Wethouders van Binnenstad, Stadsontwikkeling Kerngebieden en Buitenruimte, Stedelijke Economie, Zorg en Havens en Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur Karsten Klein, B.A. Revis en Joris Wijsmuller Gemeente Den Haag De voorzitters van de commissies Ruimte, Bestuur en Samenleving DSO/2015. 1255 RIS 290690 2 14 januari 2016 Ontwikkeling locatie Lange Voorhout 102 (Amerikaanse ambassade) Geachte voorzitters, In 2017 vertrekt de Amerikaanse ambassade van het Lange Voorhout 102 naar de nieuwe locatie in Wassenaar. Het pand is in eigendom van de gemeente. In de programmarekening 2014 heeft de gemeente een voorziening getroffen voor de onvermijdelijke afwaardering van het pand. Tegelijkertijd is een voorverkenning gestart naar mogelijke ontwikkelingen van het pand. Inzet hierbij is om een goede functie te creëren op deze fantastische locatie in de stad en onnodige leegstand te voorkomen. Er is een voorverkenning gedaan naar twee varianten. Dit betrof een hotelvariant en een variant met een combinatie van museum en hotel. Deze varianten zijn bestudeerd. Op verzoek van de commissie heeft het college middels een Quick scan ook verkend of het haalbaar is om een volledig museum te realiseren op die locatie. Conclusie : inzet op ontwikkeling combinatie museum en hotel Op basis van de uitkomsten van de voorverkenning kiest het college ervoor om passend binnen de ontwikkeling van het Museumkwartier aan de slag te gaan met de hotel/museumvariant. Deze variant biedt kansen om de aantrekkingskracht van de stad te vergroten en de locatie te ontwikkelen. Extra bezoekers aan Den Haag zorgen voor extra banen (300 fte). En een hotel/museum op deze locatie is een belangrijk element in de ontwikkeling van het Museumkwartier. In de actualisatie van de Binnenstadsagenda 1 heeft het college de nieuwe ambitie voor het gebied rond het Lange Voorhout geformuleerd. Kern hiervan is de ontwikkeling van een Museumkwartier. 1 Gemeente Den Haag, Actualisatie Binnenstadsagenda 2015-2018, 16 oktober 2015. MA Jeleniewski
DSO/2015.1255 2 Dit is een grote kans voor Den Haag om haar internationale uitstraling, aantrekkingskracht en internationaal concurrerend toeristisch aanbod te versterken. Het toevoegen van een museum als publiekstrekker levert hieraan een grote bijdrage. Het doel is om meer internationale bezoekers (verblijfstoeristen) naar dit sfeergebied van de binnenstad te krijgen. Den Haag heeft meer bezoekers nodig die langer blijven en liefst ook nog terug komen. Zij zorgen met hun bestedingen voor een economische impuls. Daarvoor moet er echter nieuwe, en in dit geval museale, waarde aan het gebied worden toegevoegd. Het realiseren van de verhuizing en uitbreiding van de Eschercollectie en de vestiging samen met een hotel in het gebouw Lange Voorhout 102, waarbij ook het tonen van een Delfts Blauwcollectie in een concept met internationale aantrekkingskracht in het dan vrijkomende Paleis Lange Voorhout wordt onderzocht, is een van de belangrijkste, zo niet allerbelangrijkste voorwaarden voor de realisatie van een Museumkwartier met internationale aantrekkingskracht. De gebouwen zijn gemeentelijk eigendom en de collecties zijn al in Den Haag beschikbaar. Er ligt hiermee dus een uitgelezen kans om met de ontwikkeling van het pand aan het Lange Voorhout, een impuls te geven aan het Museumkwartier, aan de Haagse Binnenstad en aan de werkgelegenheid van de stad. Het college grijpt deze kans aan om aan de slag te gaan met de uitwerking van de ontwikkeling van een gecombineerde functie van een museum en hotel. We gaan in gesprek met partijen die een voorstel kunnen ontwikkelen voor die combinatie. De inzet van het college is hierbij tevens om te voorkomen dat er (langdurige) leegstand ontstaat. Zodra de Amerikaanse ambassade vertrekt, moet zo snel mogelijk de herontwikkeling starten. Samen met de oplevering van de parkeergarage Tournooiveld en de herinrichting van de buitenruimte wordt dit stukje Den Haag dan snel een aantrekkelijke plaats voor een bezoek aan de stad. Daarbij zetten we uiteraard in op een goede verbinding tussen het Plein en de Dennenweg. De komende maanden wordt de variant museum/hotel nader onderzocht op financiële en functionele haalbaarheid en op de manier van aanbesteden. De resultaten zullen eind eerste kwartaal beschikbaar zijn. Het college zal de raad informeren over de uitkomsten. De verschillende varianten bestudeerd (zie bijlagen) Economische impact De studie naar de economische Impact van Deloitte 2 laat zien dat de economische impact van de hotel variant 3,5 miljoen en 82 fte werkgelegenheidseffect bedraagt. Bij de variant museum/hotel zijn de cijfers respectievelijk 20,8 miljoen en circa 300 fte en bij variant museum respectievelijk 11 miljoen en 174 fte werkgelegenheidseffect. Hotel Hotel/Museum Museum Effecten per jaar 3,5 mln. 20,8 mln. 11,0 mln. Werkgelegenheid structureel 82 fte 300 fte 174 fte De conclusie uit de studie van Deloitte luidt dat alles overwegend lijkt de keuze voor een museumhotelcombinatie te leiden tot significante en substantiële versterking van de lokale en regionale economie. Bovendien is het plausibel dat de omgeving profiteert door de uitstraling van een sterker museale cluster in de stad Den Haag. 2 Deloitte, Economische impactstudie Escher Museum Hotel, november 2015.
DSO/2015.1255 3 Stedenbouwkundige aspecten Monumentenstatus Het gebouw is in 2009 aangewezen als Gemeentemonument. Op dit moment loopt de procedure tot aanwijzing als Rijksmonument. Gebouw in relatie tot de locatie Stedenbouwkundig is (in de stedenbouwkundige randvoorwaarden Hoge Raad (2010)) besloten dat het gebouw de schakelfunctie van het Lange Voorhout tussen Plein en Denneweg dient te versterken. In het door W.M. Dudok ontworpen Wederopbouwplan Korte Voorhout uit 1951 is de bestaande ruimtelijke karakteristiek maatgevend omdat dit werd gezien als het historische en esthetisch meest waardevolle gedeelte van Den Haag. Het ontwerp van Marcel Breuer voor de Amerikaanse ambassade is, conform dit wederopbouwplan, in hoogte en bouwmassa dan ook afgestemd op de bestaande monumentale omgeving. Bepaald werd dat de nieuwbouw niet hoger mocht zijn dan de Koninklijke Schouwburg om zodoende in de maat te blijven met de historische bebouwing. Ook nu wordt het Lange Voorhout alom gezien als het historisch meest waardevolle deel van de stad waar bestaande rooilijnen en maximale hoogten gerespecteerd dienen te worden. Kenmerkend voor het gebouw zijn de vrij gesloten gevels met het karakteristieke patroon van trapeziumvormige vensters en natuursteen bekleding. De hoge entrees zorgen voor de transparantie en geven doorzichten door het gebouw naar het binnenterrein. De twee vleugels zijn door een transparant tussenlid met elkaar verbonden. Het karakter van de gevels en de verbinding van de twee vleugels door een transparant tussenlid zijn uitgangspunt bij een verdere verkenning. Aanpassingen aan het tussenlid aan het Korte Voorhout dienen het transparantie karakter te respecteren. Omvang van het gebouw Het huidige gebouw Lange Voorhout 102 heeft een metrage van circa 6.000 m2 bvo. Een hotelvariant gaat uit van de vestiging van een 5-sterren hotel op basis van een programma dat circa 1.000 m2 groter is dan het huidige gebouw. De variant van een combinatie van een hotel (circa 4.000 m2 bvo) met een museum van 5.000 m2 bvo. De Quick scan voor de variant museum gaat uit van een de vestiging van een museum van 5.000 m2 bvo en nog een beperkt aantal (circa 1.000 m2) commerciële meters. De conclusie is dat qua metrage/benodigd oppervlak de drie varianten in het gebouw te realiseren zijn. Qua metrage kan de variant museum zonder uitbreiding in het huidige gebouw Lange Voorhout 102 gevestigd worden. De variant museum/hotel kan met uitbreiding van het aantal vierkante meter gerealiseerd worden. Deze uitbreiding kan plaatsvinden op het binnenterrein/auditorium en aan de zijde van het Korte Voorhout. Onderwerp van onderzoek is de vraag of het auditorium gehandhaafd blijft. Overkapping van het binnenterrein is mogelijk, passend bij de cultuurhistorische waarde van het bestaande gebouw. Voor wat betreft het interieur vormen de oorspronkelijke teakhouten betimmeringen een belangrijk aandachtspunt. Qua volume moet rekening worden gehouden met de stedenbouwkundige uitgangspunten van Dudok, geen optoppingen aan de zijde Lange Voorhout en mogelijke optopping van maximaal 4m aan de zijde Korte Voorhout, passend in het stadsbeeld en de cultuurhistorische waarde van het gebouw.
DSO/2015.1255 4 Financiële consequenties Incidentele kosten 3 Impact incidentele kosten hotel museum/hotel museum 4 Gemeente DH 0 mln. 7,3 mln. 15,6mln. Museale inrichting Escher Museale inrichting Paleis Lange 4,4 mln. 0,5 mln. 4,4 mln. 0,5 mln. Voorhout Totaal 0 mln. 12,2 mln. 20,5 mln. Exploitatie (alleen van toepassing op varianten met museum) Impact exploitatie museum/hotel museum 5 Escher 45m2 670.650 528.000 Paleis Lange Voorhout 45 m2 423.500 423.500 Totaal 1.094.150 951.500 hotel In deze variant is uitgegaan van een 5-sterren hotel in het hoge segment als toekomstige functie. Bij de eerdere uitwerking van deze variant is het op basis van een tender procedure mogelijk om, uitgaande van de getroffen voorziening bij de jaarrekening 2014, een financieel neutraal resultaat te hebben voor de gemeente. combinatie van museum/hotel (uitgaande van 5.000 m2 museum) In deze variant is uitgegaan van de variant met het Eschermuseum (5.000 m2) als uitgangspunt en een hotel van circa 4.000 m2 in de resterende ruimte. Het tekort op de investering bedraagt 7,3 miljoen, plus de 4,5 miljoen voor de museale inrichting van het Eschermuseum en 0,5 miljoen voor het Paleis Lange Voorhout. In totaal is dit dus 12,2 miljoen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de inbreng van mogelijke andere partijen en baten als gevolg van de ontwikkeling. Het exploitatietekort bedraagt maximaal 670.650 op jaarbasis voor het Eschermuseum. Het totale exploitatietekort bedraagt 1.094.150 per jaar. Ook hierbij is nog geen rekening gehouden met de inbreng van mogelijke andere partijen en extra baten als gevolg van de ontwikkeling. Quick scan museum (uitgaande van 5.000 m2 museum) Op verzoek van de commissie is een Quick scan uitgevoerd naar de mogelijkheid om een volledig museale functie te ontwikkelen. Hieruit blijkt dat het de gemeente 15,6 miljoen kost aan investeringskosten plus 4,9 miljoen aan inrichting. Totaal 20,5 miljoen. Voor de resterende meters wordt er van uitgegaan dat die kostendekkend kunnen worden gerealiseerd. Het exploitatietekort bedraagt maximaal 528.000 op jaarbasis voor het Eschermuseum. Het totale exploitatietekort bedraagt 951.500 per jaar. Het Gemeentemuseum had interesse hierin. Uit de recente gesprekken met het Gemeentemuseum is gebleken dat er geen (directe) financiële middelen beschikbaar zijn bij het Gemeentemuseum zelf. Het lijkt er daarom op dat de tekorten op de investeringen en exploitatie voor een aanzienlijk deel door de gemeente zelf gedragen dienen te worden. 3 Bovenop de bij de de jaarrekening van 2014 getroffen voorziening voor de ingeschatte incidentele kosten, uitgaande van variant hotel. 4 Berekening CVDH, november 2015. 5 Berekening CVDH, november 2015.
DSO/2015.1255 5 Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Over enkele maanden zullen we u informeren over het vervolg. Met vriendelijke groet, Wethouder BSKB Wethouder SWDC Wethouder SEZH B.A. Revis J. Wijsmuller K. Klein