Adviesnota voor de raad

Transcriptie

1 Adviesnota voor de raad Onderwerp Beslissing op het bezwaarschrift van de heer G. van der Linden, Waaldijk 13 te Zuilichem, tegen uw besluit d.d. 26 april 2006 tot het afwijzen van een verzoek om planschade. Datum collegebesluit Maandag 30 oktober 2006 Datum raadsvergadering Donderdag 7 december 2006 Agendapunt 16 Portefeuillehouder Wethouder Bragt Nummer postregistratie 06INK05835 Naam programma Inlichtingen bij Tel.nr. Liliane Buurman jebuurman@zaltbommel.nl Voorstel De raad voorstellen het advies en de overwegingen van de Bezwaarschriftencommissie d.d. 28 augustus 2006 over te nemen en het bezwaarschrift ontvankelijk en ongegrond te verklaren. Inleiding Artikel 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) bepaalt, dat voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van, onder meer, de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 of 19 WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Overigens is deze bevoegdheid na een wijziging van de WRO in 2005 overgegaan naar het college. Het onderhavige verzoek om planschadevergoeding dateert echter nog van voor deze wetswijziging (oktober 2003) en dient daarom volgens de oude WRO te worden afgehandeld. Op 14 oktober 2003 heeft de heer Van der Linden een verzoek om planschadevergoeding ingediend. Dit verzoek is om advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De SAOZ heeft in september 2005 advies uitgebracht. Het voorstel voor een beslissing op het verzoek om planschadevergoeding stond geagendeerd voor uw vergadering van 17 november Dit voorstel is echter teruggenomen als gevolg van een u gericht schrijven, met diverse bijlagen, van de heer Van der Linden. Naar aanleiding hiervan is de SAOZ om nader advies gevraagd. De SAOZ heeft bij brief d.d. 17 februari 2006 aangeven in de nadere informatie van de heer Van der Linden geen reden te zien om haar eerdere advies aan te passen. In de raadscommissievergadering van 6 april 2006 is verzocht om een nadere juridische toetsing van de het door de heer Van der Linden als koopovereenkomst aangemerkte document. Daarop is notariskantoor Tamminga & Vos om een reactie verzocht.

2 Het advies d.d. 18 april 2006 van het notariskantoor is vervolgens voorgelegd aan de SAOZ, die opnieuw stelt geen aanleiding te zien het eerdere advies te wijzigen. Op 26 april 2006 heeft u besloten het verzoek om planschadevergoeding af te wijzen. Dit besluit is op 9 mei 2006 aan de heer Van der Linden bekend gemaakt. Vervolgens heeft de heer Van der Linden, verder te noemen reclamant, daartegen een bezwaarschrift ingediend, dat op 19 juni 2006 is ingekomen. De Bezwaarschriftencommissie heeft naar aanleiding van dit bezwaarschrift op 28 augustus 2006 een hoorzitting gehouden en aansluitend advies uitgebracht. Het bezwaarschrift betreft in het kort het volgende 1. SAOZ stelt een waardevermindering van , - in tegenstelling tot de onafhankelijk ingeschakelde taxateurs welke een hogere schade toekennen. Reclamant maakt bezwaar tegen de hoogte van het bedrag van , - 2. Op grond van het voorbereidingsbesluit van 28 maart 1994 kan een weldenkend burger niet concluderen dat de gevolgen zoals deze nu zichtbaar zijn geworden voldoende reden zijn om aan te nemen dat er deze schade zou optreden. Reclamant maakt bezwaar tegen deze stelling van de SAOZ. 3. De opgestelde koopovereenkomst heeft wel degelijk status, een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden, de gemeente heeft verzuimd e.e.a. te toetsen aan deskundigen anders dan het SAOZ zoals toegezegd. Reclamant maakt bezwaar tegen de niet onderbouwde toetsing van het SAOZ en de toetsing van de gemeente uitgevoerd door notaris Vos vanwege tijdsgebrek? Reclamant is niet geïnformeerd dat tijdsgebrek een item zou zijn. Reclamant maakt tevens bezwaar tegen de snelheid en onvoldoende diepgang waarmee zaken worden afgeraffeld. Zo is in de laatste raadsvergadering op het laatste moment besloten het onderwerp te behandelen zonder hem te informeren en tijd te laten om een verdedigend document aan de raadsleden te overhandigen! 4. Reclamant maakt bezwaar tegen de opmerking van het SAOZ dat partijen konden weten dat deze schade zou optreden en dat de hoogte van de schade dus in maart 1995 bekend zou moeten zijn? 5. Reclamant maakt bezwaar tegen de gehele gelopen procedure vanwege het voorbijlopen aan bovengenoemde feiten. Van toepassing zijn de volgende wettelijke regelingen - Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) artikel Procedureverordening planschadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Doel / meetbaar effect Op grond van artikel 711 Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient in een bezwaarschriftprocedure, indien er sprake is van een ontvankelijk bezwaarschrift, het bestreden besluit volledig te worden heroverwogen. Dit betekent, dat de toetsing niet beperkt moet blijven tot de rechtmatigheidsvragen, maar zich ook uitstrekt tot kwesties van beleid. De heroverweging moet in beginsel geschieden met inachtneming van alle feiten en omstandigheden zoals die zijn op het tijdstip van de heroverweging. Een totale heroverweging van het primaire besluit moet leiden tot een beslissing op het bezwaarschrift, die een eventuele rechterlijke toets moet kunnen doorstaan. Argumenten 1. Het bezwaarschrift is ontvankelijk Het bezwaarschrift is binnen de termijn, als bedoeld in de artikelen 67 en 68 Awb, ingediend Het bezwaarschrift voldoet ook aan de overige in de Awb gestelde eisen met betrekking tot de ontvankelijkheid. 2

3 1.3. De indiener van het bezwaarschrift kan worden aangemerkt als belanghebbende in de zin van artikel 12 Awb. 2. Er is een juiste vergelijking gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologisch regime. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Vertaald naar de onderhavige situatie betekent dit, dat de maximale bebouwingsmogelijkheden, inclusief de binnenplanse vrijstellingen, van zowel het voorheen geldende bestemmingsplan Buitengebied 1979 als van het huidige geldende bestemmingsplan Buitengebied, integrale herziening met elkaar dienen te worden vergeleken. De Bezwaarschriftencommissie is niet gebleken, dat de SAOZ een onjuiste planvergelijking heeft uitgevoerd. 3. Op grond van voornoemde planologische vergelijking concludeert de SAOZ, dat er sprake is van waardevermindering van de woning van reclamant. De SAOZ is van mening dat, gelet op de hoogte en bouwmassa van de thans mogelijke bebouwing in vergelijking tot de voorheen toegestane, eveneens agrarische, bebouwing, het bouwvolume in het onderhavige gebied fors is toegenomen. Vanwege de aan de zuidzijde volledig ingesloten ligging van de woning wordt de situeringswaarde van het perceel eveneens in nadelige zin aangetast in vergelijking met de geringere bebouwingsmogelijkheden onder het oude planologische regime. Op grond hiervan en de daarmee samenhangende aspecten van de intensivering van het gebruik van het rondom de woning gelegen gebied, als daar zijn geluidhinder, toename van het aantal verkeersbewegingen, lichthinder, zonlichtweerkaatsing en privacyverlies, komt de SAOZ tot de conclusie, dat de waardevermindering van de woning van reclamant per peildatum , - bedraagt. De Bezwaarschriftencommissie is niet gebleken, dat de SAOZ onjuiste conclusies aan deze vergelijking heeft verbonden. 4. Op basis van voorzienbaarheid dient de (plan)schade geheel voor rekening en risico van reclamant te blijven. 4.1 Na vaststelling van de schade, dient te worden bepaald of deze schade voor vergoeding in aanmerking komt, dan wel in redelijkheid voor rekening van belanghebbende kan worden gelaten. Naar het oordeel van de Bezwaarschriftencommissie beantwoordt de SAOZ deze vraag terecht als volgt. In algemene zin kan worden gesteld dat, indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan sprake is geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten, zoals (ontwerp)bestemmingsplannen, structuurplannen, streekplannen, voorbereidingsbesluiten etcetera, waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie tot de uiteindelijke planologische bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend, voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen, indien (één of meerdere van) deze planologische besluiten ten tijde van aankoop van het object kenbaar waren. Daarbij is niet vereist, dat de plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd. Het criterium daarbij is of er voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen. Maatgevend voor het bestaan van voorzienbaarheid is de situatie ten tijde van de aankoop, 8 maart 1995, van de woning door reclamant. Op dat moment had reclamant, op grond van het op 28 maart 1994 genomen voorbereidingsbesluit en de daarop volgende feiten, zoals opgesomd onder het kopje overige relevante informatie in het rapport van de SAOZ, rekening te houden met een breed scala aan belastende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden ten aanzien van het aangrenzende terrein. De SAOZ concludeert op grond van het voorgaande, dat er sprake is geweest van voldoende concrete verwachtingen 3

4 ten aanzien van de ontwikkelingen van het aangrenzende terrein, waardoor de schade geheel voor risico en rekening van reclamant dient te blijven en de aanvraag om vergoeding dient te worden afgewezen. 4.2 Reclamant bestrijdt deze voorzienbaarheid en de datum, die daarvoor bepalend is. Dit enerzijds op grond van het feit dat reclamant meent over een voorlopige koopovereenkomst van zijn woning te beschikken, gedateerd op januari 1994 en anderzijds op grond van stukken, die betrekking hebben op reacties op het voorontwerp van het bestemmingsplan Buitengebied, integrale herziening. De Bezwaarschriftencommissie is van oordeel, dat de handgeschreven verklaring, die reclamant aanmerkt als voorlopige koopovereenkomst, niet voldoet aan de eisen die het Burgerlijk Wetboek aan een koopovereenkomst stelt en dat dit stuk hooguit als een vorm van optie tot koop kan worden aangemerkt. De commissie is daarom van oordeel, dat de SAOZ terecht van de datum 8 maart 1995 is uitgegaan als aankoopdatum van de woning en als bepalende datum voor de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkelingen op het aangrenzende terrein. Reclamant meent verder, aan de hand van stukken, die betrekking hebben op reacties op het voorontwerp van het thans geldende bestemmingsplan, dat op grond daarvan de grens van de aanduiding zone glastuinbouw binnen de bestemming agrarisch gebied verder naar het zuiden zou worden gelegd tot aan de A-watergang. De commissie stelt vast, dat in het voorontwerp de aanduiding zone glastuinbouw tot aan de dijk liep, en daarmee over het perceel van reclamant lag. In het door de raad vastgestelde bestemmingsplan ligt de grens van de aanduiding zone glastuinbouw tot over de afwatering die grenst aan, onder meer, het perceel van reclamant. Overigens is de begrenzing van de zone glastuinbouw binnen de bestemming agrarisch gebied in de verdere procedure van het bestemmingsplan, tot en met de Raad van State, geen onderwerp van bezwaar en beroep geweest. De commissie is van oordeel, dat het in geringe mate in zuidelijke richting terugleggen van de grens van de aanduiding zone glastuinbouw geen gevolgen heeft voor de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkelingen. Het feit, dat reclamant een uitleg geeft aan de begrenzing van de zone glastuinbouw door een afwatering, die parallel aan de dijk zou lopen, anders dan zoals deze feitelijk op de plankaart vastligt, en dit niet heeft geverifieerd in het vervolg van de bestemmingsplanprocedure, is voor eigen risico van reclamant. 5. Het advies van de SAOZ kon en mocht ten grondslag worden gelegd aan het bestreden besluit. De Bezwaarschriftencommissie is van oordeel, dat de SAOZ is te beschouwen als deskundige op het gebied van planschade. U mag op grond daarvan in beginsel het advies van de SAOZ ten grondslag leggen aan de beslissing op het planschadeverzoek. Dit is slechts anders indien zou moeten worden geoordeeld, dat dit advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De commissie is hiervan niet gebleken. 6. Er is geen sprake van onzorgvuldige besluitvorming. De Bezwaarschriftencommissie is evenmin gebleken, in tegenstelling tot wat reclamant stelt, dat de besluitvorming omtrent het onderhavige planschadeverzoek onzorgvuldig zou zijn geweest. 7. Het advies van de Bezwaarschriftencommissie is juist en zorgvuldig tot stand gekomen. Er is geen reden te twijfelen aan de juistheid van het advies van de Bezwaarschriftencommissie of aan de zorgvuldige totstandkoming hiervan. Het advies en de overwegingen kunnen daarom worden overgenomen ter onderbouwing van de beslissing op het onderhavige bezwaarschrift. Kanttekeningen Geen opmerkingen. Financiën Dit voorstel heeft geen financiële consequenties. 4

5 Uitvoering Planning Zodra u een beslissing over dit voorstel hebt genomen, zal dit besluit zo spoedig mogelijk aan reclamant bekend worden gemaakt. Evaluatie / controle Binnen de gemeentelijke organisatie zal de beslissing op het bezwaarschrift niet nader worden getoetst. Deze beslissing zal alleen dan nader getoetst worden, indien reclamant hiertegen in beroep gaat bij de rechtbank. Bijlagen Bijgevoegd Conceptraadsbesluit Ter inzage in de Koningskamer Advies Bezwaarschriftencommissie d.d. 28 augustus 2006 Procesdossier BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN ZALTBOMMEL de secretaris a.i., de burgemeester, drs. L.H. Derksen A. van den Bosch Uitkomst Carrousel Deze adviesnota is niet in de Carrousel voorbesproken. De agendacommissie heeft deze adviesnota vanwege het technische karakter direct op de raadsagenda onder het onderdeel besluitvorming / stemming geplaatst. 5