MVA leerlijn verhuur Dnderdag 9 maart 2017 Crnélie Arnuts Justine van Lchem wnruimte deel 1 www.bekel.cm Amsterdam Lndn
MVA Certified Expat Brker Right at hme in Amsterdam Area The safest way t find yurself a hme in the Amsterdam Area Partner van het expat center (samenwerking gemeente) MEP Opkmstplicht expat-bijeenkmsten (3x excuus) Leerlijn Financiële bijdrage per kantr 2
Prgramma dag 1 Kwalificatie huurregime wel / geen wnruimte vrije sectr / sciale sectr zelfstandige / nzelfstandige wnruimte Huurbescherming termijnen beëindiging derden huurprijs 3
Prgramma dag 2 Standaardcntracten Erecde Curtage 4
Maar eerst: Wat is huur? 5
KWALIFICATIE HUURREGIME WOONRUIMTE 6
7
Wel / geen wnruimte Artikel 7:233 BW: gebuwde nrerende zaak verhuurd als (n)zelfstandige wning f een wnwagen f een standplaats 8
He werkt de wet? Algemene deel artikel 7:201-231 BW Bijzndere deel wnruimte artikel 7:233-282 BW Let p: nderafdeling 2 vral relevant bij sciale huur! In het bijzndere deel wrden bepaalde algemene regels verder uitgewerkt f verruled. Bijvrbeeld: Artikel 7:204 BW 7:241 BW (zie besluit) Artikel 7:217 BW 7:240 BW (zie besluit) Artikel 7:221 BW 7:244 BW Artikel 7:242 BW (semi-dwingend recht) Zie besluiten (.a. serviceksten) Zie circulaire 9
Bijzndere huurvereenkmsten Naar zijn aard van krte duur uitsluitend de algemene wetsbepalingen van tepassing Hspitaverhuur = nzelfstandig! eerste negen maanden deel huurbescherming niet van tepassing + extra pzeggingsgrnd (belangenafweging) Leegstandwet deel huurbescherming niet van tepassing 10
Vrije / sciale sectr Criterium: Wat was de huurprijs bij aanvang van de huurvereenkmst? Liberalisatiegrens: 710,68 Let p: Tetsen huurprijs binnen zes maanden Splitsen all-in prijs 11
Zelfstandig / nzelfstandig Zelfstandige wnruimte: Eigen tegang en Eigen vrzieningen Let p: Afhankelijke wning bij 290-bedrijfsruimte 12
HUUR- BESCHERMING WOONRUIMTE 13
Termijnen duur huurvereenkmst Bepaalde duur: éénmalig vrij in bepalen termijn zelfstandige wnruimte max. 2 jaar = afwijkende regeling nzelfstandige wnruimte max. 5 jaar = afwijkende regeling Onbepaalde duur: vanaf aanvang verlenging na aflp bepaalde duur 14
Termijnen duur huurvereenkmst Let p bijzndere huurvereenkmsten Indien: Naar zijn aard van krte duur Leegstandwet, meerdere bepaalde termijnen mgelijk 15
Termijnen pzeggen Opzegtermijnen: Huurder: 1 3 maanden (gelijk aan betalingstermijn, minimaal 1 maand, maximaal 3 maanden) Verhuurder: 3 6 maanden (3 maanden plus 1 maand per verstreken huurjaar, maximaal 6 maanden) 16
Termijnen pzeggen Let p bijzndere vereenkmsten: Naar zijn aard van krte duur: tenminste een maand (artikel 7:228 BW) Leegstandwet Huurder: maximaal 1 maand Verhuurder: minimaal 2 maanden / minimaal 3 maanden 17
Termijnen waarschuwen Waarschuwen (en dus niet pzeggen): 1 3 maanden vr einddatum Vrkeur schriftelijk Sanctie bij te late waarschuwing vereenkmst verschiet van kleur 18
Termijnen verig Enkele andere relevante termijnen: Wachttijd na aankp verhuurde wnruimte: 3 jaar Vervaltermijn huurprijsvermindering bij gebreken: 6 maanden na kennisgeving gebrek aan verhuurder Tetsen huurprijs: 6 maanden na ingaan huurvereenkmst dan wel na einde bepaalde duur van twee jaar f krter Vrstel tt indexeren huurprijs: 2 maanden vr begde ingangsdatum 19
Beëindiging Van rechtswege: bij bepaalde duur cnfrm artikel 7:271 lid 1 BW bij huurvereenkmst naar zijn aard van krte duur bij Leegstandwet bij einde vergunning Dr pzegging: bij bepaalde duur anders dan artikel 7:271 lid 1 BW bij nbepaalde tijd 20
Beëindiging pzegging Dr huurder: tegen het einde van een huurtermijn bij huurvereenkmst vlgens artikel 7:271 lid 1 BW tussentijds gedurende nbepaalde tijd tegen een betaaldatum geen pzeggingsgrnd ndig 21
Beëindiging pzegging Dr verhuurder: tegen het einde van een huurtermijn gedurende nbepaalde tijd tegen een betaaldatum pzeggingsgrnd vermelden in pzeggingsbrief slecht huurderschap tussenhuur dringend eigen gebruik (let p: subcategrieën) weigeren redelijk aanbd verwezenlijken bestemmingsplan belangenafweging bij hspitaverhuur (= nzelfstandige wnruimte!) 22
Beëindiging tussenhuur Tussenhuur = wettelijke pzeggingsgrnd verhuurder Huurvereenkmst met ntruimingsbeding bevatten Bepaalde termijn Opvlgende huurders Verlenging met wederzijds gedvinden vrdat termijn verstrijkt Belang hebben bij ntruiming als het zver is In de vlgende gevallen: Indien verhuurder wning zelf wil betrekken Indien de ude huurder de wning pnieuw wil betrekken 23
Beëindiging cntractuele expat/- diplmatenclausule Bepaalde tijd (langer dan 2 respectievelijk 5 jaar) = bindend vr huurder Afwijken in vrdeel huurder mag (semi-dwingend recht) Tussentijdse pzeggingsgrnd Bijvrbeeld gekppeld aan werk/ afstand (km) Opzegtermijn 24
Ontbinding Op grnd van tekrtschieten van de huurder alleen via de rechter Ontbinding dr verhuurder buitengerechtelijk mgelijk wanneer het gehuurde dr de gemeente wrdt geslten (verlast, drugs) Ontbinding dr huurder buitengerechtelijk mgelijk 25
Derden huurbescherming Onderhuurder zelfstandige wnruimte hfdverblijf Samenwner duurzame gemeenschappelijke huishuding minimaal twee jaar vldende waarbrgen nakming huurvereenkmst geen kwade pzet Echtgent f geregistreerd partner hfdverblijf 26
Huurprijs Geliberaliseerde wnruimte Maar een deel van de wet ten aanzien van huurprijzen is van tepassing: tetsen huurprijs binnen zes maanden één huurverhging per 12 maanden splitsen all-in prijs inzichtelijke serviceksten beperkte mgelijkheden verhgen serviceksten verbd niet redelijk vrdeel 27
Huurprijs Niet-geliberaliseerde (sciale) wnruimte Huurprijsbescherming, nder meer (naast vrige sheet): maximale huurprijs vlgens puntentelling wettelijke indexering (maximum), huurprijsvermindering bij gebreken (gebrekenbek) verhging huurprijs bij verbeteringen wning prcedures bij huurcmmissie 28
Huurprijs puntentelling Wningwaarderingstelsel (WWS) Punten wrden tegekend aan: ppervlakte wning vertrekken per m² 1 punt verige ruimtes per m² ¾ punt vrzieningen wning WOZ-waarde vr elke 7,900,- van de WOZ-waarde 1 punt vr de WOZ-waarde gedeeld dr de ppervlakte, per iedere 120,- 1 punt mnumentale status rijksmnument 50 punten beschermd stads-/drpsgezicht +15% 29
Vragen? Crnélie Arnuts T +31 795 34 96 E Crnelie.Arnuts@bekel.cm Justine van Lchem T +31 795 37 58 E Justine.vanlchem@bekel.cm 30