Cursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet

Transcriptie

1 Cursus huurrecht Indeling in modules Systematiek van de wet Gelaagde structuur van de wetboeken; Algemene bepalingen huurrecht (artikel 7:201 BW artikel 7:231 BW); o Huur van roerende zaken; o Huur van onroerende zaken; Woonruimte (verder nader geregeld v.a. art. 7:232 BW); Bedrijfsruimte (winkelruimte nader geregeld v.a. 7:290 BW); Kantoor - en opslag ruimte (artikel 7:228 BW -7:231 BW); Los land niet zijnde pacht; Huur van woonruimte (artikel 7:232 BW -7:782 BW); Huur van winkel bedrijfsruimte (artikelen 7:290 BW 7:310 BW); Tussenstap Een huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst. Gezien de gelaagde structuur van het wetboek is het algemene verbintenisrecht gewoon van toepassing. Een aantal veel voorkomende artikelen van het gewone verbintenissenrecht waarop op het gebied van het huurrecht door (ver)huurder terug wordt gegrepen zijn onder meer: Artikel 3:35 BW (wettelijke vertrouwensregel); Artikel 3:42 BW (algemene conversie regel); Artikel 3:264 BW (hypotheekbeding in hypotheekakte); Artikel 6:74 BW (algemene regel i.v.m. toerekenbaar tekort schieten); Artikel 6:96 BW (doorbelaste kosten ter begroting van schade); Artikel 6:159 BW (contractsoverneming); Artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking); Artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden); Artikel 6:265 BW (ontbinding van de overeenkomst); Artikel 6:267 BW (schadevergoeding op grond van ontbinding); Algemeen gedeelte huurrecht Wat is een huurovereenkomst? Gebrekenregeling Op welke wijze dient de verhuurder het gehuurde ter beschikking te stellen: Objectieve en subjectieve staat van onderhoud;

2 Wat wordt onder een gebrek verstaan? Op welke wijze dient een huurder het gebrek te melden? Wanneer is een verhuurder in verzuim op het ontstaan van een gebrek? Mogelijkheden opschorting van huur; Mogelijkheden van tijdelijke huurverlaging; Mag huurder herstelverplichtingen opschorten als de huur niet volledig is voldaan? Huurder dient zorg te dragen voor klein onderhoud; Besluit Kleine Herstellingen; Nulpuntenlijst; Gevolgschade wegens gebreken aan het gehuurde Geen risico aansprakelijkheid verhuurder; Toerekenbaarheid is kernbegrip; Gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren; Mogelijkheden uitsluiting gevolgschade door de verhuurder; Wijzigingen aan het gehuurde Wijziging binnenzijde van het gehuurde; o Geen sprake van slechtere verhuurbaarheid en schade aan het gehuurde door wijziging; o Zwaarwegend belang verhuurder; Wijziging aan buitenzijde van het gehuurde; o Regelend recht; o Echter 10 EVRM in het kader van bijvoorbeeld schotel antennes; Schade aan het gehuurde Alle schade behalve brandschade voor rekening van huurder, tenzij..; Brandschade; o Risico huurder wegend brand door derden? Bewijsvermoeden aanwezigheid schade; Het vermoeden van artikel 7:218 lid 3 BW en 7:224 BW (de oplevering); Algemene regeling onderverhuring/in gebruik geven gehuurde Specifiek geregeld woonruimte (artikel 7:244 BW en artikel 7:269 BW); o Onderscheid rechtspositie van huurder van zelfstandige woning en huurder van een onzelfstandige woning; Hoofdverblijf en onderhuur; Een verdere invulling wordt behandeld bij het onderdeel onderverhuring; Renovatie van het gehuurde Onderscheid tussen noodzakelijke werkzaamheden en renovatie; Noodzakelijke herstelwerkzaamheden

3 Noodzakelijke herstelwerkzaamheden door huurder; Noodzakelijke herstelwerkzaamheden door buurman; Gedoogplicht toelaten herstelwerkzaamheden; Renovatiewerkzaamheden (Verbetering van het gehuurde); Redelijke voorstel (complexgewijze renovatie); Mogelijkheid bezwaar redelijk voorstel door de huurder; Verband met opzeggingsgrond en afwijzing bezwaar van de huurder; Vergoedingen bij renovatie (Bbsh); Relatie renovatie en Wet overleg huurder verhuurder; Renovatie en instandhouding van de huurovereenkomst; Renovatie en beëindiging van de huurovereenkomst (relatie mat 7:274 lid 1 sub c BW); Overgang verplichtingen bij verkoop van de zaak Integrale overdracht verplichtingen verhuurder op nieuwe eigenaar; Ontstane betalingsverplichtingen vóór levering van de zaak en na levering van de zaak; Ontbinding overeenkomst ook mogelijk door nieuwe eigenaar, maar bij tekort schieten bij voormalige eigenaar; Oplevering van het gehuurde Aanvang huurovereenkomst vóór of na 2003; Beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst; Bewijslast ten aanzien van de toestand van het gehuurde; Schade aan het gehuurde en bewijslast; Bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW en 7:224 BW; Recht om geoorloofde wijzigingen in het gehuurde te laten zitten, tenzij last; Ongeoorloofde wijzigingen dienen te worden verwijderd; Zaken die zonder noemenswaardige kosten verwijderd dienen te worden en de oplevering van de woning; Wijzigingen die gemeengoed zijn geworden; Ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW); Specifieke onderwerpen die aan het algemene huurrecht worden gekoppeld Specifieke onderwerpen die als onderwerp worden behandeld, maar die in de systematiek van de wet niet geheel onder het algemeen gedeelte vallen komen ook aan bod. Deze wettelijke regelingen zijn echter op alle huurovereenkomsten van toepassing. Ontbinding van de overeenkomst Buitengerechtelijke ontbinding (artikel 7:210 BW valt wel onder algemene regeling); Gerechtelijke ontbinding (artikel 6:265 BW)

4 o Niet betaling huur; o Gebruik gehuurde niet conform bestemming (woning voor bedrijfsmatige hennepteelt, gebruik woning als hotel, bordeel); o Overlast; Objectief criterium; Andere leefwijze is toegestaan als er maar zoveel mogelijk overlast wordt beperkt; Strafrechtelijke overtredingen door de huurder in relatie tot de positie als huurder; Huurovereenkomst bepaalde duur voor woonruimte; Campuscontract (artikel 7:274 lid 4 BW) Leegstandswet (verhuring in verband met sloop); Verhuring in verband met; o indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken; o indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken; o indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven. Verhuring in woning van huurder (artikel 7:232 lid 4 BW); Verhuring van woningen door gemeente die voor afbraak zijn bestemd; Verhuring voor korte duur; o Vakantiewoningen en wisselwoningen; o Jurisprudentie over overige overeenkomsten van korte duur; Huurrecht Woonruimte Onderscheid geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte Huurprijzen Wijziging huurprijs bij geliberaliseerde woningen; Toetsing aanvangshuurprijs; Toetsing huurprijs aan maximum huurprijs; Huurverlaging in verband met gebreken; Periodieke huurverhoging; Verhoging huurprijs na renovatie; Huurprijzen en de rol van de huurcommissie; Besluit huurprijzen woonruimte; Het woningwaarderingsstelsel van de huurcommissie; Servicekosten

5 Wat zijn servicekosten? Wanneer moeten servicekosten worden overeengekomen? Wijziging van het pakket van servicekosten; De rol van de Wet Overleg huurder verhuurder; Besluit Kleine herstellingen en servicekosten; Mogelijkheid om werkzaamheden voor rekening van de huurder door de verhuurder tegen betaling uit te laten voeren; Voorschotbedragen servicekosten; o Uitgangspunt voorschotbedrag; o Verhoging van het voorschotbedrag; o Verlaging van het voorschotbedrag; De rol van de huurcommissie en de (her)berekening van de servicekosten; o Uitgangspunt (onderscheid geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde ruimte); Berekening met meter in de woning; Berekening zonder meter in de woning; De gemeenschappelijke voorzieningen; De schattingsmethode; De redelijkheid en billijkheid; Medehuur Wettelijk medehuurderschap; Contractueel medehuurderschap; Medehuurder op grond van artikel 7:267 BW; o Hoofdverblijf; o Wijziging aantal huurders contract (on) bepaalde duur; o Aanvraag medehuurderschap; o Eisen medehuurderschap; Onder meer gemeenschappelijke duurzame huishouding; Overlijden huurder Opzegging huur door erfgenamen; Einde huur door overlijden; Aanvraag huurderschap door achterblijvende bewoners; o Eisen aanvraag huurderschap; o Termijn waarbinnen huurderschap aangevraagd dient te worden; Onderhuur Algemene regeling; Specifieke regeling woonruimte; Termijn verhuurder om actie tegen onderhuur te ondernemen; Wettelijke eisen om aanspraak op huurbescherming te kunnen maken; Noodzakelijke en mogelijke acties door de verhuurder tegen de onderhuurder; Wettelijke eisen waaraan de onderhuurder moet voldoen om aanspraak te mogen maken op huurbescherming;

6 Opzegging Formele eisen aan opzegging; Termijnen opzegging; o Conversie regel; Gronden opzegging; o Niet gedragen als goed huurder; o Dringend eigen gebruik (ook renovatie en sloop); Dringendheid; Belangenafweging Passende vervangende woning; Wachttijd o Geen redelijk bod nieuwe huurovereenkomst aan te gaan; Huurprijswijziging geliberaliseerde woningen; o Gewijzigde bestemming gehuurde; o Campus contract; Vergoeding bij huurbeëindiging op grond van: o Dringend eigen gebruik; o Gewijzigde bestemming gehuurde; Schadevergoeding bij afwezigheid dringende reden; Wet op het overleg huurders verhuurder Wie worden volgens deze wet beschouwd als huurdersorganisaties en verhuurders? De wet geeft recht op: o Advies; o Instemming; o Informatie; Geschillen over juiste uitvoering van deze regels kunnen aan de rechter worden voorgelegd; Kostenvergoeding huurdersorganisaties; Geschillencommissie? Dit document is eigendom van Huurgeschil.nl. Niets van dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, of op welke andere mechanische of elektronische wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Huurgeschil.nl. Copyright