Vlottrekke Bouwprojecte Samevattede rapportage Opdrachtgevers: Miisterie va Bieladse Zake e Koikrijksrelaties e Bouwed Nederlad Februari 2015
Vlottrekke Bouwprojecte Samevattede rapportage over zestig stagerede projecte Opdrachtgevers: Miisterie va Bieladse Zake e Koikrijksrelaties e Bouwed Nederlad De projectgroep Vlottrekke Bouwprojecte va het Watertoreberaad: Atoiette va Heijige (projectleider, Urbacore) Ewoud Dekker (Ecorys) Damo Holt (Rebel Group) Geurt va Raderaat (Site) www.watertoreberaad.l Commuicatieadvies e redactie: Pieter Maesse (Maesse Beleidscommuicatie)
Ihoud Hoofdlije e advieze 4 1. Over dit rapport 7 2. Actuele keis 8 2.1 Actualiseer de marktkeis 8 2.2 Verbeter de keis over regelgevig e procedures 9 2.3 Verlaag de fiacierigsdrempels 11 2.4 Speel i op ieuwe structure e treds 13 3. Samewerkig e structuur 14 3.1 Herzie otwikkelsceario s 14 3.2 Kleie aatalle e maatwerk 14 3.3 Flexibiliseer de samewerkigsovereekomst 15 3.4 Flexibiliseer het bestemmigspla 17 3.5 Programmeer op basis va marktvraag i de hele regio 18 4. Houdig vertrouwe als basis 20 4.1 Bouwe aa vertrouwe 20 4.2 Zoek cotext e medestaders 23 4.3 Actieve rol va de gemeete 24 5. Bijlage 26 Bijlage 1: Betrokke experts 26 Bijlage 2: Grodbeleid ieuwe stijl 26 Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 3
Hoofdlije e advieze Dit rapport richt zich tot gemeete é oderemers. Het gaat erover wat zij afzoderlijk e met elkaar kue doe om de bouwproductie op de vele plaatse waar die stageert, op gag te krijge. De aalyse e de advieze zij gebaseerd op ee groot aatal praktijkgevalle dat het afgelope jaar is oderzocht. Daarmee geeft dit rapport ee goed beeld va de problematiek va stagerede bouwprojecte i Nederlad. Er zij drie hoofdlije: Het otbreke of iet toepasse va actuele keis e izichte: de sector blijkt zich erg traag aa de ieuwe tijd aa te passe, wellicht ook doordat er zo groot verloop oder de professioals is geweest. Er wordt og vaak op oude routies gekoerst, met ee achterhaald beeld va de markt. De samewerkigsvorme e afsprake tusse de gemeete eerzijds e de otwikkelaars aderzijds. Ook hier geldt dat og wordt gewerkt met verouderde overeekomste, waari zake zij afgesproke die gee basis i de reële wereld meer hebbe e waari flexibiliteit otbreekt. Het otbreke va vertrouwe e opeheid. Om probleme op te losse, zul je met elkaar het gesprek moete aagaa e je moete verplaatse i de bestuurlijke kwesties va de ee e de bedrijfsecoomische opgave va de adere partij. De traditioele tegestellig tusse publiek e privaat is fuiked, vertrouwe geve is heel effectief. Hieroder werke we deze drie hoofdthema s verder uit e we sluite dit overzicht af met ekele advieze. I het rapport zelf vidt de lezer veel voorbeelde waari hij/zij wellicht situaties herket uit zij eige omgevig. Bij elk kelput geve we ook ee oplossigsrichtig. Actuele keis De vastgoedmarkt is de afgelope jare igrijped e blijved veraderd. Het otwikkele é dele va actuele keis over het realisere va bouwprojecte is belagrijker da ooit. I veel projecte die i de probleme zitte, zie we echter dat de belagrijkste vraag iet meer wordt gesteld: waarom wordt dit project otwikkeld? Is het pla va ekele jare terug misschie achterhaald? Is de grodprijs te hoog voor de prijs die je voor ee woig kut vrage? Bouw je misschie woige die iet te verkope zij? Zowel oderemers als gemeete houde te lag vast aa orealistische programma s. Echte klate Om bouwproductie weer op gag te krijge, moete gemeete e oderemers op zoek aar de echte woovraag va hu iwoers. I vrijwel heel Nederlad is sprake va ee vragersmarkt. De aasluitig va het aabod op de vraag luistert heel auw e er is dus ee adere aapak odig da vóór de crisis. Ee logisch advies is om het otwikkelproces om te draaie. Ee oderemer moet iet begie met het otwikkele va woige, maar met het vide, activere e orgaisere va klate. Er staa i dit rapport vele maiere om met potetiële klate i cotact te kome. Achterhaalde procedures Regelgevig e beleid veradere vrijwel permaet, vaak met de itetie om bouwprocesse te verselle. Maar overhede doe weiig moeite om de doelgroepe va die regels te iformere over de steeds wijzigede ihoud. Aderzijds kue ook oderemers meer moeite doe om hu keis te verdiepe e ieuwe otwikkelmogelijkhede te beutte. Fiacierigsdrempels Fiacierigsdrempels zij vaak og te hoog voor deze moeilijke tijde. I meerdere projecte zij we afsprake tegegekome die gee rekeig ermee houde dat de markt heel aders i elkaar zit da vóór 2008. Nog steeds eise gemeete dat grod ruim va te vore wordt betaald e dat leges e hoge afdrachte worde voldaa og voordat er ee woig is verkocht. Ee adere belagrijke drempel zij de soms orealistische hoge grodwaarde die gemeete og hatere. Daaraast komt het voor dat ee gemeete de koste va algemee voorzieige (sport, cultuur) probeert af te dekke met extra wist op de grodexploitatie va éé otwikkelproject. Dat drijft de prijs va ieuwe woige omhoog waardoor opieuw e oeigelijk ee fiacierigsdrempel voor kopers otstaat. Zorg e woe. Er zij maatschappelijke otwikkelige die de markt veradere e ieuwe mogelijkhede scheppe. I het Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 4
rapport kome er twee aa de orde: de eerste is de gewijzigde vraag aar woige als gevolg va het scheide va woe e zorg. Dat heeft cosequeties voor de vraag aar bepaalde type woige e wooomgevige. Collectief particulier opdrachtgeverschap De tweede is de geleidelijke groei va het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Deze vloeit voort uit de wes va eigeare e huurders om meer zeggeschap te hebbe over hu woig e de samestellig va hu wooomgevig. Ook groepe oudere die later voor elkaar wille zorge, kieze steeds vaker voor CPO. Samewerkig e structuur Woigprojecte otwikkele is i de praktijk ee proces va samewerkig tusse overhede e oderemers. Beide toe zich echter og te weiig flexibel als het gaat om het aapasse aa de ieuwe marktomstadighede, terwijl ze juist meebewegede afsprake zoude moete make. Het projectdeke zal moete veradere i procesdeke. Vooral bij projecte met kleiere aatalle woige advisere wij ee omgekeerd otwikkelproces: eem de klat als vertrekput e ga vadaaruit kijke welke woige gebouwd é verkocht kue worde. Trasparatie De vraag is da ook: hoe ka ee project, odaks de ozekerheid, wél worde gerealiseerd? Cruciaal is dat va beide kate de boeke ope op tafel kome. Volledige trasparatie is essetieel om elkaar te vertrouwe. Hierbij hoort ook het respectere va elkaars bestuurlijke belage e fiaciële marges e het elkaar iets gue. Bestemmigsplae Waeer partije ieuwe afsprake make, moete zij de aatalle woige, woigtypes, afamemomete e prijsiveaus juist iet vastlegge. Zij moete het vooral ees worde over de maatschappelijke woigvraag waaraa zij wille voldoe e de ruimtelijke cotext waari die vraag moet worde beatwoord. Er moete dus flexibeler bestemmigsplae kome. Ee reeks advieze daarvoor is i het rapport opgeome. Het iitiatief voor het aapasse va ee bestemmigspla hoeft iet altijd va de gemeete te kome, ook de oderemer ka dit op de ageda zette. Gemeete blijke daarvoor ope te staa. De flexibiliteit moet het mogelijk make dat oderemers die echte klate hebbe hu woige ook kue realisere. E het moet voorkome dat oderemers die allee maar papiere productieplae hebbe, de woigmarkt op slot zette. Grodprijze Gemeete moete meer rekeig houde met de prijze die oderemers voor grod kue betale. Het is overmijdelijk dat de ooit vastgestelde grodexploitatie ter discussie komt. Aderzijds zulle oderemers moete meedeke met gemeete, die op bepaalde grodopbregste hebbe gereked. Beide zijde hebbe belag bij ee ope gesprek over dit oderwerp. Regioale schaal Daaraast stelle we vast dat er te weiig wordt gekeke aar de woigmarkt op regioale schaal. De cosumet moet bie éé regioale woigmarktregio kue kieze uit verschillede type woige, locaties e prijsklasse. Maar als alle gemeete vergelijkbare type woige aabiede, lijkt er wel cocurretie te zij, maar heeft de cosumet og weiig te kieze. Er is dus afstemmig tusse buurgemeete e projectotwikkelaars odig om zowel cocurretie als variatie te biede. Vertrouwe als basis Samewerkig gaat op basis va vertrouwe. I veel projecte hebbe we aa zowel overheidszijde als de kat va de oderemers ee verouderde, starre houdig gezie. Oder druk va probleme hebbe sommige de eigig zich klem te zette i plaats va aa te passe. I projecte die wel succesvol zij, zie we dat wederzijds vertrouwe, ee gedeelde visie e het aasluite bij de ieuwe cotext va groot belag zij. Vastgelope processe ku je opee door zelf i bewegig te kome, ook al moet je daarbij misschie de had i eige boeze steke. Me vidt vaak dat de ader eerst moet bewege, maar dat dekt de wederpartij ook. De beste bewegig is om ope te staa voor de argumete va de ader. Hoe ka ik de ader helpe zij belemmerige/probleme op te losse? Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 5
Rol va gemeete De oderemer wil met ee gemeete werke als éé odeelbaar istituut, maar i de praktijk heeft hij vaak te make met verschillede opvattige va ambteare e bestuurders. Zoiets tast het vertrouwe erstig aa. Ook komt het voor dat gemeete e provicies elkaar de Zwarte Piet toespele over impopulaire stadpute. Da blijft de oderemer met de vraag zitte wie er gelijk heeft e hoe hij duidelijkheid krijgt. Gemeete kue hu rol aders ivulle door juist bewust te late bemiddele tusse het publieke e het oderemersbelag. Ook kue zij de procesregie met oderemers op zich eme. I die ieuwe rol zij ambteare itermediairs tusse eerzijds de gemeete als vertegewoordiger va het algemee belag e aderzijds de marktpartije. Het is da de taak va de ambteare om de verschillede iitiatieve die i de gemeete worde otplooid aa elkaar te koppele e op deze maier ervoor te zorge dat er ee match wordt gemaakt tusse woigvragers e otwikkelaars. Advieze Gemeete: maak ee woovisie-ieuw-stijl die de maatschappelijke doele beschrijft die je wilt bereike, de locaties e gebiede waar die doele kue worde gerealiseerd e de samewerkigsprocesse met woigvragers e -otwikkelaars om de doele te realisere. Gemeete: kies rigoureus voor adaptief programmere op basis va doelgerichte prioriteite, zoals levedigheid, leefbaarheid, welke resultate wil je beslist wél e welke iet wilt bereike. De markt weet da wat de overheid wil e waari die zal coivestere, zoals opebare ruimte e ifrastructuur. Gemeete e provicie: maak meebewegede afsprake over projecte e gebiedsotwikkelig: ga erva uit dat de otwikkelig i de praktijk aders uitpakt da vooraf te bedeke is. Vertaal dit i realisatie-afhakelijke afsprake over programma, grodprijs, afdrachte e plaig. Oderemer: vraag je af: is dit project og vraaggericht, zowel kwatitatief als kwalitatief? Bedek dat je ee sterke zaak bij de gemeete hebt waeer je de ame kut late zie va de (potetiële) kopers va je project. Gemeete e oderemer: realiseer je dat we thas kleiere afsprake make omdat het aders fiacieel iet meer te orgaisere is. Klei is het ieuwe groot. Gemeete: hateer realistische grodprijze wat aders jaag je prijze op e blokkeer je projecte. Ga a hoe sterk de grodmarkt i je regio sids 2008 is veraderd. Gemeete: stop gee oeigelijke koste i de grodexploitatie e haal ze eruit als ze eri zitte. Gemeete: cotroleer of ee otwikkelaar zij ambities ka waarmake. Bedek dat je bouwtitels va ee otwikkelaar weer kut itrekke als er iet bie ee bepaalde periode is begoe met de uitvoerig va ee project. Gemeete e oderemers: verdiep je i elkaars werkwijze e uitdagige. Neem i de regio het iitiatief tot ee bijscholigs- e uitwisseligsprogramma voor medewerkers met praktijkcursusse e fuctieruil om zo izicht te verschaffe i taal, werkwijze e dilemma s. Gemeete: laat ee commuicatieprogramma make om te zorge dat oderemers actief worde geïformeerd over de actuele stad va het lokale e proviciale beleid e de regelgevig. Oderemers: ga i gesprek met de gemeete. Nodig medewerkers va de gemeete uit om je bij te prate over de stad va het beleid, de actuele regelgevig e de besluitvormigsprocesse. Gemeete e oderemers: eem dit rapport door e laat je waarschuwe e ispirere door de praktijkgevalle die we i heel Nederlad hebbe oderzocht. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 6
1. Over dit rapport Bouwed Nederlad e VNO-NCW hebbe het iitiatief geome om zoveel mogelijk bouwprocesse i Nederlad weer op gag te brege. Het Miisterie va Bieladse Zake e Koikrijksrelaties (BZK) odersteut dit iitiatief. Het Watertoreberaad is ee samewerkigsverbad tusse ee groot aatal publieke (Miisteries va BZK e IeM, provicies, gemeete, keisistitute), publiekprivate (corporaties) e private (beleggers, otwikkelaars, bouwers, otwerpers) partije. Het beraad houdt zich al ekele jare bezig met ieuwe wege voor gebiedsotwikkelig. Doordat de deelemers hu praktijkkeis ter beschikkig stelle, ka het beraad deke e doe combiere. Naast dit algemee rapport zij er te behoeve va de betrokke regiomaager va Bouwed Nederlad e de opdrachtgevers opebare deelrapporte per regio gemaakt met ee overzicht va de bevidige i die regio. De afzoderlijke projecte zij daari geaoimiseerd. De advieze die specifiek gericht zij op de afzoderlijke projecte, worde ekel aa de betrokke iitiatiefemers e gemeete beschikbaar gesteld.. Bouwed Nederlad, VNO-NCW e het Miisterie va BZK hebbe i de afgelope twee-e-ee-half jaar ruim zestig stagerede projecte late oderzoeke e advisere door ee vlottrekteam va het Watertoreberaad. Bij elk project zij de volgede stappe doorlope: Iformatieverzamelig e desk research. Iterviews per project met oderemer(s) e door he meegevraagde partije. Opstelle va ee kase- e kelputeaalyse. Ee klakbord- e leersessie met oderemers e experts va het Watertoreberaad, resultered i projectadvieze. Ee werksessie met gemeete e provicie over de relatie projecte-gemeete e kase e kelpute daarbij. I ogeveer 70 procet va de gevalle heeft het vlottrekteam weer dyamiek e vooruitgag i het project kue creëre. Dit rapport is gebaseerd op de zestig projecte waaraa is gewerkt e bevat de samevattig va de bevidige daaruit. Het geeft daarmee ee goed beeld va de problematiek va stagerede bouwprojecte i Nederlad. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 7
2. Actuele keis De vastgoedmarkt is de afgelope jare sterk e blijved veraderd. Ee combiatie va ecoomische e maatschappelijke otwikkelige heeft geleid tot ee forse vraagterugval. I veel projecte leidt dit tot het iet hale va de voorverkooppercetages, doordat klate iet kue of wille afeme. Ook zij de traditioele fiaciers behoudeder geworde i het verstrekke va leige e moet ee groter aadeel eige vermoge worde igebracht. Daarboveop kome de wijzigige vauit de cetrale overheid, zoals het verlage va de hypotheekreteaftrek e wijzigige i de corporatiesector. Het otwikkele é dele va actuele keis over het realisere va bouwprojecte is belagrijker da ooit om de maatschappelijke opgave i te vulle. Gemeete e oderemers zulle zich telkes scherp de vraag moete stelle: waaróm e voor wie otwikkele we? Welke vraag aar huisvestig e woige is er precies i oze gemeete e oze regio? Wie zij de echte klate? Hoe kue we fiaciere? 2.1 Actualiseer de marktkeis I veel projecte zie we dat de belagrijkste eerste vraag iet meer wordt gesteld: waarom wordt ee bepaald project otwikkeld? Is het pla va ekele jare iet achterhaald? Is de grodprijs iet te hoog voor de prijs die je voor ee woig kut vrage? Bouw je misschie woige die a zes jaar ecoomische crisis iet meer te verkope zij? We zie projecte waarbij de otwikkelig wordt gedreve door de ambitie va ee gemeete om te groeie e zo haar regioale betekeis te vergrote, terwijl er i feite gee vraag aar meer woige is. Ee ader motief is de wes va de gemeete om met grodverkoop opbregste te krijge die ze kue izette op adere beleidsvelde of i elk geval het verlies op grodposities zo veel mogelijk te beperke. Bij oderemers kome we plae tege die sids het opstarte i bijvoorbeeld 2008 iet zij gewijzigd. Voorbeelde zij grootschalige appartemetecomplexe i kleie dorpskere, starterswoige met ee veel te hoog prijsiveau e grote aatalle zeer ruime eegeziswoige op plekke waar de bevolkig vergrijst. Er is ee atuurlijke eigig om te lag te blijve hage i ee eemaal uitgedachte richtig. Ook gemeete houde te lag aa orealistische programma s vast. Zo hebbe we twee projecte gezie die, mede vauit het gemeetelijk beleid igegeve, ware gericht op de otwikkelig va appartemete met ee oppervlak va 100 m 2, terwijl er ee grotere vraag is aar kleiere e absoluut gezie goedkopere appartemete. We hebbe plae gezie die iet passe bij de locatie, qua vorm, maatvoerig, uitstralig of architectuur e daarmee ook iet door de markt worde opgeome. I het op elkaar afstemme va pla e locatie ligt ee belagrijke rol voor de gemeete. Begi daarom bij zowel ieuwe als bestaade projecte met (het actualisere va) het waarom. Waarom op deze locatie, waarom dit product, waarom deze aatalle, waarom deze ruimtelijke ivullig? Het izichtelijk make va de actuele marktbehoefte is daari de eerste stap. Dit ka bijvoorbeeld ee vraag zij va starters om i het eige dorp te kue blijve woe, oudere die lager thuis wille blijve woe e daarvoor ee aagepaste woovoorzieig odig hebbe op ee locatie dicht bij de voorzieige of ee zorgistellig die ieuwe huisvestig odig heeft. Otwikkel vauit ee actuele woovisie Va belag is dus dat zowel gemeete als oderemers plae eigelijk voortdured aapasse aa de actuele marktomstadighede. Op gemeetelijk of regioaal iveau zou dit moete leide tot ee actuele woovisie. I de woovisie moet de gemeete de behoefte e wese va haar iwoers op de woigmarkt zo goed mogelijk verwoorde. Daarbij ka zij gebruik make va ee equête, zoals bijvoorbeeld De Grote Wootest va de stadsregio Rotterdam i 2012, da wel va de keis va marktpartije. Vauit realistische maatschappelijke, ecoomische e demografische otwikkelige beschrijft de woovisie welke behoefte er bij haar iwoers ligge. Door ee overall woovisie te presetere faciliteert de gemeete ook de oderemers om met goede e gevarieerde projectvoorstelle te kome om die vraag i te vulle. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 8
Dit ka voor ee gemeete betekee het herzie va haar visie voor wat betreft aatalle, producttype, prijsiveaus, groottes, fiacierigsvorm (koop, vrije sector huur of sociale huur) e cocept, zoals zorg-woe, studetehuisvestig e gecombieerd woe e werke. Maar ook dat de plae passe bij de specifieke eigeschappe va de locatie, iclusief ee goede ruimtelijke ivullig. Zo biedt ee woovisie voor oderemers houvast om specifiek marktoderzoek te doe dat tot cocrete projecte ka leide. Dit gaat verder da ee makelaarsrapport met ee programma, zoals we die bij veel projecte zij tegegekome. Ee gedege marktaalyse ket de volgede oderdele: omgevigsaalyse, vraagaalyse, aabod-aalyse e cocurretieaalyse. Daari worde vrage beatwoord zoals: waar kome potetiële klate vadaa (marktgebied), welke demografische (huishoudsamestellig, leeftijd) e ecoomische kemerke (ikomesiveaus) hebbe ze, wat is het huidige aabod e wat doet de cocurretie, mede i het kader va regioale afstemmig. De oderemer ka het marktoderzoek, waari ee verbidig ka worde gelegd met de woovisie, vervolges gebruike richtig de gemeete, potetiële beleggers e het preciezer beadere va echte klate. Ga op zoek aar echte klate I vrijwel heel Nederlad is sprake va ee vragersmarkt. De aasluitig va het aabod op de vraag luistert heel auw e er is dus ee adere aapak odig da vóór de crisis. Er moet veel meer rekeig worde gehoude met de wese e fiaciële (o)mogelijkhede va klate. Klate zij zich veel bewuster geworde va de risico s: hu huis ka i waarde dale of zelfs overkoopbaar blijke. Mede daardoor kieze klate vaker voor ee beweze woigproduct tege ee prijs waarvoor iet maximaal hoeft te worde geleed. Ee logisch advies is om het otwikkelproces om te draaie. Ee oderemer moet iet begie met het otwikkele va woige, maar met het vide, activere e orgaisere va klate. Dit geldt zeker voor de otwikkelig va woige i regio s met ee lage vraagdruk. Maar ook voor de otwikkellocaties i kleiere kere gaat dit adrukkelijk op: mese verhuize vaak maar over korte afstade, dus het grootste aatal klate woot i de buurt. Te vaak zie we dat gemeete e oderemers vauit ee wesgedachte rekee op ee grote regioale of zelfs ladelijke aatrekkigskracht. Uit verhuisgegeves blijkt echter vaak dat de desbetreffede markt ee zeer lokale is. Met het marktoderzoek als basis, waari kasrijke doelgroepe worde beoemd, ka ee verdiepigsslag worde gemaakt. Als voorbeeld: het aatal eepersooshuishoudes i de oudere leeftijds-categorieë eemt de komede jare sterk toe, maar het aatal passede woige (bv. kleier da gemiddeld, gelijkvloers e dicht bij voorzieige) is beperkt. Dit ka aaleidig zij om juist deze doelgroep op te zoeke e gericht te bevrage. Vraag iet allee aar de wese, maar vooral ook aar de huidige kelpute die worde odervode. Belagrijk daarbij is de fiacierig: hoeveel ka de klat og lee? Welke probleme worde daari odervode e hoe ka de klat daarbij worde geholpe? Biedt ee woolastegaratie mogelijkhede? Mogelijkhede om i cotact te kome met potetiële klate zij: cotacte met geïteresseerde va eerdere projecte; buurttafels, iloopavode of bijeekomste va buurt- e sportvereigige; wooweseoderzoek of -equête; olie cosumetepaels e social media; oderzoeksgroepe, focusgroepe, co-creatie-groepe; orgaisere va ee gebruikersbeurs met omrigede eigeare e bewoers; suggesties vrage bij gemeete of wijkvereigig. 2.2 Verbeter de keis over regelgevig e procedures Overheid: commuiceer actief e eeduidig Overheidspartije zij i de vastgelope projecte vaak iet duidelijk over hu besluite, procedures e stadpute. Gemeete e provicies coördiere hu posities iet goed e commuicere ovoldoede met de oderemers. Va ee gemeete mag worde verwacht dat gemaakte keuzes, ambities e beleid (Wat mag wel? Wat mag iet?) actief e eeduidig worde bekedgemaakt aa oderemers op wie die bepalige va toepassig zij. Da wordt het voor oderemers gemakkelijker om aasluitig te zoeke bij de ambities e het beleid va ee gemeete. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 9
Datzelfde geldt voor de provicie: bij meerdere projecte bleek dat er bij de oderemers oduidelijkheid was over het vigerede beleid e de rol va de provicie. Zowel gemeete- als provicieambteare zeide os dat zij bij hu cotact met de oderemers iet altijd ames hu hele orgaisatie kode spreke. Daarmee ka ee oderemer atuurlijk iet verder e overhede moete dergelijke oduidelijkhede eerst iter oplosse. Sommige gemeete e provicies hebbe al lokette e experts die voor oderemers kue werke. Datzelfde geldt voor de Rijksoverheid met oder meer het Expertteam Eigebouw. Het blijkt dat veel lagere overhede e oderemers ovoldoede op de hoogte zij va deze lokette. Meer publiciteit e actieve voorlichtig ka de bekedheid vergrote. Het blijkt voor oderemers vaak iet duidelijk hoe de publieke verhoudige bie éé gemeete of tusse ee provicie e ee gemeete ligge. Dat ka zowel gaa over de formele bevoegdhede als over de iformele bestuurlijke e ambtelijke krachtsverhoudige. Het afgeve va verschillede boodschappe over hetzelfde oderwerp door ee wethouder, raadslede of ambteare maakt het er voor oderemers iet makkelijker op. Datzelfde geldt voor de madate die bie ee gemeete bestaa e waar de oderemer gee zicht op heeft. I diverse projecte hebbe we geadviseerd om als gemeete e oderemer gezamelijk op zoek te gaa aar mogelijkhede waarop ee project wél ka worde gerealiseerd. Er ligge mogelijkhede i het toepasse va de coördiatieregelig, het vergrote va de bekedheid met de ladder voor duurzame verstedelijkig e vooral op het gebied va iformatie e commuicatie. Ook het aastelle va ee gemeetelijk of regioaal accoutmaager ka het otwikkelproces verselle. De accoutmaager ka de oderemer begeleide bij de iterpretatie e toepassig va het istrumetarium, maar ook wegwijs make i de gemeetelijke orgaisatie: waar moet je zij voor milieuvraagstukke of subsidieaavrage? Gemeete e provicies kue hu beleid begrijpelijker make met behulp va casuïstiek. Ook oduidelijke formulerige e overdreve gebruik va jargo i brieve e documete zij oodige complicaties i het commuicere va overheidsbeleid. Toepasse coördiatieregelig Met de coördiatieregelig (art. 3.30 va de Wet op de ruimtelijke ordeig) ka ee gemeete processe verselle. Hiermee hoeft ee mogelijk beroep gericht tege ee omgevigsverguig iet eerst aa de rechtbak te worde voorgelegd. Dat scheelt vaak meer da ee jaar. Ook bregt de co-ordiatieregelig met zich mee dat de Raad va State bie zes maade a otvagst va het verweerschrift diet te beslisse op het beroep. Ook dat beteket weer ee wist va ogeveer ee half jaar. I de huidige ecoomische tijde, u vaak de oherroepelijkheid va de verguig samevalt met de fiacierig, diet da ook altijd de toepassig va deze regelig te worde overwoge. Oderemer: spijker je keis bij Oderemers zegge os dat regelgevig ee belagrijk kelput is bij de otwikkelig va ee project, maar wij hebbe vastgesteld dat het oderemers i veel gevalle otbreekt aa actuele keis over regelgevig e over de mogelijkhede om daarmee flexibel om te gaa. Oderemers kue zich daar beter i verdiepe da ze u doe. Uit ee oderzoek voor het Miisterie va BZK blijkt dat procedures i de praktijk maar tot weiig vertragig hoeve te leide. De kelpute die er ao 2015 og zij, worde aagepakt door oder meer de ieuwe Omgevigswet, het omgevigspla e de coördiatieregelig (zie kader hierbove). Oderemers wete ovoldoede wat regelige als Ruimte voor ruimte ihoude, welke mogelijkhede bestaad bebouwd gebied of de rode cotour met zich meebrege. I meerdere projecte ware oderemers e gemeete ovoldoede op de hoogte va de (ruimere) toepassigsmogelijkhede va het istrumetarium. I Noord-Hollad bleek de rol va de Adviescommissie Ruimtelijke Ordeig iet duidelijk te zij. We zij ee project tegegekome dat de status va Rijksmoumet had, maar waar i het otwikkelproces gee rekeig met die status was gehoude. Dat lijkt da ee groot obstakel te worde, maar iet alles bij ee moumet is eve belagrijk. Het ka goed zij dat ee schil wel moumetaal is, maar het iterieur iet. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 10
2.3 Verlaag de fiacierigsdrempels Kasstrome va gemeete e otwikkelaars sychroisere I meerdere projecte zij we afsprake tegegekome die gee rekeig ermee houde dat de markt va otwikkelaars e bouwers heel aders i elkaar zit da vóór 2008. Nog steeds eise gemeete dat grod ruim va te vore moet worde betaald e dat leges e (hoge) afdrachte moete worde voldaa og voordat er ee woig is verkocht of er überhaupt zicht is op ee klat. Veel oderemers kue die afdrachte iet doe, waardoor zij de beoogde otwikkelig iet kue realisere. Om projecte toch va de grod te krijge, moet het momet va ikomede e uitgaade kasstrome veel dichter bij elkaar worde gebracht. Hier ligt ee belagrijke rol voor de gemeete. de grod, waardoor er gee grote voorivesterig gedaa hoefde te worde. De oderemer had zelf het iitiatief geome door kleiere woige te otwikkele (waar wél vraag aar was), reteloze leige tot ee bepaald percetage va de koopsom te verstrekke e Koopgarat te biede. Met echte klate achter zich is vervolges het gesprek geoped met de gemeete e zij aapassige gedaa. Oeigelijke koste aa projecte toerekee I de goede tijde waarbij gebiedsotwikkelige mooie grodexploitaties e wiste liete zie, zij er i vele plae algemee voorzieige opgeome die gefiacierd zoude kue worde uit die wiste. Vaak gig het om sport- of cultuurvoorzieige die altijd met ee exploitatietekort draaie. Door de tekorte af te wede op het ieuwbouwproject otstode er twee oeigelijke situaties. Leverigsvoorwaarde kue worde aagepast, waardoor ee oderemer de grod pas hoeft af te rekee waeer ee woig is verkocht. Datzelfde geldt voor leges of afdrachte. Ook ka het aapasse va de afamevolgorde of het fasere va de afameaatalle aa de had va de actuele marktvraag voort-gag i ee project brege leide. Om de gemeete tegemoet te kome, die ook retelaste heeft, ka de oderemer deze laste overeme. Vaak beteket dit wel dat de samewerkigsovereekomst moet worde aagepast. Te hoge grodwaarde Ee adere belagrijke drempel zij de soms orealistische hoge grodwaarde die gemeete og hatere. De vermiderde vraag aar ieuwbouw op veel plekke i Nederlad zou terug moete kome i ee lagere grodprijs. Marktcoformiteit moet het uitgagsput zij bij de grodprijze. Dit beteket dat ee residuele grodwaardeberekeig op basis va actuele waarde de basis moet zij e iet i het verlede bepaalde of overeegekome prijze. Wat betreft grodafame biedt ee uitgestelde of gefaseerde grodaakoop mogelijkhede, zoals de grod afrekee bij daadwerkelijke verkoop. Daaraast ka de grod i erfpacht of dyamische erfpacht (igroei op basis va actuele waarde) worde uitgegeve. I éé va de gemeete zij bijvoorbeeld de grodprijze aagepast op basis va ee residuele berekeig. Daaraast zij er afsprake gemaakt over het tijdstip va betalig va Te eerste is het iet eerlijk allee de kopers va ee ieuwbouwwoig met deze extra koste op te zadele. Bedrijfsecoomisch og belagrijker is dat de beoogde extra ikomste de grodprijs opdrijve. Dat dwigt de projectotwikkelaar om woige i ee duurder segmet aa te moete biede da wat de markt ka opeme e het leidt idirect tot het opstuwe va alle prijze op de lokale woigmarkt. Wij zij twee gevalle va deze oeigelijke kosteafwetelig e prijsopdrijvig tegegekome. Het is iet verwoderlijk dat beide plae zij geseuveld. Marktpartije worde oder deze omstadighede i ee moeilijke positie gebracht: moete ze eerlijk zegge wat zij haalbaar vide of ee bestuurlijk weselijk atwoord geve e da later maar zie hoe het uitvalt? Deze projecte zij geseuveld door toekomstige tegevallers die vooraf ischatbaar ware. Gelukkig zij we ook gevalle tegegekome waarbij dit soort oeigelijke verrekeig uit de grodexploitatie is verwijderd. Het is iets aders als gemeete va alle marktpartije ee gelijke bijdrage voor algemee gebiedsoverstijgede voorzieige vrage. Ee fods bovewijkse voorzieige is ee verdedigbaar istrumet. Alle grodexploitaties i de gemeete drage da i gelijke mate bij. De bestedig va het fods wordt opebaar veratwoord dat is iets aders da het wegmoffele va tekorte i éé relatief klei project. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 11
Oderemers kue particuliere helpe De particuliere klate va projectotwikkelaars hebbe soms probleme met fiacierig, bijvoorbeeld omdat zij er iet i slage hu oude woig te verkope. Oderemers kue die klate helpe door bijvoorbeeld het biede va ee reteloze leig voor ee deel va de aakoopsom, door begeleidig richtig ee startersleig, het biede va Koopgarat, het tege voorwaarde overeme va de oude woig of het biede va ee iruilgaratie als de woig og iet is verkocht bij opleverig va de ieuwe woig. Zie het kader met de Meukaart verleided verkoopistrumetarium. Maatschappelijke otwikkelige veradere de cotext waari de bouwsector moet werke, maar wij stelle vast dat die ieuwe cotext og iet overal goed is doorgedroge. Hier kome twee structuurveraderige e treds aa de orde: eerst het scheide va woe e zorg, daara het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Ispele op vraag aar zorgwoige Hoewel zorgbehoevede mese lager thuis zulle moete blijve woe, zie we dat vooral i de (toekomstige) krimpgebiede gemeete heel voorzichtig zij om ieuwe kleischalige woozorgvoorzieige toe te staa. Er zij mooie iitiatieve om de verouderde verzorgigshuize te vervage, maar die worde ogal ees tegegehoude omdat ze iet i het jare gelede vastgestelde woigprogramma passe. Ook hier geldt dus dat de gemeete flexibel aar hu programma moete kijke. Ze moete i kaart brege wat hu eige iwoers wese e de kleie iitiatieve ee kas geve. Ook corporaties moete met deze omslag va grootschalig aar kleischalig meegaa. Er zij ook adere istrumete die de gemeete ka izette om te zorge dat de gevraagde woige beschikbaar kome. Ze kue agaa of ze i plaats va idividuele woigaapassige ook collectieve aagepaste voorzieige kue late realisere. Meukaart verleided verkoopistrumetarium Wat kue oderemers doe om particuliere aspiratkopers over de streep te trekke? hulp bij het verkope va de oude woig: woigpresetatie e -stylig, courtage verkoop oude woig overeme, helpe met verhuur eige woig (Leegstadswet); dubbele woolaste afdekke, overbruggigs-krediet of -garatie; restschuldfiacierig; Te woo i de markt zette: cosumet ka kieze tusse koop e huur; iruilgaratie, teruggeefgaratie of otbidigsgaratie voor de ieuwe woig; gratis hypotheekadvies, bijvoorbeeld over ee geeratiehypotheek; vroegkoopkortig; startersleig, overbruggigsleig, igroei-leig; gespreide betalig va het aakoopbedrag, waardoor de hypotheek ook gefaseerd i ka gaa; igroei-eigedom: de koper wordt pas op termij volledig eigeaar va het huis; woig- of kavelveilig bij afslag (met bodemprijs); variaties grod: erfpachtcao, dyamische erfpacht (igroei-model of aapassig door de tijd hee aar draagkracht), betalig uitsmere over ekele jare; woolaste- of betaalbaarheids-garatie (woe iclusief eergie- e adere laste); oderhoudsaabod over ee aatal jare; ee verhuisservice die alles regelt; koperscheques, kortige bedige bij leveraciers; variatie aabiede bij ibouwpakkette: keuke, badkamer of adere opties; casco oplevere dat koper zelf ka irichte of als ieuwbouw-kluswoig; aabiede comfort-woococept met ee compleet woodiestverleigspakket met bijvoorbeeld klusservice, boodschappediest, domotica, zorg-opafroep of autodele. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 12
2.4 Speel i op ieuwe structure e treds Daaraast is het belagrijk doorstromig aatrekkelijk te make. Daarmee kome grote woige, waari maar éé of twee persoe woe, vrij voor gezie, waardoor gee ieuwe wijke met eegeziswoige tot stad hoeve te kome. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) I het oderzoek kwame we verscheidee projecte va collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) tege die vauit ee gemeete of ee oderemer ware geïitieerd. Wij zij echter erva overtuigd dat de basis va ee succesvol CPO-project moet ligge bij ee spotaa of bewust gecreëerd collectief va idividue. Ee opgelegd CPOiitiatief va ee gemeete maakt weiig kas te slage. Zorgwoe schept ieuwe vraag i de markt Het scheide va woe e zorg schept ieuwe kase voor de bouwsector. Mese wille zelf bepale hoe ze i de toekomst wille woe: idividueel of geclusterd i ee wijk of ee groepscomplex. De vraag aar kleischalige woococepte zal toeeme, met veel aadacht voor de kwaliteit va de woig e de mogelijkhede om evetuele zorgbehoefte zelf i te vulle. I het hoge segmet va de markt otstaa overal op mooie locaties riate zorgvilla s e appartemetecomplexe, zelfs met ivullige tot op butleriveau. Voor de middeikomes zal ee soortgelijke vraag geaccommodeerd moete worde. De private beleggersmarkt speelt hier og ovoldoede op i, al eemt het aatal iitiatieve u sel toe. De orgaisatie va de potetiële geïteresseerde is atuurlijk va groot belag. Daaraast gaat het om ee goede busiess case, waari zake terugkome als het woococept e de fiaciële (o)mogelijkhede va zowel de idividuele geïteresseerde als het collectief. Hoeveel wille e kue de deelemers ivestere of betale aa woolaste? Vawege beheersbaarheid, izichtelijkheid e aasprakelijkheid is het goed om de fiaciële zake, zoals het eigedom e het beheer va het complex, zelfstadig te orgaisere va de groep die het iitiatief heeft geome. Wat ka de gemeete voor ee collectief doe? Op basis va ee busiess case ka mee worde gezocht aar ee passede locatie. Bied odersteuig om bie het beleid door de regels e procedures hee te kome. Bepaal of je mogelijk afwijkede voorwaarde, zoals lagere grodprijs of ee later betaalmomet, kut biede. Va ouderwets verpleeghuis aar all iclusive woe e zorg Sommige corporaties bezie same met gemeete of zij woo- e zorgcomplexe met geclusterde dieste kue aabiede, bijvoorbeeld bij reovatie va ee oud complex. Zieltogede serviceflats worde door corporaties aagepakt e corporaties gaa samewerkig aa met zorgaabieders e gemeete om service e diestverleig i hu reguliere appartemete-complexe aa te gaa biede. Oude verzorgigshuize worde zo omgebouwd i het kader va scheide woe e zorg e levere aast woe u zorg e dieste. Ee all iclusive-cocept wordt dit geoemd. Wat betreft de fiacierig ka de gemeete, misschie same met de corporatie, ee achtervagcostructie of garatie biede, zodat ivesteerders wille meewerke. Maar vooral: leg iet te strikte regels op die alle creativiteit, eigeheid e diversiteit uit het project hale. CPO is bij uitstek gericht op het kue verwezelijke va bijzodere woowese. Expertteam Eigebouw rijksoverheid De rijksoverheid heeft ee expertteam eigebouw dat mogelijk hulp ka biede. Iformatie: http://www.rvo.l/ oderwerpe/duurzaam-odereme/gebouwe/stedebeleid/eigebouw/expertteam-eigebouw Het Watertoreberaad heeft i opdracht va de gemeete Amsterdam ee werkschrift gemaakt dat bestemd is voor (vergaade) bewoersiitiatieve. Het werkschrift, Bouw je eige buurt is te vide via www.watertoreberaad.l. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 13
3. Samewerkig e structuur Woigprojecte otwikkele is i de praktijk ee proces va samewerkig tusse overhede e oderemers. Beide toe zich echter zo hebbe wij gezie weiig flexibel als het gaat om het aapasse aa de ieuwe marktomstadighede. Op verschillede iveaus e aspecte zulle ze hu samewerkig e programmerig moete herzie. Overhede zulle liefst i overleg met oderemers hu woovisies e otwikkelsceario s kritisch tege het licht moete houde. Daarbij gaat het om het vide va ee atwoord op de actuele vrage die i het vorige hoofdstuk zij behadeld. Omdat de markt zo ozeker is zulle gemeete hu bestemmigsplae flexibeler moete make. Zij moete oder meer rekeig houde met de prijze die oderemers voor grod kue betale. Aderzijds zulle oderemers moete meedeke met gemeete, die op bepaalde grodopbregste hebbe gereked. Daaraast stelle we vast dat er te weiig wordt gekeke aar de woigmarkt op regioale schaal. Zoder afstemmig tusse buurgemeete e projectotwikkelaars bie éé woigmarktregio, vidt oodige cocurretie plaats. 3.1 Herzie otwikkelsceario s Bij veel projecte is iet duidelijk voor welke klat welk product op welke termij ka worde gerealiseerd. Kortom: er is ozekerheid. Bij oderemers zie we hierdoor ee spagaat otstaa tusse de gemaakte afsprake e de fiaciële haalbaarheid va het project. Voor gemeete geldt dat de opgave die er is, zoals huisvestig va joge gezie, iet wordt igevuld e/of dat er gee grode worde verkocht. De vraag is da ook: hoe ka ee project, odaks de ozekerheid, wel worde gerealiseerd? Hieroder geve we advieze over het aders irichte va de samewerkigsovereekomst e het bestemmigspla. De stap die hieraa vooraf gaat is het i auw overleg tusse de gemeete e oderemer opstelle va otwikkelsceario s. gemeete als de oderemer. Betrek hierbij de specifieke locatie-eigeschappe e strategische, programmatische, fiaciële e stedebouwkudige ivalshoeke. Ee SWOTaalyse is ee goed istrumet om overzicht te creëre. 3.2 Kleie aatalle e maatwerk Laat huishoudes hu privédroom realisere is het advies dat we meerdere oderemers hebbe gegeve. Het verkope va grote aatalle dezelfde woige bie ee korte tijd zie we op veel locaties iet meer gebeure. Woigotwikkelig gaat u bija per stuk, er moet idividueel maatwerk worde geleverd. Als voorbeeld: de fiaciële mogelijkhede va starters zij relatief gerig. Door kleiere woige mogelijk te make die gemakkelijk uitgebouwd kue worde, kue ze misschie wel worde verkocht. Dit vraagt adere (proces)vaardighede va oderemers da vroeger. Ook vraagt dit ee faciliterede rol va gemeete e het mider gedetailleerd vastlegge va het afsprakekader. I te veel projecte hebbe we va beide partije og steeds ee aabodgerichte houdig gezie. We hebbe i meerdere projecte het advies gegeve de jogere geeratie aar vore te schuive. Die zit iet met de ballast va oude patroe e lijkt veel klatgerichter da vroeger gebruikelijk was. Laat het otwikkele over aa jogere medewerkers of ambteare. Zoek er ee parter bij die bij uitstek goed is i klatgestuurd otwikkele. Dit laatste geldt zeker voor oderemers die vóór de crises i de otwikkelig va projecte zij gerold, zoals bouwbedrijve. Verschillede oderemers hebbe aagegeve dat ze wel terug wille aar hu kercompetetie bouwe, maar dat ze fiacieel gebode zij aa hu grodposities. Neem daarbij ook het ulsceario mee: wat gebeurt er als we iets doe? Bekijk gezamelijk welke ivullige tegemoet kome aa de otwikkelkaders va zowel de Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 14
Klei is het ieuwe groot, same kleie stapjes zette Va vierhoderd aar zestie woige, va dure koop aar goedkope, va koop aar huur. Lagjarige samewerkig vraagt om echt samewerke i parterschap I dit voorbeeld gaat het om ee mooi gevarieerd woigbouwpla va vierhoderd woige e appartemete dat i vijftie jaar i fases moet worde gerealiseerd. Er is ee flexibel bestemmigspla opgesteld e va de door de gemeete met twee otwikkelaars afgeslote overeekomst is de ikt et droog. De eerste fase va het pla met vijftig woige is begoe, maar da 3.3 Flexibiliseer de samewerkigsovereekomst Oude afsprake ter discussie stelle We hebbe gezie dat de vrijheid voor de koper og betrekkelijk gerig is. I veel gevalle zij oderemers al jare met projecte bezig e probere ze via relatief gerige aapassige de woige alsog verkoopbaar te make. Daarbij stuite ze op de bepalige va het bestemmigspla e de samewerkigsovereekomst e late zich daardoor beperke, terwijl het beter zou zij met de gemeete het gesprek over dat pla aa te gaa. Door de ieuwe marktsituatie loopt de vraag aar de geplade duurdere koopwoige fors terug, terwijl er volges de otwikkelaars og wel veel vraag is aar (goedkope) huurwoige. Maar i de overeekomst is afgesproke dat de gemeete huurwoige zélf mag late bouwe door haar eige woigbedrijf. De otwikkelaars hebbe eezijdig ee overeekomst geslote met ee cocurrerede woigstichtig voor de koop va vijftig huurwoige i het totale pla. De gemeete weigert daarmee akkoord te gaa. Het is de bekede druppel die de verhoudige verstoort. Wat hoewel het om ee recet pla gaat, heeft de gemeete hieraa voorafgaad al verschillede adere wese va de otwikkelaar goedgekeurd: ee beetje verdichte, goedkoper bouwe, ee volgede fase met maar zestie woige e allemaal te koste va de gezamelijke grodopbregst. I ee situatie als deze is het belagrijk persoolijke relaties te verdiepe. Het is iet te verwachte dat de markt weer als vaouds wordt, het zal moeilijk blijve. Om die rede is het va groot belag dat partije elkaar ook echt als parter zie e zich zo gedrage. Va de gemeete mag worde verwacht mee te deke over veraderde omstadighede. Oderemers moete begrijpe dat ze iet vrij willekeurig i het pla kue schuive e adere parters erbij kue hale. Je bet tot elkaar veroordeeld zolag deze overeekomst loopt. Deze partije moete gaa werke aa ee flexibel plaig-programmerig-procesmodel met badbreedtes. Alles moet bespreekbaar zij, rekeig houded met de wettelijke radvoorwaarde e de geome publiekrechtelijke besluite. De grodslag voor de samewerkig is opeheid aar elkaar e vertrouwe. Uitzichtloos pla voor biestedelijk project a heroverwegig toch ee succes I het cetrum va ee middelgrote stad i de Radstad is ee project aa de orde va 260 appartemete verdeeld over verschillede wootores i verschillede prijsklasse, met 11.000 m 2 wikel-ruimte, leisure e ee kiderdagverblijf. Odergrods parkere is geplad oder het gehele complex met op ee deel va het parkeerdek ee prachtige bietui, grezed i ee sloepehave. De gemeete stelt eise aa de miimale oppervlakte va de appartemete waardoor ee groot deel va de markt iet meer bereikbaar is, vreemd geoeg juist dat deel waarva zowel de oderemer als de medewerkers va gemeete deke dat daar realisatiemogelijkhede ligge. I het project hage alle otwikkelige met elkaar same e dat maakt uitvoerig omogelijk. Acht jaar is de otwikkelaar al bezig met dit project, veel koste zij al gemaakt, maar vasthoude aa het cocept biedt gee oplossig. Wat wél blijkt te werke is het begie met ee schoe lei, het project faseerbaar e opkipbaar make, de markt opieuw beschrijve e daaraar hadele. Feitelijk wist deze oderemer dat hij het project opieuw op moest zette, maar hij had ee paar vreemde oge odig die hem klip e klaar vertelde wat hij zelf al wist. Imiddels heeft hij het project coform de advieze omgevormd, het gesprek met de gemeete heroped, zij de gemeetelijke eise losgelate e ziet de otwikkelaar weer ee duidelijk realisatieperspectief. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 15
Om vraaggericht te kue bouwe hebbe oderemers medewerkig va de overheid odig, maar gelukkig hebbe we vaak gehoord dat gemeete daaraa wille meewerke e dat ze bereid zij de cosequeties oder oge te zie. Het vereist i veel gevalle het aapasse va de samewerkigsovereekomst (SOK) of het bestemmigspla. I veel projecte passe de gemaakte afsprake iet meer bij de marktomstadighede. Deze afsprake hebbe vooral te make met programmatische ivullig, faserig, grodprijze e afdrachte (leges e boveplase koste). Zo hebbe we plae gezie waari de prijsiveaus e daarmee de grodprijze veel te hoog lage als gevolg va het type woig dat was vastgelegd i de SOK. Omdat de vastgelegde prijze ooit kue worde gerealiseerd, ka de oder-emer iet voldoe aa de afameverplichtig, maar ka de gemeete ook ooit de grod verkope. Waeer gesproke wordt over het i fase uitvoere va ee project, zie we parkere regelmatig terug als kelput: de gemaakte afsprake belemmere de voortgag va het hele project. Zo hebbe we ee project gezie waari het hele programma, bestaade uit ruim hoderd appartemete verdeeld over vier bouwblokke, iees moet worde gerealiseerd i verbad met de bouw va de parkeergarage. De voorivesterig i de parkeergarage is zo groot, e de afzet is zo ozeker, dat de oderemer i het geheel iet ka starte met de bouw. Ope gesprek over grodopbregste Ee groot aatal gemeete zei os wel i gesprek te wille met oderemers over ee aapassig va de afsprake, maar dat oderemers zelf de eerste stap moete zette. Daarbij blijkt fiaciële zekerheid, oftewel het realisere va grodopbregste, ee belagrijk put voor gemeete. Oderemers zij zich iet altijd bewust va het feit dat het aapasse va de afsprake leidt tot teruglopede opbregste voor de gemeete. Het aakloppe bij de gemeete voor ekel ee lagere grodprijs, het blijve vasthoude aa toegezegde cotigete of uitoderhadelde voordeeltjes heeft daarom gee zi. Zowel deze laste als luste moete opelijk worde besproke. Mocht dit iet metee lukke, da biedt het aastelle va ee gezamelijk geaccepteerde oafhakelijk derde ee uitweg. Ee cocreet uitzicht op de start va ee (deel)project ka beide kate over de streep trekke om het ope gesprek aa te gaa. Alteratieve fiacierigsvorme Het verkee va alteratieve fiacierigsvorme door de oderemers i samewerkig met de gemeete verdiet teves aabevelig. Zet bijvoorbeeld ee kredietuie of fiacierigscoöperatie op. Oderzoek of ee stapelig ka plaatsvide va bijvoorbeeld particulier (spaar)vermoge, eige vermoge, bacaire fiacierig, eige fiacierigsfaciliteit va de bouwer, gustige fiacierig vauit de gemeete, diverse subsidiemogelijkhede, etc. Daaraast hebbe we projecte e overeekomste gezie, waari sprake is va ee kluwe va gestapelde eise, vaak aagevuld met veel oderlige afhakelijkhede. Gee va de partije heeft og goed izicht i het project, iclusief het waarom e voor wie. Het gebrek aa persoele cotiuïteit, als gevolg va reorgaisaties va de afgelope jare bij zowel gemeete als oderemers, heeft dit allee maar verslechterd. Izicht i het project e trasparatie tusse gemeete e oderemers over ieders belage zij cruciaal om de bestaade afsprake te verieuwe. Bezie kritisch de vaak door de tijd hee opgestapelde set aa eise, plae e projecte. Wat is er écht odig? Oderscheid ode va wese e maak izichtelijk wat voor wie va belag is e oder welke radvoorwaarde. De marktvraag is ook hierbij altijd leided. Grodbeleid-ieuwe-stijl Het Watertoreberaad heeft ee ota opgesteld over grodbeleid-ieuwe-stijl. Ee samevattig staat i bijlage 2. Flexibele programmerig Otwikkelsceario s, zoals hierbove beschreve, kue iput levere voor her-programmerig va ee SOK. Het beschrijve va het ulsceario (Wat gebeurt er als we iets doe?) helpt om de alteratieve i beeld te krijge. Bij de programmatische ivullig moete de aatalle woige, woigtypes, afamemomete e prijsiveaus juist iet worde vastgelegd. Partije moete het wél ees worde over waeer e op basis va welke pricipes keuzes worde gemaakt. Neem daarbij ook ee houdbaarheidstermij voor de realisatie op. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 16
Faserig Het i de tijd uitsmere va projecte (fasere) beperkt oder adere de afzet- e fiacierigsrisico s, waardoor de otwikkelaar seller ee begi met ee project ka make. Hij ka beter tegemoet kome aa de actuele marktvraag e hij ka kleiere aatalle klate bediee op het momet dat ze wille kope. Doordat de afzetrisico s worde verkleid, zij fiaciers e beleggers ook eerder geeigd i te stappe. Faserig komt ook tegemoet aa de vaak aawezige twijfel bij gemeete over de ecoomische uitvoerbaarheid va ee omvagrijk programma. Daarbij moete de voorivesterige i bijvoorbeeld bouw- e woorijp make, ifrastructuur, parkere, groe, leges e afdrachte ook aar rato worde gedaa. 3.4 Flexibiliseer het bestemmigspla Het bestemmigspla wordt vaak als kelput ervare. I ee aatal gevalle gaat het echter iet om het pla zelf, maar om het otbreke va izicht i de toepassigsmogelijkhede va het pla. Het gedetailleerd vastlegge va projecte i het bestemmigspla heeft tot gevolg heeft dat mider goed op de markt ka worde igespeeld. I de huidige markt, waari time-to-market va cruciaal belag is, leidt dit ertoe dat projecte helemaal iet meer tot stad kome. I éé va de projecte was het bestemmigspla precies afgestemd op het otwerp. Door de veraderde marktomstadighede was het pla i de huidige vorm iet meer haalbaar e moest het worde aagepast, waardoor de bestemmigsplaprocedure opieuw moest worde doorlope. Ook hebbe we i ee project ee spagaat gezie tusse eerzijds de markthaalbaarheid e aderzijds subsidiemogelijkhede. Omdat de markt veraderde, moest het bestemmigspla worde aagepast, maar als gevolg va de lage doorlooptijd ko daardoor gee beroep worde gedaa op ee cruciale tijdsgebode subsidie voor moumete. Ee starre houdig va gemeete ka eveees tot stagatie leide. I éé va de gemeete werd bijvoorbeeld adrukkelijk vastgehoude aa de woigbouw- programmerig e was er gee ruimte voor adere otwikkelige, ook iet toe de oderemer ee klat daarvoor had. I ee ader project wees de gemeete aar de provicie, terwijl de provicie aagaf dat het bestemmigspla ee gemeetelijke zaak is. I de meeste gevalle zij we gemeete tegegekome die graag wille mee-werke aa ee bestemmigsplawijzigig. Va groot belag daarbij is de markt-haalbaarheid: als ee pla haalbaar is, e dit wordt aagetood door de oderemer, da zij gemeete bereid mee te werke. Dit beteket wel dat het otwikkelproces moet worde omgedraaid. Advieze voor ee flexibel bestemmigpla Flexibiliteit i ee bestemmigspla ibouwe ka op verschillede maiere: Globaal bestemme. Neem i het bestemmigspla globale vlekke op met maximale plakaders over de meest elemetaire oderdele, zoals parkeerorm of maximale hoogte. Gefaseerd bestemme. Stel, i plaats va het gehele gebied iees te be-stemme, kavelbestemmigsplae vast op basis va cocrete iitiatieve. Meervoudig bestemme. Ke ee meervoudige bestemmig toe. Let daarbij wel op dat het verkrijge va ee meervoudige bestemmig tot veel tijd/ oderzoek e meerdere procedures ka leide. Ook moet het i lij zij met het proviciaal beleid. Opeme wijzigigsbevoegdheid. Neem ee wijzigigsbevoegdheid op i het bestemmigspla die seller i procedure ka worde gebracht. Opeme prestatie-eise. Neem prestatie-eise op (bv. geluidsreductie met 10 decibel ) i plaats va eise op maatregeliveau ( aalegge zes meter hoge geluidswal ). Privaatrechtelijke aavullige. Aavulled aa het globale bestemmigspla kue meer gedetailleerde afsprake privaatrechtelijk worde vastgelegd i ee aterieure overeekomst. Wijzigige kue privaatrechtelijk gemakkelijker worde gemaakt e de gemeete heeft zekerheid over de richtig va de otwikkelig. Negatief bestemme. Om duidelijkheid te geve over de huidige e/of toekomstige bestemmigsmogelijkhede ka het pricipe va egatief bestemme worde gehateerd: maak duidelijk welke bestemmig vauit de gemeete absoluut oweselijk is. Watertoreberaad Vlottrekke Bouwprojecte 17