Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Dr. Struyckenstraat 196 KM 4 4812 BL BREDA Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 16-06-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 265,00 per maand, afgesproken per 1 juli 2015, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 95,61 per maand. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juli 2015 tijdelijk bevroren. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 november 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2015. De huurprijs is 265,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 13 januari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5
Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik heb een door de huurders ondertekende brief. Zij zijn akkoord met de verlaging van de huurprijs. Zij willen benadrukken dat verhuurder pas actie heeft ondernomen nadat de Huurcommissie was ingeschakeld. De verhuurder heeft nooit eerder interesse getoond in de woonomstandigheden, de gebreken aan de woning. De huurders kunnen in verband met een studiereis niet zelf aanwezig zijn. Ik heb van iedere huurder een machtiging. De deur is gerepareerd, maar ging dezelfde dag weer kapot. Wij hebben dit nu zelf gerepareerd. Wij hebben de schimmel verwijderd, verhuurder heeft schimmeldodende spray gebruikt. Het raam gaat ook nog steeds niet dicht. Er zijn geen opmerkingen over de woningwaardering. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik heb nu alleen van de huurder van kamer vier het rapport en de woningwaardering ontvangen. Van de overige zaken heb ik wel eerder de rapportages en de woningwaardering ontvangen. De meeste huurders gaan per 1 augustus een huurcontract aan, het begin van het studiejaar. Dit contract wordt steeds vernieuwd. Het slot op de badkamer is gemaakt, ook het raam is gerepareerd. Deze huurders zijn tegelijkertijd gaan huren. Ik heb de klachten gehoord en doorgegeven aan een aannemer. De aannemer heeft de klachten afgehandeld. In februari 2016 is de mechanische ventilatie geplaatst. Ik heb zaken wat langer laten liggen, omdat ik met een verhuizing bezig was. De woningwaardering heb ik met een makelaar doorgenomen. Hij gaf aan dat men hierover kan discussiëren. Hij zou nog contact met u opnemen. Met de school is dit zo afgesproken. In het verleden heb ik een puntentelling laten maken. Er zijn een paar kleine verschillen. De huurprijs is onderverdeeld in een kale huur en een voorschot servicekosten. Ook na de ontvangst van het rapport heb ik nog iemand naar de woning gestuurd om zaken te repareren. Ik ga er vanuit dat het dan is gemaakt. Ik hoorde niets, dus ik ging er vanuit dat het goed was. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 juli 2015 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5
Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 47 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juli 2015 vast op 47 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 95,61 per maand. Onderhoud en gebreken De klachten van huurders zijn identiek. In de badkamer is schimmel aanwezig. Deze schimmel is door huurders verwijderd. Namens verhuurder is de badkamer voorzien van een mechanische ventilatie en is een schimmeldodende spray gebruikt. De deur van de badkamer kan niet worden gesloten. Door verhuurder is een aannemer ingeschakeld. De deur is gerepareerd. Namens huurders is aangegeven dat deze deur al dezelfde dag weer defect was, maar dat huurders dit zelf hebben kunnen repareren. Het klepraampje in de voorgevel van de badkamer kan niet worden gesloten. Verhuurder stelt dat deze klacht ook door de aannemer is verholpen, namens huurders wordt aangegeven dat het raampje nog steeds klemt en niet dicht kan. De commissie stelt vast dat twee van de drie klachten zijn verholpen, maar dat de derde klacht nog aandacht van verhuurder behoeft. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Het klapraampje in de voorgevel van de badkamer klemt dusdanig dat dit niet kan worden gesloten. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D1. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De commissie stelt vast dat de communicatie tussen huurder en verhuurder niet optimaal is verlopen. Verhuurder stelt dat hij druk was met een verhuizing, huurders zijn niet altijd aanwezig of melden niet meteen na een bezoek van de aannemer dat de klachten nog niet geheel zijn verholpen. In deze situatie vindt de Huurcommissie een bevriezing van de huurprijs redelijk. Met ingang van 1 juli 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk bevroren op 95,61 (maximale huurprijs). Pagina 3 van 5
De bevriezing blijft gelden tot de eerste van de maand nadat ook het gebrek aan het klapraam in de badkamer is verholpen. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, wordt de huurprijsbevriezing ongedaan gemaakt. Zolang het gebrek niet is opgeheven, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is opgeheven, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte bevroren omdat er een gebrek was. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de onzelfstandige woonruimte bedraagt 47. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 95,61. De huurprijs van 265,00 per maand, overeengekomen per 1 juli 2015, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 95,61 per maand per 1 juli 2015. De woonruimte heeft op 1 juli 2015 het volgende ernstige gebrek: Het klapraampje in de voorgevel van de badkamer klemt dusdanig dat dit niet kan worden gesloten. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D1. Vanwege dit ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juli 2015 tijdelijk bevroren. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5
Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme F.J. Bedaux en J.J.M.W. van Helden Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5