bij het advies van SAOZ is gevoegd) blijkt dat dhr. Buiter van mening is dat zijn bedrijfspand met woning aan de Doorndistel 5 in waarde is gedaald door verminderde zichtbaarheid en verminderd woongenot ten gevolge van oprichting van de Welkoop-winkel c.a. tegenover zijn pand. Overeenkomstig de procedure verordening is dit verzoek om advies voorgelegd aan een onafhankelijke schadebeoordelingscommissie, te weten Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam. Bij schrijven van 19 augustus 2003 wordt het advies aan ons aangeboden. Om te kunnen beoordelen of het bedrijfspand met woning van dhr. D. Buiter door de plaatsgevonden hebbende planologische wijziging nabij zijn onroerende zaak in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren heeft de commissie een vergelijking gemaakt tussen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het voorheen geldend bestemmingsplan Buitengebied gemeente Emmen en het nu van kracht zijnde bestemmingsplan Klazienaveen bedrijventerrein Pollux II en III. In het advies van SAOZ wordt tevens betrokken het op 12 september 1994 in het kader van de inspraak in de vergadering van de Dorpsraad Klazienaveen besproken ontwerp-bestemmingsplan Klazienaveen, Bedrijvenpark Pollux/Kruidenveld. De commissie komt op basis van haar bevindingen tot de conclusie (zie blz. 8) dat de gevolgen van de planologische wijziging voor verzoeker zowel wat betreft de woning als wat betreft het bedrijfsgedeelte heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. De commissie gaat vervolgens nader in op de waarde van de onroerende zaak, de waardevermindering ervan en op de vergoedbaarheid van de vervolgens door haar vastgestelde schade. De commissie stelt daarop vast dat verzoeker, gelet op het in september 1994 ter inzage gelegd ontwerp-bestemmingsplan Pollux-Kruidenveld, waarin reeds was voorzien in een bedrijfsbestemming voor de gronden waarop nu de Welkoop winkel is gerealiseerd, en de aan verzoeker (bij aankoop van de gronden) overgelegde kaart met de voorlopige bedrijfscategorieindeling van september 1997 (waarop de noordelijke bebouwingsgrens stond aangegeven die overeenkomt met de bebouwingsgrens van het nu geldend bestemmingsplan; zie bijlage 5) wist

2 -2- of kon weten dat de gronden ten zuiden van zijn perceel een bedrijfsbestemming zouden krijgen en dit ondanks het door verzoeker aangevoerde feit dat van gemeentewege (afdeling grondzaken) gesproken werd over andere invullingen van de betreffende gronden (park). De commissie stelt dat voor deze alternatieve aanwending (park) geen enkele planologische aanwijzing was. Door onder deze omstandigheden tot aankoop van zijn onroerende zaak over te gaan heeft, naar het oordeel van de commissie, verzoeker het risico dat ter plaatse bedrijfsbebouwing zou worden opgericht geheel voor zijn rekening genomen. Om die reden komt het schadebedrag, dat door SAOZ wordt geraamd op ,- naar haar oordeel niet voor vergoeding in aanmerking. Bij schrijven van 19 augustus 2003 heeft het SAOZ op ons verzoek tevens geadviseerd over de hoogte van de schade wanneer uitgegaan wordt van de veronderstelling dat de planologische wijziging betrekking zou hebben gehad op een kleinschaligere bedrijfsbebouwing aan de overzijde van de Doorndistel. SAOZ komt vervolgens analoog aan de uitgangspunten van het planschaderecht tot de conclusie dat de onroerende zaak van dhr. Buiter daarbij een waardevermindering zal hebben opgelopen van circa 2000,-. Dhr. Buiter is bij schrijven van 12 september 2003 in het bezit gesteld van het advies van de commissie met vermelding van de mogelijkheid om zijn zienswijze(n) te dien aanzien binnen 4 weken na ontvangst van dit schrijven schriftelijk voor te leggen aan de gemeenteraad van Emmen. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Naar aanleiding van het advies van SAOZ merken wij het volgende op. SAOZ spreekt in haar advies over het ontwerp-bestemmingsplan Pollux-Kruidenveld (bedoeld wordt het ontwerp-plan Klazienaveen Bedrijvenpark Pollux-Kruidenveld dat ter inzage heeft gelegen.) Dat wil zeggen dat het op 12 september 1994 als ontwerp-plan ter inzage gelegd plan en de daarop betrekking hebbende inspraak bijeenkomst samenviel met de op genoemde datum gehouden vergadering van de Dorpsraad Klazienaveen. Uit het op die avond door de gemeente toegelichte ontwerp-plan kon worden afgeleid dat op het plangedeelte ten zuiden van het perceel van dhr. Buiter bebouwing (ook ten behoeve van grootschalige detailhandel) tot max. 12 meter resp. tot max. 70 % (binnen de aangegeven bebouwingslijnen) tot de mogelijkheden zou hebben kunnen behoren wanneer dit ontwerp-plan rechtskracht zou verkrijgen. Van deze ontwikkelingsmogelijkheden had dhr. Buiter, naar het oordeel van SAOZ, kennis kunnen nemen. SAOZ komt dan tot de conclusie dat dhr. Buiter wist of kon weten dat de gronden ten zuiden van zijn perceel een bedrijfsbestemming zouden krijgen. Te meer daar aan dhr. Buiter bij aankoop van zijn perceel een kaartje is overgelegd waarop de voorlopige bedrijfscategorie -indeling van september 1997 (zie bijlage 5) stonden aangegeven. SAOZ hecht in dit verband weinig waarde aan hetgeen dhr. Buiter in zijn verzoek naar voren brengt dat van gemeentewege (afdeling grondzaken) gesproken werd over andere invullingen (parkachtig iets) van de betreffende gronden. Voor deze alternatieve aanwending was, naar het oordeel van SAOZ, geen enkele planologische aanwijzing. Deze constatering is juist voor zover betrekking hebbend op een parkachtige invulling van het gebied ten noorden van het perceel van dhr. Buiter. In de onderhandelingen met de gemeente over grondverkoop is wel gesproken over een na te streven verkaveling in drie of meer kavels ten behoeve van de vestiging van bedrijven al dan niet met bedrijfswoningen. In deze gesprekken is geen melding gemaakt van het bestaan van het in de inspraak gebracht ontwerp-plan Pollux-Kruidenveld en van de daarin opgenomen maximale bebouwings- en gebruiksmogelijkheden noch melding gemaakt van de bij dit ontwerp-plan gevoegde verkavelingsschets. De betrokken medewerker

3 -3- verkeerde destijds in de terechte veronderstelling dat a) vorengenoemd ontwerp-plan niet verder in procedure zou worden gebracht en om die reden niet meer relevant was en dat b) bovendien gekozen zou worden voor een op de Doorndistel georiënteerde verkaveling en bebouwing. Ook bijlage 5 wekt de indruk dat geopteerd wordt voor uitgifte van een drietal kavels en niet voor uitgifte van een grote kavel, zoals heeft plaatsgevonden t.b.v. de vestiging (met toepassing van art.19 WRO) van de agrobusiness Welkoop c.a. De betrokken medewerker was op het moment dat met dhr. Buiter gesproken werd over e kavelverkoop niet op de hoogte van de latere met toepassing van artikel 19 WRO mogelijk gemaakte vestiging van het agrobusinesscomplex. De verkavelingsschets behorend bij het in de inspraak gebracht ontwerp-plan en het verkavelingskaartje behorend bij de grondverkoop aan dhr. Buiter gaven dan ook een stedenbouwkundig beeld weer, die aansloot bij het beeld dat de betrokken medewerker van afdeling grondzaken daarvan op dat moment had. Met betrekking tot het in de inspraak gebracht ontwerp-plan merken wij het volgende op. Het ontwerp-plan is besproken en toegelicht in de vergadering van de Dorpsraad Klazienaveen. Publicatie van de ter inzage legging in het kader van de inspraak met vermelding van deze bijeenkomst van de dorpsraad heeft niet plaatsgevonden onder expliciete vermelding dat dit plaatsvond in het kader van de inspraak. Bovendien is niet zoals te doen gebruikelijk gemeld, althans in het verslag is hierover niets terug te vinden, dat een ieder nog de gelegenheid heeft gehad om binnen 14 dagen zijn bevindingen schriftelijk aan het gemeentebestuur voor te leggen. Erkend moet worden dat op zijn minst kan worden betwijfeld of met betrekking tot dit ontwerp-plan wel voldaan is aan de voor inspraak gewoonlijk te gelden regels. Om nu dhr. Buiter te verwijten dat hij van dit ontwerp-plan geen kennis heeft genomen komt ons, te meer nu de betrokken medewerker van afdeling grondzaken in de gesprekken met dhr. Buiter ook geen melding heeft gemaakt van het bestaan van dit ontwerp-plan, dan ook ongegrond voor. De latere met toepassing van artikel 19 WRO gerealiseerd agro-business complex Welkoop c.a. was voor de betrokken medewerker noch voor dhr. Buiter op het moment van koop voorzienbaar. Voor dhr. Buiter was wel voorzienbaar dat ter plaatse bedrijfsbebouwing zou kunnen worden opgericht maar niet dat die bedrijfsbebouwing deze omvang zou krijgen met een met hekken omheinde achterzijde voor opslag aan de Doorndistel. Het standpunt van SAOZ dat voor dhr. Buiter de na koop van zijn perceel plaatsgevonden hebbende planologische wijziging (artikel 19 WRO en zoals deze later is opgenomen in het bestemmingsplan Klazienaveen, Bedrijventerrein Pollux II en III) voorzienbaar was of had kunnen zijn wanneer hij kennis had genomen van het ontwerp-plan Pollux/Kruidenveld kunnen wij tegen de door ons geschetste achtergrond dan ook niet delen. SAOZ gaat in haar advies ervan uit dat dhr Buiter kon voorzien dat ten zuiden van zijn perceel bedrijfsbebouwing zou kunnen worden gerealiseerd zonder in te gaan op de vraag of dhr. Buiter ook kon voorzien hetgeen vervolgens met artikel 19 WRO is gerealiseerd. Die ontwikkeling kon naar ons oordeel dhr. Buiter niet voorzien. Nu bedrijfsbebouwing kon worden voorzien maar de later gerealiseerde omvang ervan niet, komt de door SAOZ berekende planschade ad ,- naar ons oordeel niet in zijn geheel voor vergoeding in aanmerking. In dit kader willen wij verwijzen naar een besluit van de raad van 30 januari 2003 inzake dhr. Klein, Doorndistel 21 te Klazienaveen (raadsbesluit 2003, nr. A7) (zie bijlage nr. 1) waarin een vergelijkbare zaak door de raad een gematigde planschade vergoeding is toegekend. In

4 -4- bovengenoemde zaak is een aanvullend advies gevraagd aan het SAOZ wanneer uitgegaan zou worden van de veronderstelling dat de planologische wijziging betrekking zou hebben gehad op een kleinschaliger bedrijfsbebouwing aan de overzijde van de Doorndistel. In de procedure van dhr. Buiter is analoog aan bovengenoemde zaak een aanvullend advies gevraagd aan het SAOZ. SAOZ komt vervolgens analoog aan de uitgangspunten van het planschaderecht tot de conclusie dat de onroerende zaak van dhr. Buiter daarbij een waardevermindering zal hebben opgelopen van 2000,-. Wij kunnen ons in dit advies en in de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen vinden. Wij stellen u dan ook voor om aan dhr. Buiter een planschadevergoeding toe te kennen ten bedrage van 2000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van ontvangst van het verzoek op 9 december Deze kosten kunnen ten laste gebracht worden van de vrije algemene reserve (VAR). De op dit raadsvoorstel betrekking hebbende stukken liggen in de raadsportefeuille ter inzage. Het ontwerp-besluit is bijgevoegd. Emmen, 8 december Burgemeester en wethouders van Emmen, de secretaris, de burgemeester, A.J. Mewe C. Bijl

5 2003, nr. A6 De raad der gemeente Emmen; gelezen het verzoek om planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van dhr. Buiter, wonende aan de Doorndistel 5 te Klazienaveen; gelezen het advies van SAOZ; gelet op het voorstel van de burgemeester en wethouders van 8 december 2003, nr. 165; b e s l u i t : de heer Buiter een planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te kennen ten bedrage van 2000,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 december 2002 tot aan de datum van uitbetaling en deze kosten ten laste te brengen van de vrije algemene reserve (VAR). Vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van 18 december 2003, de griffier, de voorzitter,