RIS114495_07-APR rv 52 Dienst Stedelijke Ontwikkeling Nr. DSO/ RIS _

Transcriptie

1 rv 52 Dienst Stedelijke Ontwikkeling Nr. DSO/ RIS _ RIS114495_07-APR-2004 Den Haag, 16 maart 2004 Aan de gemeenteraad Verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer J. Mentink en mevrouw H.J.M. Kuyten, Van Soutenlandelaan 141 te Den Haag, als gevolg van vrijstelling ex artikel 19 WRO voor de bouw van een woonhuis aan de Ruychrocklaan/hoek van Mojalenlaan. In uw vergadering van 6 maart 2003 stelde u, overeenkomstig het bepaalde in de Schadevergoedingsverordening 1988 (herdruk maart 1995), ter behandeling in handen van ons college een verzoekschrift (ra 42), d.d. 11 februari 2003, van de heer mr. J. Mentink en mevrouw H.J.M. Kuyten (hierna genoemd belanghebbenden), Van Soutelandelaan 141 te Den Haag, om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Belanghebbenden stellen dat, als gevolg van de wijzigingen in het planologische regime, ten gevolge van de bouw van een woonhuis op het perceel Ruychrocklaan (ongenummerd)/hoek Van Mojalenlaan, zij in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren, waardoor zij schade lijden in de vorm van waardedaling van hun woning ten bedrage van naar schatting ,=. Wij hebben het verzoekschrift, tezamen met de van belang zijnde gegevens, overeenkomstig het gestelde in artikel 3 van de schadevergoedingsverordening op 25 juni 2003 in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. SAOZ heeft op 23 oktober 2003 zijn rapport, als bedoeld in artikel 7 van bovengenoemde verordening, gedateerd oktober 2003, nummer , aan ons college uitgebracht. Op 25 november 2003 hebben wij het advies van SAOZ aan de belanghebbenden toegezonden. SAOZ heeft, volgens zijn advies, dat onderdeel uitmaakt van dit voorstel, een onderzoek ingesteld naar de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van het verzoek om schadevergoeding van belang zijn. Het advies van SAOZ Het verzoekschrift. Beknopt geformuleerd komt de inhoud van het verzoek erop neer dat belanghebbenden stellen schade te lijden ten gevolge van een verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO voor de bouw van een woonhuis op het perceel Ruychrocklaan (ongenummerd)/hoek van Mojalenlaan. Door de oprichting van deze woning op circa 12 meter van hun woonkamer zal er volgens belanghebbenden een ernstig verlies aan uitzicht, privacy en bezonning/lichttoetreding ontstaan. Daarnaast geven belanghebbenden aan dat zij, toen zij de woning aan de Van Soutelandelaan 141 in september 1993 kochten, rekening moesten houden met de mogelijkheid dat er op onderhavig perceel een woonhuis zou komen, doch dat zij niet behoefden te verwachten dat de nieuwbouw een zodanige omvang zou krijgen dat het vrijstaande karakter van het woonhuis Van Soutelandelaan 141 verloren zou gaan en de afstand tussen de nieuwbouw en hun woning zo gering zou worden als hierboven aangegeven. Tijdens de mondelinge behandeling is in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van het verzoekschrift. Aanvullend is aangegeven dat zij pas tijdens de procedure bij de voorzieningenrechter geconfronteerd werden met de, door de gemeente in de procedure gebrachte, in 1992 opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden, zoals vastgelegd in de notitie "Uitgangspunten ontwikkeling locatie Van Mojalenlaan/Ruychrocklaan". Tevens is door belanghebbenden vermeld dat zij vóór de aankoop van het object aan de Van Soutelandelaan 141 van een medewerker van de gemeente hadden vernomen dat er op dat moment een bouwplan bij de gemeente ingediend was voor een, de volle breedte van het (buur)perceel bestrijkende, lage bungalow. Daarnaast was aan hen medegedeeld dat eerdere bouwaanvragen uit het verleden, met name vanwege de voorgestane bouwmassa, de welstandstoets niet hadden doorstaan. Pas nadat belanghebbenden het object aan de Van Soutelandelaan hadden verworven, werd bovenvermeld bouwplan door welstand in verband met de niet passendheid met het monumentale karakter van het pand aan de Soutelandelaan 141 afgewezen, waarna enige tijd daarna het (huidige) bouwplan van Bliek bekend werd gemaakt. Tenslotte is door belanghebbenden nog medegedeeld dat, indien zij op de hoogte waren geweest van de later door de gemeente overgelegde stedenbouwkundige randvoorwaarden uit 1992, zij met name met het oog op de zinsnede: "het woonhuis moet qua massa ondergeschikt zijn aan het monument en stilistisch daarmee harmoniëren" nooit rekening hadden behoeven te houden met een woning zoals thans gerealiseerd zal worden. Raadsvoorstellen

2 Eigendomssituatie. Belanghebbenden zijn op 22 september 1993 eigenaar geworden van de onroerende zaak staande en gelegen aan de Van Soutelandelaan 141, kadastraal bekend gemeente 's-gravenhage sectie X nummer 3835 ter grootte van 524 m2 en nummer 5884 ter grootte van ongeveer 20 m2, in dier voege dat blijkens het aan ons verstrekte kadastrale uittreksel de heer J. Mentink voor 2/3 deel eigenaar is van het object en mevrouw H.J.M. Kuyten voor 1/3 deel. Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving. Het object van belanghebbenden en de nieuw op te richten woning zijn gelegen in de in het noordelijk deel van Den Haag gelegen wijk Benoordenhout en worden ten westen begrensd door de Van Mojalenlaan, ten noorden door de Van Soutelandelaan en ten zuiden door de Ruychrocklaan. Het object betreft een vrijstaande villa met erf, tuin, garage en overig toebehoren, waarvan de indeling als volgt is te omschrijven: begane grond: entree, centrale hal met toilet, lift, ruime kelder, provisie en stookgedeelte, doorloop naar eetkamer, keuken, uitgebouwde garage, living met halfronde ramen; 1 e verdieping: overloop, drie slaapkamers, waarvan één met terras, badkamer met ligbad; 2 e verdieping: overloop, drie slaapkamers en 2 e badkamer, groot terras. De nieuwe woning wordt op een afstand van circa 12 meter ten zuiden van de woonkamer van belanghebbenden, waar zich een grote raampartij bevindt, opgericht en op een afstand van circa 2 meter ten zuiden van de garage van het object van belanghebbenden. De nieuwe woning zal aan deze zijde voorzien worden van een nagenoeg blinde muur met een breedte van circa 10 meter en een hoogte van nagenoeg geheel 7.74 meter. In verband met een onder de woning te realiseren garage zal de woning circa 1.45 meter boven peil komen te liggen. Planologie. S Bestemmingsplan Benoordenhout. Voor het onderhavige gebied geldt het Bestemmingsplan "Benoordenhout" zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Den Haag op 30 juni 1981, door Gedeputeerde Staten op 23 november 1982 (gedeeltelijk) goedgekeurd, waarna het bij Koninklijk Besluit van 16 januari 1987 onherroepelijk is geworden. De gronden waarop de nieuwe woning gerealiseerd zal worden hebben de bestemming "Woondoeleinden", met de nadere aanduidingen "gebied waar geen bijgebouwen zijn toegestaan" en "gebied waar parkeren niet is toegestaan". Doordat de gronden met de nadere aanduiding "gebied waar parkeren niet is toegestaan" niet grenzen aan een (bij een derde in eigendom zijnd) hoofdgebouw, is het illusoir uit te gaan van enige bebouwing op deze gronden. - Vrijstelling ex artikel 19 WRO: Teneinde op onderhavige locatie de realisatie van een woning mogelijk te maken, zijn bij besluit van 10 juli 2000, dezelfde dag verzonden, vrijstelling ex artikel 19 WRO en bouwvergunning verleend. Tegen dit besluit zijn bezwaren ingediend en is, nadat deze bezwaren ongegrond zijn verklaard, beroep bij de president van de arrondissementsrechtbank te Den Haag ingediend, waarbij tevens verzocht is om een voorlopige voorziening. Nadat de president het door belanghebbenden ingestelde beroep gegrond had verklaard, heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 24 december 2002 o.a. deze uitspraak vernietigd, waarmede de verleende bouwvergunning met ingang van deze datum onherroepelijk is geworden. Van belang is te vermelden dat het verzoek om voorlopige voorziening is afgewezen, waardoor het besluit op de datum van verzending, t.w 10 juli 2000, in werking is getreden. - Overige relevante informatie. Voordat de gemeente zijn medewerking verleende aan onderhavig bouwplan waren er al vanaf midden jaren '80 diverse bouwplannen voor onderhavig gebied ingediend, welke om diverse (niet exact te achterhalen) redenen geen doorgang vonden. Ten tijde van de aankoop van de woning aan de Van Soutelandelaan was volgens belanghebbenden bij de gemeente een bouwplan in procedure dat volgens de aan hen verstrekte informatie bestond uit een lage bungalow over de breedte van het perceel. Desgevraagd heeft de gemeente ons medegedeeld dat er in die periode een bouwplan aanhangig was waarvan de aard en strekking ervan door de gemeente echter niet meer is te achterhalen. Anderzijds heeft de gemeente gesteld dat belanghebbenden op grond van de, kennelijk, op 21 augustus 1992 opgestelde notitie "Uitgangspunten ontwikkeling locatie Van Mojalenlaan/Ruychrocklaan" hadden kunnen weten dat er op dezelfde afstanden als thans het geval is een woonhuis van twee bouwlagen en enige omvang opgericht zou kunnen worden. Overwegingen met betrekking tot artikel 49 WRO. S Algemeen: Artikel 49 WRO bepaalt dat, indien en voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is Raadsvoorstellen

3 verzekerd de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Op een verzoek om vergoeding van planschade kan de raad eerst ten gronde beslissen na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 49 WRO onherroepelijk is geworden. Bij gebreke van een dergelijke planologische maatregel mist dit artikel toepassing. Artikel 49 WRO mist eveneens toepassing, indien een belanghebbende op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel niet in een rechtsbetrekking stond tot het beweerdelijk getroffen object. Bij een inhoudelijke beoordeling komt aan de orde de vraag of er sprake is van een wijziging van het planologische regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering ervan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Aangezien een vrijstelling ex artikel 19 WRO alleen toegepast kan worden voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan, wordt in de te maken planologische vergelijking alleen het andere c.q. meerdere mogelijk gemaakte met het onderliggende bestemmingsplan vergeleken. Indien wordt geconcludeerd dat de wijziging van het planologische regime leidt tot schade, dient de raad naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te bepalen. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden vóór de mutatie er één is. Tenslotte dient de raad vast te stellen of het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking komt. S Het voorliggende verzoek. Gesteld wordt dat door de realisatie van een woning op korte afstand van de woning van belanghebbenden er een ernstig verlies aan uitzicht, privacy en bezonning/lichttoetreding is ontstaan, waardoor het object in waarde is gedaald. - Beoordeling van het verzoek De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk, zodat de raad ten gronde op het verzoek kan beslissen. In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan "Benoordenhout" en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19 WRO. Op grond van het vigerende bestemmingsplan kon op de gronden ten zuiden van de woning van belanghebbenden geen bebouwing worden opgericht. Ten gevolge van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is het mogelijk geworden op een afstand van circa 12 meter ten zuiden van de woonkamer en variërend van 2 tot 4 meter van de perceelsgrens van belanghebbenden's object, een woning met een bouwhoogte van circa 7.74 meter op te richten. Bezien vanuit de woning van belanghebbenden zal de woning een breedte van circa 10 meter krijgen. Doordat de nieuwe woning voorzien zal worden van een verdiepte garage zal de woning circa 1.40 meter bovenpeil komen te liggen. Door de korte afstand van de nieuwe woning tot het object van belanghebbenden in relatie met het feit dat deze woning 1.40 meter boven peil zal worden opgericht, zal er ten gevolge van de planologische mutatie sprake zijn van een ernstige aantasting van het uitzicht en de privacy en zal er van de nieuwbouw een aanzienlijke ruimtelijke invloed op het object van belanghebbenden, leidende tot een gevoel "opgesloten te zijn", uitgaan. Gelet op de ligging van de nieuw op te richten woning ten opzichte van de woning van belanghebbenden achten wij het niet aannemelijk dat deze nieuwe bebouwing zal leiden tot een verminderde zonlichtinval van enige betekenis. S Gevolgen planologische mutatie. De planologische maatregel heeft voor belanghebbenden geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Waarde en waardevermindering. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde lag -de mutatie weggedacht- per peildatum omstreeks 10 juli 2000 in de orde van grootte van ,=. Raadsvoorstellen

4 In essentie handelt het te dezen om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Daarbij is het waardeniveau van het object vóór en ná de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, hebben er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van ,- is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ,-. Het door belanghebbenden genoemde schadebedrag achten wij niet reëel. Niet gebleken is dat dit bedrag gebaseerd is op de uitgangspunten en criteria die aan een beoordeling van een planschadeverzoek als bedoeld in artikel 49 WRO worden gesteld en is niet aangegeven op welke peildatum de waardevermindering is bepaald. Daarnaast is geen vergelijking gemaakt waarbij rekening is gehouden met bouw van een woning naast zijn object. Wij gaan hier daarom verder aan voorbij. - Vergoedbaarheid Voordat belanghebbenden de onroerende zaak aankochten waren zij op de hoogte van het feit dat er al gedurende een aantal jaren een voornemen bestond in beginsel mee te werken aan de realisatie van een woning ten zuiden van het object dat belanghebbenden voornemens waren aan te kopen. In zoverre was ten tijde van de aankoop door belanghebbende de oprichting van woningbouw voorzienbaar en was derhalve te verwachten, dat het object niet blijvend verschoond zou blijven van bebouwing op relatief korte afstand van hun woning. Uit de jurisprudentie op artikel 49 WRO (zoals recentelijk ABRS 26 september 2001inzake Crevecoeur en Van Nee/gemeente Westerveld) blijkt, dat indien ten tijde van aankoop een redelijk handelende en denkende koper te verwachten had dat het planologische regime ter plaatse in negatieve zin zou wijzigen, deze koper voorzienbaarheid van de schade kan worden tegengeworpen. Daarnaast is meer recentelijk (in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 februari 2003) bepaald dat indien er voor een bepaald gebied een voornemen bestaat tot wijziging van de planologische situatie in zijn algemeenheid geldt dat een redelijk denkend en handelend koper er rekening mee dient te houden dat een nog niet vaststaande uitwerking van de toekomstige invulling van een gebied in de loop van een procedure aan wijzigingen onderhevig kan zijn. In casu was dan wel een bouwplan voor een lage bungalow ingediend, doch was de verlening van een concrete bouwvergunning op basis van het ten tijde van de aankoop van het pand aan de Van Soutelandelaan 141 ingediende bouwplan nog zeer ongewis. Ten aanzien van bovenstaande in combinatie met hetgeen wij hebben vermeld bij overige relevante informatie overwegen wij het volgende. Gelet op het feit dat de door de gemeente overgelegde stedenbouwkundige randvoorwaarden iedere vorm van publiekrechtelijke status ontbeert en ook nimmer op enigerlei wijze openbaar is gemaakt, zijn wij, acht slaande op de bestaande jurisprudentie hieromtrent, van mening dat niet gesteld kan worden dat belanghebbenden ervan op de hoogte hadden kunnen zijn. Anderzijds staat vast dat belanghebbenden op de hoogte waren van het feit dat de gemeente bereid was mee te werken aan de realisatie van een woning ten zuiden van hun object en dat voor onderhavige gronden tevens een concreet bouwplan in procedure was gebracht. Op grond van bovenvermelde jurisprudentie en acht slaande op de aard van de (vrijstaande) woningen in de omgeving van de nieuw op te richten woning, zijnde voor het merendeel woningen in meer bouwlagen, zijn wij van mening dat belanghebbenden er rekening mee hadden moeten houden dat het oorspronkelijke bouwplan gewijzigd kon worden in een in meer bouwlagen op te richten woning van enige omvang. Anderzijds zijn wij, op grond van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 26 april 2001 en acht slaande op de bebouwingsstructuur in de omgeving van de nieuw op te richten woning, van mening dat belanghebbenden er niet vanuit hadden hoeven te gaan dat de nieuwe bebouwing circa 1.40 meter boven peil zou komen te liggen en zo dicht bij het object van belanghebbenden zou worden opgericht als thans het geval is. Hierdoor zal de privacy in verdergaande mate aangetast worden dan bij een, enkele meters verder gelegen, op peil opgerichte woning met twee bouwlagen het geval geweest zou zijn. Doordat de nieuwe woning, ten gevolge van de verdiepte garage, hoger zal komen te liggen dan een gemiddelde woning met twee bouwlagen zal er een grotere ruimtelijke invloed op het object van belanghebbenden uitgaan dan was te voorzien. Gelet op bovenstaande zijn wij van mening dat de schade zoals die uiteindelijk is ontstaan hoger is dan belanghebbenden te verwachten hadden ten tijde van de aankoop, toen zij rekening hadden te houden met een waardevermindering als gevolg van de realisering van een woning in twee bouwlagen op een iets grotere afstand van hun woning, welke waardedruk onder die omstandigheden naar onze mening in de orde van grootte van ,-- zou hebben gelegen. Op grond van het voorgaande achten wij het redelijk, het schadebedrag tot een bedrag van ,-- voor rekening van belanghebbenden blijft en dat het resterende deel, zijnde ,--, voor vergoeding in aanmerking komt. Raadsvoorstellen

5 - Wettelijke rente. Vanaf de dag dat het verzoekschrift bij de gemeente is binnengekomen komt de wettelijke rente over het bedrag van de waardevermindering voor vergoeding in aanmerking. Conclusie. Op grond van het vorenstaande adviseren wij de raad van de gemeente Den Haag het namens de heer J. Mentink en mevrouw H.J.M. Kuyten ingediende verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te wijzen en, gelet op het vermelde bij eigendomsverhoudingen, aan de heer J. Mentink een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van ,--, aan mevrouw H.J.M. Kuyten een schadevergoeding van ,-- en deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2002 tot de dag der uitbetaling. Beoordeling van het advies Wij onderschrijven de conclusie van SAOZ en stellen u voor de heer J. Mentink een schadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van ,-- en mevrouw H.J.M. Kuyten een schadevergoeding ,-- en deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2002 tot de dag van uitbetaling. Op basis van deze overwegingen en het advies van SAOZ stellen wij u voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Gelet op de Schadevergoedingsverordening 1988 (gewijzigd bij raadsbesluit 76 van 9 maart 1995), Besluit: I. het verzoek van de heer J.Mentink en mevrouw H.J.M. Kuyten om toekenning van schadevergoeding ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, gelet op onze overwegingen naar aanleiding van het uitgebrachte advies d.d. oktober 2003, opdrachtnummer , van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken, aan de heer J. Mentink een schadevergoeding toe te wijzen van ,--, aan mevrouw H.J.M. Kuyten een schadevergoeding van ,-- en deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2002 tot de dag van uitbetaling; II. de schadevergoeding van ,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2002 tot de dag van uitbetaling ten laste te brengen van de begroting post Bouw-, woning- en welstandstoezicht (822.5). Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier, De voorzitter, Een afdruk van het advies van de Stichting Adviesbureau voor Onroerende Zaken d.d. oktober 2003, opdrachtnummer (inclusief het ingekomen verzoek), inzake de verzoek om vergoeding van schade ex artikel 49 van de WRO, ligt voor de raadsleden in de leeskamer (B ) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, D.M.F. Jongen. De burgemeester, W.J. Deetman. Raadsvoorstellen