PUBLICATIE / JULI 2016 Rizoem mijmert over Groningen... Visie op een onverdeelde stad Wie eenmaal in Groningen is geweest, gunt deze stad een plekje in zijn hart. Een stad die bol staat van nationale en internationale evenementen, waar sprake is van een bruisend uitgaansleven, waar wordt gestudeerd door binnen- en buitenlandse studenten. Een stad die creativiteit, kunst, cultuur, sport en wetenschap hoog in het vaandel draagt, waar het aangenaam toeven is voor jong en oud, waar historische bouwwerken en moderne architectuur nog organisch in elkaar overvloeien, waar voor iedereen nog plek is om te wonen: er gaat niets boven Groningen! En dat moet zo blijven Duurzame visie Zo n prachtstad verdient een visie voor de toekomst. Niet zomaar een visie, maar een duurzame integrale visie: milieu, energie, infrastructuur, wonen, werken, recreëren; je kunt het niet los zien van elkaar. Het is een totaalconcept waar diverse partijen in de stad hun inbreng in moeten kúnnen hebben. Inbreng in de vorm van ideeën en inspraak, maar ook in de vorm van financieren. Want zonder investeringen, komt er (letterlijk) niets van de grond, of het moet her en der een bosje onkruid zijn.
PUBLICATIE RIZOEM MIJMERT OVER GRONINGEN / JULI 2016 Demografische ontwikkelingen Tabel 1: Prognose stijging bewoners en aantal woningen in Groningen 2015-2035 Augustus 2015 Aantal bewoners 200.336 Aantal bewoners per woning 2.03 Aantal woningen 98.801 Prognose 2035 Aantal bewoners 240.000 Stijging t.o.v. 2015 Aantal bewoners 40.000 Aantal bewoners per woning 2 Aantal woningen 20.000 Een weloverwogen visie moet met de juiste argumenten onderbouwd worden. Allereerst is dat natuurlijk de demografische ontwikkeling die Groningen te wachten staat. Volgens het Sociaal Planbureau Groningen (geraadpleegd augustus 2015) is de prognose voor 2035 dat het bewonersaantal is toegenomen met 40.000 ten opzichte van 2015. Als je daarbij uitgaat van gemiddeld ongeveer 2 bewoners per woning, zullen er zo n 20.000 woningen toegevoegd moeten worden. De komende 20 jaar zullen elk jaar 1000 woningen nieuw gebouwd moeten worden om in de groei te voorzien. Maar. het bestaande woningbestand moet ook vernieuwd worden. De exploitatietermijn van een woning is ongeveer 50 jaar. Gezien de samenstelling van het Groningse woningbestand betekent dit dat er vanaf nu volop vernieuwd moet gaan worden. Dat is niet haalbaar. Wat is dan wel haalbaar? Stel dat er jaarlijks zo n 250 woningen gesloopt worden waar 250 nieuwe woningen voor in de plaats komen; een transformatie die zowel in de bestaande huur- als verkoopvoorraad zit. Een haalbaar en daarmee aanvaardbaar getal. Maar voor de volledigheid moet wel aangetekend worden dat elk gebouw in Groningen op deze manier zo n kleine 400 jaar mee moet gaan (98.000:250). Dat vergt het nodige onderhoud aan de woningen. 250 transformatiewoningen plús de 1.000 woningen die de komende 20 jaar elk jaar nieuw gebouwd moeten worden om aan de demografische groei te voldoen = 1.250 woningen die jaarlijks toegevoegd moeten worden. Om de woningvoorraad in Groningen kwalitatief op peil te houden, zullen er dus voldoende plannen en projecten op de plank moeten liggen, oftewel: we moeten een boeggolf creëren. Voor de duidelijkheid een kleine rekensom: Als er van de huidige 98.800 woningen 2% vernieuwd wordt, dan komt dat neer op een kleine 2.000 woningen!
Overzicht van potentiele locaties Inbreiding of uitbreiding? 1.000 + 250 nieuwe woningen toevoegen per jaar om aan de stijging van 40.000 bewoners tussen de jaren 2015 en 2035 te kunnen voldoen. Dat is een hele opgave. Gelukkig zijn er genoeg plekken in de Stad die het bebouwen waard zijn. Uitgangspunt is dus inbreiding, verdichting. Een weergave van potentiële locaties vind u op deze pagina. Deze opgave verlangt een integrale benadering in samenspraak met diverse partijen die verstand van zaken hebben. Maar, wie zijn dat dan? Inbreiding/verdichting is meer dan alleen een paar locaties invullen met woningen. Hoe past de plek in de omgeving? Hoe wordt de plek ontsloten? Wat maakt de plek aantrekkelijk om te wonen? Hoe zit het met voorzieningen? Maar ook: hoe loopt het met de bestemmingsplannen? Wat kan er op de korte termijn gebouwd worden en wat op de langere termijn? Wat betekent dat voor het ontstaan van de stedelijke structuur? En hoe gaat het gefinancierd worden? Kortom: hoe dragen initiatieven bij aan een hogere stedelijke/regionale ambitie.
PUBLICATIE RIZOEM MIJMERT OVER GRONINGEN / JULI 2016 Partijen Nog even terug naar de opgave die er ligt voor de stad: 20.000 woningen tot het jaar 2035; 1.000 + 250 woningen per jaar. Blikken we terug op de afgelopen jaren, dan ontkomen we niet aan een kritische beschouwing op de woningbouw. Tijdens het Lokaal Akkoord en het Nieuw Lokaal Akkoord waarin de corporaties nog investeerden, lukte het al niet om aan de nieuwbouwopgave te voldoen. De komende jaren zullen de corporaties zich met name richten op de primaire doelgroep. Dit betekent dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen gericht zal zijn op het segment met een bruto inkomen tot 30.000. De middengroepen (inkomen vanaf 30.000) worden hiermee niet bediend. Er zullen dus andere partijen moeten aanschuiven om Groningen in de (nabije) toekomst te voorzien van woningen, en daarmee ook van leefbaarheid en bereikbaarheid. Rizoem wil daar graag een rol in spelen, maar wil dit niet als enige. Een goede integrale, kwalitatief en financieel sterke stad bereik je door meerdere partijen bij de planvorming en uitvoering te betrekken. Partijen als Rizoem, de corporaties, particulieren, beleggers (pensioenfondsen), enkele bouwers, collega-ontwikkelaars en natuurlijk allianties van genoemde partijen. Op deze manier komt een kwalitatief goede mix tot stand van investeringskracht en programmering. Natuurlijk speelt de gemeente Groningen in dit rijtje de hoofdrol. De gemeente zorgt vanuit haar rol voor de inbreng vanuit onder andere infrastructuur, milieu en energie. En dat niet alleen. De gemeente neemt de regie en samen met de betrokken partijen wordt gewerkt aan de Groningse woningbouwambitie. Organisatie Het werd hierboven al vermeld: de afgelopen jaren is het niet gelukt om aan de nieuwbouwopgave te voldoen. Onder ander de economische crisis was hier debet aan. Er is dus een schaarste in woningen ontstaan. Dat is goed voor de waardeontwikkeling, maar die waardeontwikkeling heeft de nodige consequenties voor de opbouw van de bevolkingspopulatie in de stad.
Op dit moment is er een ontwikkeling te zien naar óf dure woningen in de particuliere sector, óf betaalbare kleine woningen bij de corporaties. De middenklasse vertrekt naar de omliggende dorpen. In zowel sociaal als economisch opzicht is het belangrijk dat middengroepen (inkomen vanaf 30.000) worden behouden voor de stad. Deze groep is van bijzondere betekenis voor de leefbaarheid in de stad. Voor het invullen van banen in onderwijs, zorg en veiligheid is het belangrijk dat bijvoorbeeld leerkrachten, verpleegkundigen, brandweerlieden en politieagenten dicht bij het werk kunnen wonen. Het gaat hierbij niet (alleen) om gezinnen met kinderen. Tweederde van de middengroep bestaat uit alleenstaanden of stellen zonder kinderen. Bovendien is de samenstelling van de middengroep geen statisch gegeven: zij is continu in beweging. Daarbij geldt dat de grote stad onder economen als een carrièremachine wordt gezien. Dat betekent dat er een grote instroom is van starters op zowel de arbeids- als woningmarkt. Veel carrièremakers verhuizen echter op hun beurt weer naar buiten. Laten we deze ontwikkeling op haar beloop, dan is Groningen binnen niet al te lange tijd een verdeelde stad: arm versus rijk. Dat moet een stad niet willen; het werkt eenzijdigheid en daarmee (economische) kwetsbaarheid in de hand. Reden genoeg dus om de invulling van de stad niet aan de markt over te laten, maar de verdelingsvraag vóóraf in te vullen onder regie van de gemeente Groningen. Planvorming en financiering De gemeente Groningen als regisseur voor de woningbouwopgave; niet alleen de integrale inbreng en de weloverwogen invulling van de verdelingsvraag is hiermee gediend, maar ook de snelheid in het proces van planvorming naar eindresultaat. Om de woningen te bouwen zijn namelijk twee voorwaarden van groot belang: de bestemmingsplannen voor de te bebouwen locaties moeten op tijd klaar zijn én de financiering moet rond zijn. Bestemmingsplannen nemen de nodige tijd en energie in beslag. Het kan soms jaren duren voordat een bestemmingsplan helemaal rond is. Voor de mogelijk nieuwe investeerders als pensioenfondsen en beleggers kan dat een reden zijn om af te haken: geld moet voor deze partijen liefst zo snel mogelijk renderen. Aan de andere kant is dit geld wel nodig voor de impuls voor de woningbouwopgave. Het werken aan de Next City vraagt veel investeringen. Het is dus belangrijk dat er wordt gewerkt vanuit een sterke regierol met een heldere visie en met partijen die invulling willen én kunnen geven aan die ambitie.
PUBLICATIE RIZOEM MIJMERT OVER GRONINGEN / JULI 2016 De invulling van Rizoem Rizoem kan én wil als ontwikkelende partij een overbruggende rol spelen en wil op deze manier een bijdrage leveren aan de boeggolf. Spreiding van projecten is echter wel een voorwaarde om mogelijke risico s -die om de hoek komen kijken bij grote projecten- het hoofd te bieden. Dat betekent dat Rizoem locaties nodig heeft om snel mee aan de slag te gaan, want ook Rizoem heeft middelen nodig voor zijn bestaan. Als die mogelijkheid er is, kan Rizoem zijn rol oppakken als de startmotor om woningen te ontwikkelen en partijen uit te dagen om mee te doen. Er zou hierbij gedacht kunnen worden aan een Gemeenschappelijk Stedelijk Investeringsfonds waarbij goede planvorming het geld legitimeert om geïnvesteerd te worden in nieuwbouwprojecten in de Stad. Tot slot Groningen staat aan de vooravond om te mogen koersen. Alle parameters staan op groen: woningbouw, transitie, infrastructuur en energie. Alleen de bebouwde omgeving wacht nog op groen licht; we moeten hard aan het werk. Ophalen van legitimatie om te mogen transformeren is een hele klus. Bewoners, bestuurders, medewerkers van corporaties, ambtenaren en marktpartijen staan klaar op het speelveld, maar moeten nog leren elkaar de bal toe te spelen. Als we gezamenlijk de verbinding kunnen maken tussen de beschreven wereld en de geleefde wereld, gaat het lukken om Groningen een leefbare leuke en onverdeelde stad te laten zijn. Rizoem wil verbinden! Concreet betekent dit dat Rizoem bereid is om 10% van de benodigde nieuwbouw in Groningen voor eigen rekening en risico op te pakken. En dát is het onderscheidend vermogen van Rizoem, wij maken de stap van visie naar doen!