Gemeente Den Haag. Aan de orde is het bezwaar tegen het besluit tot toekenning van een schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO.

Transcriptie

1 rv 72 Adviescommissie bezwaarschriften B RIS _ Gemeente Den Haag RIS153628_16-APR-2008 Voorstel van de adviescommissie bezwaarschriften n.a.v. bezwaarschrift van SRK Rechtsbijstand namens T.M.M. Faber-van Heck inzake schadevergoeding o.g.v. art 49 WRO Amalia van Solmsstraat 159. Samenvatting Bij brief van 11 oktober 2007 is door de gemeenteraad besloten om een schadevergoeding toe te kennen aan T.M.M. Faber-van Heck van 2.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2005 tot de dag van uitbetaling. Bij brief van 23 november 2007 heeft SRK Rechtsbijstand (hierna: gemachtigde) namens T.M.M. Faber-van Heck (hierna: reclamant) hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Gelet op de advisering door de SAOZ heeft de commissie geen aanleiding gevonden om de gemeenteraad te adviseren zijn besluit te heroverwegen. Zij adviseert het bestreden besluit in stand te laten met inachtneming van de motivering in dit advies, alsmede de nadere brieven van SAOZ van 16 april en 10 september Bezwaar ongegrond. Hoorzitting Op 26 februari 2008 heeft de Adviescommissie bezwaarschriften (hierna: de commissie) een hoorzitting gehouden. Het verslag van deze hoorzitting ligt in de leeskamer ter inzage. De commissie baseert haar advies op het procesdossier en de overige, bij de partijen bekende stukken. Overwegingen van de commissie a. Samenvatting van het bezwaarschrift De bezwaren die gemachtigde namens reclamant in het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting naar voren heeft gebracht, komen samengevat op het volgende neer: a. De Prinshof Torens zijn bijna tweemaal zo hoog als hetgeen in het verleden mogelijk was (max 70 m hoog); dit tast het uitzicht in grote mate aan. b. De lichtinval en zonuren (3 uur minder) zijn onaanvaardbaar verslechterd. c. De waarde van de woning is te laag geschat; de WOZ-waarde van 1 januari 2003 ad ,-- dient als uitgangspunt te worden genomen bij de waardedeling a.g.v. de planologische verslechtering. d. Er wordt niet ingegaan op de wijze waarop de bepaling van de waarde heeft plaatsgevonden. e. Er is geen rekening gehouden met de garage, die bij de woning hoort. f. Het bestreden besluit is onvoldoende gemotiveerd; niet is ingegaan op hetgeen reclamant tijdens de raadsvergadering naar voren heeft gebracht. b. Waar gaat het in dit geval om? Aan de orde is het bezwaar tegen het besluit tot toekenning van een schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO. c. Inhoudelijke beoordeling bezwaren Vergelijking planologische regimes Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Voor een overzicht van de relevante feiten en omstandigheden wordt kortheidshalve verwezen naar het SAOZ-rapport van november Naar vaste jurisprudentie moet, voor de bepaling van de vraag of schade wordt geleden, allereerst een vergelijking worden gemaakt tussen de planologische regimes voor en na de gestelde schadeveroor- Raadsvoorstellen

2 zakende planologische maatregel. Voor de planvergelijking is niet de feitelijke situatie bepalend, maar de bouw- en gebruiksmogelijkheden die de achtereenvolgende planologische regimes bieden. Dat de bouwmogelijkheden op grond van het voorheen geldende planologische regime niet ten volle waren benut, laat onverlet dat in het kader van de vergelijking van de regimes moet worden uitgegaan van een situatie, waarbij volledig invulling is gegeven aan de bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan(wijziging) kan leiden tot nadelen die bestaan uit de vermindering van het (woon)genot of het nut dat iemand van zijn gronden heeft. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om aantasting van het uitzicht, vermindering van zonlichtinval of verlies aan privacy. Vermindering van woongenot heeft met (onlust)gevoelens te maken, maar wordt in de jurisprudentie als materiële schade opgevat en is op geld te waarderen (zie AGRS 20 augustus 1992, AB 1992/653 en BR 1993/904). In de eerste plaats moet dus de vraag worden beantwoord of er dergelijke schade is. In de tweede plaats moet worden bezien of de schade het gevolg is van een planologische maatregel. In de derde plaats moet worden vastgesteld wat de omvang is van de aansprakelijkheid. Is er sprake van planschade? De Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) De commissie merkt op dat SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de gemeenteraad in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. Dit is alleen anders, indien het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De navolgende planvergelijking is gemaakt: 1. Het bestemmingsplan Bezuidenhout-Midden (noordelijk gedeelte van het bebouwde terrein) en bestemmingsplan Bezuidenhout-Midden, 1 e herziening (Beatrixkwartier I) (zuidelijk gedeelte van het bebouwde terrein) gaven voorzover hier van belang - bebouwingsmogelijkheden op kortste afstand van ca. 135 m. tot max. 70 meter hoogte. De bebouwingsmogelijkheden uit voornoemde plannen zijn vergeleken met de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO, die op 25 juli 2001 in werking is getreden voor het oprichten van kantoren (inclusief de Prinsenhof Toren), woningen, een hotel en parkeergarage op deze locatie. Door deze vrijstelling werd bebouwing op kortste afstand van ca. 120 m tot max. 95 m hoogte met element tot max 127 m hoogte mogelijk gemaakt. 2. De bebouwingsmogelijkheden, ontstaan door de vrijstelling van 25 juli 2001, zijn voorts vergeleken met het planologische regime van het bestemmingsplan Bezuidenhout-Midden, 8 e herziening. Dit bestemmingsplan beslaat hetzelfde gebied als de vrijstelling en biedt bebouwingsmogelijkheden op kortste afstand van ca. 120 m. tot max. 100 m hoogte met de mogelijkheid voor een architectonisch element tot een hoogte van max 136 m. Ad 1 SAOZ concludeert in haar rapport van november 2006 ten aanzien van de 1 e planvergelijking dat het realiseren van de nieuwe bebouwing in zeer beperkte mate heeft geleid tot aantasting van het uitzicht. Voor de bezwaren aangaande de verminderde bezonning, geldt dat de gevolgen van de toename van de bebouwingshoogte, gelet op de ruime afstand tot het perceel van reclamant en de reeds aanwezige bebouwingsmogelijkheden op korte(re) afstand, relatief zeer beperkt zijn. Voorts is de SAOZ van mening dat onder het oude bestemmingsplan, de privacy van de woning van reclamant al in hoge mate werd en wordt beïnvloed door de omringende bebouwing. De wijziging heeft volgens SAOZ dan ook niet tot een aantasting van de privacy geleid. Ad 2 Voor wat betreft de 2 e vergelijking, concludeert SAOZ dat er geen sprake is van een verdergaande aantasting van het uitzicht en zonlichtinval. Hetzelfde geldt voor de privacy. Gelet op de uitkomst van de 1 e planologische vergelijking, concludeert SAOZ tot een zeer beperkte aantasting van het uitzicht. De omvang van de aansprakelijkheid is gewaardeerd op totaal 2.500,--, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 18 augustus Dit bedrag wordt toegekend in verband met het geconstateerde zeer lichte nadeel, Overwegingen commissie De commissie acht de planvergelijkingen op een juiste en volledige manier uitgevoerd. Hierbij stelt de commissie vast dat uit de 1 e planvergelijking wél en uit de 2 e vergelijking géén planschade is voortgevloeid (gezien de beperkte extra bouwhoogte mogelijkheid voor de torens). De commissie ziet voorshands geen aanleiding om op basis van bovenomschreven vergelijkingen reeds te concluderen dat de vergelijking en daarmee vaststelling van de planschade niet goed zou zijn vastgesteld. (zie ABRS 27 september 1999, HO ). Raadsvoorstellen

3 De waardevermindering van het object De bezwaren Er bestaat geen geschil over het feit dat de gewijzigde bebouwingsmogelijkheden ter plaatse tot waardevermindering van het perceel met woning en garage heeft geleid. Onderwerp van geschil is met name de kwalificatie die aan het geleden nadeel wordt gehecht door partijen, alsmede de taxatie van het object (woning + garage) op de gekozen peildatum en de onduidelijkheden rond de bepaling van het bedrag. Ter zake van de waardebepaling van de onroerende zaak, betwist gemachtigde het advies van de SAOZ, ten bewijze waarvan wordt gerefereerd aan de hogere WOZ-waarde van het object. De WOZ-taxatiewaarde kan volgens reclamant als uitgangspunt dienen, welke dateert van januari Voorts heeft gemachtigde in dit kader gewezen op de vrijstaande ligging inclusief garage, de voortuin en ruime achtertuin op het zuiden met berging, alsmede het feit dat het om eigen grond gaat. Er zou sprake zijn van een onredelijk laag geschatte totale waarde. SAOZ De gemeente heeft de SAOZ verzocht om naar aanleiding van de ingediende bezwaren een reactie te geven. De SAOZ heeft nogmaals benadrukt dat het nieuwe planologische regime tot een zeer beperkte aantasting van het uitzicht heeft geleid en dat de effecten op de bezonning, gelet op de afstand en de reeds aanwezige bebouwingsmogelijkheden op korte afstand relatief zeer beperkt zijn. Dit effect heeft de SAOZ gewaardeerd op een bedrag dat een willekeurige koper minder over zou hebben voor de woning + garage van reclamant. Voorts heeft SAOZ gesteld dat zij de garage terecht niet hebben meegenomen in de taxatie, daar deze niet wordt beperkt door de planologische wijziging en deze eventueel afzonderlijk overdraagbaar is (ander perceel). De waardedrukkende werking t.g.v. de planologische wijziging, heeft de SAOZ bepaald op 2.500,--. Geadviseerd is tot een planschadevergoeding ter hoogte van dit bedrag. Een en ander heeft te maken met het feit dat de planologische inbreuk als 'zeer licht' is beoordeeld. Overwegingen commissie De commissie overweegt dat de waarde van een woning aan de orde komt in het kader van de bepaling van de omvang van eventuele schade, nadat is vastgesteld dat er daadwerkelijk sprake is van een planologische verslechtering ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor geldende regime. De commissie stelt vast dat de WOZ-waarde of vraagprijs niet het uitgangspunt is bij de bepaling van de aansprakelijkheid. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde hoeft geen rekening te worden gehouden met hetgeen planologisch maximaal mogelijk is. Dat de bevindingen van de geraadpleegde taxateur, de heer Tettero van Tettero & Wetters Makelaars, niet expliciet in het SAOZdossier is opgenomen, is op zich geaccepteerd in de jurisprudentie (ABRS 30 november 1998, AB 1999/90 en 28 mei 2001, AB2002/43, BR 2002/244). Deskundigheid van een taxateur wordt mede bepaald door ervaring en kennis. De enkele omstandigheid dat de waarde na de planwijziging niet afzonderlijk in het aan reclamant uitgebrachte taxatie is vermeld, acht de commissie ontoereikend voor de conclusie dat de waardebepaling onredelijk laag of strijd met het zorgvuldigheidbeginsel is. Dit neemt overigens niet weg dat er in zijn algemeenheid wel een lijn is te ontdekken in advisering en jurisprudentie t.a.v. de relatie tussen de kwalificatie van de planologische positie en de geconstateerde waardevermindering van een object (bijvoorbeeld ABRS 28 april 2004, /1). Globaal is de volgende planologische kwalificatie gerelateerd aan genoemde percentages in waardevermindering: Kwalificatie: Percentage: Zeer lichte tot lichte planologische inbreuk 0-5% Gemiddelde tot zware planologische inbreuk Zeer zware (bovenmatige) planologische inbreuk 5-10% >10% Reclamant heeft niet aannemelijk gemaakt (bijvoorbeeld d.m.v. een deskundig tegenadvies), dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Daarbij is in aanmerking genomen dat bij de vergelijkbare waarde van omliggende woningen en bij de WOZ-waarde geen expliciete planvergelijking is opgenomen. De commissie heeft daarom geen grond gevonden voor het oordeel dat de raad het advies van de SAOZ niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. (zie tevens BR 2006/844, Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 31 mei 2006 No /1). Het schadebedrag is dus een inschatting (in dit geval 1 % van de geschatte waarde op de peildatum) die niet volledig objectief bepaalbaar is, maar zoals gesteld door kennis, ervaring en intuïtie tot stand is gekomen. De effecten op de bezonning worden beperkt geacht, gezien de ruime afstand tot reclamant s woning en de al aanwezige bebouwing op aanzienlijk kortere afstand. Hierbij is de commissie door verweerder gewezen op het feit dat SAOZ bij haar oordeel, de beschikking heeft gehad over het bezonningsonderzoek n.a.v. de verleende vrij-stelling van 25 juli De 2 e planvergelijking heeft hierbij overigens verder geen noemenswaardige (extra) invloed op de bezonning gehad, zodat kon worden volstaan met vorenvermelde motivering. Raadsvoorstellen

4 De commissie heeft daarom geen aanleiding gevonden om de planologische kwalificatie zeer lichte inbreuk (1%) voor evident onjuist te houden. Verder heeft de SAOZ overigens nog terecht gewezen op het feit dat de woning inderdaad vrijstaand is gelegen, maar dat de vrije ruimtelijke ligging zeer wordt beperkt door dat de naastgelegen bebouwing op een kortere afstand ligt dan 1,50 meter. Ook de ter zitting getoonde kleurenkopieën van de omliggende bebouwing, spreken hierbij voor zich: de woning van reclamant is gelegen in een sterk verstedelijkte omgeving met, zoals reeds vastgesteld, meerdere hoge gebouwen op korte afstand. De peildatum voor het ontstaan en voor de beoordeling van de planschadeaansprakelijkheid is de datum van inwerkingtreding van het schadeveroorzakende besluit. De gehanteerde peildatum is juist, te weten 25 juli 2001, het moment waarop de vrijstelling voor het bouwplan in werking is getreden. De vrijstelling werd in oktober 2002 onherroepelijk. Samenvattend is de commissie van mening dat de SAOZ-rapportage met de aanvullende reacties daarop van 16 april en 10 september 2007, inhoudelijk concludent zijn. Dit rapport kan als uitgangspunt dienen voor besluitvorming door de gemeenteraad bij de beslissing op het bezwaarschrift van reclamant. De commissie ziet geen redenen waarom de gemeenteraad zich niet zou mogen verlaten op de hem beschikbaar gestelde informatie. De commissie wijst er op dat de motivering van het bestreden besluit, met inachtneming van de opgemelde SAOZ-brieven en de motivering in dit advies, in die zin aanvulling behoeft. Overigens meent de commissie dat het bestreden besluit niet in strijd is met de toepasselijke regels of met enig beginsel van behoorlijk bestuur. Advies De commissie is van oordeel dat het bestreden besluit in stand kan blijven met inachtneming van de nadere brieven van de SAOZ van, alsmede de in dit advies opgenomen motivering. Zij adviseert de gemeenteraad het bezwaar ongegrond te verklaren. De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het krachtens de Algemene wet bestuursrecht ingediende bezwaarschrift van SRK Rechtsbijstand namens T.M.M. Faber-van Heck, Gezien het advies van de commissie met welker overwegingen hij zich kan verenigen, Besluit: het bezwaarschrift ongegrond te verklaren. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier. De voorzitter. Het verslag van de hoorzitting ligt voor de raadsleden in de leeskamer griffie (B03.17) ter inzage. Raadsvoorstellen

5 Bijlage 1 Overzicht processtukken - Op 16 augustus 2005 heeft T.M.M. Faber-van Heck een verzoek om toekenning van schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingediend. - In november 2006 heeft de SAOZ in opdracht van het college, advies uitgebracht. - Bij brief van 11 oktober 2007 heeft de gemeenteraad besloten om een schadevergoeding toe te kennen van 2.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2005 tot de dag van uitbetaling. - Bij brief van 16 oktober 2007 is het raadsbesluit van 11 oktober 2007 door het college bekendgemaakt aan reclamant. - Bij brief van 23 november 2007 heeft SRK Rechtsbijstand namens T.M.M. Faber-van Heck hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Op 14 december 2007 is het bezwaarschrift gemotiveerd. Overige relevante stukken: - Brief van SRK Rechtsbijstand aan DSO/BTD/JZ inzake de gevraagde afschrift van de WOZbeschikking van de woning en de WOZ-beschikking die betrekking heeft op de garage d.d. 26 maart Nadere reactie van SAOZ op het gestelde door SRK Rechtsbijstand namens reclamant op het door SOAZ uitgebrachte advies ex artikel 49 WRO d.d. 16 april Nadere reactie van SAOZ op hetgeen door reclamant is gesteld tijdens de commissievergadering d.d. 10 september Brief van Marnix Norder d.d. 11 september 2007 aan de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke Ordening over de commissievergadering van 5 september Foto s Bijlage 2 Van toepassing is artikel 49 Wet op de ruimtelijke ordening (WRO). In dit artikel is onder meer bepaald dat, indien en voorzover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Op grond van artikel 3, eerste lid van de verordening wordt een aanvraag door burgemeester en wethouders ter beoordeling voorgelegd aan een adviseur. Raadsvoorstellen