Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Gravestein 15 1103 BH AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 20-02-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 517,66 per maand, afgesproken per 12 september 2014, is redelijk. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van 12 september 2014 tot 1 februari 2015 tijdelijk verlaagd tot 223,99 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 6 oktober 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 12 september 2014. De huurprijs is 517,66 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 5 december 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik heb geen aanmerkingen op de puntentelling; bij de bezichtiging van de woning heb ik niet goed op de onderhoudstoestand gelet; toen ik in de woning ben getrokken, heb ik diverse klachten aan verhuurder gemeld; daar is niet op gereageerd totdat ik dit verzoek heb ingediend bij de huurcommissie; de toegangsdeur is in januari 2015 vervangen, hij was erg krom; de sponning van de deur is afgebrokkeld, alsof er ooit een inbraakpoging is gedaan; hier is niets aan gedaan tijdens de werkzaamheden aan de deur; de wastafel hing los van de muur maar is ook in januari gerepareerd; verder zijn er toen plafondplaten vervangen die vol schimmel zaten en is ook de toiletbril vervangen; er zitten nog wel gaten in diverse muren; daar heb ik foto's van. Voor mij is er geen beginnen aan om die te dichten. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: er is een soort serre aanwezig, wij hebben die gewaardeerd als berging; daar horen geen sleutels bij want het is niet echt een berging zoals gebruikelijk; de woonvorm is een 1e verdiepingswoning; na de oplevering ben ik bij huurder geweest; het vervangen van de plafondplaten en de voordeur had allemaal vlotter gekund; van inbraakschade bij de sponning van de voordeur is mij niets bekend, maar we zullen hier nog aandacht aan besteden; er zitten gaten achter de plint, dit weegt niet zo zwaar voor ons. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 12 september 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 116 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal: De woonvorm is een 1e verdieping; wij hebben de serre als berging gewaardeerd. Nadere informatie van de rapporteur leert dat de woonvorm inderdaad geen begane grond woning is maar een woning op de 1e verdieping; de waardering is dan 3 punten in plaats van 6. De buitenschil van de serre kan niet over meer dan 50% van de oppervlakte worden geopend en is derhalve als vertrek gewaardeerd. De serre is daarom door Pagina 2 van 5
de rapporteur als onderdeel van de slaapkamer van 9,46 m2 gewaardeerd. De commissie heeft geen reden van dit advies af te wijken. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 12 september 2014 vast op 116-3 = 113 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 559,98 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoeken de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De houten woning entreedeur is scheluw, waardoor aan de (stompe) sluitzijde naden van circa 10 mm¹ zijn ontstaan, op de aansluiting met de kozijnstijl en de bovendorpel. In de sponning rondom de deur zijn tochtstrips aanwezig, die aan de sluitzijde niet meer op de deur aansluiten. Door de naden wordt tochtoverlast ondervonden. De deur is afsluitbaar met het aanwezige sluitwerk (dag en nachtschoot) en is tevens voorzien van grendels aan de boven- en onderzijde. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D5). Dit gebrek is hersteld in januari 2015. De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Het is redelijk dat de huurder een lagere huurprijs betaalt over de periode dat de woonruimte een gebrek had. Van 12 september 2014 tot 1 februari 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs. De huurder betaalt over die periode dus 223,99 per maand. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval beoordeelt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs als redelijk. Wel wordt de huurprijs van de woonruimte tijdelijk verlaagd omdat er een gebrek was in de woonruimte. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 3 van 5
IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 116. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 559,98. De huurprijs van 517,66 per maand, overeengekomen per 12 september 2014, is redelijk. De woonruimte heeft van 12 september 2014 tot 1 februari 2015 het volgende ernstige gebrek: De houten woning entreedeur is scheluw, waardoor aan de (stompe) sluitzijde naden van circa 10 mm¹ zijn ontstaan, op de aansluiting met de kozijnstijl en de bovendorpel. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D5). Vanwege dit ernstige gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van 12 september 2014 tot 1 februari 2015 tijdelijk verlaagd tot 223,99 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. Pagina 4 van 5
AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme H. Scheffer en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5