Wat en hoe PLANSCHADE

Transcriptie

1 Wat en hoe PLANSCHADE 1

2 2

3 Planschade In het kort komt planschade erop neer dat paticulieren en bedrijven die schade lijden door een verandering van een bestemmingsplan in bepaalde gevallen van de overheid een tegemoetkoming in deze schade kunnen krijgen. Deze folder gaat over de wijze waarop verzoeken om een tegemoetkoming in schade kunnen worden ingediend en welke procedure wordt gevolgd. Wat is planschade? De gemeente krijgt vaak aanvragen voor omgevingsvergunningen die niet passen in de bestaande bestemmingsplannen. Als de gemeente dan besluit om aan een wijziging van gebruik of bebouwing toch mee te werken, dan is een wijziging of afwijking van een bestemmingsplan nodig of een nieuw bestemmingsplan (hierna: bestemmingswijziging). Deze besluiten kunnen uw woon- of bedrijfsomgeving veranderen. Uw buren vergroten bijvoorbeeld hun woning of er komt een bedrijf (of bedrijventerrein) of een woning (of woonwijk) dichtbij uw woning of bedrijfspand. Dit is indirecte planschade. Ook de bestemming van uw eigen woning of bedrijfspand kan veranderd worden: dit is directe planschade.. De bestemmingswijziging kan gevolgen hebben voor de waarde van uw woning of bedrijfspand of voor uw bedrijfs- of huurinkomen. Vermindering van bijvoorbeeld privacy, uitzicht, lichtinval of bereikbaarheid, toename van geluidshinder of een wijziging van de bestemming van uw eigen perceel kunnen zorgen voor waardevermindering of inkomensvermindering. Dit is planschade. 3

4 D eze folder gaat vooral over indirecte planschade, in de situatie dat duidelijk is dat dichtbij u het gebruik wijzigt of er gebouwd mag worden. Mogelijk wilt u eerst proberen om de veranderingen tegen te houden. U kunt dan gebruik maken van de bezwaar- en beroepsmogelijkheden tegen de bestemmingswijziging. Wie komt in aanmerking voor een tegemoetkoming? Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) gaat over tegemoetkomingen in planschade. U kunt voor een tegemoetkoming in aanmerking komen als u eigenaar bent van een woning, een stuk grond of een bedrijfspand of als u een onderneming drijft. Een huurder van een woning komt dus niet in aanmerking. Een huurder van een bedrijfspand mogelijk wel. Wat moet u doen? U print het aanvraagformulier planschade van de website en vult het formulier in om een tegemoetkoming in planschade aan te vragen. U ondertekent dit en stuurt het naar het college van burgemeester en wethouders. Mocht u bij het invullen vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met medewerkers van de afdeling Bestuursondersteuning. Als u de aanvraag heeft ingediend, dan ontvangt u een bevestiging. Voor het in behandeling nemen van de aanvraag bent u op grond van artikel 6.4 lid 1 Wro een drempelbedrag van 300 verschuldigd. Bij de ontvangstbevestiging ontvangt u een factuur voor dit bedrag. U krijgt het drempelbedrag terug als het college uw aanvraag geheel of gedeeltelijk toewijst. Voor de beoordeling van uw aanvraag maakt het geen verschil of u bezwaar of beroep heeft ingesteld tegen de bestemmingswijziging. Het kan namelijk zo zijn dat u geen bezwaren heeft tegen een verandering als u daarvoor maar een tegemoetkoming ontvangt. Wanneer wordt uw aanvraag in behandeling genomen? Om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in planschade, moet er een schadeveroorzakend besluit zijn. Dit kan bijvoorbeeld zijn een besluit tot wijziging of afwijking van een bestemmingsplan of een nieuw bestemmingsplan. De schadeoorzaken zijn genoemd in artikel 6.1 lid 2 Wro. Alleen als er sprake is van één van deze besluiten, neemt het college uw aanvraag in behandeling. Deze besluiten moeten wel definitief zijn. Zolang er bezwaar- of beroeps-procedures lopen, kunt u geen tegemoetkoming aanvragen. Als de bezwaren namelijk worden toegewezen, verandert er niets en is er dus geen planschade. 4

5 Op het aanvraagformulier moet u aangeven wat de schadeoorzaak is. Vaak is bij de publicatie van gemeentelijke plannen in de Breeduit de schadeoorzaak al aangegeven. Als u niet weet wat de schadeoorzaak is, kunt u dit navragen bij medewerkers van de afdeling Bestuursondersteuning. Dit is één van de vereisten voor het toekennen van een tegemoetkoming in planschade. Andere vereisten komen hierna aan de orde. Voorbeeld De eigenaar van het perceel naast uw woning heeft een omgevingsvergunning gekregen voor het bouwen van een woning met garage. Het bestemmingsplan staat de bouw toe. U vindt dat uw woning door de bouw in waarde is gedaald en dient een aanvraag in voor een tegemoetkoming in de schade. Het college zal uw aanvraag afwijzen, omdat het besluit van het college om de omgevingsvergunning te verlenen geen schadeoorzaak is zoals genoemd in artikel 6.1 lid 2 Wro. Er was namelijk geen bestemmingswijziging nodig om de bouw mogelijk te maken. Het is anders als het bestemmingsplan de bouw van de woning met de garage op het perceel naast uw woning niet toestaat. Om de bouw toch mogelijk te maken, kan het college ontheffing van het bestemmingsplan verlenen. Als het college dit doet, dan is wel sprake van een schadeoorzaak. Tot wanneer kunt u uw aanvraag indienen? Vanaf de datum waarop het besluit definitief is, geldt een indieningstermijn van vijf jaar voor vaanvragen om een tegemoetkoming in planschade. Verzoeken die na afloop van deze termijn worden ingediend, worden wegens verjaring afwezen. Wie beoordeelt uw verzoek? Als u het college van burgemeester en wethouders verzoekt om een tegemoetkoming, dan zal het college een onafhankelijke en deskundige adviseur aanwijzen. Het college informeert u hierover. 5

6 Als u hiertegen bezwaren heeft, dan kunt u schriftelijk een voldoende gemotiveerd verzoek indienen om deze adviseur niet te benoemen. Het college neemt hierover dan een besluit. Als uw verzoek gegrond is, kan een andere adviseur worden benoemd. Het college kan uw verzoek ook afwijzen en toch de aangewezen adviseur benoemen. De benoemde adviseur behandelt uw verzoek. De adviseur komt bij u thuis of op de zaak kijken. U krijgt ook de gelegenheid om uw aanvraag toe te lichten. Vervolgens brengt de adviseur een advies uit aan het college. Het college beslist uiteindelijk op uw aanvraag. In de praktijk duurt het al gauw 8 tot 12 maanden voordat er een besluit van het college is op uw aanvraag om een tegemoetkoming in planschade. Waar kijkt de adviseur naar? Bij de beoordeling van uw verzoek zal de adviseur een planologische vergelijking maken. Dit betekent dat de adviseur kijkt naar de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor en na de bestemmingswijziging. Als er sprake is van een verandering, dan zal de adviseur bekijken of door deze verandering schade is veroorzaakt en waar deze uit bestaat. Voorbeeld In de gemeente gelden regels voor het bouwen van een gebouw of bouwwerk en voor het gebruik daarvan. Deze regels zijn vaak opgenomen in een bestemmingsplan. Alle regels gezamenlijk noemen we het planologische regime. Stel, achter uw woonperceel ligt een gebied waarop volgens de regels geen bebouwing is toegestaan. Vervolgens verandert het bestemmingsplan. Door de verandering mogen er in het gebied 10 woningen gebouwd worden. Het planologische regime is gewijizgd. Hierdoor kan uw woonperceel in waarde zijn gedaald. De mogelijkheid om woningen te bouwen kan de waarde van uw perceel verlagen Bij het bepalen van planschade speelt de bestaande situatie (hoe uw woonomgeving er nu uitziet) geen rol. Voorbeeld Anders dan in het vorige voorbeeld was het in het gebied achter uw woning op grond van het bestemmingsplan toegestaan om 10 wo- 6

7 Voorbeeld Anders dan in het vorige voorbeeld is het in het gebied achter uw woning op grond van het bestemmingsplan toegestaan om 10 woningen te bouwen. In werkelijkheid zijn de woningen nooit gebouwd en heeft u al jaren uitzicht op een groenvoorziening. Het nieuwe bestemmingsplan staat toe dat er 5 bedrijven voor detailhandel mogen worden gevestigd. Het planologische regime is veranderd. De adviseur zal het oude planologische regime, waarin 10 woningen mochten worden gebouwd, vergelijken met het nieuwe bestemmings plan. Dat er in de bestaande situatie nooit woningen zijn gebouwd is dus niet van belang. De waardevermindering van uw woning of bedrijfspand wordt teruggerekend naar de datum waarop de bestemmingswijziging van kracht werd, namelijk de datum waarop deze verandering definitief is geworden. Dit is het moment waarop de schade is ontstaan. De waarde van uw woning of bedrijfspand moet direct voor en direct na dit moment worden bepaald. De adviseur beoordeelt zo objectief mogelijk wat een redelijk denkend en redelijke handelend koper zou hebben willen betalen voor en na de bestemmingswijziging. Voor die waardebepaling schakelt de adviseur vaak een makelaar of taxateur in die kennis heeft van de lokale markt. Ook zal de adviseur bekijken of de schade voorzienbaar was, namelijk of u toen u uw woning of bedrijfspand kocht had kunnen weten dat de bestemming zou veranderen. Dan heeft u geen recht op een tegemoetkoming. Voorbeeld Stel, u heeft uw woning gekocht op 1 december In 2014 heeft de gemeente voor het eerst gepubliceerd over woningbouw achter uw woning in het landelijk gebied, bijvoorbeeld een structuurvisie in de Breeduit. In 2017 wordt het nieuwe bestemmingsplan van kracht. U vraagt vervolgens een tegemoetkoming in de schade aan. In dit geval was eventuele schade voor u niet voorzienbaar. Toen u uw woning kocht, kon u nog niet voorzien dat er woningen gebouwd. Als er sprake is van planschade komt deze voor vergoeding in aanmerking. 7

8 Omgekeerd kan planschade soms niet voor vergoeding in aanmerking komen. Stel, u heeft uw woning gekocht op 1 juli Op 1 februari 2017 is een nieuw bestemminsplan in werking getreden waardoor volgens u schade is ontstaan. U heeft gehoord van de mogelijkheid om planschade vergoed te krijgen en u dient op 1 juli 2009 een verzoek in. Wat u niet wist, is dat de gemeente op 1 april 2015 in de Breeduit een beleidsstuk heeft gepubliceerd over dat nieuwe bestemmingsplan en de woningbouw die daardoor mogelijk zou zijn. De gemeente heeft het beleid ook ter inzage gelegd in het gemeentehuis van 1 april tot halverwege mei Als u voor de aankoop van uw woning had geïnformeerd bij de gemeente, dan had u kunnen weten dat het planologische regime zou kunnen veranderen. Het is zeer waarschijnlijk dat de adviseur zal vinden dat de schade voorzienbaar was. U had het kunnen weten. Wat gebeurt er na het advies? De adviseur stuurt eerst een conceptadvies naar u en naar het college. Mogelijk heeft het college met een derde partij (de aanvrager van de bestemmingswijziging, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) een overeenkomst gesloten op grond waarvan die partij de planschade aan de gemeente moet vergoeden. Dan krijgt ook die partij het conceptadvies. Vervolgens brengt de adviseur een definitief advies uit. Daarin staan ook de eventuele reacties op het conceptadvies. Het college zal in de regel het advies overnemen. Als de adviseur concludeert dat u geen planschade lijdt of dat uw schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, bijvoorbeeld wegens voorzienbaarheid, dan zal het college waarschijnlijk uw aanvraag afwijzen. Het drempelbedrag krijgt u dan niet terug. Als de adviseur concludeert dat u planschade lijdt en dat deze schade voor vergoeding in aanmerking komt, dan zal het college waarschijnlijk uw verzoek toewijzen. U ontvangt dan het drempelbedrag terug. Over het schadebedrag ontvangt u wettelijke rente. De wettelijke rente gaat in op de dag waarop het college uw aanvraag heeft ontvangen, maar niet eerder dan de datum waarop de bestemmingswijziging definitief is geworden. De rente loopt tot aan de dag van uitbetaling. Wat wordt vergoed? In artikel 6.2 lid 1 Wro staat dat binnen het normaal maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van u als aanvrager. In lid 2 is dit uitgewerkt. Als u schade lijdt in de vorm van inkomensderving, dan blijft voor uw rekening een gedeelte van 2% van uw inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Dit eigen risico geldt bij een wijziging op uw eigen perceel en bij een wijziging op het perceel van een ander. 8

9 Als de bestemming wijzigt op het perceel van een ander, en u lijdt schade door waardevermindering van uw woning of bedrijfspand, dan blijft ook een eigen risico voor uw rekening. Dit is dan een gedeelte van 2% van de waarde van uw woning of bedrijfspand onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Als de bestemming wijzigt op uw eigen perceel, en daardoor waardevermindering ontstaat, dan is het college niet verplicht om het eigen risico van 2% toe te passen. Het college is daarin dan vrij. Planschade wordt alleen vergoed als deze niet al op een andere manier verzekerd is, bijvoorbeeld wanneer u een beroep kunt doen op een andere regeling of op een overeenkomst met bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Dan wordt uw schade al vergoed en komt u niet in aanmerking voor een tegemoetkoming van de gemeente. Voorbeeld Het besluit om een omgevingsvergunning met ontheffing van het bestemmingsplan te verlenen voor de bouw van de woning met garage op het perceel naast uw woning is definitief geworden. De adviseur die na uw aanvraag door het college is aangewezen, concludeert dat de waarde van uw woning voor het definitief worden van de ontheffing was. Volgens de adviseur was de waarde van uw woning de dag na het onherroepelijk worden van het ontheffingsbesluit Een schade dus van Als de schade niet voorzienbaar was, en niet anders verzekerd, dan blijft een bedrag van (2% van ) voor uw eigen rekening. Dit betekent dat u een tegemoetkoming ontvangt van ( =) Over dit bedrag wordt de wettelijke rente berekend en vergoed. 9

10 Bezwaar Het is mogelijk dat u het niet eens bent met het besluit op uw aanvraag. U kunt dan binnen zes weken na bekendmaking van het besluit gemotiveerd bezwaar maken. Deze informatiefolder is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Aan de inhoud kunnen geen rechten of aanspraken worden ontleend. Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Bestuursondersteuning, telefoon

11 2017 afdeling Bestuursondersteuning / COM-EJ

12 druk: Huisdrukkerij gemeente Smallingerland 12