KENNISMIDDAG NOVELLE

EVEN VOORSTELLEN Victor Burger 1

AGENDA 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Scheiding DAEB en niet-daeb 4 Financiering 5 Voorbereiding invoering 2

GAAT DE WONINGWET IN PER 1 JANUARI 2015? 3

TRAJECT TOT INVOERING 11 februari 2014 Consultatieronde novelle 20 juni 2014 Advies raad van state 4 september 2014 Ronde tafel bijeenkomst Behandeling en stemming in Tweede Kamer 30 oktober 2014 Presentatie rapport parlementaire enquête Behandeling en stemming in Eerste Kamer 1 januari 2015 Beoogde invoerdatum herziene woningwet 4

MEER RUIMTE VOOR TOEWIJZING AAN MIDDENINKOMENS Maatregel gaat in per 1 januari 2015 en geldt voor vijf jaar Toewijzingsgrenzen voor DAEB woningen zijn dan als volgt: Inkomensgroep Toewijzing Inkomens tot 34.678 Minimaal 80% Inkomens tot 38.000 Maximaal 10% Vrije toewijzingsruimte Maximaal 10% Liberalisatiegrens wordt voor 3 jaar bevroren 5

AANPASSING ANDERE WETGEVING Tijdelijke huurcontracten worden mogelijk Huurcontracten voor maximaal 2 jaar Starterscontracten van maximaal 5 jaar voor jongeren tot 30 jaar WWS stelsel wordt meer marktconform (o.b.v. Woz-waarde) Omgevingspunten en Donnerpunten vervallen Huursom benadering vervangt inkomensafhankelijke huurverhoging 6

AGENDA 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Splitsing DAEB en niet-daeb 4 Financiering 5 Voorbereiding invoering 7

WERKGEBIED CORPORATIES T.I. alleen werkzaam in de volkshuisvesting Dochterondernemingen naar rato aandeelhouderschap Omvang corporatie in overeenstemming met regionale woningmarkt en maatschappelijke kerntaak Gezamenlijke gemeenten kunnen verzoek bij minster indienen over omvang werkgebied corporatie Uitzondering voor categorale instellingen (studenten of seniorenhuisvesters) 8

TOEGESTANE DAEB ACTIVITEITEN Bouwen, verwerven, onderhouden en beheren van huurwoningen met een huurprijs onder liberalisatiegrens primair bestemd voor huishoudens met een laag inkomen Maatschappelijk vastgoed Bijdragen aan leefbaarheid Leveren van woongerelateerde diensten aan bewoners 9

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED MET STERKE WOONCOMPONENT Functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen worden tot het woondomein gerekend Bijvoorbeeld dagbesteding of zorgsteunpunten Geldt ook voor maatschappelijk vastgoed zoals hospices en opvangcentra Hierdoor geen aanbestedingsplicht 10

INPERKING MAATSCHAPPELIJK VASTGOED (I) De toegestane activiteiten aan maatschappelijk vastgoed wordt in de AMvB sterk beperkt Alleen activiteiten in de plint kunnen classificeren als maatschappelijk vastgoed Uitzondering voor kleinschalige buurthuizen Verhuur beperkt tot: Stichtingen of verenigingen die statutair een maatschappelijk belang nastreven Overheidsinstellingen 11

INPERKING MAATSCHAPPELIJK VASTGOED (II) Wat mag wel? Buurthuizen Gemeenschapscentra Jongerencentra, mits zonder horecavoorziening Dorps- of wijkbibliotheken Veiligheidshuizen Ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen Ruimten voor op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen Wat mag niet? Centra voor werk(gelegenheid) Brede scholen Wijksportvoorzieningen Schoolgebouwen Steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies Centra voor jeugd en gezin Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening Ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten Ruimten voor niet op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen Ruimten voor niet op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen 12

TOEGESTANE NIET-DAEB ACTIVITEITEN Bestaande geliberaliseerde huurwoningen, BOG en commerciële grondposities worden tot de niet-daeb tak gerekend Investering in bedrijfsmatig vastgoed mag maximaal 25% van de totale investering uitmaken en bedraagt niet meer dan 10 miljoen Bij administratieve scheiding beperkingen ten aanzien van niet- DAEB investeringen 13

PROCEDURE NIET-DAEB BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING Gemeente dient niet-daeb investeringen noodzakelijk te vinden Gemeente publiceert niet-daeb voornemens Er zijn geen commerciële partijen beschikbaar die willen investeren in het niet-daeb WSW toetst rendement project en financiële impact op corporatieniveau Minister dient niet-daeb investering goed te keuren 14

RENDEMENTSEIS BIJ MARKTTOETS (WSW) Bij investeringen in niet-daeb in de TI dient de investering te voldoen aan onderstaande rendementseis: Gebied Financiering Rendement op eigen vermogen Herstructurering Externe financiering 2% Herstructurering Interne financiering 4% Nieuwe bouwlocaties Alleen externe financiering 6% 15

ROL GEMEENTE Gemeente geeft in woonvisie of volkshuisvestingsbeleid aan welke niet-daeb activiteiten noodzakelijk worden geacht Corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan volkshuisvestingsbeleid Corporatie geeft gemeente inzicht in voorgenomen werkzaamheden voor komende vijf jaar In gezamenlijk overleg met gemeente en huurdersvereniging komen tot prestatieafspraken Bij niet nakomen afspraken arbitrage bij minister 16

GROTERE ROL RVT/RVC Toestemming RvT/RvC bij DAEB en niet-daeb investeringen boven 3 miljoen Functie vereisten voor RvT/RvC worden aangescherpt Maximale zittingsduur wordt 8 jaar Geschiktheidstoets Governancecode van Aedes en VTW wordt niet aangewezen als verplichte governancecode 17

VERSCHERPING EXTERN TOEZICHT Corporaties worden eens in de vier jaar verplicht gevisiteerd De uiterlijke publicatiedatum van de jaarstukken wordt vervroegd naar 1 mei (invoering per AMvB te bepalen) Bij AMvB wordt bepaald waar corporatie financiële middelen kan betrekken 18

TOEZICHTHOUDERS Woningcorporaties Financieel en bedrijfsmatig toezicht Borging en mandaat sanering Mededinging (omzet > 40 mln.) 19

SCHEIDING VAN ACTIVITEITEN TUSSEN DAEB EN NIET-DAEB Toegelaten Instelling DAEB activiteiten Niet-DAEB activiteiten Woningen Sociale huur Grondposities voor sociale woningbouw Maatschappelijk vastgoed Gelimiteerde lijst met categorieën en gebouwen Geliberaliseerde huur Overig MV BOG Koopwoningen Grondposities voor commerciële woningbouw 21

DOEL SCHEIDING Voorkomen dat staatssteun voor DAEB activiteiten bij niet-daeb activiteiten terecht komt Scheiding DAEB en niet-daeb nodig om rendement op eigen vermogen te kunnen bepalen Redelijke winst mag Rendement hoger dan de IPD index duid op overcompensatie Direct rendement IPD in 2013 4,5% 22

SCHEIDING OP VHE-NIVEAU DAEB Niet-DAEB Geliberaliseerde huur Gereguleerde huur Maatschappelijk vastgoed BOG en overige maatschappelijk vastgoed 23

UITGANGSPUNTEN SCHEIDING Vastgoed wordt op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd Zowel de DAEB als de niet-daeb portefeuille dient zelfstandig levensvatbaar en financierbaar te zijn Bij de start van de scheiding verstrekt DAEB een interne lening aan de niet-daeb tak 24

INTERNE LENING BIJ START SCHEIDING/SPLITSING Rente gelijk aan 10-jaars staatslening + 1,5% opslag Bij de startpositie is een gelijke solvabiliteit geen vereiste: Adm.: solvabiliteit in DAEB en niet-daeb afdoende Jur.: evenwichtige verhouding tussen solvabiliteit DAEB en niet-daeb 25

INTERNE LENING BIJ START SCHEIDING BALANS WONINGCORPORATIE DAEB Te liberaliseren DAEB bezit Niet-DAEB EV VV geborgd VV Ongeborgd DAEB BALANS DAEB PORTEFEUILLE EV Niet-DAEB BALANS NIET-DAEB PORTEFEUILLE EV Te liberaliseren DAEB bezit Interne lening VV geborgd Overgeheveld te liberaliseren bezit VV Ongeborgd Interne lening 26

AFLOSSING INTERNE LENING Juridische scheiding Looptijd interne lening 15 jaar Lineair of annuïtair aflossen Administratieve scheiding De interne lening dient in gelijke mate met de procentuele afname van de WSW-geborgde leningportefeuille te worden afgelost Als de niet-daeb tak op enig moment door de aflossingsverplichting in liquiditeitsproblemen zou komen, dan kan aflossing achterwege blijven Voorwaarde is dat er tevens geen commerciële financiering mogelijk is 27

VEREISTEN BIJ JURIDISCHE SPLITSING Al het niet-daeb bezit dient ondergebracht te worden in de woonvennootschap T.I. bij splitsing volledig aandeelhouder van woonvennootschap Geen verplichting tot bestuurlijke unie tussen TI en woonvennootschap Zolang de corporatie meerderheidsaandeelhouder is valt de woonvennootschap onder de Woningwet Verplichtingen ten aanzien van jaarverslag en vhv-verslag 28

JURIDISCH MODEL NA SPLITSING Toegelaten Instelling DAEB portefeuille 100% Woonvennootschap Niet-DAEB portefeuille Wijkontwikkelings- Maatschappij (DAEB) Nevenstructuur Dochters Dochters Dochters 29

EISEN AAN VERBINDINGEN Aanbiedingsplicht (verkoop) aandelen woonvennootschap Bij de start kan worden geëist dat een aanzienlijk deel van de winsten in de niet-daeb woonvennootschap uitgekeerd dient te worden aan de DAEB tak Per AMvB te bepalen hoeveel eigen vermogen er in de verbinding mag zitten Bij minderheidsbelang in dochter geen bestuurlijke verantwoordelijkheid corporatie 30

FINANCIEEL REGLEMENT Corporatie dient reglement financieel beheer op te stellen In het financieel reglement dient onder andere het treasury beleid te worden uitgewerkt Bevat ratio s waar de corporatie op zal sturen (ICR, DSCR, solvabilteit, LTV) Bevat structuur hoe te handelen bij financieel zwaar weer 32

EXTRA MOGELIJKHEDEN BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING Na de start van de scheiding mag additionele interne financiering worden verstrekt ten behoeve van: Herfinanciering van bestaande ongeborgde leningen Nieuwe investeringen in niet-daeb in herstructuringsgebieden Voorwaarde is dat de niet-daeb tak niet ongeborgd kan (her)financieren Alleen netto DAEB verkoopkasstroom (verkoopopbrengst -/- schuld per woning) mag worden ingezet 33

OVERHEVELING DAEB WONINGEN Te liberaliseren woningen mogen worden overgeheveld naar de niet-daeb tak Omvang van overheveling lokaal maatwerk Goedkeuring minister nodig Zienswijze gemeente en huurdersorganisatie vereist Overheveling biedt mogelijkheid om financieringsruimte te creëren in niet-daeb en ruimte om middeninkomens te bedienen 34

FINANCIERBAARHEID NA JURIDISCHE SPLITSING Naast de interne lening zijn er geen garanties of vervolgleningen mogelijk aan dochters De activiteiten moeten ongeborgd vanuit de woningvennootschap worden gefinancierd Verbindingen dienen binnen 2 jaar na inwerkingtreding in overeenstemming te worden gebracht met de woningwet 35

AFWEGINGEN SCHEIDING VERSUS SPLITSING Administratieve scheiding Geen kosten van juridische splitsing Onder voorwaarden additionele interne financiering mogelijk Juridische splitsing Geen zware niet-daeb procedure Meer niet-daeb financieringsmogelijkheden Zware niet-daeb procedure Beperkte niet-daeb investeringsmogelijkheden Zwaarder toezichtsregime niet- DAEB Kosten juridische splitsing Mogelijk verplichte winstuitkering aan TI Aanbiedingsplicht aandelen 36

TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Prioriteit Voorstel over te hevelen woningen indienen (OPTIONEEL) Oordeel minister Deadline 1 juli 2015 Onderzoek overheveling en scheiding Voorstel administratieve scheiding indienen bij BZK (VERPLICHT) Oordeel minister Scheiding voltooid Voorstel juridische scheiding indienen bij BZK (OPTIONEEL) Oordeel minister Goedkeuring rechter of ALV op splitsing Splitsing voltooid 2014 2015 2016 2017 Verbindingen in lijn met Woningwet Governance in lijn met Woningwet 2 jaar verlenging mogelijk 38

WAAR BEGINNEN? Inventarisatie activiteiten en werkzaamheden Opstellen plan van aanpak en gedetailleerde planning werkzaamheden Organisatie kick-off bijeenkomst met MT en beleidsbepalers Implementatietraject projectmatig aanpakken 39

INRICHTEN STUURGROEP EN WERKGROEP(EN) Stuurgroep (planning en voortgang) Werkgroep strategie en beleid Werkgroep financieel Na invoering Woningwet opstarten Werkgroep governance Effectueren scheiding of splitsing Interne organisatie Woningwet-proof 40

PROCES ONDERZOEK SCHEIDING EN OVERHEVELING Doelgroep en portefeuille strategie herijken Continueren of aanpassen vastgoedbeleid Over te hevelen DAEB bezit selecteren Check op levensvatbaarheid en financierbaarheid Opstellen openingsbalans DAEB en niet-daeb Bepalen hoogte interne lening en dividenduitkering Opstellen gesplitste meerjarenbegroting 41

STARTPOSITIE INZICHTELIJK MAKEN (MET REKENMODEL) 42

Vragen? 43

ERVARING FINANCE IDEAS Strategisch Tactisch Operationeel Kick-off Stuurgroep Werkgroepen Proces Opstellen plan van aanpak en planning Monitoren planning en bijsturen voortgang plan van aanpak Uitvoeren werkzaamheden plan van aanpak a) Opstellen plan van aanpak implementatie woningwet a) Projectmanagement en projectbegeleiding a) Ontwikkeling splitsingsmodel op basis van dpi en dpi-plus Rol Finance Ideas b) Begeleiden strategische bijeenkomst (kick-off) c) Second opinion (klankborden) plan van aanpak implementatie b) Beoordelen en analyseren taxaties, meerjarenbegroting, scenarioanalyse c) Beoordelen en analyseren definitieve voorstellen b) Impactanalyse scheiding meerjarenbegroting en selectie over te hevelen DAEB woningen c) Uitvoeren scenarioanalyse d) Marktwaarde waardering e) Opstellen overhevelingsvoorstel en splitsingsvoorstel 44

Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht www.finance-ideas.nl Telefoon: 030-232 0480