Factchecking beleggers en middenhuur Onderzoek onder beleggers: wat willen ze? Joep Arts, Esther Geuting en Peter van Geffen september 2017 1
Inhoudsopgave 60% woningbeleggers haalt target niet 3 1 Introductie 5 1.1 om factchecking beleggers & middenhuur? 5 1.2 Onderzoeksverantwoording: 23 beleggers, die 40% van de woningen bezitten 6 1.3 Leeswijzer 6 2 Tien beweringen over beleggers & middenhuur: wat is waar? 7 1. Beleggers willen niet in sociale huurwoningen investeren. 7 2. Beleggers willen alleen maar in de Randstad investeren. 7 3. Beleggers kunnen hun beschikbare miljarden onvoldoende kwijt aan Nederlandse huurwoningen. 7 4. Beleggers willen alleen in projecten vanaf 50 woningen investeren. 8 5. Beleggers willen het liefst in kleine appartementen investeren. 8 6. Beleggers vinden te hoge grondprijzen belangrijkste bottleneck bij investeren in middenhuur. 8 7. Beleggers hebben geen interesse in zorgwoningen. 9 8. Beleggers focussen zich met name op jonge alleenstaanden en stellen. 9 9. Beleggers zijn afhankelijk van ontwikkelaars bij aankoop van nieuwe projecten. 9 10. Beleggers willen bij voorkeur geen aanvullende afspraken over middenhuur met gemeenten maken. 10 3 Hoe kunnen beleggers meer succes boeken? 11 Selectie deelnemers aan onderzoek 13 Infographic 14 2
60% woningbeleggers haalt target niet Vrijwel alle beleggers willen veel meer samenwerking met gemeenten en corporaties Arnhem, 18 september 2017 60% van de beleggers op de Nederlandse huurwoningmarkt verwacht hun investeringsdoel voor 2017 niet te halen. In totaal willen beleggers dit jaar ruim 5 miljard investeren in Nederlandse huurwoningen. In de periode 2018-2020 willen beleggers nog eens 16,6 miljard investeren in huurwoningen. 90% van de beleggers wil intensievere samenwerking met gemeenten, om veel meer woningen aan te kopen. Dit alles blijkt uit nieuw onderzoek van economisch bureau Stec Groep waaraan de belangrijkste vastgoedbeleggers in Nederland deelnamen. De 23 deelnemende beleggers hebben samen bijna 40% van de Nederlandse middenhuurwoningen in bezit. Middenhuur is populair: 90% van de woonbeleggers verkiest woningen boven andere typen vastgoed. De ideale huurprijs ligt tussen 711 en 900, maar ook woningen aan de bovenkant van sociale huur zijn aantrekkelijk. De helft van de beleggers zoekt steeds vaker buiten de Randstad om investeringsdoelen te halen. Reden voor dit onderzoek is het tekort aan middenhuurwoningen, de categorie met een huurprijs van 711 tot grofweg 900. Vorig jaar bleek uit de gemeentebenchmark middenhuur van Stec Groep dat de G4-gemeenten voorop lopen waar het gaat om middenhuurbeleid; maar ook dat de meeste gemeenten nog grote stappen moeten zetten. Landelijk gezien is 1 er tot 2025 een tekort aan 60.000 tot 200.000 middenhuurwoningen. Daarom nu dit onderzoek onder beleggers: wat willen ze, en hoe spannen ze zich in? Onvoldoende locaties: 90% beleggers wil vergaande afspraken met gemeenten De drie grote bottlenecks die beleggers ervaren om te investeren in middenhuur zijn volgens het onderzoek: gebrek aan marktconforme grondprijzen (koopwoningen leveren meer grondwaarde op), onvoldoende concreet gemeentelijk woonbeleid en koudwatervrees bij gemeenten over samenwerken met beleggers. Daarom zijn er onvoldoende locaties beschikbaar. De gebrekkige onderlinge samenwerking tussen gemeenten en beleggers speelt dus een belangrijke rol in het tekort aan middenhuurwoningen. Maar liefst 90% van de beleggers geeft aan betere afspraken te willen maken met gemeenten. Vooral over aantallen woningen, grondprijzen en uitpondtermijnen van de woningen. Dat is een grote stap, want slechts 13% van de beleggers geeft aan nu regelmatig contact met gemeenten te hebben bij acquisities. Ook corporaties worden als strategische partners gezien. 70% van de beleggers blijkt meer te willen samenwerken met woningcorporaties. Beleggers zetten hiermee duidelijk in op een betere samenwerking met andere partners dan alleen ontwikkelaars en makelaars. Helft beleggers zoekt vaker buiten de Randstad Middenhuur blijft onverminderd interessant voor institutionele en particuliere beleggers: ruim 90% van de beleggers vindt huurwoningen het meest aantrekkelijke vastgoedproduct, vergeleken met onder andere kantoren, winkels en logistiek. Hoewel het merendeel van de beleggers een duidelijke voorkeur voor de Randstad blijft houden, verwacht ruim de helft van de beleggers steeds meer projecten daarbuiten aan te kopen. Gemeenten in het midden van het land, zoals Arnhem en Nijmegen scoren hierbij net iets beter dan de grote Brabantse steden. Ook steden als Groningen, Maastricht en Zwolle worden aantrekkelijk gevonden. Favoriet beleggingsproduct: appartement van 70 m² voor een jong stel met huurprijs van 900 De ideale huurprijs ligt volgens de beleggers tussen 711 en 900, maar ook de bovenkant van sociale huur is populair: 65% van de beleggers wil hierin investeren. Wat betreft oppervlaktes, kiezen beleggers het liefst voor appartementen van 70 tot 90 m² gbo en eengezinswoningen van 100 tot 120 m² gbo. Kleine appartementen tot 50 m² gbo scoren relatief laag. Favoriete doelgroepen van beleggers zijn alleenstaanden en stellen tot 34 jaar, 75-plussers zijn het minst populair. Ruim 40% van de ondervraagde beleggers wil in short & extended stay concepten investeren, 30% vindt studentenwoningen interessant. Ruim een kwart van de ondervraagde beleggers wil in zorggeschikte woningen investeren. Driekwart van de institutionele beleggers wil in middelgrote projecten vanaf 30 woningen investeren. Particuliere beleggers willen in veel gevallen ook in kleinere projecten investeren. 1 Bron: WoON2015, Primos/Socrates en NVM. 3
Stec Groep: middenhuur uit startblokken richting groter marktsegment Stec Groep: De resultaten uit het onderzoek geven een goed beeld van de grote transitie waar middenhuur zich in bevindt; langzaamaan op weg naar een volwassen segment op de woningmarkt tussen sociale huur en koop. Intensieve samenwerking tussen overheid en markt zien we als de sleutel tot verdere groei. Het ministerie van BZK zette dit jaar twee belangrijke stappen om middenhuur te stimuleren. Onder leiding van Rob van Gijzel zijn de landelijke en lokale samenwerkingstafels middenhuur gestart, deze lopen eind dit jaar af. Volgens Stec Groep is het van belang dat deze samenwerking(stafels) een structureel in plaats van ad hoc-karakter krijgen. Daarnaast is er per 1 juli 2017 een aparte bestemmingsplancategorie middenhuur, een aanbeveling die volgde uit de gemeentebenchmark middenhuur 2016 van Stec Groep. Om de te verwachten inzet van dit instrument in beeld te brengen, volgt eind september 2017 veldwerk van Stec Groep voor een nieuwe gemeentebenchmark. Als u meer vragen heeft, bel dan met Joep Arts of Peter van Geffen van Stec Groep, telefoon 026-751 41 00 of e-mail naar j.arts@stec.nl of p.vangeffen@stec.nl. Gemeenten kunnen kosteloos een factsheet op maat aanvragen via: www.stec.nl/middenhuur. 4
1. Introductie 1.1 om factchecking beleggers & middenhuur? Middenhuur is een hot item op de Nederlandse woningmarkt. Er zijn nog steeds grote tekorten aan dit segment. Eén van de oorzaken hiervoor is de gebrekkige samenwerking tussen stakeholders op de woningmarkt. Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars kennen elkaar door en door, maar die andere langetermijnspeler, de vastgoedbelegger, is vaak nog niet goed bekend bij gemeenten. Hoewel het segment nu een niche is (circa 6% van de woningen behoort tot de vrijesectorhuur, een kleiner aandeel 2 tot de middenhuur ), heeft het segment relatief gezien een grote groeipotentie. Niet voor niets geeft ruim 90% van de ondervraagde beleggers aan dat huurwoningen het meest aantrekkelijke vastgoedproduct is. Middenhuur is het oliemannetje op de woningmarkt en kan dienen als smeerolie tussen de sociale huur- en koopwoningmarkt. Zie onderstaande box waarom middenhuur belangrijk is voor de woningmarkt. WAAROM IS MIDDENHUUR OOK ALWEER BELANGRIJK? 1. Versterken van woningmarkt en bedienen middeninkomens. 2. Evenwichtige opbouw woningvoorraad, investeringen in langetermijnkwaliteit van wijken. 3. Doorstroming vanuit sociale huur op gang brengen (scheefwoners). 4. Jonge huishoudens (starters) en economisch belangrijke doelgroepen binden. 5. Inzet van middenhuur om projecten vlot te trekken of op te stuwen. Beleggers en overheden spreken nog onvoldoende elkaars taal. We merken dit als Stec Groep dagelijks, omdat we veel voor overheden en marktpartijen werken. Om ze dichter bij elkaar te brengen hebben we, na een eerdere benchmark onder gemeenten, nu een onderzoek uitgevoerd onder beleggers. Hiermee willen we inzichtelijk maken waar ze in willen investeren en hoe ze de markt voor middenhuur inschatten. In de volgende paragraaf leggen we uit hoe dit onderzoek is opgezet. Hier alvast een paar uitkomsten die een beeld geven van de noodzaak van verdere samenwerking. We vroegen aan de beleggers wat ze willen doen om de komende jaren hun investeringsdoelstellingen te behalen. Beleggers zetten vooral in op betere samenwerking en meer contact met corporaties en gemeenten. Figuur 1: belangrijkste acties volgens beleggers om investeringsdoelstellingen te behalen (2017) Meer samenwerken met corporaties 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Vaker contact zoeken met gemeenten en grondeigenaren Acquisitieteam vergroten Gronden aankopen Locatie-eisen bijstellen 2 Onder vrijesectorhuur verstaan we alle huurwoningen met een huurprijs vanaf 710,68 (prijspeil 2017). Middenhuur is onderdeel van de vrijesectorhuur, in dit onderzoek verstaan we daaronder alle huurwoningen met een huurprijs tussen 710,68 en 900 (prijspeil 2017). 5
1.2 Onderzoeksverantwoording: 23 beleggers, die 40% van de woningen bezitten Ons onderzoek is in de periode maart-juni 2017 uitgevoerd onder zowel institutionele als particuliere beleggers die actief zijn op de Nederlandse woningmarkt. We vroegen de beleggers onder meer: 1. In hoeverre zijn investeringsdoelstellingen behaald en wat is de verwachting voor de komende jaren? 2. In welke gemeenten willen ze in huurwoningen investeren? 3. In wat voor product-marktcombinaties (type, prijs, oppervlakte, etcetera) willen ze investeren? 4. Wat voor doelgroepen vinden ze interessant? 5. Wat doen ze om de doelstellingen te behalen en wat willen ze met gemeenten afspreken? 6. Wat zijn hun marktverwachtingen voor komende jaren? In totaal hebben 23 beleggers meegedaan aan ons onderzoek, waarvan het merendeel (70%) institutionele belegger is, zie figuur 2 en volgende pagina. De deelnemende beleggers hebben gezamenlijk ruim 146.000 Nederlandse huurwoningen in bezit. Ruim 103.000 (70%) hiervan behoren tot de vrijesectorhuur, de rest is dus sociale huur (30%). Volgens WoON2015 hebben institutionele en particuliere beleggers gezamenlijk in totaal circa 271.000 vrijesectorhuurwoningen in bezit. Met ons onderzoek beslaan we dus bijna 40% van de totale vrijesectorhuurmarkt. We hebben het onderzoek in samenwerking met IVBN (belangenorganisatie voor institutionele beleggers) en Vastgoed Belang (belangenorganisatie voor particuliere beleggers) uitgevoerd. De onderzoeksvragen zijn in overleg met institutionele beleggers MN Services en Syntrus Achmea RE&F opgesteld. We bedanken deze organisaties en daarnaast alle deelnemende beleggers, zie achterin een selectie hiervan. Figuur 2: deelnemende beleggers naar type 30% Institutionele belegger 70% Particuliere belegger 1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk presenteren we de belangrijkste uitkomsten van ons onderzoek aan de hand van tien veelgehoorde beweringen over beleggers en middenhuur. We controleren deze beweringen op de feiten, om tot een objectieve conclusie te komen. In het derde hoofdstuk geven we enkele tips aan beleggers over hoe zij meer succes kunnen boeken. Tot slot volgt een infographic waarin de voorkeuren van beleggers worden verbeeld en een selectie van de deelnemers aan het onderzoek. BENIEUWD NAAR DE RESULTATEN VOOR UW GEMEENTE OF REGIO? We hebben exclusief voor gemeenten en regio s inzichtelijk gemaakt wat de (acquisitie)wensen van de diverse vastgoedbeleggers zijn. Belangrijke informatie om middenhuur te kunnen stimuleren. Via onze website www.stec.nl/middenhuur kunnen gemeenten en regio s kosteloos hun eigen factsheet aanvragen, met daarin de uitkomsten van ons onderzoek. In de factsheet staat per vastgoedbelegger welke wensen ze hebben, of ze in de betreffende gemeente of regio willen investeren en wat voor product-marktcombinaties ze hier dan zoeken. Gemeenten en regio s krijgen de factsheet gemaild wanneer zij meedoen aan onze enquête voor de gemeentebenchmark middenhuur 2017. 6
2. Tien beweringen over beleggers & middenhuur: wat is waar? In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten van ons onderzoek aan de hand van tien veelgehoorde beweringen over beleggers en middenhuur. We controleren deze beweringen op juistheid: zijn ze (gedeeltelijk) waar of juist (gedeeltelijk) onwaar? Ons doel hiervan is om beleggers en met name gemeenten dichter bij elkaar te brengen om middenhuur meer kansen te geven. Bewering en achtergrond Feiten Conclusie 1 Beleggers willen niet in sociale huurwoningen investeren. Veel gemeenten hebben het beeld dat beleggers alleen in dure huurwoningen willen investeren en daarmee de bovenkant van de marktvraag pakken. Sociale huurwoningen zouden, mede vanwege de verhuurdersheffing, niet interessant zijn voor beleggers. Uit ons onderzoek blijkt dat circa 65% van de beleggers wil investeren in sociale huurwoningen met een huurprijs van 630 tot 710. Huurwoningen met een huurprijs tot 630 zijn bij 30% van de beleggers geliefd. Overigens zijn beleggers het meest geïnteresseerd in het segment 711 tot 900: de middenhuur. 0% 50% 100% Onder 630 630-710 710-900 900-1.200 Beleggers willen, in beperkte mate, in sociale huurwoningen investeren. Bovenkant sociale huur is zeker in steden ook steeds aantrekkelijker, vooral omdat corporaties daar veelal niet meer in investeren. De focus ligt echter op middenhuur. De bewering is: Boven 1.200 2 Beleggers willen alleen maar in de Randstad investeren. Beleggers wordt vaak verweten alleen in de Randstad te investeren. De rest van Nederland zou niet interessant zijn, vanwege een te hoog risico en/of te laag rendement. We vroegen beleggers in welke regio s ze willen investeren. Daaruit blijkt dat het merendeel van de beleggers ook buiten de Randstad wil investeren. Ze hebben een voorkeur voor grote steden, maar ook in kleinere kernen bij grote steden in bijvoorbeeld Noord-Brabant is volop interesse. Noordvleugel Randstad Zuidvleugel Randstad Midden-Nederland Noord-Brabant De Randstad blijft weliswaar de onbetwiste nummer één, maar beleggers zoeken steeds meer buiten de geijkte gemeenten. Hier zijn ze wel vaak extra kritisch en voorzichtig. De bewering is daarmee: Overig Nederland 0% 20% 40% 60% 80% 100% Ja Nee 3 Beleggers kunnen hun beschikbare miljarden onvoldoende kwijt aan Nederlandse huurwoningen. Vaak wordt geroepen dat het beleggersgeld tegen de plinten klotst, onder meer vanwege de investeringsdruk van pensioenfondsen. Tegelijkertijd is veelgehoord dat ze te weinig kunnen investeren. De ondervraagde beleggers willen gezamenlijk in 2017 ruim 5 miljard investeren in Nederlandse huurwoningen. Tegelijkertijd verwacht bijna 60% van de beleggers niet aan deze investeringsdoelstelling te kunnen voldoen. 43% 57% Wel voldaan Niet voldaan Beleggers hebben inderdaad grote bedragen beschikbaar voor de Nederlandse woningmarkt en kunnen die onvoldoende investeren. De bewering is: 7
Bewering en achtergrond Feiten Conclusie 4 Beleggers willen alleen in projecten vanaf 50 woningen investeren. Het beeld bestaat dat beleggers alleen in grootschalige projecten investeren. Kleinere aantallen zouden dus per definitie af vallen. Ruim 60% van de ondervraagde beleggers wil in projecten tot 30 woningen investeren. Belangrijke kanttekening hierbij is dat driekwart van institutionele beleggers in projecten vanaf 30 woningen investeert. Vooral particuliere beleggers willen dus in kleinere projecten investeren. 9% 17% 17% 22% 9% Vanaf 1 woning Vanaf 10 woningen Vanaf 20 woningen Vanaf 30 woningen Met name particuliere beleggers zijn bereid om in kleinere aantallen woningen te investeren. Institutionele beleggers hebben veelal de voorkeur voor middelgrote projecten (vanaf circa 30 woningen). De bewering is daarmee: 26% Vanaf 50 woningen Vanaf 100 woningen 5 Beleggers willen het liefst in kleine appartementen investeren. Middenhuur zou vooral in de grote steden snel leiden tot kleine studio s voor starters tegen hoge huren. Ook wel bekend als de Blokhokken. Uit ons onderzoek komt naar voren dat 65% van de beleggers in kleine appartementen (tot 50 m²) wil investeren. Het liefst willen beleggers echter in appartementen tussen 70 en 90 m² investeren. Grotere appartementen (vanaf 110 m²) zijn het minst populair. 0% 50% 100% Tot 50 m² gbo 50-70 m² gbo 70-90 m² gbo 90-110 m² gbo Als het aan beleggers ligt, investeren ze overwegend in middelgrote appartementen. In grote steden zie je ook projecten met kleinere appartementen. De bewering is daarom: Vanaf 110 m² gbo 6 Beleggers vinden te hoge grondprijzen belangrijkste bottleneck bij investeren in middenhuur. Een discussie over middenhuur staat bij beleggers vaak gelijk aan een discussie over grondprijzen. Is dit echt het belangrijkste pijnpunt? Maar liefst 65% van de ondervraagde beleggers noemt een gebrek aan marktconforme grondprijzen als een belangrijke belemmering bij investeren in middenhuur. Onvoldoende concreet middenhuurbeleid (57%) en koudwatervrees bij samenwerking (48%) scoren ook relatief hoog. Slechts 17% van de ondervraagde beleggers geeft aan geen grote belemmeringen te ondervinden. 0% 20% 40% 60% 80% Geen marktconforme grondprijzen (gemeente) Onvoldoende concreet beleid (gemeente) Koudwatervrees bij samenwerking (gemeente) Focus vooral op koop (ontwikkelaar) Nadruk op sociale huur en koop (gemeente) Geen grote belemmeringen Beleggers vinden een gebrek aan marktconforme grondprijzen inderdaad de belangrijkste bottleneck bij het investeren in middenhuur. Vorig jaar nog bleek uit onze gemeentebenchmark middenhuur dat slechts 17% van de gemeenten specifieke grondprijzen voor middenhuur hanteert. De bewering is daarmee: 8
7 Bewering en achtergrond Feiten Conclusie Beleggers hebben geen interesse in zorgwoningen. Door de onduidelijkheden rondom het scheiden van wonen en zorg zouden beleggers het te risicovol vinden om in wonen en zorg te investeren. Uit ons onderzoek blijkt dat ruim een kwart van de ondervraagde beleggers in zorggeschikte woningen wil beleggen. Het merendeel van de beleggers heeft dus (vooralsnog) geen interesse in wonen en zorg. Als we kijken naar andere concepten, dan zien we dat ruim 40% interesse heeft in short & extended stay. Ruim 25% wil enkel in reguliere huurwoningen investeren. Voor veel beleggers is het investeren in wonen en zorg te risicovol of past het simpelweg niet binnen de strategie. Enkele beleggers hebben een specifiek zorgfonds voor woningen waarbij zorg op afroep mogelijk is. De bewering is daarmee: 0% 10% 20% 30% 40% 50% Alleen regulier Zorggeschikt Studentenwoningen Short & extended stay 8 Beleggers focussen zich met name op jonge alleenstaanden en stellen. Het beeld bestaat dat beleggers het liefst investeren in appartementen in steden en zich vooral richten op jonge alleenstaanden en stellen. De ondervraagde beleggers vinden stellen tot 34 jaar de meest interessante doelgroep. Daarna volgen alleenstaanden tot 34 jaar. Ze vinden jonge doelgroepen dus het meest interessant, maar ook voor andere huishoudens is nog volop interesse. Minder dan de helft van de beleggers vindt 75-plussers een interessante doelgroep. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Stellen tot 34 jaar Alleenstaanden tot 34 jaar Huishoudens 35 tot 55 jaar Huishoudens 55 tot 75 jaar Hoewel beleggers jonge huishoudens het meest interessant vinden, zien we dat ze ook steeds vaker kiezen voor eengezinswoningen en concepten gericht op oudere doelgroepen. De bewering is daarmee: Gezinnen Huishoudens 75 jaar + 9 Beleggers zijn afhankelijk van ontwikkelaars bij aankoop van nieuwe projecten. Beleggers wordt verweten dat ze op de bagagedrager van ontwikkelaars zitten en afhankelijk zijn van wat zij te bieden hebben. Bij de aankoop van nieuwe projecten leunen beleggers inderdaad in hoge mate op hun contacten met ontwikkelaars. Bijna driekwart van de beleggers geeft aan dat ze nieuwe projecten vaak via ontwikkelaars verwerven. Ook makelaars scoren hoog. Met corporaties en gemeenten wordt nog relatief weinig samengewerkt. Ontwikkelaar Makelaar Grondeigenaar Gemeente Beleggers focussen nog veel op ontwikkelaars en makelaars bij nieuwe projecten. Hoewel we eerder zagen dat ze meer in contact willen komen met corporaties en gemeenten, is dit nu nog niet vaak het geval. De bewering is daarmee: Eigen grond Woningcorporatie 0 10 20 30 Komt vaak voor Komt af en toe voor Komt nooit voor 9
10 Bewering en achtergrond Feiten Conclusie Beleggers willen bij voorkeur geen aanvullende afspraken over middenhuur met gemeenten maken. Veel gemeenten hebben het idee dat ze extra randvoorwaarden aan het realiseren van middenhuur moeten opleggen, omdat ze anders onvoldoende kwalitatief kunnen sturen op het segment. Uit ons onderzoek blijkt dat ruim 90% van de beleggers open staat voor aanvullende afspraken met gemeenten. Belangrijkste onderwerpen om afspraken over te maken zijn: aantallen woningen, grondprijs en uitpondtermijn. Maar ook over de aanvangshuur, indexatie van huur en aanvullende grondkosten bij eerder uitponden wil een groot deel van de beleggers afspraken maken. Aantal woningen Grondprijs Uitpondtermijn Aanvangshuur Indexatie van huur Aanvullende grondkosten bij eerder uitponden Geen afspraak bij gemeenten 0% 20% 40% 60% 80% 100% Ja Nee Beleggers blijken in hoge mate open te staan voor het maken van aanvullende afspraken. Net als gemeenten zijn beleggers nog aan het verkennen hoe deze afspraken precies ingekleed kunnen worden. De bewering is: 10
3. Hoe kunnen beleggers meer succes boeken? In onze gemeentebenchmark middenhuur 2016 gaven we enkele tips aan beleggers. Hoe staat het daar nu, ruim een jaar later, mee? En wat kunnen we beleggers meegeven als doorkijk richting 2018? 1 Tips voor beleggers 2016 Stand van zaken 2017 Doorkijk en tips 2018 Zoek veel meer rechtstreeks contact met gemeenten. Beleggers focussen nog te veel op ontwikkelaars en makelaars in hun contacten. Slechts 13% van de beleggers heeft vaak contact met gemeenten bij nieuwe acquisities. Om de urgentie van middenhuur blijvend te houden en daarmee investeringsdoelstellingen te kunnen halen, moeten beleggers meer in contact komen met gemeenten. Bijna 60% zegt dit te willen doen. Tip voor succes: Haak in je verhaal aan op vraagstukken die bij gemeenten spelen, spreek dezelfde taal en zorg voor transparantie. 2 Sta meer open voor afspraken rond residuele grondprijzen in relatie tot uitpondtermijnen. Ruim 90% van de beleggers zegt open te staan om aanvullende afspraken te maken met gemeenten. Slechts enkele beleggers treedt hier ook mee naar buiten. Een goed voorbeeld is het concept betaalbale huur van MN. Beleggers krijgen te maken met toenemende regulering vanuit overheden. Logisch gevolg hiervan is dat ze meer afspraken gaan maken om middenhuur te borgen. Tip voor succes: Ga proactief in gesprek met gemeenten over impact van regulering, wees transparant in je verhaal en cijfers. 3 Kijk ook buiten de geijkte gemeenten. Hoewel het gros van de beleggers vooral nog in de Randstad aankoopt, kijken steeds meer beleggers ook naar gemeenten die tot voor kort als niet interessant werden bestempeld. Door toenemende concurrentie in de Randstad, verwachten we dat beleggers steeds meer daar buiten gaan aankopen. Ze blijven echter wel huiverig om buiten de (middel)grote steden te kijken. Tip voor succes: Focus op gemeenten die middenhuur in beleid omarmen en die actief met het segment aan de slag willen. 4 Overweeg binnen uw focusgemeenten ook minder klassieke locaties. Bijna driekwart van de beleggers verwacht dat de bruto aanvangsrendementen nog scherper worden. Omdat buiten de A-locaties meer opwaarts potentieel te behalen is, worden deze steeds interessanter. Tot nu toe kijken beleggers vooral naar de G4-gemeenten. Denk bijvoorbeeld aan Kanaleneiland en Overvecht in Utrecht. Woningen blijven het meest aantrekkelijke vastgoedproduct en de investeringdruk van beleggers blijft hoog. Hierdoor verschuift de focus vanzelf buiten de A-locaties, des te meer omdat vaak nog voor koop wordt gekozen op A-locaties. Tip voor succes: Zoek actieve samenwerking met corporaties om een vliegwiel te creëren en waardeontwikkeling te optimaliseren. 11
5 Tips voor beleggers 2016 Stand van zaken 2017 Doorkijk en tips 2018 Overleg als IVBN en Vastgoed Belang meer met gemeenten en regio s over middenhuur. IVBN en Vastgoed Belang zijn betrokken bij de samenwerkingstafels middenhuur en bij andere bijeenkomsten. De focus ligt nog wel vaak op de financiële aspecten zoals grondprijzen. Zowel IVBN als Vastgoed Belang hebben veel zendingswerk te verrichten om hun leden te helpen. Verschuif de focus op de maatschappelijke meerwaarde van middenhuur. Tip voor succes: Ontwikkel een duidelijke visie op hoe de samenwerking tussen beleggers en gemeenten uitgebouwd kan worden. 6 Overweeg in aantrekkelijke woonregio s ook investeringen in de bovenkant gereguleerde huur. 65% van de beleggers geeft aan ook in het segment 630 tot 710 te willen investeren. Vooralsnog vinden beleggers dat segment vooral in de Randstad interessant. Aangezien corporaties stoppen bij 600, ontstaat er ook aan de bovenkant van de gereguleerde huur een gat. Hier kunnen beleggers instappen. Tip voor succes: Ontwikkel een product (met bijbehorend programma van eisen) dat past bij een huurwoning met een lagere huurprijs. 12
Selectie deelnemers aan onderzoek Heeft u vragen over ons onderzoek of wilt u verder praten over middenhuur? Neem contact op met: Joep Arts j.arts@stec.nl Peter van Geffen p.vangeffen@stec.nl Esther Geuting e.geuting@stec.nl Bart Dopper b.dopper@stec.nl 026-751 41 00 13
Beleggers & middenhuur: wat zijn hun wensen? In deze infographic laten we aan de hand van verschillende illustraties zien welke voorkeuren beleggers hebben als het gaat om investeren in middenhuurwoningen. We baseren ons hierbij op ons onderzoek uit 2017 onder institutionele en particuliere beleggers die in de Nederlandse huurwoningmarkt investeren. WAAR ZIJN BELEGGERS (ZEER) GEÏNTERESSEERD OM TE INVESTEREN IN GEREGULEERDE HUURWONINGEN? (KALE MAANDHUUR TOT 711) WAAR ZIJN BELEGGERS (ZEER) GEÏNTERESSEERD OM TE INVESTEREN IN GELIBERALISEERDE HUURWONINGEN? (KALE MAANDHUUR VANAF 711) 0% - 12.5% 12.5% - 25% 25% - 37.5% 37.5% - 50% 50% - 62.5% 0% - 20% 20% - 40% 40% - 60% 60% - 80% 80% - 100% IN WELKE HUURPRIJSSEGMENTEN WILLEN DE BELEGGERS HET LIEFST INVESTEREN? Huurprijssegment < 630 630-710 711-900 900-1.200 > 1.200 IN WELKE OPPERVLAKTES WILLEN BELEGGERS BIJ EENGEZINSWONINGEN INVESTEREN? 25% 47% 18% 10% 5% Oppervlakte eengezinswoningen Tot 100 m² gbo 100-120 m² gbo 120-140 m² gbo Vanaf 140 m² gbo HUURCONTRACT 10% 17% 49% 19% VANAF HOEVEEL WONINGEN ZIJN DE BELEGGERS MINIMAAL BEREID TE INVESTEREN? 18% 31% 29% 12% 10% Minimaal aantal woningen Vanaf 1 woning Vanaf 10 woningen Vanaf 20 woningen Vanaf 30 woningen Vanaf 50 woningen Vanaf 100 woningen 9% 17% 9% 26% 22% 17% IN WELKE OPPERVLAKTES WILLEN DE BELEGGERS BIJ APPARTEMENTEN INVESTEREN? Oppervlakte appartementen Tot 50 m² gbo 50-70 m² gbo 70-90 m² gbo 90-110 m² gbo Vanaf 110 m² gbo WAT VINDEN BELEGGERS DE MEEST INTERESSANTE DOELGROEPEN? Stellen tot 34 jaar Alleenstaanden tot 34 jaar Alleenstaanden en stellen 35-55 jaar & 55-75 jaar 1 2 3 WELKE ENERGIEAMBITIES HEBBEN BELEGGERS BIJ NIEUWBOUW? Energieneutraal (EPC=0) Bijna-EnergieNeutraal Gebouw (BENG) Passiefhuis Conform Bouwbesluit 38% 27% 21% 14% GEMEENTEN KUNNEN KOSTELOOS EEN FACTSHEET OP MAAT AANVRAGEN VIA: STEC.NL/MIDDENHUUR