Alleen ter besluitvorming door het College. Collegevoorstel Embargo tot 16 december

Transcriptie

1 Embargo tot 16 december Onderwerp Planschadeverzoek van dhr. R. de Pauw mede namens Papko B.V., Meijhorst Programma / Programmanummer Ruimte & Cultuurhistorie / 1031 Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting Op 16 september 2013 diende de heer De Pauw mede namens Papko B.V. een aanvraag in om tegemoetkoming in planschade in verband met waardevermindering in verband met een beperkte bouwmogelijkheid op het perceel Meijhorst Dit als gevolg van het bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg waarbij de mogelijkheid van het opbouwen van een extra bouwlaag en de realisatie van een tweede kantoorpand, zijn komen te vervallen. Adviesbureau SAOZ adviseert tot het toekennen van een bedrag van , - (te verhogen met de wettelijke rente). De wet biedt de mogelijkheid om de geleden schade anderszins te compenseren. Bij compensatie in natura wordt de planologische verslechtering 'teruggedraaid' door het bestemmingsplan te herzien en het oude bouw- en gebruiksmogelijkheden geheel of gedeeltelijk te herstellen. Ter besluitvorming door het college 1. Het advies van de SAOZ van oktober 2014 vast te stellen. 2. De aanvragers compensatie in natura te verlenen in plaats van het op voorhand uitbetalen van de door SAOZ berekende tegemoetkoming in planschade. 3. Een procedure te starten voor een partiële herziening van het bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg, waarbij het vervallen bouwvlak en de oorspronkelijke bouwhoogte worden hersteld. 4. Te verklaren dat indien compensatie in natura niet mogelijk zal blijken om redenen gelegen buiten de macht van de heer De Pauw dan wel zijn rechtsopvolger, alsnog over te gaan tot uitbetaling van de door SAOZ berekende planschadevergoeding ten bedrage van , - (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 september 2013 en het recht ten bedrage van 300, -). 5. Middels bijgaande brief aanvrager over dit besluit te informeren. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. SO10, Eric Tielkes 9055 Datum ambtelijk voorstel 17 november 2014 Registratienummer Steller E. Tielkes Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 9 december 2014 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 2.1 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder

2 1 Probleemstelling In 2013 heeft de heer R. de Pauw de wens geuit het perceel aan de Meijhorst te willen herontwikkelen, middels het toevoegen van een vierde bouwlaag op bestaande kantoorpand en het realiseren van een nieuw kantoorgebouw van 6 verdiepingen op het westelijke deel van het perceel. Omdat deze plannen in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan "Nijmegen Dukenburg" is een procedure doorlopen voor een bestemmingsplanherziening. De Raad heeft op 18 september 2013 besloten om deze herontwikkeling niet vast te stellen. De heer R. de Pauw verzoekt nu mede namens Papko B.V. om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van een waardevermindering in verband met een beperkte bouwmogelijkheid op het perceel Meijhorst In de aanvraag om tegemoetkoming van planschade stelt hij dat de geleden schade , - bedraagt. Op 14 mei 2009 is het bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg in werking getreden, waarbij de mogelijkheid van het opbouwen van een extra bouwlaag van het bestaande kantoorgebouw en de realisatie van een tweede kantoorpand, zijn komen te vervallen. Volgens de heer De Pauw heeft deze planologische mutatie geleid tot een waardevermindering van het object. Hij vraagt daarom om een tegemoetkoming in planschade. 2 Juridische aspecten De aanvraag wordt getoetst aan artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Verder is van toepassing de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Nijmegen De aanvraag voldoet aan de voorwaarden om in behandeling te kunnen nemen. Eén van de voorwaarden is dat de aanvraag wordt ingediend binnen 5 jaar nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Het bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg is onherroepelijk geworden op 24 februari Verder is door aanvragers het recht ad 300, - betaald om de aanvraag in behandeling te kunnen nemen. Dit bedrag moet worden terugbetaald als op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist. Als op voorhand duidelijk is dat er geen sprake is van planschade, kan het verzoek zonder nader advies afgewezen worden. In alle overige gevallen dient aan een extern en onafhankelijk adviseur advies gevraagd te worden. In de onderhavige situatie is de SAOZ (Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken) om advies gevraagd. SAOZ heeft de aanvraag vervolgens beoordeeld op basis van hetgeen is bepaald in onze procedureverordening. Het schadeveroorzakende bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg betreft een actualisatieplan, waarbij geen sprake is van derde belanghebbenden in de zin van artikel 6.4a Wro. 3 Doelstelling Correcte beoordeling van de aanvraag in het juridische kader. 4 Argumenten De SAOZ heeft in oktober 2014 het definitieve advies uitgebracht. In het advies wordt onder andere ingegaan op de veronderstelde schade, het mogelijk anderszins verzekerd zijn en de planvergelijking tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan (bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg versus bestemmingsplan Meijhorst Na de planvergelijking komt de SAOZ, kort samengevat, tot de volgende conclusies. Met het bestemmingsplan Nijmegen-Dukenburg is in feite de bestaande situatie op het perceel van de aanvrager voor wat betreft de situering en de omvang van het gebouw

3 2 bevroren. Daarmee zijn de mogelijkheden tot het opbouwen van het bestaande pand met een volwaardige extra bouwlaag en de bouw van een tweede kantoorgebouw met bebouwde oppervlakte van m2 in vier bouwlagen (waarvan 1 verdiept) komen te vervallen. Berekening schadebedrag Rekening houdende met de maximale bouwmogelijkheden van het oude planologische regime wordt de waarde van het object per peildatum 14 mei 2009, getaxeerd op , -. Aan de mogelijkheid van een extra bouwlaag op het bestaande kantoorgebouw wordt daarbij geen meerwaarde ontleend. Tevens is van belang dat bij het vaststellen van de waarde van de resterende onbenutte bouwmogelijkheid voor een kantoorgebouw, rekening is gehouden met de slechte situatie op de markt voor kantoorruimte op de peildatum. Op basis van het nieuwe planologische regime wordt de waarde van het object getaxeerd op , -, waarbij opgemerkt dat de verruimde gebruiksmogelijkheden niet hebben geleid tot een wezenlijk voordeel. SAOZ komt tot de conclusie dat de gevolgen van de planologische mutatie er toe hebben geleid dat de waarde van het object per peildatum is gedaald met een bedrag van ,- Dit is de geleden planschade, exclusief de wettelijke rente. Dit bedrag wijkt af van wat aanvrager als waardevermindering aanvoert (bij de aanvraag , - en later bijgesteld tot , -). De gestelde waardevermindering is door de aanvrager niet nader onderbouwd met een taxatierapport, zodat wij daar aan voorbij kunnen gaan. Niet is gebleken dat de geleden schade anderszins is verzekerd. De SAOZ concludeert verder dat de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico op grond van het 1 e lid van artikel 6.2 Wro, geen aanleiding geeft om enige korting toe te passen op het te vergoeden schadebedrag. De schade komt daarmee voor volledige tegemoetkoming in aanmerking. Ten tijde van de aankoop van het kantoorcomplex door de aanvrager, was de thans aan de orde zijnde planologische mutatie niet voorzienbaar. Uitbetaling in natura Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening sluit een vergoeding van planschade in natura niet uit. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening hoeven wij alleen een financiële vergoeding van planschade toe te kennen voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is. Bij compensatie in natura wordt de planologische verslechtering 'teruggedraaid' door het bestemmingsplan te herzien en de oude bouw- en gebruiksmogelijkheden geheel of gedeeltelijk te herstellen. Het is niet met zekerheid te zeggen dat de oude planologische mogelijkheden kunnen worden Hersteld, omdat wij ook te maken hebben met belangen van derden. Toch zijn wij van mening dat de kans op herstel van de planologische mogelijkheden voldoende reëel is. Wij zullen dan ook een procedure tot herziening van het bestemmingsplan initiëren, waarbij wij streven naar onderstaande tijdsplanning. Tijdspad planologische procedure Het ontwerpbestemmingsplan wordt medio februari 2015 gepubliceerd en ter visie gelegd. In april 2015 wordt de zienswijzennota opgesteld en verwerkt in de definitieve versie van het bestemmingsplan. College en Raad besluiten in juni 2015 over de vaststelling van het bestemmingsplan, waarna het plan zo spoedig mogelijk wordt gepubliceerd en in werking zal treden. Op dat moment is de compensatie in natura een feit. Uiteraard is vooraf niet te overzien hoeveel en op welke onderdelen van het bestemmingsplan zienswijzen en/of beroepen worden ingediend. Dit kan invloed hebben op het geschetste tijdspad. Vormgeving taxatie

4 3 Na vaststelling van het bestemmingsplan door de Raad, geven wij onverwijld opdracht aan de SAOZ om de (geldelijke) waarde van de compensatie in natura per datum inwerkingtreding van het (herstell)bestemmingsplan te taxeren. Wijze van vergoeding wettelijke rente bij compensatie in natura De vergoeding van de wettelijke rente vindt plaats op de volgende wijze: Indien de waardevermeerdering van het perceel uitkomt op een lager bedrag dan de som van het bedrag van de door de SAOZ getaxeerde planschade (te weten ,-) en de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 september 2013 tot de dag van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, wordt het verschil aan u uitbetaald. Indien de waardevermeerdering van het perceel uitkomt op een hoger bedrag dan de som van het bedrag van de door de SAOZ getaxeerde planschade (te weten ,-) en de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 september 2013 tot de dag van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, zullen wij jegens u geen aanspraak maken op dat verschil. Indien de inwerkingtreding van het bestemmingsplan wordt vertraagd door uw handelwijze dient de daaruit voortvloeiende (vertragings)schade (wettelijke rente) voor uw eigen rekening te blijven en gaan wij uit van de wettelijke rente tot zes weken na datum publicatie van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan na inwerkingtreding alsnog (deels) wordt vernietigd op een grond die niet reparabel is, dan keren wij de als gevolg daarvan resterende planschade in geld uit, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag tot de dag van algehele voldoening. Kosten herstel oude planologische mogelijkheden De gemeente(raad) heeft op 22 oktober 2008 het actualisatie-bestemmingsplan Nijmegen Dukenburg vastgesteld en heeft impliciet hiermee de directe planschade veroorzaakt. De kosten die gemoeid gaan met het herstel van de planologische mogelijkheden dienen voor rekening van de gemeente te blijven. Aanspraak op een financiële vergoeding Het is mogelijk dat de oude planologische maatregel niet kan worden hersteld, bijvoorbeeld omdat belangen van derden daaraan in de weg staan. Wij zijn dan verplicht alsnog een vergoeding aan u toe te kennen. De schade is dan immers niet weggenomen. Dit zal dit geschieden in overeenstemming met het door SAOZ uitgebrachte rapport. Wij benadrukken nogmaals dat een financiële vergoeding alleen zal worden toegekend als de vergoeding in natura niet mogelijk blijkt. Gelet op vorenstaande overwegingen zijn wij van mening dat er op dit moment geen grond is voor een financiële tegemoetkoming in planschade. 5 Klimaat De klimaatparagraaf is niet van toepassing op dit voorstel. 6 Financiën De planschadevergoeding is door de SAOZ, onafhankelijk adviseur in onroerende zaken, bepaald op een bedrag van ,- te vermeerderen met de wettelijke rente. De totale vergoeding komt daarmee op dit moment uit op ruim ,20. Het herstel van de bouwmogelijkheden heeft financiële consequenties, in die zin dat de schade daardoor (gedeeltelijk) anderszins is verzekerd. Er hoeft daardoor geen dan wel een lagere vergoeding te worden betaald. Of er sprake is van resterende planschade wordt vastgesteld per datum inwerkingtreding van het bestemmingsplan dat de vervallen bouwmogelijkheden weer mogelijk maakt.

5 4 Kosten herstel oude planologische mogelijkheden De gemeente(raad) heeft op 22 oktober 2008 het actualisatie-bestemmingsplan Nijmegen Dukenburg vastgesteld en heeft impliciet hiermee de directe planschade veroorzaakt. De planschade wordt nu vergoed door de oude planologische mogelijkheden te herstellen. De kosten die gemoeid zijn met het opstellen van het (herstel)bestemmingsplan worden gefinancierd uit de post onvoorzien uit de productgroep Planologie en Ruimtelijke Ordening binnen het programma Ruimte en Cultuurhistorie. 7 Participatie en Communicatie De heer De Pauw worden in kennis gesteld van de beslissing conform bijgevoegde brief. Hierbij wordt het definitieve planschadeadvies van de SAOZ gevoegd. Dit besluit dient pas na enkele dagen na besluitdatum openbaar te worden gemaakt gelet op artikel 10 lid 2 onder f van de Wet openbaarheid van bestuur (het belang van geadresseerde om als eerste kennis te kunnen nemen van het besluit). 8 Uitvoering en evaluatie Het besluit is vatbaar voor bezwaar en beroep. 9 Risico Het is niet met zekerheid te zeggen dat de oude planologische mogelijkheden kunnen worden hersteld. Indien de compensatie in natura niet tot stand kan worden gebracht wordt alsnog een tegemoetkoming in planschade uitgekeerd tot een bedrag van , -, vermeerderd met de verschuldigde wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag (16 september 2013) tot aan de dag van uitbetaling. De te betalen rente kan aanzienlijk oplopen (per 1 juli 2015 is de rente geraamd op ,20). Bijlage(n): Ter inzage: Brief aan de heer R. de Pauw Advies SAOZ