Casusboekje vastgoed fiscaal Berkhout Van der Paardt
V o o r w o o r d De kloof die soms gaapt tussen theorie en praktijk wordt het beste overbrugd met voorbeelden. Alleen zo kan de dorre letter van de theorie tot bloei komen en de lezer een min of meer getrouw beeld van de praktijk geven. Met deze derde druk van ons Basisboek vastgoed fiscaal willen wij gehoor geven aan het verzoek van velen om de abstracte theorie boven de fiscale praktijk te concretiseren met praktijkgevallen die laten zien hoe de theorie toegepast moet of kan worden. En zo ligt hier dan een casusboekje. Ook dit hebben we met opzet basaal gehouden. Het gaat ons er immers om de geïnteresseerde lezer in te voeren in de grondbeginselen van de vastgoedfiscaliteit, een leerstuk dat aanmerkelijk veelomvattender en veelzijdiger is dan op het eerste gezicht lijkt. Volledigheid mag en wil dit boekje dan ook niet pretenderen. Rest ons de lezer minstens zo veel plezier toe te wensen met het verwerken van de informatie als wij die hebben gehad met het samenstellen van het casusmateriaal. Voor op- en aanmerkingen houden wij ons graag aanbevolen. Naarden/Zeist maart 2010 Bij de 2 e druk Naar aanleiding van opmerkingen van lezers en vanwege de update van het Basisboek Vastgoed Fiscaal per januari 2012 is ook het casusboekje aangepast waar dat nodig was. Voor op- en aanmerkingen houden wij ons uiteraard ook nu weer graag aanbevolen. Naarden/Zeist januari 2012 Bij de 3 e druk Het casusboekje kent tal van aanpassingen naar aanleiding van de vele wijzigingen in de BTW. Vanwege de financiële crisis zijn voor de IB/VPB enkele casussen toegevoegd die inspelen op verliessituaties. Voor op- en aanmerkingen houden wij ons graag aanbevolen. Naarden/Zeist januari 2014 7
C a s u s e n v r a g e n
g. Kan een gemeente een beroep doen op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting, als er nieuw aangelegde infrastructurele werken worden gekocht voor een symbolisch bedrag (1 euro excl. BTW) van een projectontwikkelaar? h. Kan een gemeente die een nieuw schoolgebouw voor 1 euro exclusief BTW overdraagt aan een stichting die de school exploiteert, een beroep op een vrijstelling overdrachtsbelasting doen? Casus 4 (BTW/OVB) Ondernemer Jansen koopt een nieuw pand in 2013 voor 10.000.000 BTW/voorbelasting 21% 2.100.000 Totaal 12.100.000 De ingebruikneming als bedrijfspand is op 1 juli 2013, waarbij de voorbelasting volledig is verrekend. a. De ondernemer verkoopt het pand op 1 juli 2016 aan een gemeente, die het pand voor overheidstaken gaat gebruiken. Wat zijn de gevolgen voor de BTW- heffing? b. Wat zijn de gevolgen voor de heffing van overdrachtsbelasting? Casus 5 (BTW/OVB) a. Particulier A levert op 15 januari 2013 zijn vier jaar oude woning van 200.000 euro kosten koper aan huizenhandelaar B. b. B levert de woning op 7 juli 2013 aan particulier C voor 260.000 euro kosten koper. Wat zijn de gevolgen voor de heffing van BTW en overdrachtsbelasting? 13
Casus 6 (BTW/OVB) a. De artsenpraktijk Medici BV laat in 2013 een nieuw pand bouwen, dat door de aannemer wordt opgeleverd voor 10.000.000 euro exclusief BTW. Medici BV neemt het pand volledig in gebruik op 1 juli 2013. Medici BV verricht slechts BTW-vrijgestelde prestaties, en haar boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. b. Omdat het pand in de praktijk toch niet blijkt te bevallen, besluiten de artsen eind 2015 te verhuizen en het pand te verkopen aan Antiekhandelaar Old Dutch BV. Deze zal het pand in gebruik gaan nemen als luxe hotel. De levering zal plaatsvinden op 1 januari 2016 voor een bedrag van 12.000.000 euro. Wat zijn de fiscale gevolgen, zowel in 2013 als in 2016? Casus 7 (BTW/OVB) Projectontwikkelaar X koopt van een tuinbouwondernemer Y een perceel grond dat bebouwd is met kassen. Het perceel krijgt als bestemming woningbouw. Wat zijn de gevolgen voor de heffing van overdrachtsbelasting en BTW indien: a. het perceel in bebouwde staat wordt overgedragen; of b. het perceel door de tuinder voor de levering eerst wordt ontdaan van de kassen, maar de grond zelf niet wordt bewerkt; of c. het perceel door de tuinder wordt ontdaan van kassen en ook de grond wordt geëgaliseerd en een bouwstraat wordt aangelegd, voordat de levering plaatsvindt; of d. het perceel van kassen wordt ontdaan en er inmiddels een definitieve bouwvergunning is afgegeven, voordat de tuinder het perceel aan X overdraagt. 14
Uiteindelijk koopt Stardust Beleggingsvastgoed BV het pand en verhuurt het op marktconforme condities aan de handelaar in Perzische tafelkleedjes. De winkelier weet na enkele jaren de zaak weer tot ongekende bloei te brengen. Onverhoopt klapt daarna echter de vastgoedmarkt in. Ondanks het (indertijd marktconforme) huurcontract vermindert het pand in waarde. 3. Kan de vennootschap het pand afwaarderen? Casus 26 (IB/VpB) Zanting bezit 6% aandelen in Harzan BV. Deze BV is voor 10% aandeelhouder in Iris Vastgoedbeleggingen BV. De laatstgenoemde BV exploiteert al vele jaren met succes een kantoorpand. De fiscale balans ziet er als volgt uit (in euro s): Activa Passiva Pand 2.500.000 Aandelenkapitaal 500.000 Hypotheekschuld 2.000.000 2.500.000 2.500.000 Meulenberg is een geïnteresseerde koper die een prijs van 5.000.000 euro in gedachten heeft. Iris Vastgoedbeleggingen BV kan een ander kantoorpand aankopen voor 7.500.000 euro. 1. Wat zijn de gevolgen voor welk belastingmiddel wanneer Iris Vastgoedbeleggingen BV het pand verkoopt en het andere pand aankoopt? 2. Wat zijn de gevolgen voor welk belastingmiddel wanneer Harzan BV de aandelen van Iris Vastgoedbeleggingen BV verkoopt? Waar moet dan rekening mee worden gehouden? 3. H. Zanting laat zich een dividend uitkeren van 52.000 euro. Hoe wordt dat belast? 26
Casus 27 (IB/VpB) Wester Sjot heeft 50% van de aandelen in een holding-bv, genaamd Belle Minos BV. Deze BV heeft een 100%-deelneming in Meertje Vier BV. Meertje Vier koopt een verhuurd winkelpand voor 5.000.000 euro. Omdat de zaken goed gaan, koopt de BV ook een kantoorpand voor het eigen personeel voor 2.000.000 euro. Meertje Vier schrijft 200.000 euro per jaar af op het winkelpand en 100.000 euro op het kantoorpand. U bent IB-/vennootschapsbelastingadviseur van Wester en zijn BV s. 1. Na 5 jaar is de WOZ-waarde van de winkel 4.200.000 euro en van het kantoorpand 1.600.000 euro. Welke gevolgen heeft dit gegeven? Motiveer uw antwoord. 2. Meertje Vier verkoopt het kantoor met winst en koopt een beleggingspand terug. Welke gevolgen heeft dit gegeven? Motiveer uw antwoord. 3. Rieten Krik koopt het winkelpand. Meertje Vier maakt een mooie winst en wil een woningbelegging terugkopen. Welke gevolgen zal dit geven? Motiveer uw antwoord. 4. Na een aantal jaren wil Wester de aandelen van Meertje Vier BV verkopen. Welke gevolgen zal dit geven? Motiveer uw antwoord. Casus 28 (IB/VpB) Vlek Clan BV heeft de volgende fiscale balans (in euro s): Activa Passiva Vastgoed Eigen vermogen 9.500.000 bedrijfsmiddel 5.000.000 Hypotheken 3.500.000 voorraden 8.000.000 Voorzieningen 6.000.000 projecten in aan- 3.000.000 bouw Vorderingen 1.000.000 Liquiditeiten 2.000.000 19.000.000 19.000.000 27
Uitwerking casus 20 (IB/VpB) 1. Schuiven binnen fiscale eenheid: geen belastingheffing. 2. 1.500.000 winst op voorraad; geen herinvesteringsreserve. Als het de bedoeling is het pand duurzaam te verhuren, is het een bedrijfsmiddel en dan is een herinvesteringsreserve wel mogelijk. 3. Door afboeking herinvesteringsreserve mag je niet onder de boekwaarde van het oude bedrijfsmiddel komen. Uitwerking casus 21 (IB/VpB) Verkoop holding: AB-heffing, box 2 (belastingclaim stille reserve). Verkoop appartementencomplex: verkoop voorraad, geen herinvesteringsreserve, vennootschapsbelasting. Verkoop winkels: verkoop bedrijfsmiddel, herinvesteringsreserve, uitstel belastingheffing. Verkoop BES BV of Drukkerij Bartje BV: deelnemingsvrijstelling (belastingclaim stille reserve). Verkoop kantorenontwikkeling uit BES BV, voorraadvastgoed, geen herinvesteringsreserve; in geval van eigengebruiksvastgoed wel herinvesteringsreserve. Verkoop drukkerijpand: bedrijfsmiddel, herinvesteringsreserve. Attentiepunt: de belastingclaim. 56
Uitwerking casus 22 (IB/VpB) Aankoop 10.000.000 Bij: onderhoud activeren 5.000.000 + Bij: onderhoud activeren 2.000.000 + Bij: verbetering activeren 3.000.000 + Af: herinvesteringsreserve 5.000.000 Totaal 15.000.000 (boekwaarde-eis) Af: restwaarde 5.000.000 Afschrijvingspotentieel 10.000.000 Afschrijving per jaar 10.000.000 : 25 = 400.000 euro. Boekwaarde na 5 jaar: 15.000.000 (5 * 400.000) = 13.000.000 euro. Relevante WOZ-waarde dan 13.000.000 euro. Bij beleggingsvastgoed geen afschrijving meer (100% WOZ-waarde); bij eigengebruiksvastgoed wel (50% WOZ-waarde). Uitwerking casus 23 (IB/VpB) 1. Boekwinst 600.000. Eventueel vorming van herinvesteringsreserve, wanneer er sprake is van een bedrijfsmiddel en er een vervangingsvoornemen bestaat. 2. a. Er rust een belastingclaim op de stille reserve van 600.000. Lidwien zal hier rekening mee willen houden bij het uitbrengen van haar bod. Zij berekent bijvoorbeeld de claim op: 25% tarief * 0,5 * 600.000 = 75.000. Haar bod op de aandelen zou dan kunnen zijn: 1.600.000 -/- 800.000 -/- 75.000 = 725.000 (afgezien van andere kosten). Verschillende berekeningen kunnen goed zijn. b. Deelnemingsvrijstelling. 3. Inkomen uit aanmerkelijk belang: 25%. 57