Herzieningswet samenvatting. 22 juni 2014

Transcriptie

1 Herzieningswet samenvatting 22 juni 2014

2 Proces 5 juli 2012: Herzieningswet in Tweede Kamer aangenomen, vervolgens niet door Eerste Kamer 5 november 2012: Huidige kabinet gekomen, nieuw regeerakkoord 28 augustus 2013: Afspraken Aedes-Kabinet 17 september 2013: Hervormingsagenda woningmarkt 11 februari 2014: concept-novelle Herzieningswet voor consultatie 5 juni 2014: advies Raad van State 20 juni 2014: Wetsvoorstel Herzieningswet naar Tweede Kamer 24 juni 2014: Wetsvoorstel in procedurevergadering commissie Wonen Voor 1 augustus: concept AMVB( s) naar de Tweede Kamer

3 Doelstelling Herzieningswet Maatschappelijk bestemd vermogen moet beschikbaar blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieën

4 Kernthema s Concentratie op kerntaken en financiering activiteiten Versterking van de positie van de gemeente Vormgeving toezicht op Toegelaten Instellingen (TI s)

5 Ongewijzigd toveerste wetsvoorstel Toelating en rechtsvormen TI s Bepalingen bestuur, RvT en Governance-code Informatie-uitwisseling RvT en Minister / toezichthouders Bepalingen jaarrekening, jaarverslag, etc. Collegiale steunverlening Overleg huurdersorganisaties, ook bij prestatieafspraken Regels bij fusie DAEB-diensten Verplichte visitatie Huursombenadering Regels financieel beheer (derivaten / treasury)

6 Reacties vanuit consultatieronde en Raad van State Behoefte eenvoudiger procedure niet-daeb activiteiten: Bij administratieve scheiding vooraf toetsen of procedure goed doorlopen is Bij juridische scheiding geen toetsing vooraf Procedure instemming niet-daebenkel als marktpartijen bezwaren indienen Financiering van niet-daeb activiteiten verruimen Bij herstructurering extra ruimte voor interne financiering Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Niet langer beperkt tot de plint van een woongebouw Regionale schaal, meer procesverantwoordelijkheid minister Minister houdt rekening met gevolgen voor gemeenten waar corporaties nog beperkt actief kunnen zijn

7 Werkzaamheden TI Aanpassingen in wetsvoorstel

8 Taak TI Bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor lage inkomens en het daaraan ondergeschikte maatschappelijke vastgoed Procedure of niet-daebactiviteiten niet ten koste gaan van Daeb Heldere gescheiden bedrijfsdoelen (TI- markt): Daeb= geborgd Niet-Daeb = maatstaven markt (geen marktverstoring)

9 Aansluitend bij afspraken met Aedes Juridische of administratieve splitsing Bij administratieve splitsing minder ruime mogelijkheden: niet-daebactiviteiten alleen als zij ten dienstestaan van Daeb Niet-Daeb-activiteiten als gemeente die noodzakelijk acht, en geen commerciële aanbieders dit oppakken. Ongeborgd, onder marktcondities.

10 Maatschappelijk vastgoed Te regelen via AMvB, wat wel: Maatschappelijk vastgoed als deze verblijfskarakter heeft (hospices, opvangcentra) Functies die samenhangen met zorggebouw / woonzorggebouw als zij fysieke eenheid vormen (zoals dagbesteding, zorgsteunpunten) Eigen kantoorruimte In gebieden met woningen van TI kleinschalige buurthuizen zonder commerciële functie (dus niet enkel in de plint!)

11 Leefbaarheid Te regelen via AMvB, wat wel: Werkzaamheden die samenhangen met sociale bezit en daaraan ondergeschikte maatschappelijke vastgoed Werkzaamheden functie hebben voor wijk, buurt of buurtschap, daar waar TI bezit heeft Werkzaamheden die helpen tijdig problemen te signaleren (schuldhulp, huisuitzetting, etc)

12 Leefbaarheid Wat niet mag! In buurten of dorpen waar TI geen of niet noemenswaardig bezit heeft Activiteit die naar omvang niet maatschappelijk of bedrijfseconomisch verantwoord is Primaire verantwoordelijkheid van een andere partij Faciliteren religieuze stromingen Bestaande activiteiten mogen blijven bestaan

13 Toegestaan niet-daeb Bestaande niet-daebactiviteiten mogen blijven uitgevoerd, mits in niet-daeb-tak ondergebracht Nieuwe niet-daeb ten dienste van Daeb-bezit: In gebieden waar woningen TI zijn gelegen Bijdrage leveren aan uitvoering volkshuisvestingsbeleid. Eisen bij herstructurering en stads- en dorpsvernieuwing : marktpartijen willen niet, en gemeente vindt investering wenselijk, en geen financieel risico TI Overige gebieden: marktpartijen willen niet, blijkend uit gemeentelijke toets Samenwerking marktpartijen mogelijk Geen middelen, vermogen, onderpand of andere zekerheidstelling vanuit Daeb-tak

14 Toegestaan niet-daeb Centrale rol gemeenten, wat zij moeten doen: In woonvisie / volkshuisvestingsbeleid noodzakelijke niet-daeb investeringen noemen In overleg met omliggende gemeenten: investeringen afstemmen op regionale omstandigheden Publiceren niet-daeb voornemens Verklaring dat geen bevoordeling van TI plaats vindt bij selectie rond niet-daeb activiteiten Marktpartijen kunnen bezwaar maken

15 Toegestaan niet-daeb Rond rol gemeente, in AMvB opnemen Verklaring gemeente dat zij alle partijen dezelfde informatie heeft verstrekt, tbv level playing field Bij wijziging voorwaarden alle partijen bekendmaken (zodat ook marktpartijen deelname kunnen heroverwegen) TI moet verklaring gemeente kunnen overleggen dat gemeente noodzaak ziet en geen andere marktpartijen bereid zijn.

16 Toegestaan niet-daeb Toets activiteit door WSW, in AMVB opnemen: Eisen tavrendement gedifferentieerd in 3 categorieën: 1. Herstucturering met externe ongeborgde financiering 2. Herstructurering met interne financiering 3. Investering niet zijnde herstructurering, waar interne financiering dus niet is toegestaan Investeringmag algehele rendement TI niet verslechteren

17 Splitsing Daeb/ niet-daeb Administratief of juridisch TI en dochter moeten financieel gezond en zelfstandig financierbaar zijn Lening van Daebaan dochter wordt geleidelijk omgezet naar ongeborgdemarktlening. TI altijd eerste recht van pand of hypotheek Geen interne financiering mogelijk voor nieuw te ontwikkelen gebieden Voor overdracht activa en passiva naar dochter (NV of BV) is vooraf goedkeuring minister nodig, met zienswijze gemeente Wat overbrengen? Huurwoningen met geliberaliseerd contract op moment scheiden Commercieel vastgoed Grondposities tbv niet-daeb Huidige BV sen NV svan TI Corporaties tot woningen en max. 5% omzet niet-daeb hoeven niet te splitsen

18 Waardering Waardering onroerende zaken op actuele waarde: Zichtbaar maken verborgen reserves T.b.v. maximale externe transparantie O.a. voor eenduidig beeld rendement Geen gevolgen voor fiscale waardering TI

19 Verbindingen TI mag bestuurlijke verbinding vormen met dochtermaatschappijen Dochtermaatschappij onder toezicht minister Mits TI >50% aandeelhouder TI moet meerderheidsaandeelhouder blijven zolang het ingebrachte vermogen meer dan een bij AMvB te bepalen percentage van het eigen vermogen van de moeder vormt

20 Regels juridische splitsing TI heeft 100% aandelen van BV of NV Splitsingsplan maken voor bedrijfsapparaat, in overleg met OR Vroegtijdig overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies Statutaire vereisten in AMvB Geen reden voor ontslag, overname personeel zonder CAO maar met dezelfde voorwaarden Afbouw financiering door TI, lineair of annuïtairin 15 jaar Geen financiering van TI t.b.v. investeringen woningvennootschap

21 Regels administratieve splitsing Minder vergaand Beide bedrijfstakonderdelen afzonderlijk levensvatbaar en financierbaar Aflossing interne lening, conform bedrijfseconomische principes. Aflossing interne startlening gelijk aan aflossing bestaande geborgde schuld Onder strikte voorwaarden financiering vanuit Daebnaar niet-daeb(in herstructureringsgebieden)

22 Keuze juridisch / administratief Overbrengen te liberaliseren woningen in niet- Daeb of woningvennootschap : Lokaal maatwerk (benodigde hoeveelheid huurwoningen in de regio) Overleg tussen TI, gemeenten en huurdersorganisaties Voorstel moet vergezeld gaan van zienswijzen gemeenten en van huurderorganisaties

23 Toezicht

24 Uitgangspunten toezicht Ministeriële verantwoordelijkheid (volkshuisvestelijk en financieel) toezicht geborgd Toezicht los van beleidsfunctie Blijven scheiden financieel en volkshuisvestelijk toezicht Goede informatie-uitwisseling tussen toezichtfuncties Scheiden toezicht- en saneringsfunctie Goede afstemming en informatievoorziening met WSW

25 Organisatie toezicht Volkshuisvestelijk: onafhankelijke Inspectie Leefomgeving en Transport Financieel: in ZBO Financiële Autoriteit Woningcorporaties Behoud en doorontwikkeling expertise CFV Overgang personeel naar ZBO Ook dochterondernemingen TI onderdirect toezicht

26 Toezicht en RvT Besluiten > 3mln vooraf aan RvT voorleggen Bij probleemsituaties (in AMvB vast te leggen) moet RvT minister informeren Interventiemogelijkheid minister Aanwijzing geven (met last of dwangsom) Onder curatele stellen (van aan te wijzen persoon) Bewindvoering Intrekken toelating Toevoegingen in Novelle: Aanwijzen persoon / instantie die plan opstelt bij financiële problemen Maatregel ook voor dochter van TI Bestuurlijke boete

27 Overige aspecten Saneringstaak van CFV naar WSW TI smogen samen VOF sof CV saangaan (bijv. voor woonruimteverdeling) VOF of CV alleen taken van TI uitvoeren Alleen in hetzelfde werkgebied Minister kan van het laatste ontheffing verlenen Voor 5 jaar (in AMvB): 80% tot , 10% tot , 10% overig

28 Versterken rol van de gemeente

29 Regeerakkoord Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt ten met de maatschappelijke kerntaak

30 Mogelijkheden gemeenten Aansluiting informatievoorziening op gemeentelijk begrotingsproces: voor 1 juli overzicht voorgenomen werkzaamheden doorgeven TI doet een bod met de bijdrage van de TI op het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid Bod stelt TI op in overleg met huurders Aangeven wenselijkheid niet-daeb-investeringen Aangeven regionale schaal van TI Doel: controleerbare en bindende prestatieafspraken TI nodigt uit (alleen als gemeente beleid heeft) Over bijvoorbeeld (suggesties): Omvang woningvoorraad Kwaliteit woningvoorraad Beschikbaarheid en betaalbaarheid inkomensgroepen Verdeling DAEB / niet-daeb

31 Gemeentelijk beleid Bij voorkeur betrekken huurdersorganisaties bij beleid (ook prestatieafspraken), en bij de beleidsvoornemens van de TI Regionaal overleg noodzaak Inhoudelijk geen eisen, ruimte voor prioriteitstelling TI moet naar redelijkheid bijdragen aan beleid gemeenten Gemeente krijgt hiervoor informatie van toezichthouders en kan informatie vragen (in AMvB te regelen). Ze ontvangt volkshuisvestingsverslag, waarin aangegeven staat wat de bijdrage was aan de gemeentelijke opgaven Gemeente kan minister zienswijze leveren over volkshuisvestingsverslag (over de geleverde prestaties van de TI) TI stuurt voor 1 november overzicht aan minister met haar voorgenomen meerjarige werkzaamheden in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is

32 Geschilbeslechting gemeente corporatie Gemeente kan bij geschil dit voorleggen aan minister Bij ondermaats bod aan gemeente, voldoende financiële ruimte TI en een redelijk appèl tav DAEB-investeringen door gemeente Gevolgd door beroep minister op TI om bod aan te passen

33 Overige taken gemeente Zienswijze bij: Verkoop sociale huurwoningen Uitbreiding werkgebied Fusie of splitsing TI bij Administratieve scheiding, overheveling te liberaliseren woningen Noodzaak uitvoering niet-daeb werkzaamheden Reglement over sloop woningen

34 Schaal

35 Schaal TI aansluitend bij regionale woningmarkt en maatschappelijke kerntaak Gemeenten kunnen gezamenlijk voorstel doen voor bepaling regionale werkgebied Inhoudelijk voorstel Op basis van gezamenlijke woonvisie Rekenschap gevend van gevolgen voor TI s Met verzoek tot zienswijze van TI s Minister stelt begrenzing vast Na jaar inwerking treden wet en geen voorstel gemeenten, doet minister voorstel

36 Overgangsregeling TI enkel nog nieuwbouw of verwerven in gemeenten in werkgebied Buiten werkgebied enkel sloop-nieuwbouw Buiten werkgebied onroerende zaken blijven exploiteren, onderhouden, verbeteren of verkopen. Ook servicediensten aan bewoners leveren en in directe nabijheid woningen bijdragen aan de leefbaarheid. TI in alle gemeenten waar ze actief is (dus ook in oude werkgebied) geacht bij te dragen aan gemeentelijk beleid Bij uitnodiging door gemeente voor investering buiten werkgebied toestemming minister Categorale instellingen uitgezonderd (ouderen, studenten, mensen met beperking) Corporaties kunnen organisatie hierop inrichten (splitsen in TI sper aangewezen gebied) Mag wel mee-investeren buiten werkgebied

37 Overig Normering bedrijfslasten, etc. taak van de sector In AMvB mogelijkheid voor fit en propertest voor bestuurders en leden RvT Evaluatie afschaffing passendheidstoets (sindsdien veel huurtoeslagontvangers in huurwoning boven aftoppingsgrens) Bevriezing liberalisatiegrens 699,48 voor 3 jaar

38 Wat betekent dit voor bewoners? Enkele overwegingen

39 Sterkere positie huurders Meer invloed van de huurder in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente en de inzet van de TI. Vraag blijft of zij dit georganiseerd krijgen, aangezien deelname aan huurdersorganisaties afbrokkelt. Versterking huurdersorganisaties hiervoor noodzakelijk; alternatieve organisatievormen?

40 Leefbaarheidsopgave onder druk Verantwoordelijkheid blijft, maar afgebakend. Risico dat delen niet / onvoldoende opgepakt worden Leefbaarheidsopgaven kunnen blijven liggen, terwijl gemeenten er veel verantwoordelijkhedenbij krijgen zonder voldoende extra middelen.

41 Weglekken rendement Doelstelling Herzieningswet (goede bestemming maatschappelijk vermogen) staat op gespannen voet met Verhuurdersheffing. Marktpartijen bouwen nauwelijks in het middensegment omdat het rendement te laag is. Een niet-daebinstelling zal dit ook niet doen, omdat zij ook een hoog rendement nodig hebben om risico s te dekken. De toezichthouder zal dit ook eisen. Kans op uitwassen verkleind, meer vermogen beschikbaar voor sector. Verdienmogelijkheden corporaties beperkt, minder vermogen beschikbaar voor sector.

42 In 2014 al aan de slag! Stappenplan voor corporaties en gemeenten

43 In 2014: 4 stappen voor gemeenten om Herzieningswet-proof te zijn! 1. Overleg voeren met corporatie en huurdersvereniging over lokale implementatie Herzieningswet 2. Woonvisie toetsen op de onderwerpen waarop van de gemeente een zienswijze wordt verlangd: a. Noodzakelijke niet-daeb werkzaamheden b. Regionaal woningmarktgebied / werkgebied corporaties (Let op, als u het niet doet, doet de minister het) c. Visie op ontwikkeling sociale huurvoorraad (sloop, verkoop, etc) 3. Inzicht verwerven in de inspanning die uw corporatie naar redelijkheid kan verrichten 4. Afstemmen met regiogemeenten voor bepaling van het regionale werkgebied, bij voorkeur obvregionale woonvisie.

44 In 2014: 5 stappen voor corporaties om Herzieningswet-proof te zijn! 1. Overleg voeren met gemeente en huurdersvereniging over lokale implementatie Herzieningswet 2. Vaststellen noodzaak en gewenste vorm voor niet-daeb activiteiten a. Inzicht in behoefte middeninkomens b. Toets op commerciële activiteiten in maatschappelijk vastgoed c. (financieel) risicoprofiel opstellen d. Afwegen hoeveel en welke woningen in niet-daebhoren (hier huurbeleid op afstemmen) 3. Gemeente actief meenemen in investeringsafwegingen (kennisoverdracht) 4. Toetsen of gemeentelijk beleid een voldoende basis biedt voor de opgaven waarvoor u staat; kunt u een bod uitbrengen? a. Zo nee, hierop gemeente aanspreken. b. Zo ja, gemeente (en huurdersorganisaties) uitnodigen voor prestatieafspraken 5. Integreren volkshuisvestingsbeleid in strategisch voorraadbeleid en vastgoedstrategieën

45 Meer weten? Wij drinken graag uw koffie op. In ruil daarvoor krijgt u een goed gesprek over de verschillende vragen. Bram Klouwen, klouwen@companen.nl Marnix Groenland, groenland@companen.nl