Marktconsultatie Ontwikkeling Locatie Lange Voorhout 102 Den Haag

Transcriptie

1 Marktconsultatie Ontwikkeling Locatie Lange Voorhout 102 Den Haag Versie DEF Datum 3 februari 2017 Referentie Copyright Gemeente Den Haag, Dienst Stadsbeheer Afdeling Inkoop Postbus DP Den Haag Tel.nr aanbesteden@denhaag.nl

2 pagina 2 van 10 Inhoudsopgave... 3 Behandeling vragen en antwoorden... 4

3 pagina 3 van 10 Behorende bij en integraal onderdeel uitmakend van de marktconsultatie ten behoeve van Ontwikkeling Locatie Lange Voorhout 102 Den Haag, is deze geanonimiseerde Nota van Inlichtingen opgesteld. De binnengekomen vragen zijn letterlijk overgenomen. Hieronder treft u een overzicht van de gestelde vragen en antwoorden.

4 Behandeling vragen en antwoorden pagina 4 van 10 Nr Categorie Betreft Vraag Antwoord 1 Contractvoorwaarden 2 Contractvoorwaarden 3 Contractvoorwaarden 4 Bestek/beschrijven d document Contracteringsscenario exploitatietekort museum Subsidie herontwikkeling en/ of exploitatie omschrijving rijksmonument Vanuit de vragenlijst wordt de suggestie gewekt dat een derde scenario, namelijk verkoop geheel aan een marktpartij en meerjarige terughuur voor de museale functie, ook mogelijk is. Zijn er nog andere commerciële modellen dan bijlage 5 voor de gemeente Den Haag bespreekbaar/ relevant. Zijn er specifieke verwachting bij gemeente Den haag als het gaat om rol van de koper/ ontwikkelaar om het eventueel dichten van het exploitatietekort van het museum? Is de gemeente bereid om subsidie te verstrekken voor de herontwikkeling en/of exploitatie van het museum en zo ja, wat is de mogelijke omvang. Is er vanuit het Rijk al een omschrijving van de monumentale waarden beschikbaar. 5 Eisen en criteria bestemmingsplan Wat is de status van het nieuwe bestemmingsplan en wat is de inschatting als het gaat om eventuele bezwaren / procedures van belanghebbenden? 6 Eisen en criteria extra metrages Zijn er op voorhand beperkingen als het gaat om opbouw (dak), aanbouw of Ja. Een van de doelen van de gemeente Den Haag voor deze marktconsultatie is een beeld krijgen van de strategie om tot contracteren, ontwikkeling, realisatie en exploitatie te komen. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Nee. Een van de doelen van de gemeente Den Haag voor deze marktconsultatie is een beeld krijgen van de strategie om tot contracteren, ontwikkeling, realisatie en exploitatie te komen. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Dit is onder andere afhankelijk van de uitkomsten uit de marktconsultatie. Wij zijn zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Omdat het huidige bestemmingsplan Binnenhof e.o. voor het betreffende pand weliswaar uitgaat van een gemengde bestemming waarin hotel is toegestaan, is een museale functie niet toegestaan en is het huidige bouwvolume gedetailleerd vastgelegd. Ten behoeve van de realisering van een hotel- en museumfunctie zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld. De normale vaststellingsprocedure zal moeten worden doorlopen, inclusief de daarbij behorende inspraak- en bezwaarprocedure. De beperkingen worden mede bepaald op basis van de marktconsultatie. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen

5 pagina 5 van 10 7 Eisen en criteria Toekomstig bestemmingsplan 8 Bestek/beschrijven d document 9 Bestek/beschrijven d document programmatische metrages Bouwkundige tekeningen 10 Eisen en criteria Marktconsultatiedocument, pagina 6 bijbouwen op het terrein? Welke functies worden ter zijne tijd in bestemmingsplan juist ingevoegd en welke beperkingen zal het bestemmingsplan kennen? Hoe zijn de programmatische aantallen van m2 BVO metrages bepaald en hoe is dit onderverdeeld in de benodigde functies voor het museum en het hotel. Kunnen er bouwkundige tekeningen met maatvoering beschikbaar worden gesteld om de haalbaarheid van de ruimtelijke invulling te kunnen toetsen. (Escher)museum is tussen haakjes geschreven. In alle anderen documenten is Escher expliciet genoemd als museum / kandidaat. Hoe moeten dit geïnterpreteerd worden? Is er een andere potentieel kandidaat voor het museum? 11 Eisen en criteria Marktconsultatiedocument Dient er tijdens deze marktconsultatie rekening gehouden te worden met specifieke wensen van de buurt in relatie tot de ontwikkeling van het complex? Zo ja, verwacht de Gemeente een toelichting / onderbouwing van de inschrijver over de mogelijke consequenties voor de exploitatie? hierover. De functies en beperkingen worden mede bepaald op basis van de marktconsultatie. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Op basis van een globale verkenning, waarbij een groot deel van de kavel wordt bebouwd, verwacht de gemeente dat de bebouwing maximaal m2 BVO kan zijn. De definitieve documentatie voor de aanbesteding wordt opgesteld na vaststelling van de resultaten van de marktconsultatie. Derhalve kan deze vraag op dit moment niet worden beantwoord. Het uitgangspunt voor de gemeente is de vestiging van een Eschermuseum. Nee, na de marktconsultatie wordt besloten of en hoe de buurt wordt betrokken bij de ontwikkeling van het complex. 12 Eisen en criteria Marktconsultatiedocument Wordt (de directie van) het Eschermuseum actief betrokken bij deze marktconsultatie (bvb als jurylid)? In het stadium van de marktconsultatie is het de bedoeling dat vanuit de markt suggesties gegeven worden die kunnen dienen als uitgangspunt bij de te organiseren aanbesteding. De marktconsultatie is niet bedoeld als vorm van selectie, de daadwerkelijke aanbesteding is namelijk nog niet begonnen. Er is daarom geen sprake van een jury. 13 Aanbestedings- n.a. Wat wordt bedoeld met Europees De aanbestedingsstrategie wordt mede bepaald op basis van de

6 pagina 6 van 10 procedure 14 Aanbestedingsprocedure 15 Aanbestedingsprocedure 16 Aanbestedingsprocedure n.a. n.a. n.a. aanbesteden? (betreft dit de bouw, architect etc.?) Hoe en door wie worden de inzendingen beoordeeld? Is er een planning bekend omtrent de aanbestedingsprocedure? Wanneer zal deze starten / wordt er gegund? Zijn er voorwaarden voor de aanbesteding bekend? marktconsultatie en is ook afhankelijk van het exploitatiemodel. Derhalve kan deze vraag op dit moment niet worden beantwoord. In het stadium van de marktconsultatie is het de bedoeling dat vanuit de markt suggesties gegeven worden die kunnen dienen als uitgangspunt bij de te organiseren aanbesteding. De marktconsultatie is niet bedoeld als vorm van selectie, de daadwerkelijke aanbesteding is namelijk nog niet begonnen. Er is daarom nog geen sprake van een beoordeling. De planning is mede afhankelijk van de uitkomsten uit de marktconsultatie. Derhalve kan deze vraag op dit moment niet worden beantwoord. De voorwaarden zijn afhankelijk van de aanbestedingsstrategie, die wordt mede bepaald op basis van de marktconsultatie. 17 Aanbestedingsprocedure n.a. Hoe zal de gemeente de buurt / omgeving betrekken in het vervolg proces? Wij hebben na het lezen van de stukken de volgende vraag inzake het opgegeven BVO van 6000m2; betreft deze 6000m2 alle etages inclusief de kelder en de daar aanwezige parkeergarage? Wij zouden graag in het bezit willen komen van een bouwhistorisch onderzoek van het Rijksmonument betrekking hebbend op Gebouw en Inventaris; Na de verhuizing van de Ambassade de rapportage van evt. aanwezigheid asbest (Type A); Tevens de Bouwkundige Keuring bijvoorbeeld van Monumentenwacht; Vraag: staat het gebouw op eigen grond? Ja. Zie antwoord vraag 11. Het opgegeven BVO van m2 betreft het totale pand inclusief kelder. Zie bijlage 3 van het marktconsultatiedocument en de door de gemeente in opdracht gegeven cultuurhistorische verkenning van Wijnand Galema Bouwen aan diplomatie. Verder wordt de definitieve documentatie voor de aanbesteding opgesteld na vaststelling van de resultaten van de marktconsultatie. Derhalve kan deze vraag op dit moment niet volledig worden beantwoord. De definitieve documentatie voor de aanbesteding wordt opgesteld na vaststelling van de resultaten van de marktconsultatie. Derhalve kan deze vraag op dit moment niet worden beantwoord Is er een (concept) overdrachtsdocument

7 pagina 7 van 10 van de Amerikaanse Ambassade met Gemeente? Wat blijft van Monumentale Waarde achter en moet aldus behouden blijven? Zijn er afspraken tussen Amerikaanse Ambassade en de Gemeente in verband oa met Sloop Beveiligingsinstallaties? Worden alle hekken verwijderd en door wie? Heeft er een aankoopkeuring plaats gevonden en is daar een document van om in te zien? Zijn er afspraken/verbintenissen gemaakt met eventuele derden, zowel mondeling als schriftelijk? Is er bij het combi-model rekening gehouden met een overlap van programma / m² tussen hotel en museum? Er wordt op pagina 4 van bijlage 3 gesuggereerd dat er 5000 m² museum in het bestaande gebouw komt. De resterende meters zijn voor het hotel. Zijn varianten hierop onderzocht / doorgerekend? 30 Eisen en criteria Marktconsultatiedocument, Er wordt gerefereerd naar de punt 2.6 pagina 5/9 en stedenbouwkundige uitgangspunten van Bijlage 3, pagina 3: Dudok m.b.t. mogelijke toevoegingen aan het gebouw. Kan de Gemeente de aan deze randvoorwaarden gerelateerde documenten met de inschrijver delen? Is optopping met een setback b.v.b. aan kant Lange Voorhout denkbaar? Hoe hoog mag bvb het atrium zijn? Zie antwoord vraag 19. De inzet moet zijn dat voor onderdelen hotel en museum waar mogelijk gebruik maken van gezamenlijke facilitering zodat meerwaarde en kostenefficiency wordt bereikt (bijv. horeca). Wij zijn zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Het uitgangspunt is dat er m2 BVO museum komt, dit hoeft niet in alleen in het bestaande gebouw. In het stadium van de marktconsultatie is het de bedoeling dat vanuit de markt suggesties gegeven worden die kunnen dienen als uitgangspunt bij de te organiseren aanbesteding. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Bij het formuleren van de uitgangspunten van zowel de realisering van de nieuwbouw van de Hoge Raad, als bij de renovatie van het ministerie van Financiën is duidelijk geworden dat de samenhangende visie voor het Korte Voorhout van Dudok uit 1948 nog steeds een hoge actuele waarde heeft. Rooilijnen en bouwvolumes zijn daarin vastgelegd op basis waarvan de huidige bebouwing is gerealiseerd. De betreffende studie is te vinden op CC4A7E5567D1/tb_NL.IMRO.0518.BP0239ESmidsplein-50VA_1.pdf

8 pagina 8 van Eisen en criteria Marktconsultatiedocument, punt 2.8 pagina 5/9 32 Eisen en criteria Marktconsultatiedocument, pagina 6/9 - Consultatie vragen No 2: 33 Eisen en criteria Marktconsultatie Document, pagina 6/9 34 Eisen en criteria Marktconsultatiedocument, pagina 6/9 - Consultatie vragen No Eisen en criteria Marktconsultatiedocument, pagina 6/9 - Consultatie vragen No 13: 36 Contractvoorwaarden 37 Contractvoorwaarden 38 Contractvoorwaarden Zijn er al afspraken met de Amerikaans overheid gemaakt met betrekking tot de staat van oplevering van het pand na verhuizing? Bvb verwijderen Asbest, hekken? Hoeveel ruimte is er nog voor hotelbedden in Den Haag, en in welke prijsklasse / hotelsegment? Heeft het auditorium een beschermd status en adviseer de Gemeente deze te behouden? Is de inschrijver al in dit vroege stadium verplicht een voorkeur uit te spreken? Dient de inschrijver aan te geven welk van de twee scenario s het meest haalbaar is in relatie tot contracteren, ontwikkeling, realisatie en exploitatie van de combinatie? Hoe strikt is de voorkeur voor een Escher museum? Mag de marktpartij een voorstel voor een ander museum doen? Is er een overeenkomst met Escher? Via onderstaande link is de hotelmarktstudie, Den Haag en omstreken te downloaden: kken/ In het stadium van de marktconsultatie is het de bedoeling dat vanuit de markt suggesties gegeven worden die kunnen dienen als uitgangspunt bij de te organiseren aanbesteding. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Dit is een van de vragen die de gemeente Den Haag aan de markt stelt in deze marktconsultatie. Wij zijn zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Dit is een van de vragen die de gemeente Den Haag aan de markt stelt in deze marktconsultatie. Wij zijn zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. (U lijkt in de veronderstelling te zijn dat het proces zich reeds in de aanbestedingsfase bevindt. In het stadium van de marktconsultatie is er namelijk nog geen sprake van een inschrijver) Dit is een van de vragen die de gemeente Den Haag aan de markt stelt in deze marktconsultatie. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. Zie antwoord vraag 10. Zie antwoord vraag 10.

9 pagina 9 van Contractvoorwaarden 40 Contractvoorwaarden 41 Contractvoorwaarden 42 Contractvoorwaarden 43 Contractvoorwaarden 44 Contractvoorwaarden 45 Contractvoorwaarden 46 Contractvoorwaarden 47 Contractvoorwaarden Is het PvE van het museum (Escher) beschikbaar en zo ja kan deze gedeeld worden? Is Escher één van de beoordelende partijen naast de gemeente zelf? Is de gemeente bereid een huurgarantie af te geven in zake een (Escher) museum? Hoe zal de gemeente omgaan met de internationale branding van de plek (museum+hotel) in relatie tot het Museumkwartier? Wat zijn mogelijkheden en beperkingen van de recente benoeming tot Rijksmonument; m.a.w. welke bouwkundige ingrepen zijn bespreekbaar en welke niet? Is de buurt betrokken over de visieontwikkeling en plannen rondom de herontwikkeling van de ambassade? Hoe kijkt de buurt naar een combinatie hotel/museum? (kan de marktpartij hierin rekenen op steun van de buurt?) Is het toevoegen van volume met de buurt besproken? Komt er een brief o.i.d. waarin de gemeente zal bevestigen mee te werken Nee. Zie antwoordt vraag 12. Zie antwoord vraag 3. De gemeente Den Haag is voornemens een Museumkwartier te ontwikkelen met meer internationale aantrekkingskracht, waardoor het gebied in economisch/toeristisch opzicht in de toekomst beter benut kan worden. De gemeente wil dit bereiken door in samenwerking met de partners zo nodig (cultuur)toeristisch aanbod toe te voegen, de buitenruimte te optimaliseren en marketing en communicatie voor het gebied in te zetten. Dit project zal een beeldbepalend onderdeel worden van het Museumkwartier. Zie antwoord vraag 19. Zie antwoord vraag 11. Zie antwoord vraag 11. Zie antwoord vraag 11. In paragraaf 2.5 (blz. 5) van het marktconsultatiedocument staat het uitgangspunt van de gemeente wat betreft het bestemmingsplan

10 pagina 10 van Contractvoorwaarden 49 Contractvoorwaarden 50 Contractvoorwaarden 51 Contractvoorwaarden aan een aanpassing in het bestemmingsplan en programmatische uitbreiding op de locatie? Zijn het toevoegen van extra meters niet in strijd met de (toekomstige) Rijksmonumentale status van het gebouw? Om de extra meters te realiseren ontkom je er bijna niet aan om het auditorium uit te breiden of te vervangen voor nieuwbouw? Is dit in strijdt met de (toekomstige) Rijksmonumentale status van het gebouw? In de documentatie wordt gesproken over een 5 sterren hotelconcept. Hoe staat de gemeente tegenover hoogwaardige hotelconcepten die een andere rating kennen? In bijlage 5 scenario 1 wordt gesproken over dat de marktpartij een garantie moet afgeven dat er een exploitant bereid is de hotel exploitatie op zich te nemen. Wat voor een garantie wordt hiermee bedoeld? beschreven. Nee. In het stadium van de marktconsultatie is het de bedoeling dat vanuit de markt suggesties gegeven worden die kunnen dienen als uitgangspunt bij de te organiseren aanbesteding. Wij zijn daarom zeer geïnteresseerd in uw voorstellen hierover. In het marktconsultatie is in bijlage 3 gesproken over een (solitair)hotelvariant in het gebouw en daar was het uitgangspunt een 5 sterrenconcept. De gemeente staat positief ten opzichte van hotelconcepten met een andere rating. Hotelconcepten met goede kans op een sterke concurrentiepositie en die de potentie hebben tot het genereren van een aanvullende vraag voor Den Haag zijn moderne en vernieuwende hotels, die zich onderscheiden door inrichting, uitstraling, specifieke doelgroep en/of bijzondere voorzieningen. Voor hotels met deze kenmerken wordt ook wel de term boetiekhotel gehanteerd. Gezien de locatie, de monumentale status van het pand en de combinatie met een museum leent het pand zich uitstekend voor een bijzonder hotelconcept dat nog niet in Den Haag te vinden is. De gemeente verwacht dat er al een overeenkomst is gesloten met de hotel exploitant op het moment van indiening van de inschrijving.