Thema s Woonvisie Bloemendaal Auteur: Jeroen Rozema Datum: 1 september 2010 Corsanr: 2010033275 Aanleiding Deze memo is opgesteld om een aantal thema s te benoemen die richting kunnen geven aan de beleidskeuzes die in de Woonvisie moeten worden gemaakt. Uit de onderzoeken en analyses die Ecorys heeft uitgevoerd is een goed beeld ontstaan van de dynamiek van de woningmarkt in Bloemendaal. Op basis van deze informatie moet er nu worden gekozen op welke wijze de gemeente Bloemendaal haar woonbeleid wil vormgeven. In deze memo worden een aantal thema s benoemd die kansrijk zijn om uit te werken. Per thema wordt de relevantie kort toegelicht en wordt uiteengezet op welke wijze de gemeente Bloemendaal uitvoering kan geven aan het betreffende beleidsthema. Deze memo is bedoeld als discussiestuk. Het college van B & W dient op basis van dit discussiestuk te kiezen welke thema s speerpunten van het woonbeleid worden en hoe dit woonbeleid vervolgens moet worden uitgevoerd. Het kader waarbinnen de gemeente opereert In artikel 22 van de Grondwet is vastgelegd dat bevordering van woongelegenheid voorwerp van zorg van de overheid is. De verantwoordelijkheid van de overheid voor het wonen valt uiteen in twee onderdelen. Enerzijds is de overheid verantwoordelijk voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. Zij heeft hiervoor onder meer wetgevende, financiële, fiscale en planologische instrumenten tot haar beschikking. Anderzijds is de overheid verantwoordelijk voor het bevorderen van goede huisvesting voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien (de aandachtsgroep). Zij stuurt hierin door onder meer het vaststellen van een maximaal redelijk huur voor sociale huurwoningen (rijk) en het beschikbaar stellen van bouwgrond voor sociale woningbouw (gemeente). In de jaren 90 van de vorige eeuw is het volkshuisvestingsbeleid ingrijpend hervormd. Decentralisatie en verzelfstandiging waren hierbij sleuteltermen. Door de verzelfstandiging is de verantwoordelijkheid voor het huisvesten van de aandachtsgroep bij de corporaties komen te liggen en zijn de gemeentelijke woningbedrijven opgeheven (of worden deze langzaam afgebouwd). De corporaties zijn ook financieel verzelfstandigd. Waar het rijk vroeger via de gemeente omvangrijke subsidies beschikbaar stelde voor het bouwen van woningen, zijn corporaties tegenwoordig zelf verantwoordelijk voor de financiering van hun woningbouwprojecten. Door het verdwijnen van de zogeheten objectsubsidies kunnen gemeenten de corporaties niet meer rechtstreeks sturen. Als gevolg van de decentralisatie zijn veel verantwoordelijkheden van de overheid met betrekking tot de volkshuisvesting overgeheveld naar de gemeente. Het rijk is nog steeds verantwoordelijk voor het toezicht op de corporaties, maar heeft geen directe bemoeienis meer met gemeentelijk volkshuisvestingbeleid en de bouw en subsidiering van woningen. Van gemeenten wordt verwacht dat zij de instrumenten die hen ter beschikking staan om een goed functionerende woningmarkt te bevorderen ook inzetten. Bijvoorbeeld door nieuwbouwprogramma s goed af te stemmen de behoeften van potentiële doorstromers, zodat een ruimer aanbod aan goedkope woningen voor de aandachtsgroepen beschikbaar komt. Voor gemeenten is het echter steeds lastiger geworden om invloed uit te oefenen op de woningmarkt. De corporaties zijn verzelfstandigd tot maatschappelijke ondernemingen, door schaarste zijn de huizenprijzen in grote delen van de Randstad sterk gestegen, veel bouwgrond is in handen van commerciële projectontwikkelaars en bewoners zijn steeds kritischer geworden, met name waar het de bouw van nieuwe woningen betreft.
Omdat de gemeente weinig harde instrumenten (grond, geld, wettelijke bevoegdheden) heeft om de woningmarkt te reguleren, is het van belang om zachte sturingsinstrumenten (beleid, draagvlak, afspraken) in te zetten om enige regie te houden op de woningmarkt. Een woonvisie is een belangrijk zacht instrument om invloed uit te oefenen op de woningmarkt. De woonvisie Via een woonvisie kan een gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil uitvoeren. Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat de overheid regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met corporaties, marktpartijen en maatschappelijk middenveld tot de gewenste beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken maakt over de uitvoering van dit beleid. De gemeente heeft zowel een verantwoordelijkheid voor het functioneren van de woningmarkt als geheel als voor de huisvesting van de aandachtsgroep. De woonvisie dient daarom afgewogen mix van beleidskaders en maatregelen te zijn waarmee het functioneren van zowel de particuliere als sociale sector wordt bevorderd. Vandaar dat in deze woonvisie zowel beleidsmaatregelen voor de sociale huurmarkt als voor de particuliere woningmarkt moeten worden beschreven. In deze memo benoem ik een aantal thema s waarvan ik denk dat ze kansrijk zijn om in het kader van de Woonvisie uit te werken. Deze thema s zijn deels gebaseerd op de uitkomsten van de onderzoeken die Ecorys heeft uitgevoerd en deels gebaseerd op meer algemene inzichten in het functioneren van de woningmarkt van Zuid-Kennemerland. Per thema wordt de relevantie kort toegelicht en wordt alvast een voorschot gegeven op de instrumenten kunnen worden ingezet om uitvoering om te geven aan het betreffende beleidsthema. Schaarste in het middensegment Uit het onderzoek van Ecorys blijkt dat in de particuliere woningmarkt vooral in het middensegment sprake is van schaarste. Eengezinswoningen in de koopsector zijn duur en er is sprake van een gebrekkige doorstroming in dit type woningen. Onder jonge gezinnen is veel vraag naar koopwoningen in middensegment en de gemeente Bloemendaal is in trek bij hoogopgeleide jonge gezinnen uit Haarlem en Amsterdam die een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten. Door het beperkte en te dure aanbod wijkt een groot deel van deze doelgroep uit naar omliggende gemeenten. Dit is een gemiste kans om Bloemendaal vitaal te houden. Uit het onderzoek van Ecorys blijkt verder dat de grootste verandering in de bevolkingssamenstelling aan de ene kant bestaat uit een toenemende vergrijzing en het toenemen van het aantal alleenstaanden en anderzijds uit het fors afnemen van gezinnen met kinderen. Door veranderingen in de woningvoorraad, zowel in de bestaande woningvoorraad als nieuwbouw, goed op de demografische veranderingen af te stemmen kan doorstroming van ouderen en alleenstaanden uit eengezinswoningen worden bevorderd. Hierdoor komen er in de particuliere sector meer eengezinswoningen beschikbaar voor gezinnen en kan de trend dat het aantal huishoudens met kinderen afneemt worden gekeerd. Schaarste in de sociale huursector Uit onderzoek van Ecorys blijkt dat er een tekort aan sociale huurwoningen in Bloemendaal is, omdat de aandachtsgroep groter is dan het aanbod. De omvang van de Bloemendaalse aandachtsgroep 1 bedraagt circa 2.400 huishoudens, terwijl de voorraad sociale huurwoningen 1.436 bedraagt. Circa 240 huishoudens binnen de doelgroep wonen in een koopwoning. Hierdoor bedraagt het tekort aan sociale huurwoningen 724. Omdat er een tekort aan sociale huurwoningen is zijn de wachtlijsten in Bloemendaal lang en vindt er een gebrekkige doorstroming plaats. 1 huishoudens met een bruto jaarinkomen beneden de 33.614,-
Het tekort aan sociale huurwoningen heeft twee consequenties. In de eerste plaatst kan een deel van onze inwoners niet in de eigen gemeente passend gehuisvest worden. Woningtoewijzing vindt echter in regionaal verband plaats. Volgens het onderzoek van Ecorys is de regionale sociale huurmarkt op dit moment in evenwicht. Inwoners die in Bloemendaal geen passende huurwoning kunnen vinden hebben dus de mogelijkheid om uit te wijken naar één van de buurgemeenten. De tweede consequentie is dat door het tekort aan sociale huurwoning mogelijk concentraties van probleemgroepen ontstaan. Het relatief lage aandeel sociale huurwoningen en de beperkte doorstroming zorgen ervoor dat in Bloemendaal bijzondere doelgroepen (asielzoekers, exgedetineerden, mensen uit instellingen) een relatief groot beroep doen op de sociale woningvoorraad. De taakstelling voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen wordt bepaald op basis van het inwoneraantal, niet op basis van het aantal sociale huurwoningen. Doordat een relatief groot deel van de vrijkomende huurwoningen aan bijzondere doelgroepen wordt toegewezen maken mensen uit de reguliere doelgroep minder kans op een huurwoningen. En doordat bijzondere doelgroepen veel vaker overlast veroorzaken neemt de kans toe dat er leefbaarheidproblemen ontstaan. Wanneer zittende huurders als gevolg van overlast verhuizen en de vrijkomende woning wordt opnieuw toegewezen aan mensen uit een bijzondere doelgroep kunnen er concentraties van probleemgroepen ontstaan, waardoor de leefbaarheid van een buurt onder druk komt te staan. Ook in de sociale huursector geldt dat doorstroming via strategisch nieuwbouwbeleid kan worden bevorderd. Hierdoor komen er meer sociale huurwoningen voor de aandachtsgroep vrij en ontstaat er minder druk vanuit bijzondere doelgroepen op vrijkomende woningen. Vanwege het lage aandeel sociale huurwoningen zou Bloemendaal nogmaals kunnen proberen om in regionaal verband de afspraken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen te herzien. Eerdere pogingen om deze afspraken te herzien hebben in het verleden echter geen resultaten opgeleverd. Particulier opdrachtgeverschap Het bevorderen van particulier opdrachtgeverschap is rijksbeleid 2 en past in de trend dat burgers steeds meer zeggenschap over woning en woonomgeving wensen en krijgen. Het rijk wil dat vanaf 2005 een derde van de nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap wordt gebouwd. Dit kan in de vorm van individueel (een eigen kavel) of collectief (een kavel voor een groep bewoners) particulier opdrachtgeverschap. In de Randstad is bouwen in particulier opdrachtgeverschap traditioneel voorbehouden aan hogere inkomens. Een groot deel van de woningvoorraad van gemeente Bloemendaal is bijvoorbeeld in particulier opdrachtgeverschap gebouwd. Met name hogere inkomens hebben de financiële mogelijkheden om via particulier opdrachtgeverschap uiting te geven aan hun ultieme woondroom. Hier ligt dus een kans voor de gemeente Bloemendaal, die veel aantrekkingskracht uitoefent op hogere inkomens. Het bouwen in particulier opdrachtgeverschap zorgt bovendien voor meer architectonische variatie en dat sluit goed aan bij de bestaande architectonische variatie in grote delen van Bloemendaal. Uit de analyse van het WoON2009 onderzoek blijkt dat circa 16 % van de bewoners van de gemeente Bloemendaal interesse heeft in het bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Veel respondenten zijn bereid om hierbij een eventuele langere bouwtijd en hogere kosten voor lief te nemen. De meeste respondenten geven er de voorkeur aan hun woning zelf te ontwerpen of door een architect te laten ontwerpen. Het bouwen van een cataloguswoning is minder populair. De gemeente Bloemendaal zou ervoor kunnen kiezen om aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap tegemoet te komen door bouwgrond die in bezit van de gemeente is aan particulieren te verkopen in plaats van aan projectontwikkelaars. Andere maatregelen om het particulier opdracht- 2 nota mensen, wensen wonen (VROM, 2000)
geverschap te bevorderen liggen in de sfeer van informatieverstrekking. Een belangrijke voorwaarde is dat particulier opdrachtgeverschap niet leidt tot vermindering van de ruimtelijke kwaliteit. Een helder publiekrechtelijk kader (bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan) is noodzakelijk om ruimtelijk kwaliteit te bewaren en als overheid helder te communiceren met eigenbouwers. Bloemendaal als exclusief woonmilieu De onderscheidende kracht van Bloemendaal als woongemeente ligt in de aanwezigheid van een aantal zeer exclusieve villawijken. De gemeente dient in haar woonbeleid dan ook een visie te hebben op deze villawijken. In het verleden is het bijvoorbeeld planologisch mogelijk gemaakt om grote villa s te splitsen, vanuit de gedachte dat waardevolle villa s hierdoor behouden kunnen blijven. Het beleid is echter dat villa s alleen in eengezinswoningen mogen worden gesplitst en niet in appartementen. In het kader van de woonvisie zou de gemeente het splitsingsbeleid voor villagebieden eens nader kunnen bezien. Het splitsen van grote villa s sluit mogelijk aan bij de behoefte van vermogende senioren naar exclusieve appartementen, al dan niet met een toegevoegde zorgcomponent. Het voordeel is dat hiermee doorstroming vanuit eengezinswoningen kan worden bevorderd en tegemoet kan worden gekomen aan de woonwensen van een deel van de senioren. Het risico van het splitsen van villa s in appartementen is dat de exclusiviteit van het villamilieu en de ruimtelijke kwaliteit worden aangetast. Het splitsen moet dus met de nodige zorgvuldigheid plaatsvinden, de kwaliteit en exclusiviteit van de villamilieus mag niet worden aangetast. Daarnaast biedt het exclusieve woonmilieu van Bloemendaal en de gunstige ligging in de regio ook kansen om bijvoorbeeld expats te huisvesten. De huisvesting van expats zou bijvoorbeeld gefaciliteerd kunnen worden via zogenaamde woonhotels of short-stay faciliteiten. Middeldure koopsector Het onderzoek van Ecorys toont aan dat als gevolg van de hoge druk op de woningmarkt, de prijzen voor koopwoningen oplopen. Het verschil tussen de goedkopere delen van de markt (sociale huur) en de dure delen (de koopmarkt) daarvan wordt steeds groter, waardoor vooral in het middensegment schaarste ontstaat. De schaarste in het middensegment zorgt ervoor het in Bloemendaal moeilijk is om wooncarrière te maken. Vooral wanneer iemand vanuit een sociale huurwoning wil doorstromen naar een koopwoning is het gat vaak te groot, waardoor de doorstroming wordt belemmerd. Daarnaast is de koopwoningmarkt slecht toegankelijk voor jonge vaak wat hoger opgeleide gezinnen die van buiten de regio instromen, terwijl dergelijke gezinnen voor een belangrijk deel de aanwas van Bloemendaal vormen. In het verleden zijn in Bloemendaal veel middeldure koopwoningen gebouwd om tegemoet te komen aan de vraag in het middensegment. Als gevolg van de schaarste stegen deze woningen snel in waarde, waardoor ze nu prijstechnisch meestal niet meer tot het middensegment kunnen worden gerekend. Het behouden van koopwoningen voor het middensegment zou via een antispeculatie beding kunnen worden gereguleerd. Een deel van de woningvoorraad van Brederode bestaat uit eengezinswoningen die hiervoor in aanmerking zouden kunnen komen (bv drive in woningen Veen en Duin), maar ook bij nieuwbouw kan voor een MGE constructie gekozen worden. Door woningen met een antispeculatie beding onder de marktwaarde te verkopen komen deze binnen het bereik van de bovengenoemde doelgroep. Doordat de woning bij verkoop ook weer aan de woningcorporatie moet worden verkocht en een deel van de winst moet worden afgestaan wordt speculatie tegengegaan en blijven deze woningen ook in de toekomst beschikbaar voor de doelgroep. Middeldure huursector Daarnaast kan een voorraad middeldure huurwoningen beschikbaar worden gehouden via convenanten met de woningcorporaties. De middeldure huursector ( 650,- tot 9.00,- per maand) is
regionaal gezien ondervertegenwoordigd. Vooral voor starters en alleenstaanden kan middeldure huur een aantrekkelijk alternatief zijn als teveel verdienen of over onvoldoende wachttijd beschikken (omdat zij bijvoorbeeld van buiten de regio instromen) om voor een sociale huurwoning in aanmerking komen. Veel mensen in deze groep willen (nog) geen woning kopen en de vrije sector huur is vaak te duur. Middeldure huur is dan een aantrekkelijk alternatief. Bijkomend voordeel is dat Bloemendaal jongere huishoudens aan zich kan binden. Ook senioren met een koopwoningen kunnen met een aantrekkelijk aanbod aan middeldure huur verleid worden om door te stromen, waardoor eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen. In dit verband dient erop gewezen te worden dat het uitbreiden van de voorraad middeldure huurwoningen ook binnen de bestaande voorraad kan plaatsvinden. corporaties verhuren een deel van de voorraad die volgens het woningwaarderingsysteem in de vrije sector valt als sociale huurwoning. Er bestaat bovendien een reële kans dat het woninggwaarderingstelsel wordt herzien, waardoor corporaties een groter deel van hun voorraad in de vrije sector mogen verhuren. Duurzaamheid De gemeente Bloemendaal heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. In het collegeprogramma staat onder meer dat in nieuwbouwprojecten maatregelen worden genomen om duurzaamheid van gebouwen te vergroten. Het college wil ook in de bestaande voorraad de duurzaamheid bevorderen. Het bevorderen van duurzaamheid in nieuwbouw is relatief eenvoudig. Vanuit het bouwbesluit worden al strenge eisen aan de energieprestatie van gebouwen gesteld. Het overgrote deel van de woningvoorraad bestaat echter uit vooroorlogse woningen die een lage energieprestatie hebben. De gemeente kan de verbetering van de energieprestatie bevorderen via goede voorlichting en subsidiering. Een van de mogelijkheden om energiezuinige woningen te stimuleren is door middel van een duurzaamheidslening via het SVn. Een woningeigenaar leent hierbij tegen gunstige condities geld van de gemeente om de woning energiezuiniger te maken. De constructie is vergelijkbaar met de starterslening: ze kost de gemeente geen geld, maar maakt de financiering voor de woningeigenaar een stuk aantrekkelijker. In het kader van de Woonvisie stel ik dan ook voor om bruikbaarheid van het instrument duurzaamheidslening nader te onderzoeken. Seniorenhuisvesting Mede als gevolg van de toenemende vergrijzing wordt de huisvesting van senioren een steeds belangrijker vraagstuk. Veel senioren blijven wonen in ruime eengezinswoningen die niet echt geschikt zijn voor senioren (te groot, traplopen e.d.). Deze groep wil vaak best verhuizen naar een appartement, maar stelt ook hoge eisen aan het wooncomfort. Senioren zullen in de toekomst in toenemende mate een aandachtsgroep binnen het volkshuisvestingsbeleid vormen, al dan niet in samenhang met de WMO. Het zorgen voor passende huisvesting voor senioren kan op twee manieren plaatsvinden. Enerzijds door de bestaande voorraad beter geschikt te maken voor gebruik door senioren, o.a. door inzet van WMO gelden. Anderzijds door nieuwbouw van woningen die aansluiten op de wensen van senioren. Het voordeel van de tweede optie is dat hierdoor doorstroming kan worden bereikt, zowel in de sociale huursector als in de particuliere woningmarkt. Hierdoor kan de schaarste in de sociale huursector en de middeldure koopsector worden verminderd. Als de gemeente wil stimuleren dat er meer eengezinswoningen voor gezinnen beschikbaar komen doet zij er verstandig aan om de woonbehoeften van senioren via nieuwbouw te faciliteren.
Reserve sociale woningbouw Bloemendaal verstrekt, in tegenstelling tot veel andere gemeenten, nog steeds subsidies voor het bouwen van sociale huurwoningen. Hiermee heeft de gemeente in potentie een sterk instrument om te sturen in het woningbouwprogramma van corporaties. De gemeente heeft echter geen regels om de hoogte van de subsidie te bepalen. De tot nu toe gebruikelijke praktijk is dat meestal een standaardbedrag ( 22.689,-) per woning wordt verstrekt en dat er verder geen voorwaarden aan de subsidieverlening worden gesteld. Het ontbreken van regels leidt tot een onrechtvaardige verdeling van middelen uit het fonds, omdat de onrendabele top per woning bij de diverse projecten sterkt uiteenloopt. Daarnaast stelt de gemeente geen voorwaarden aan de subsidieverlening en oefent ze dus geen invloed uit op bijvoorbeeld de hoogte van de aanvangshuren of het soort projecten dat wordt gerealiseerd. Om te komen tot een meer rechtvaardige en transparante subsidieverlening dient de gemeente een verdeelsleutel vast te stellen voor de hoogte van de subsidie. Hierover bestaat inmiddels overeenstemming met de corporaties Pre Wonen en Brederode. Ook dient de gemeente vast te leggen welk type ingrepen voor subsidie in aanmerking komt en daarnaast dient de gemeente de mogelijkheid te hebben om eisen te stellen aan bijvoorbeeld de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de opstalexploitatie.